藥店商業(yè)競爭調研報告(商業(yè)調研報告)

藥店商業(yè)競爭調研報告

藥店商業(yè)競爭調研報告

調研也是一種提升自己能力的方式。下面是小編為大家搜集整理出來的有關于藥店商業(yè)競爭調研報告，希望可以幫助到大家！

篇一：藥店市場調研報告

隨著生活水平的提高人們更加意識到健康的重要性，大病上醫(yī)院，小病進藥店”已成為社區(qū)百姓的普遍選擇。提前預防疾病、健康保健也不再只是有錢人的專利。醫(yī)藥與人們的生活質量息息相關。為了更好的了解大學城地區(qū)藥品市場及藥店經(jīng)營，了解了消費者對藥品的消費情況，為開始藥房做準備。我們于20xx年10月至11月期間，對我校部分大學生及周邊藥店做了相關調查。 調查成員：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

專業(yè)及班級：2xxx級藥學x班

調查時間：20xx年10月————11月

調查方法：網(wǎng)上資料查詢，訪問，實地調查

一、20xx年藥店市場基本情況

據(jù)資料顯示，人們主要通過銷售到醫(yī)院、藥店和鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院等3個地方購買藥品。而在我國醫(yī)藥零售，主要是指藥品以藥店為渠道的銷售行為。現(xiàn)今醫(yī)?？ㄔ谥貞c基本普及，家庭購藥量大幅度上升，隨著生活水平的提高，人民更加關注身體健康與預防疾病。每個家庭都備有普通的藥品，這是大多數(shù)藥店利潤較高的主要因素。保健類藥物有著極強的上升空間。

（一）、藥店的性質

直營藥房、加盟藥房。加盟藥房要給公司一定的加盟費，每月從公司的進貨量都是有所要求的。但是公司會不定期對店員進行指導或培訓。

（二）、藥店周遭環(huán)境

不同的地段店面租金有所差異，這直接影響到藥店的規(guī)模以及藥品的售價。在開設藥店之前應先簽好租賃合同，以免藥店盈利好以后房東不合理漲價。

（三）、藥品供應渠道

藥店聯(lián)系醫(yī)藥公司、醫(yī)藥代表與藥店。或是連鎖藥店由公司直接派人指導。

（四）、影響藥店主營藥品的因素

1。地理因素

隨著城市人口密集化，中老年人對藥品的需求量日益上升，因此在社區(qū)藥店中主要盈利藥品是心腦血管、糖尿病、和保健藥品類。這三類藥品種類多，價格有高有低適合所有中老年人，且這是中老年人必備藥品。在學校附近或商業(yè)地段盈利的主要藥品則是感冒、軟膏、消化系統(tǒng)類。這類藥品有價格低，銷售快等特點。

2。特有藥品

每家零售藥房的藥品都大同小異，但每個藥店都有這片地區(qū)獨有的藥品，這種藥品與其他同類型藥品相比可能名字相同，但是廠家不同，并且這類藥品具有較好的療效能夠吸引顧客第二次光顧。同時，這類藥品往往售價比同類藥品高，是營業(yè)員主推藥品。藥店都有大多數(shù)打過廣告或大家都熟知的藥品。這類藥盈利較低，但是藥店盈利的必備藥品。

（五）、國家政策

在2009年正式提出“逐步實現(xiàn)人人享有基本醫(yī)療衛(wèi)生服務”、緩解“看病難，看病貴”等問題。國家鼓勵零售藥店發(fā)展連鎖經(jīng)營，在2006年至今，零售藥店數(shù)量平均每年增長百分之十五以上，在迅猛的發(fā)展中出現(xiàn)許多問題，比如藥物濫用等問題，因此，國家規(guī)定藥店必需完善執(zhí)業(yè)藥師制度，為患者提供購藥咨詢和指導。同時，藥店必需配備和銷售國家基本藥物，滿足患者需要，不能因不賺錢而不配備銷售。

二、分析與討論

在大學城購藥主力軍是大學生，大學生常見疾病有感冒，腸道，表皮創(chuàng)傷等。

（一）使用途徑

在“通過什么途徑使用藥品”這個項目的調查中，有80％的人選擇了“醫(yī)生處方”，遠遠高于“藥店推薦”（占7％）、“廣告宣傳”（占6％）、“朋友介紹”（占4％）等選項。數(shù)據(jù)說明，醫(yī)生在保障和正確引導百姓安全用藥的方面，將扮演極為重要的角色。在選擇“藥店推薦”的人數(shù)比例達到7％。這個比例雖不大，但在“醫(yī)生處方”之后排在第二的位置上，卻顯得頗有“深意”。隨著我國處方藥和非處方藥分類管理制度的推行和自我藥療人數(shù)的不斷增加，直接到藥店買藥成為普遍現(xiàn)象。由此，藥店中藥師則成為合理用藥指導的另一個重要途徑。業(yè)內(nèi)人士認為，今后藥店將不再是簡單的藥品買賣，而是會轉向以藥學服務為中心。

（二）安全用藥

在“影響安全用藥的因素”調查中，57％的人選擇了“藥品質量”，排該項調查的首位，而“藥品療效”以15％的選擇比例位居第三。

（三）藥品療效 在“放心的藥品具有哪些要素”調查中，繼“療效確切”、“副作用小”之后，“使用方便”以4％的比例位居第三，而“包裝科學”的選擇比例也占到2％。在滿足最根本的需求后，人們對藥品質量的要求更趨向全面化，趨向于藥品使用、設計更為方便，更人性化。

（四）顧客分析

在大學城購藥主力軍是大學生，大學生常見疾病有感冒，腸道，表皮創(chuàng)傷等。這幾類疾病治療成本相對較低，發(fā)病率高。大學城人流量較大，顧客多。

（五）競爭分析

每個院校都有醫(yī)務室，但是大多數(shù)學生都不清楚學校的醫(yī)務室在哪里，收費如何，并且去醫(yī)務室手續(xù)繁雜，大學生都較喜歡到學校附近的藥店購買藥品。在每所大學周圍藥店最多1家。競爭較小。而這些藥店藥品種類少，價格與社區(qū)藥店相差幾元。顧客的選擇少。如果選擇在學校附近開設一家藥店主營感冒類、消化系統(tǒng)類、外用類這三類藥品，這幾類藥品種類要多，價格合理。

（六）銷售預測

在學校附近開設藥店主營感冒類（據(jù)調查顯示， 90。46%的人每年至少感冒一次，其中61。74%感冒1~3次，18。75%感冒3~5次，僅

9。54%的人從不感冒；接近7成的人選擇自己“買藥吃”）、消化系

統(tǒng)類、外用類這三類藥品。這幾類藥品成本低，銷售快。藥店競爭小。每日銷售總金額在一千元左右。

三、結論與建議

綜上所述，20xx年在學校附近藥店主要盈利藥品種類有感冒藥、消化系統(tǒng)類藥和外用藥以及消炎藥這四大類。藥店數(shù)量少競爭小，客流量多。大學生由于經(jīng)濟等多方面因素較偏好距離近，價格便宜的藥店。特別是在醫(yī)學院附近的大學生更信任有藥劑師的藥店。

國家對醫(yī)藥行業(yè)越來越重視，投入也增加，藥店的毛利率普遍降低，所以在藥店經(jīng)營過程中要想獲利應注意：1。 藥店規(guī)模適宜，資金合理投入；2。 配備執(zhí)業(yè)藥師；3。 加強服務意識，售價合理；4。 能為患者提供購藥咨詢和指導；5。要有本藥店的特有藥品；6。 擺售藥品主要為感冒類、消化系統(tǒng)類和外用類等。

篇二：藥店調查報告范例

摘要：本次對XXXX藥店的調查報告是運用科學的方法，有目的地、有系統(tǒng)地搜集、記錄、整理有關藥店鈣片經(jīng)營市場信息和資料，分析藥店內(nèi)部鈣片的銷售情況，了解藥店鈣片銷售市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，為藥店行業(yè)投資決策或營銷決策提供客觀的、正確的資料。包括藥店基本情況、店內(nèi)銷售競爭情況、經(jīng)營策略和銷售目標等。在調查活動中收集、整理、分析藥店鈣片的市場信息，掌握藥店鈣片的市場發(fā)展變化的規(guī)律和趨勢，為企業(yè)/投資者進行鈣片的市場預測和決策提供可靠的數(shù)據(jù)和資料，從而幫助企業(yè)/投資者確立正確的發(fā)展戰(zhàn)略。

關鍵字：XX藥店 鈣片藥品銷售調查報告

1前言

1。1調查目的

通過實地調查XXXX藥店的鈣片銷售情況，提升自己在市場營銷方面的社會實踐能力，為藥店鈣片的進貨、銷售提供理論參考依據(jù)。

1。2調查時間

2012年12月5日——12月8日

1。3調查地點

XX路XX藥店

1。4調查對象

對XXXX藥店鈣片銷售的實際情況進行了解，分析，包括鈣片銷售區(qū)人員的安排、鈣片的主要消費人群，鈣片的日銷售量，鈣片的促銷活動、鈣片的優(yōu)惠活動等。

1。5調查對象和方法

通過實地調查XXXX藥店鈣片的銷售情況，采用進店詢問、調查的方法開展調查。了解藥店鈣片的市場營銷的情況。

2 店內(nèi)鈣片銷售競爭情況

XXXX藥店的促銷員負責鈣片在藥店的推廣與銷售工作；做好公司鈣片在藥店的陳列與展示；能積極參與藥店組織的鈣片促銷業(yè)務、鈣片產(chǎn)品知識培訓。能主動配合藥店司組織的各種鈣片促銷活動；即時反饋各種鈣片市場信息及銷售數(shù)據(jù)。班組長或大堂經(jīng)理性格待人親切、有禮貌，性格沉穩(wěn)、大方、開朗，具備一定的藥學專業(yè)技能，有著良好的心理素質和社會交往能力，并能妥善處理XXXX藥店中的各種工作的安排。

XXXX的鈣片的促銷員年齡18—40歲之間，具備良好的醫(yī)學專業(yè)知識，熟悉各鈣片的功能和注意事項、能對顧客進行鈣片產(chǎn)品的講解，性格外向，溝通能力強。有著廣泛的人際關系，能對經(jīng)常購買鈣片的客戶做到資料存檔，了解客戶的病情，知道客戶經(jīng)常購買鈣片的.品類，營造“知己知彼、百戰(zhàn)百勝”競爭氛圍。促銷員能在大堂經(jīng)理的帶領下，根據(jù)藥店鈣片銷售的的整體規(guī)劃，協(xié)助班組長制定月度、季度、年度鈣片的促銷計劃；在常規(guī)鈣片正常銷售的前提下，還積極負責藥店的鈣片的新產(chǎn)品推廣，擴大藥店的鈣片產(chǎn)品品類，為更多的客戶提供滿意的服務。XXXX藥店的促銷員在完成每日的鈣片銷售任務的同時，每個人都做好了售后服務，建立了良好的客戶關系；月底能按時按質完成促銷活動的銷售統(tǒng)計報表；另外，積極按照鈣片促銷計劃實施促銷活動。

4 經(jīng)營策略，主推產(chǎn)品

主要銷售鈣爾奇D300咀嚼片，冬天最適合補鈣，很多家長會給孩子買鈣片，估計能銷500盒，根據(jù)銷售量會及時調整訂貨數(shù)量，根據(jù)調查，去年和前年XXXX藥店這個季節(jié)的鈣片銷售業(yè)績一直很好。

6 鈣片的銷售目標，期望月銷售值達到15萬。

通過此次對目標藥店的現(xiàn)場考察，我加深了對藥店基本情況營業(yè)面積、店堂環(huán)境、鈣片的經(jīng)營品種、鈣片陳列情況、鈣片的消費人群的分析，鈣片的促銷活動的的了解。學會分析藥店內(nèi)鈣片的銷售競爭情況，。了解到XXXX藥店的鈣片的經(jīng)營策略和當前目標、近期目標、遠期目標等內(nèi)容，鞏固了所學的專業(yè)知識。

結語本次調查僅代表我的個人看法，關于藥店鈣片銷售的營銷策略的制定還需結合藥店所在的地理位置以及藥店的人流量和經(jīng)濟實力決定。

篇三：藥店調查報告

（一）關于藥店的選址：

藥品零售藥店選址的資金投入大，且長期受到約束。即便企業(yè)為追求投資最小化選擇租賃的方式，而不是購買土地自己新建，投入仍然很大。除在合同期內(nèi)需要支付租金以外，投資商還需在照明、固定資產(chǎn)、門面等方面投入。如果位置不太理想，租賃期通常短于5年。如果位于鬧市區(qū)商業(yè)中心，租賃期則往往為5年 —10年。位于市中心的藥店的租賃期甚至長達30年。

藥品平價超市的單店規(guī)模較大，不可能輕易搬遷，也不太可能輕易改換經(jīng)營方式。由于位置固定，資金投入量大，合同期長，藥店選址是平價大藥房零售戰(zhàn)略組合中靈

活性最差的要素。相比之下，廣告、價格、顧客服務、產(chǎn)品及服務種類都能夠隨著環(huán)境的變化迅速地做出調整。

如果一家單店搬遷，會面臨許多潛在問題：首先，可能流失一部分忠誠的顧客和員工，搬遷距離越遠，損失越大；其次，新地點與老地點的市場狀況不同?？赡苄枰獙?jīng)營策略進行調整；再次，藥店的固定資產(chǎn)及裝修不可能隨遷，處理時如果估價不當，也會造成資產(chǎn)流失。

平價大藥房選址一般遵循以下原則：

選擇經(jīng)濟發(fā)達的城鎮(zhèn)：

選擇經(jīng)濟發(fā)達，居民生活水平較高的城

市是興建超市的首選地。這些城市人口密度大，人均收入高，醫(yī)療單位密集，需求旺盛，

工商業(yè)發(fā)達，藥品超市在當?shù)赜休^高的發(fā)展前景。

考慮連鎖發(fā)展計劃：

平價大藥房設立門店要從發(fā)展戰(zhàn)略，通盤考慮連鎖發(fā)展計劃，以防設店選址太過分散。平價大藥房門店分布要有長遠規(guī)劃，并且具有一定的集中度，這利于總部實行更加精細科學的管理，節(jié)省人力，物力，財力。每一個門店的設立都要為整個企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略服務。

獨立調置門店：

平價大藥房在調置門店時，如果沒有充分的把握，一般不應與其他同類大型零售店聚集在一起。在選址中要注意與其他大型藥品超市保持一定的距離，至少平價大藥房與它

們之間在核心商圈不能重疊，以免引發(fā)惡性競爭，導致兩敗俱傷。

選擇城鄉(xiāng)結合部：

我們必須開發(fā)遠離市中心的城鄉(xiāng)結合部，或在次商業(yè)區(qū)或新開辟的居民區(qū)中，在該藥店周圍要有20—30萬人的常住人口。該地點要具備以下三個條件：

（1）低廉。該地點土地價格和房屋租金要明顯低于市中心，土地價格一般為市中心的1/10以下，這樣減少了超市投資，降低運營成本，為平價大藥房藥品超市的低價格銷售創(chuàng)造條件。

（2）交通便利。有利于消費者前來購物，又要有利于藥物運輸和藥品吞吐，值得注意的是，倉儲式平價藥房在選址中對交通便利

性的要求大大高于其他藥品超市，即要具有交通運輸?shù)母咚傩?，輻射性和樞紐性，如果不具備這幾個條件，會明顯減小它的商圈半徑，影響商品銷售額。

（3）符合城市發(fā)展規(guī)劃。市拓展延伸的軌跡相吻合，這樣由于城市的發(fā)展會給倉儲式藥品平價超市帶來大量客流量，降低投資風險。

（二）關于藥店經(jīng)營：

1。樂于為人服務

于所有的零售藥店來說，盡管競爭的對象不同，但是要想增加營業(yè)額，店方就必須提供超越藥品之外的服務。一個藥店經(jīng)營高手對這點體會最深：

生意興隆的秘訣是優(yōu)質的藥品質量與

篇四：福建藥店調研報告

大政治小經(jīng)濟 重銷售輕模式

思維回溯至2009年2月，本報首次實地調研福州藥品零售市場，在四天的時間里深度采訪了當?shù)厮幈O(jiān)部門和多家知名零售企業(yè)。一篇“群雄混戰(zhàn)，福地，還是泥潭？”的關于當?shù)厥袌龅臉I(yè)態(tài)報導引起業(yè)界的廣泛關注和反響。時隔兩年時間，當本報記者再次走訪福州市場時，業(yè)內(nèi)人士依然對該報導的論題記憶猶新，福州藥品零售市場是福地，還是泥潭？依然能引起共鳴和反思

【 MDC城市印象 】

福建省，簡稱“閩”，我國東南沿海的省份。東北與浙江省毗鄰，西南與廣東省相連，銜接珠三角、長三角兩大經(jīng)濟區(qū)，東與臺灣島、西與江西的廣大內(nèi)陸腹地貫通。屬于海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的核心主體。海峽西岸經(jīng)濟區(qū)是特指一個具備獨特優(yōu)勢的地域經(jīng)濟綜合體，承載著對臺工作、統(tǒng)一祖國，并進一步帶動全國經(jīng)濟走向世界的戰(zhàn)略使命；同時也是一個涵蓋經(jīng)濟、政治、文化、社會等各個領域的綜合性概念。

建設海峽西岸經(jīng)濟區(qū)，是中央戰(zhàn)略決策的重要組成部分，更是福建貫徹這一戰(zhàn)略思想的重要實踐，是福建服務全國發(fā)展大局和祖國統(tǒng)一大業(yè)的歷史責任，更是站在新的歷史起點上加快福建自身發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，具有十分重要的意義。福州作為福建省這一海峽西岸經(jīng)濟區(qū)核心主體的省會城市，使命與責任尤顯突出。

盡管福州承擔著如此重大的政治使命，但卻與在當?shù)厣詈凸ぷ鞯拿癖姶嬖谥鴺O其明顯的情感落差。甚至有人直言：感覺福州是座讓人挺難受的城市，地方?。ㄒ驗樯蕉?、可居住面積少）、人又多；人們對福州的期望值很高，因為它畢竟是一座省會城市，但是在全國它又始終排不上號，知名度甚至不如廈門。與其它幾個沿海省份的省會城市相比，福州的經(jīng)濟發(fā)展水平確實存在比較明顯的差距。“大政治小經(jīng)濟”的說法也因此而流傳開來。

【 MDC監(jiān)管政策】鼓勵連鎖、鼓勵直營

具體到福州市藥品零售市場，其競爭格局近兩年來并沒有明顯的變化，市場基本屬于穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)福州市食品藥品監(jiān)督管理局市場監(jiān)督處的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，福州市的藥店總數(shù)量基本保持在每年100家左右的增量，截止至2010年年底，全市共有藥店1530家，其中單體藥店1312家，連鎖門店218家，共有注冊連鎖企業(yè)17家。連鎖率約14。2%，藥店密度為4460人/店。雖仍遠低于3500人/店的全國平均水平，但與2006年的約8000人/店和2009年的5314人/店的藥店密度相比，發(fā)展速度也很明顯。據(jù)市局市場監(jiān)督處柳秉金處長介紹：福州市零售藥店的實際連鎖率要高于數(shù)據(jù)統(tǒng)計的連鎖率，因為本地仍有部分家族式企業(yè)沒有注冊成連鎖企業(yè)，而是以單體藥店的模式注冊，但以連鎖化的模式進行經(jīng)營管理，如把這部分門店算上，連鎖率必然超過20%。在政策監(jiān)管方面，福州市局鼓勵連鎖化經(jīng)營、鼓勵直營化經(jīng)營的思路清晰，自2010年5月1日開始，新辦單體藥店需要配備一位執(zhí)業(yè)藥師和一位藥師，對企業(yè)負責人的要求提高；而連鎖新開門店只需要配備兩位藥師。同時明確對于加盟藥店全部按單店標準認證。連鎖化直營化的政策引導方向很明確。與此同時，因為新GSP認證的標準提高、大眾媒體針對藥師不在崗問題的曝光以及監(jiān)管部門加大整頓力度等因素的綜合作用，2010年下半年開始藥店增速明顯放緩。

【 MDC市場觀察 】

與全國其它城市藥品零售市場的發(fā)展脈絡大致相似，福州藥品零售市場也可劃分為2002年至2006年的價格戰(zhàn)階段和2006年至現(xiàn)今的以差異化經(jīng)營為主要特點的服務戰(zhàn)階段。

2002年惠好長樂路總店開張引發(fā)第一輪價格戰(zhàn)，將整個福州市藥品零售價格平均拉低了近30%，加上后來海王星辰、大參林和老百姓等連鎖巨頭的進駐，藥品價格出現(xiàn)第二次普降。同時也拉開了以差異化經(jīng)營為主要特點的服務戰(zhàn)序幕。

以時間為序，進入福州市場的外來連鎖分別有：在2001年以店中店業(yè)態(tài)進入的中聯(lián)大藥房、2004年進入的美信、2006年初進入藥品零售業(yè)巨頭海王星辰、2006年5月進入的藥品批發(fā)大鱷九州通的零售店以及2006年7月進入的大參林和老百姓?？梢哉f福州藥品零售市場一直被藥品連鎖巨鱷們所關注。然而這么多年過去了，有些當時的高調進入者已經(jīng)悄然退出；少數(shù)還在不咸不淡的堅持著；依然如初進時般滿懷激情的也正在面臨著這樣那樣的挑戰(zhàn)。不管是深耕多年的本土連鎖還是滿懷希望而來的外來連鎖，福州市場給人的感覺既似有力無處使，又似千斤巨擊打在一塊軟綿綿的海綿上。海王星辰在福州的門店已經(jīng)增加到了43家，但銷售規(guī)模還是偏?。恢新?lián)在本地的發(fā)展速度也較慢；同樣具備福建省省級連鎖實力的新紫金也坦言福州市場雖已進入4年，但基本沒什么盈利。這個市場一直不缺乏強勁的競爭者，但好像誰都無法異軍突起。

據(jù)本報調研了解，目前以布局福建全省為發(fā)展目標且門店數(shù)量超過百家的省級零售企業(yè)有福建惠好四海、新紫金和宜又佳三家企業(yè)?；莺盟暮Ｔ诟Ｖ萦?1家門店、新紫金有14家門店、宜又佳有18家門店。從福州市場份額方面觀察，惠好四海、國營老字號百年老店回春醫(yī)藥、民營平價大賣場永惠醫(yī)藥憑借管理、品牌、價格等相對優(yōu)勢占據(jù)福州藥品零售市場的第一陣營；新紫金、宜又佳、海王星辰和逸仙醫(yī)藥科技等則以較清晰的業(yè)態(tài)模式和創(chuàng)新經(jīng)營位列第二梯隊緊隨其后；第三梯隊仍為三和堂、中正等部分小型連鎖、準連鎖和具備一定競爭實力的大型單體店。

據(jù)福州市場藥品零售專家測算，福州市近年來的藥品零售市場規(guī)模約為7。5億，與前幾年相比有25%以上的增長，一方面是本地藥店數(shù)量增加帶來的銷售增長，另一方面也是因為藥店多元化探索過程中品類擴充所帶來的規(guī)模疊加。但7。5億的藥品零售規(guī)模與其它沿海五省省會城市藥品零售規(guī)模相比，明顯存在著較大的差距（詳見附表）。

沿海五省省會城市藥品零售規(guī)模比較參考：

備注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)截止時間段為2010年初至2010年底，因時間截點不同可能存在部分誤差。

福州市人口數(shù)量與浙江省省會杭州接近，但藥店數(shù)量只有杭州的52%；藥店數(shù)量與江蘇省省會南京接近，醫(yī)保店比例在7~9%之間，但連鎖率差距明顯，市場規(guī)模差距更是在一倍以上；5個省會城市中連鎖率與福州最為接近的山東省省會濟南市的藥店數(shù)量也比福州多出近30%，市場規(guī)模高出將近一倍。這五個城市同為經(jīng)濟較發(fā)達的沿海省會城市，同樣都沒有藥店距離限制。僅從數(shù)據(jù)樣本進行理論性的比對分析，福州市場無論是市場容量還是藥店密度上應該仍有非常大的提升空間，發(fā)展?jié)摿薮蟆?jù)多位當?shù)亓闶鬯幍甑慕?jīng)營者分析，造成這一現(xiàn)象的行業(yè)外因素主要福州市的地域特點和消費習慣，福州山多，主城區(qū)分布的人口比例小，只占總人口數(shù)的40%，新向外開拓的城區(qū)尚未成熟，社區(qū)入住率低，而且社區(qū)連不成片，對藥店的聚客能力產(chǎn)生較大的影響；在消費習慣方面，當?shù)乩习傩兆晕宜幆熞庾R較低，還是偏向于去醫(yī)院看病買藥。福州市藥品零售規(guī)模只占藥品銷售規(guī)模的20%，佐證說明了當?shù)厮幤废M習慣的問題。另一方面從行業(yè)內(nèi)的因素分析，本市雖然已經(jīng)走出了價格戰(zhàn)的競爭階段，但幾家主流零售藥店仍多以平價賣場為主要定位，差異化經(jīng)營仍不是特別明顯。門店定位的相似性造成藥品定價策略的趨同而直接影響了毛利率。同時，當?shù)夭糠旨易迨狡髽I(yè)因股東眾多，管理難度增大。連鎖化、直營化的協(xié)同效應無法最大程度體現(xiàn)，更多的只是表現(xiàn)為大家共同使用一個牌子，采購和管理其實仍是各自為政，這使得其經(jīng)營和管理即不能形成合力又潛伏著巨大的風險。

【 MDC企業(yè)觀察 】

惠好四海 – 讓聽得見炮聲的人來決策

惠好四海作為目前福建省藥品零售企業(yè)中唯一家真正意義上的省級連鎖企業(yè)。自2002年總店開張引發(fā)第一輪價格戰(zhàn)，將整個福州市藥品零售價格平均拉低了近30%后，多年來跑馬圈地、東突西進；經(jīng)歷了高速開店、收購整合、粗放加盟做大規(guī)模的快速擴張歷程，從一家門店開始，發(fā)展至2009年巔峰時期時超過200家門店，近3。5億銷售規(guī)模。同時也經(jīng)歷了砍掉加盟店如壯士斷臂般的陣痛；更是在2010年6月迎來了在港股上市的嶄新的發(fā)展契機。完成加盟店清理后的惠好四海目前共有門店120多家，其中31家在福州，基本實現(xiàn)了福建省內(nèi)除了龍巖和閩東區(qū)域以外的全省網(wǎng)點布局。

在具體經(jīng)營方面，惠好四海去年一方面完成了對旗下所有門店的貨架及形象改造，統(tǒng)一VI；同時還加強了對社區(qū)便利模式的探索，積極推動平價賣場向中小型社區(qū)店轉型。惠好四海在創(chuàng)新經(jīng)營方面一直在積極的探索，藥妝店和網(wǎng)上藥店曾經(jīng)是惠好四海探索的新模式，經(jīng)過幾年來的嘗試，積累了不少寶貴的經(jīng)驗。目前正著手將這兩種新模式二合為一，將積累下來的藥妝資源和正在引進的獨具特色的臺灣藥妝嫁接到網(wǎng)上銷售平臺。打造具有“海西”特色的網(wǎng)上藥店，與傳統(tǒng)門店形成互補。具了解今年5月1日之后，惠好的網(wǎng)上藥店將以一個全新的面貌呈現(xiàn)給消費者。

據(jù)總經(jīng)理陳勇介紹，惠好四海近幾年來的另一創(chuàng)舉是實現(xiàn)了數(shù)字化經(jīng)營，信息化建設帶來的效果顯著，經(jīng)營管理決策基本實現(xiàn)用“數(shù)據(jù)說話”。信息化建設所帶來作用不僅僅是流程的規(guī)范和效率的提升，更為重要的是經(jīng)營思路和管理模式上的顛覆性創(chuàng)新。前臺人員通過“數(shù)據(jù)”來管理和考核；后臺人員通過“數(shù)據(jù)”來分析和決策；前臺人員和后臺人員通過“數(shù)據(jù)”進行公平客觀的溝通。陳勇認為：信息化建設對于惠好四海的核心價值就在于“讓聽得見炮聲的人來決策”。

宜又佳 – 守住城區(qū)商圈、強化內(nèi)部建設

福建宜又佳醫(yī)藥連鎖企業(yè)也是福建市場較具代表性的一家藥品零售企業(yè)，在福州有18家門店，整個福建市場有110多家門店，覆蓋了福建省除三明、廈門以外的其它地市。宜又佳早年曾經(jīng)注冊為連鎖企業(yè)，后又注銷分拆，現(xiàn)在仍以單體藥店形式存在。與福建永惠醫(yī)藥連鎖同屬于比較典型的家族式企業(yè)。據(jù)宜又佳零售板塊負責人李義介紹，家族成員參股經(jīng)營的發(fā)展模式對宜又佳早期的擴張作用明顯。但隨著企業(yè)從粗放式經(jīng)營階段向精細化管理階段發(fā)展的需要，2011年宜又佳將以加強內(nèi)部建設為核心工作。在經(jīng)營策略方面，確立以平價大店為主要定位，面積300平方米左右并位于城區(qū)商圈的門店作為主要發(fā)展方向。

逸仙醫(yī)藥 – 打造一體化的健康服務機構

福州逸仙醫(yī)藥連鎖雖然只是一家只有14個門店的小型連鎖，但其經(jīng)營獨具特色，在業(yè)態(tài)類型較為相似的福州藥品零售市場顯得尤為突出?，F(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為集新藥特藥商店、社區(qū)診所、健康宣傳中心為一體的健康服務機構。其以新特藥、專業(yè)店為定位的經(jīng)營策略非常清晰，逸仙醫(yī)藥自2002年6月成立之日起就定下了把門店選在醫(yī)院旁邊，以經(jīng)營品種齊全的新特藥為發(fā)展模式。近年來除了經(jīng)營新藥特藥的專業(yè)店模式以外，逸仙醫(yī)藥還和大型超市合作開設“店中店”，以銷售參茸、保健品為主。專業(yè)店與店中店兩種模式一正一奇，雖然只有14家門店，但年5000多萬的銷售規(guī)模卻頗為可觀。差異化經(jīng)營不但使逸仙醫(yī)藥在福州市場占據(jù)了一席之地，同時也建立起了企業(yè)的比較競爭優(yōu)勢，為未來的發(fā)展取得更好的競爭主動權。

回春醫(yī)藥 – 服務多元化另辟新天地

始建于1790年清朝乾隆年間的百年老鋪—————回春的藥店，歷史悠久，“北有同仁，南有回春”， 信譽馳名海內(nèi)外。據(jù)聞歷史上無論是豪紳商賈還是普通市民購藥、或是名醫(yī)重病，處方配制，無不指定回春，方覺購得真貨。百年來始終堅持貨真價實、童叟無欺的經(jīng)營之道，使“回春” 品牌在社會和群眾中享有很高的聲譽。2003年福建同春的藥業(yè)股份有限公司確定以“回春”為商號，以“為民、便民、利民”為宗旨，重新組建成立了福州市第一家醫(yī)藥零售連鎖企業(yè)——— 福州回春醫(yī)藥連鎖有限公司。

近一兩年來，回春醫(yī)藥采取穩(wěn)扎穩(wěn)打的經(jīng)營策略，門店數(shù)量沒有很大的起伏變化，去年收購了4家藥店，新開了3家門店，但也關閉了2個店面，目前門店數(shù)量為32家，銷售規(guī)模約

1。1億。位于東街的回春總店銷售規(guī)模就占了半壁江山，百年老字號所形成的得天獨厚競爭優(yōu)勢使該店成為當?shù)氐谝淮蟮?。然而回春醫(yī)藥接下來也將面臨巨大的挑戰(zhàn)，據(jù)總經(jīng)理李廣宏介紹，因為總店所在的位置處在拆遷范圍內(nèi)，未來堪憂?；卮横t(yī)藥一直以來在中醫(yī)中藥方面有較明顯的優(yōu)勢，產(chǎn)品多元化方面也早有嘗試，目前所經(jīng)營品種的品種中藥品與非藥的比例達到6：4左右，保健品和滋補品的銷售情況不錯。李廣宏同時也介紹，除了產(chǎn)品方面的多元化嘗試，回春在中醫(yī)中藥專業(yè)服務方面的多元化效果更加明顯，目前在福州開了一家康復理療中心和一家中醫(yī)門診部，聘請了十幾位醫(yī)生。既借力于回春的品牌形象，又實現(xiàn)了從產(chǎn)品向服務延伸的多元化經(jīng)營。

商業(yè)調研報告

商業(yè)調研報告

商業(yè)是經(jīng)濟的基礎，也是值得人們?nèi)ブ匾暤?。下面是小編為大家整理的關于商業(yè)的調研報告，歡迎大家的閱讀。

一、 東方新天地商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀概況

東方廣場坐落于東長安街一號之絕佳位置，雄踞于北京市的中心地帶。造價20億，占地一百萬平方米，劃分為“東方經(jīng)貿(mào)城”和“東方新天地”兩部分。是集購物、餐飲、娛樂休閑等一站式消費的綜合性商業(yè)群。

其中“東方經(jīng)貿(mào)城”包含八幢辦公大樓、一幢五星級豪華酒店(東方君悅大酒店)及四幢酒店式服務公寓(東方豪庭公寓)?！皷|方新天地”根據(jù)商業(yè)風格劃分了七個不同的區(qū)域：都市新天地、繽紛新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地尊萃時光別館 天空大道和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的擁有近2000個停車位的三層室內(nèi)停車場。其中商業(yè)營業(yè)面積為10萬平米左右。

商業(yè)營業(yè)區(qū)域(東方新天地)連接著王府井商業(yè)街(金街)和東單商業(yè)街(銀街)分為地下和地上兩層，業(yè)態(tài)豐富，大部分為國內(nèi)外知名品牌;寫字樓分為8棟，每層面積達3000平米，靈活分割，既適合國際大型企業(yè)租用，也適合隔斷成為小面積租用;“東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”四個主題，全部為豪華公寓，甲級服務;東方君悅大酒店為5星級酒店，提供各種配套完善的設施和服務，迎接中外賓客，現(xiàn)已成為北京白領、國內(nèi)外游客購物、就餐、娛樂、休閑的理想場所。

二、 東方新天地商業(yè)業(yè)態(tài)分布

東方新天地業(yè)態(tài)齊全，種類豐富，營業(yè)面積近10萬平米，總體定位在高檔世界名牌產(chǎn)品的經(jīng)營和銷售。匯集全世界知名品牌服裝、餐飲、珠寶首飾、娛樂休閑、化妝品等。其整體經(jīng)營業(yè)態(tài)分為：女裝、男裝、百貨超市、娛樂，圖書、美容個人護理、休閑裝內(nèi)衣、珠寶、皮鞋飾品、餐飲、銀行、服務及其他。其中女裝品牌38個、男裝品牌16個、珠寶首飾及鐘表類品牌22個、娛樂圖書類品牌18個、百貨超市類5個、休閑類服裝21個、餐飲40家、鞋帽禮品類36個、個人護理及化妝品類10個、公共服務類18個，銀行7家。

商場分為地下一層(地鐵層)和地上一層(首層)。 其中地鐵層主要經(jīng)營餐飲和休閑類服裝，首層主營服裝、娛樂、美容等，每層各業(yè)態(tài)均有分布。據(jù)資料統(tǒng)計，女裝經(jīng)營面積為4619平米，男裝2726平米，百貨超市11159平米，娛樂圖書等8866.23平米，美容及個人護理936.74平米，珠寶類2156.24平米，休閑服裝及內(nèi)衣5499.82平米，皮鞋飾品等1870.87平米，餐飲13683.1平米，公共服務類1458.56平米。整體業(yè)態(tài)分布均勻，種類齊全，在王府井步行街上比較凸現(xiàn)特點，吸引的年輕人較多。娛樂休閑占有比例相對于其他商場比例較高，各個方面綜合服務整體水平較高。

三、 租賃情況分析。

在東方新天地商圈，西邊是號稱“金街”的王府井商業(yè)街,東邊是被譽為“銀街”的東單北大街，東方新天地橫亙在這兩條商業(yè)街中間，其價值可想而知。據(jù)資料顯示，東方廣場租金平均價格在100美金/月.平米。大部分商鋪只租不售，一般情況下，餐飲的租金收取比較低，化妝品和服裝類商品租金較高。

四、客流量分析

東方新天地營業(yè)情況較好，地理位置優(yōu)越。在東方新天地的4個入口分別統(tǒng)計顧客流量，可以發(fā)現(xiàn)，日均客流量20-30萬人，高峰時可達百萬人。商鋪平均日營業(yè)額為8000-9000元，甚至到數(shù)萬元。商業(yè)部分年營業(yè)額高達10億元左右。

統(tǒng)計的結果表明，雖然進出每個入口的顧客人數(shù)不一，但年輕顧客和中年顧客比例基本持平，其中相當一部分顧客是穿著制服的高檔寫字樓職員，他們正是東方新天地的消費中堅。80%顧客是本地消費者。

據(jù)東方新天的工作人員介紹，在開業(yè)第一年，東方新天地的本地消費者和游客的比例是1∶1，第二年已改變?yōu)?∶1，第三年就成了4∶1?！澳壳?，這個比例目前已經(jīng)穩(wěn)定下來。”

在東方新天地，隨時都可以看到一些背著旅行包的老外，或者是西裝革履的商務人士。王府井周邊有十幾家星級酒店，加上高檔寫字樓，所以東方新天地是這些外國游客和外國商務人士消費的好去處。每天下午和晚上是外國顧客消費的黃金時間。

五、商場規(guī)劃與市場定位

東方新天地整個商場分了七個區(qū)。

東方新天地商場包括7個主題購物區(qū)–繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時光別館和天空大道。7個主題購物區(qū)各有不同的商品定位，在裝飾風格上也各有特色，適合更多的消費層。另外有餐飲、娛樂、休閑等多種配套設施，使東方新天地在購物的基礎上具有更多的功能。

繽紛新天地

臨近王府井商業(yè)街，人流量大，特別是觀光旅游的客人較多，地鐵站與東方新天地商場相連處就位于這個區(qū)。

繽紛新天地裝飾風格熱鬧而明快，仿佛一個室內(nèi)嘉年華。走進這個區(qū)，繽紛的色彩及具有節(jié)日氣氛的裝飾使人心情開朗，主要商鋪有晨曦百貨、華潤超市、ESPRIT及精彩無限音像數(shù)碼廣場等。

都市新天地

強調大都市的繁華，吸引都市消費主力軍–青年人，主要經(jīng)營休閑品牌及珠寶飾品。還有一個以科學為主題，寓教于樂的索尼探夢科技樂園，青少年可以在此參加科學實踐活動。都市新天地的整體色調為簡潔的銀灰色，先進的超清晰大螢幕使人感到科技發(fā)展的脈搏，整個區(qū)充滿了高科技氛圍，滿足青年人的審美需求。此外，這里還有亞洲最大的鉆石精品店之一的恒信鉆石宮殿,展示藝術與科學完美結合的愛普生影藝坊、Apple

Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。購物之余，人們還可以從這里進入美食街，40多家食肆令人們盡享世界各地風味美食。

庭苑新天地

位于商場中部，與北京東方君悅大酒店相連。在這里，典雅的裝飾風格中蘊涵著時尚的光芒，并匯聚著世界各地的頂級品牌，如E.Zegna, Charriol, Dunhill, KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont, Valentino 和St. John等，帶出高品味的消費理念。

寰宇新天地

這是一個追求時尚的人士不可不去的部分，在這個高級購物廊里集中了國際品牌的服裝服飾，另外還有飾品精品店，如琉璃工房、施華洛世奇，無一不向人們傳達著精致高尚的生活品位。這部分商場裝修豪華尊貴，格調高雅時尚，聚集這里的國際品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。

活力新天地

緊鄰東單北大街，擁有北京最大、種類最齊全的體育用品中心運動100，大眾汽車品味車苑、奧迪品味車苑汽車展示廳及五星級東方新世紀影院、時尚基地等主力店，展示現(xiàn)代生活便利新元素。

尊萃時光別館

位于東方君悅大酒店與東方新天地首層連接處，是一個名表、珠寶的匯聚地，其中包括面積近200平方米的國內(nèi)第一家歐米茄專賣店。其他已進駐的品牌還包括積家表、豪門世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳華珍珠及Shirely Jewellery等，為追求品質與時尚的人士提供更多的購物選擇。

天空大道

位于東方廣場平臺層，是連接商場東方新天地及商務區(qū)東方經(jīng)貿(mào)城的紐帶。此處不僅為在商務區(qū)的客戶在辦公之余提供了舒適的休閑環(huán)境，伴隨多家品牌及餐飲店鋪的入駐更增加了此區(qū)域的功能性，更大程度的為消費者提供便利。入駐此區(qū)域的商戶有多家特色餐飲店鋪如高檔新派中式餐廳東方寒舍、特色中餐家合私房菜、高檔日式餐廳道樂、高檔法餐凱帝思法餐廳、充滿異國風情的咖啡廳星巴克和林寶堅尼咖啡店。另有高級廚具店博德寶、勞斯萊斯汽車展廳、頂級家俱店易簡極家、尼康陳列室等。

六、交通情況

東方新天地位于人流、車流便利的交通干道旁，周邊交通狀況非常便利。 地面一層臨王府井步行街，距離公交站點的位置在400米以內(nèi)。地下一層與地鐵一號線直接連通。

東方新天地擁有2000個地下停車位。四個停車進出口。

七、 東方新天地商業(yè)地產(chǎn)成功分析

(一)準確的市場定位與推廣

東方廣場被定位為國際性經(jīng)貿(mào)中心，酒店每年要召開很多國際性會議，30萬平方米的寫字樓租戶大部分為世界500強企業(yè)，公寓里的住戶多為外企員工。因此，東方新天地的定位標準就是東方廣場的配套服務商業(yè)。

東方新天地一直在經(jīng)營理念上堅持“協(xié)同效應”，其城中之城的設計為租戶帶來極大的便利，許多公司不僅是東方廣場寫字樓客戶，也同樣是東方新天地的消費者與東方豪庭公寓的租戶。注重整體的營銷策略，使得用戶能夠有機的融合起來，增加東方新天地的忠實用戶群。

東方新天地地理位置極佳，借助王府井長期以來形成的商業(yè)中心區(qū)地位，成就了其國內(nèi)最大的商業(yè)航母地位。自開業(yè)以來，營業(yè)狀況良好，日營業(yè)額平均為1000-2000美金左右。

但是由于王府井地區(qū)主要客流量為外地旅客，從而對東方廣場的客流問題形成了極大的挑戰(zhàn)和考驗?，F(xiàn)代大型購物中心的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢;二是交通便利;三是必須擁有相當數(shù)量的中高收入的消費群體。前兩個條件沒有問題，但是第三個條件確實是東方廣場發(fā)展的挑戰(zhàn)。

為了改變王府井客流與東方廣場不相融的問題，據(jù)調查，東方新天地在開業(yè)的第一年就花費1100多萬元用于商場推廣，以盡快提升商場的知名度，同時改變北京市民不去王府井購物的思想。此外，東方新天地開始對租戶進行10%的清洗，一些不符合東方新天地理念的租戶被退約。目前東方新天地擁有租戶逾200家，其中經(jīng)營面積在1000平方米以上的主力店鋪逾12家。

東方新天地從開業(yè)時的冷清到現(xiàn)在的成功直接原因是定位的調整、招商的成功，而根本原因則是規(guī)劃的成功。在1993年啟動時，其設計規(guī)劃是超前的，曾受到過很多的質疑，但實踐證明，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，市民消費力的快速提升，日益壯大的中產(chǎn)階級與追逐時尚的年輕白領，支撐了東方新天地的繁榮?？梢钥闯?，規(guī)劃應該是前瞻10年，甚至是20年后的消費模式和特點，不能陷入眼前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)當中，否則就會導致建成之時就是過時之日，但前瞻的規(guī)劃必須以創(chuàng)新為核心，即根據(jù)未來生活方式、消費模式預測基礎上的科學設計，僅僅把現(xiàn)有模式給一個美麗的概念進行包裝，或是照搬國外的某些模式是不行的，必須真正抓住目標消費者生活方式的本質特征，創(chuàng)新盈利模式，針對性地提供最符合其消費規(guī)律的、最人性化的解決方案。

(二)ShoppingMall“一站式購物”

東方新天地很早認識到關鍵的一點：多功能的商店比傳統(tǒng)商店更容易賣出東西!它應該是北京真正意義上的第一家shoppingmall，他們發(fā)現(xiàn)，顧客在購物的時候，目的性明確的單一購物行為在逐漸減少，更多的是通過“逛”來充分釋放消費熱情，完成集購物、休閑、娛樂、美食于一體的消費體驗。東方新天地就是這樣一個場所，地下地上兩層室內(nèi)步行街，足不出“戶”，顧客就可以獲得一切所需要素。

(三)設計理念獨特

綜合建筑群體的概念當年較為少見，同樣是其一站式的消費方式全面迎合了人們的生活模式，同時為店鋪提供了龐大而穩(wěn)定的高消費客源。

(四)成功的運營模式

東方廣場整體經(jīng)營面積逾10萬平方米，全部采用出租形式對外經(jīng)營，統(tǒng)一的業(yè)權使其能夠有力的控制租戶的質量并進行必要的清洗，整體把控商場的運營方向，及時調整運營策略。為了和商場整體的形象吻合，東方新天地對于商戶有著嚴格的要求，和商場定位不符的商戶被嚴格排除在外，進駐商戶也要收到嚴格的監(jiān)督。如果商戶違反規(guī)定，就會被立即退約。

(五)優(yōu)良專業(yè)的管理

優(yōu)質且細致周到的服務，為東方新天地培養(yǎng)了一種管理文化，而這種文化會滲入商場的每一個角落，同時有效的培養(yǎng)了顧客的忠誠度。

(六)商業(yè)經(jīng)營特色多元

新天地特地招進高檔幼兒園和外資口腔診所，這些特色調整，均取得了非常熱烈的市場反應，尤其是對于很多住在東方廣場的外籍員工。

(七)積極的宣傳推廣

每逢節(jié)假日及周年東方新天地都會舉行店慶活動，同時，商品折扣率的幅度比較大，所以往往吸引到很遠地方的顧客前往購物。

(八)提高餐飲比例

據(jù)資料顯示，商場的餐飲大多在22%-25%的比例，但東方新天地已經(jīng)達到27%。原因有兩個：

一是商場辦公樓群的體量是別的項目無法比擬的，30萬平方米的辦公樓等于國貿(mào)的兩倍，辦公人群對餐飲的消費需求很強。

二是東方廣場靠近王府井，每天30-40萬的人流量，雖然與步行街風格不同，仍有不少人會逛到新天地，并進行餐飲消費，加大了對餐飲的需求。

八、 北京商業(yè)地產(chǎn)綜述

縱觀國內(nèi)外眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的成功發(fā)展，不難看出，成功運作一個大型購物中心項目，應該秉持長期經(jīng)營的.觀念，摒棄短線開發(fā)的心態(tài)，以引入專業(yè)化管理團隊為關鍵，創(chuàng)立正確的經(jīng)營目標和科學的管理體系。

租金持續(xù)上漲

伴隨著商業(yè)地產(chǎn)供應量的加大，北京商業(yè)地產(chǎn)租金也持續(xù)看漲。之所以出現(xiàn)這種市場現(xiàn)象，主要原因之一是國際零售商大舉進入北京市場。這也充分說明北京的商業(yè)地產(chǎn)正在進入一個黃金時代。

主題商業(yè)模式逐步獲認可

隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的市場供應量集中加大，導致市場供大于求，在這種背景下，主題商業(yè)項目誕生了。具有主題的商業(yè)項目既細分了市場，也甄別了客戶群，可以很好地將目標客戶群吸引過來，成為商業(yè)項目的消費者。同時通過對產(chǎn)品的調整、同類商家的集中化或購物環(huán)境的營造，將很多隨機性較強的購物行為轉變?yōu)槟康男韵M，主題商業(yè)逐漸獲得各方認可。據(jù)記者了解，主題商業(yè)地產(chǎn)在國外早已形成趨勢，有別于綜合性購物中心的一站式購物，前者更體現(xiàn)了單個項目的個性化及特殊性。在商業(yè)供應充足的市場內(nèi)，穩(wěn)穩(wěn)抓住目標客戶群。

經(jīng)營目標明確

首先，一個專業(yè)管理團隊在商業(yè)價值創(chuàng)造過程中能夠實現(xiàn)的經(jīng)營目標具體包括以下幾個方面：

一是要為消費者創(chuàng)造舒適、愉悅的消費場所;二是要為商戶創(chuàng)造富有效率的經(jīng)商環(huán)境;三是要成為投資方(發(fā)展商)與商戶之間的紐帶，建立相互聯(lián)系的利益體系，共同來提升商業(yè)物業(yè)的價值以至三方面的利益。

管理體系專業(yè)化

在建立了明確的商業(yè)目標后，還需要用專業(yè)化的管理體系來保證目標的實現(xiàn)。首先，是要創(chuàng)建良好的租戶組合和體系，并在經(jīng)營中注重對租戶進行適當?shù)恼{整，以適應不斷變化的市場需求。

其次，是要建立有效的營銷推廣體系，在引起消費者關注的同時，也增加租戶的經(jīng)營信心。

再次，是要通過創(chuàng)建有效的營銷環(huán)境，創(chuàng)建完善的客戶服務體系，來建立顧客忠誠度，不斷維護核心消費群體。

最后，是通過建立高標準的物業(yè)管理體系，來創(chuàng)造安全、舒適、整潔的購物環(huán)境和人性化的購物感受。

商業(yè)地產(chǎn)之不足

總體看來，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，少數(shù)項目經(jīng)營火爆，雖有以上所述的東方廣場、以及西單大悅城，新光天地等營業(yè)額年年攀高，也曾有搜秀、新秀水在開業(yè)后也面臨經(jīng)營慘淡的局面，問題大多存在于后續(xù)經(jīng)營期間：

1、選址不夠準確。對交通、周邊環(huán)境、消費半徑?jīng)]有深入的研究，造成項目經(jīng)營慘淡。

2、前期定位不夠準確。許多商業(yè)項目不進行充分的市場調研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實際情況，無法吸引到目標客戶，造成項目經(jīng)營失敗。這一點在巨庫項目及北京的首都時代廣場表現(xiàn)的較為明顯。

3、商業(yè)配套設施較為缺乏，休閑娛樂設施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。這一點在許多商業(yè)地產(chǎn)項目中都有所存在。

4、前期規(guī)劃設計不夠合理，造成后期的經(jīng)營困難，同時難以招到主力商鋪。

5、業(yè)權不統(tǒng)一，無法進行統(tǒng)一管理，無法對商戶質量進行把控，同時由于一些業(yè)主急需資金，低價出租商鋪，拉低了整體商業(yè)的租金價格。

6、經(jīng)營中對外宣傳不足，項目知名度無法打出。開發(fā)商及管理者與商戶互相依賴等等。

總而言之，在所有業(yè)態(tài)中商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性和操作性要求最高，而其所獲得的利潤也相當驚人，因此很多開發(fā)商即使從未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住機遇贏得競爭，獲得商業(yè)地產(chǎn)項目的真正成功并非一個短線過程，必須放在一個更為長久、宏大、科學的目標及運作過程中實現(xiàn)。