談城市土地儲(chǔ)備制度中的難點(diǎn)與對(duì)策(城市文化在城市公共設(shè)計(jì)中的應(yīng)用淺談)

談城市土地儲(chǔ)備制度中的難點(diǎn)與對(duì)策

談城市土地儲(chǔ)備制度中的難點(diǎn)與對(duì)策

一、城市土地儲(chǔ)備制度

建立城市土地儲(chǔ)備制度是城市土地制度改革的一個(gè)創(chuàng)新，其基本思路是由城市政府的委托機(jī)構(gòu)，如土地儲(chǔ)備中心，通過(guò)征用、收購(gòu)、置換等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來(lái)，進(jìn)行土地整理和開發(fā)，在完成一系列前期開發(fā)整理工作后，變成可建設(shè)的“熟地”，根據(jù)城市土地年度計(jì)劃，通過(guò)招標(biāo)、拍賣有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。它類似于歐美的“土地銀行”制度。

建立城市土地儲(chǔ)備制度的目的是為了解決城市存量土地供應(yīng)不能壟斷，造成城市土地供應(yīng)總量失控，土地招標(biāo)、拍賣制度難以推行，土地資產(chǎn)流失屢禁不止的狀況。由于歷史和制度的原因，城市存量土地幾乎都掌握在土地使用者手中，無(wú)償劃撥以及規(guī)劃、計(jì)劃沒有控制好，土地供應(yīng)量過(guò)大，結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致城市土地閑置或低效利用，以往推行過(guò)“退二進(jìn)三”，鼓勵(lì)困難企業(yè)自行盤活自己使用的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在現(xiàn)行法律制度下，這些土地使用者可通過(guò)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)轉(zhuǎn)讓土地，成為土地供應(yīng)者，形成存量土地多頭供應(yīng)的局面。

1999年新的《土地管理法》頒布實(shí)施，加大了保護(hù)耕地的力度，耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的數(shù)量受到嚴(yán)格控制，新增建設(shè)用地的數(shù)量受到嚴(yán)格控制，用途管制、占補(bǔ)平衡和土地有償使用費(fèi)中央分成的措施不僅使新增建設(shè)用地的數(shù)量大為減少，而且占用耕地的成本有了較大提高，使城市存量土地的利用價(jià)值更加突出。同時(shí)新土地法將利用存量土地的權(quán)利和收益放在地方，這使得利用存量土地成為城市政府增加建設(shè)用地供給和財(cái)政收入的重要渠道。由于城市發(fā)展，城市區(qū)域的向外擴(kuò)張，使一些原來(lái)地處城市邊緣的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地逐漸進(jìn)入城市的內(nèi)部，占據(jù)了中心市區(qū)大量區(qū)位條件優(yōu)越的土地，造成土地資源的浪費(fèi)，同時(shí)也給居民生活及城市環(huán)境等帶來(lái)了不同程度的影響，無(wú)論從城市更新還是從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局調(diào)整看，對(duì)存量土地的投資需求越來(lái)越強(qiáng)。此外，通過(guò)土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備、供應(yīng)的運(yùn)營(yíng)，政府財(cái)政支出在投資乘數(shù)效用下，有效地刺激了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

城市土地儲(chǔ)備制度在杭州、上海、深圳、青島等城市都取得了成功的經(jīng)驗(yàn)，但作為一種制度創(chuàng)新，在發(fā)展的初期，無(wú)論在理論上還是實(shí)踐上還有一些值得探討的問題。

二、機(jī)構(gòu)設(shè)置及法律制度

目前土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置的模式有兩種，一種是單一結(jié)構(gòu)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬土地管理部門，如上海；另一種是雙結(jié)構(gòu)，即土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)和土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)由政府設(shè)立，成員由土地、財(cái)政、計(jì)劃、規(guī)劃等部門組成，任務(wù)是協(xié)調(diào)收購(gòu)-儲(chǔ)備-出讓政策，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬于土地管理部門，接受收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。比較已實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的城市的經(jīng)驗(yàn)，雙結(jié)構(gòu)的運(yùn)行比較順利，但尚需工作運(yùn)行的制度予以保證。要保證部門之間的協(xié)調(diào)、有效，減少運(yùn)行環(huán)節(jié)，提高土地儲(chǔ)備和土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益，必須制訂科學(xué)的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，并與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、用地計(jì)劃、舊城改造計(jì)劃、近期建設(shè)計(jì)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃等有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，把有關(guān)責(zé)任分解到各職能部門，協(xié)調(diào)行動(dòng)。因此，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、土地等許多政府職能部門的緊密配合。如城市土地利用用途要受城市規(guī)劃所制約?！冻鞘幸?guī)劃法》第二十九條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”在城市中相同經(jīng)濟(jì)區(qū)位不同用途的土地其價(jià)值差別很大。土地儲(chǔ)備制度的一個(gè)目的是要獲得土地市場(chǎng)的壟斷收益，而儲(chǔ)備的土地的規(guī)劃用途及規(guī)劃指標(biāo)的控制，是否與這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)的土地需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，是否能獲得相應(yīng)的投資收益，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)作影響很大。從這一點(diǎn)講，規(guī)劃部門與土地管理部門的協(xié)作效率就非常重要。目前大多數(shù)城市政府機(jī)構(gòu)設(shè)置中，規(guī)劃和土地部門都是分設(shè)的，這種情況下，市長(zhǎng)掛帥的土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)的.作用就顯得非常重要。

1999年實(shí)施的新《土地管理法》對(duì)城市政府如何建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，行使土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)并沒有明確規(guī)定，因此需要從法制上對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度予以研究?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l規(guī)定“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改建，需要調(diào)整使用土地的；（三）土地出讓等有償使用合約期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（四）因單位撤銷、遷移等原因停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；…… ”；依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)包括：①國(guó)家建設(shè)的需要；②實(shí)施城市規(guī)劃和社會(huì)公益事業(yè)的需求；③土地使用期限屆滿，未批準(zhǔn)續(xù)期使用的；④由于土地使用者的原因，如單位撤銷、搬遷、破產(chǎn)，連續(xù)兩年以上未使用土地或不按批準(zhǔn)用途使用違反土地使用權(quán)出讓合同約定的；⑤其他非法用地的。但收購(gòu)與收回從概念的內(nèi)涵上不同，收回土地是一種行政行為，補(bǔ)償是對(duì)地上建筑物、附著物獲利能力的支付，與土地價(jià)格無(wú)關(guān)。而收購(gòu)?fù)恋厥且环N經(jīng)濟(jì)行為，必然涉及土地價(jià)格。特別是這種收購(gòu)是一種“強(qiáng)制性買賣關(guān)系”（后面將分析），不是一種經(jīng)濟(jì)主體間的平等經(jīng)濟(jì)關(guān)系，而現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有相應(yīng)的法律規(guī)范，所以建立城市土地儲(chǔ)備制度首先要解決立法和制度建設(shè)問題。

三、土地收益分配及收購(gòu)價(jià)格

以往，大多數(shù)城市政府往往將盤活原劃撥給企業(yè)的存量土地的主動(dòng)權(quán)交給企業(yè)，土地盤活所得大部分歸企業(yè)或企業(yè)主管部門支配，政府只收土地出讓時(shí)的級(jí)差地租。建立土地儲(chǔ)備制度，其核心問題是權(quán)利和利益的重新分配。因此，如何準(zhǔn)確界定土地收益構(gòu)成，合理分配政府和原土地使用者之間的利益是土地儲(chǔ)備機(jī)制順利開展必須解決的問題。

科學(xué)界定土地使用權(quán)內(nèi)涵是合理分配土地收益的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上明確對(duì)原土地所有者的補(bǔ)償性質(zhì)、補(bǔ)償依據(jù)等。從目前我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)體系分析，直接關(guān)系土地收購(gòu)價(jià)格的有：土地所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)和發(fā)展權(quán)。

根據(jù)憲法和有關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)“實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制”，“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”，所以，土地收購(gòu)價(jià)格中不應(yīng)包括土地所有權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)是依法對(duì)一定的土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利，在土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的情況下，土地所有者和使用者要按照一定的規(guī)范來(lái)確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地使用權(quán)含有土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處置權(quán)。土地使用權(quán)有無(wú)償（劃撥）取得土地使用權(quán)和有償（出讓）取得土地使用權(quán)，土地收購(gòu)價(jià)格中應(yīng)包括土地使用權(quán)價(jià)格。土地處置權(quán)包括土地買賣、繼承、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等權(quán)利。對(duì)劃撥土地使用權(quán)，土地收購(gòu)價(jià)格中不應(yīng)包括處置收益，但對(duì)出讓士地使用權(quán)，土地使用者擁有不完全處置權(quán)，土地收購(gòu)價(jià)格中應(yīng)包括相應(yīng)的土地處置權(quán)收益。土地發(fā)展權(quán)是指土地規(guī)劃調(diào)整而最優(yōu)利用條件下的權(quán)利。從現(xiàn)行法律法規(guī)和土地增值機(jī)制來(lái)看，土地發(fā)展權(quán)收益應(yīng)歸政府所有，土地收購(gòu)價(jià)格不應(yīng)包含土地發(fā)展權(quán)收益。

土地增值收益的原因有：①經(jīng)濟(jì)發(fā)展致使土地利用效率提高及土地需求增加造成地價(jià)上漲；②人口增加導(dǎo)致土地利用需求量增大造成地

價(jià)上漲；③對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資使各類城市用地更符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，土地開發(fā)利用能獲得更高的開發(fā)收益，從而導(dǎo)致地價(jià)支付能力增強(qiáng)，地價(jià)上漲；④城市規(guī)劃用途的調(diào)整使土地利用條件發(fā)生變化，在變化方向有利于土地高度化利用時(shí)，地價(jià)將上漲。如在相似經(jīng)濟(jì)區(qū)位下，土地價(jià)值與土地利用方式之間的關(guān)系是商業(yè)＞居?。竟I(yè)＞耕地＞農(nóng)牧地＞荒地?？梢娨暂^低價(jià)格購(gòu)進(jìn)的工業(yè)用地，如能轉(zhuǎn)換為居住或商業(yè)用途，其投資價(jià)值可能成倍增長(zhǎng)，帶來(lái)巨大的投資收益；⑤土地使用者對(duì)土地進(jìn)行資金和勞動(dòng)力投入，把物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)凝結(jié)在土地中，增加土地效用的同時(shí)也使土地增值。從土地增值收益的原因進(jìn)行分析，①、②屬于自然增值，應(yīng)為全社會(huì)公共所有，為國(guó)家或政府所有，③、④源自地方政府對(duì)土地的投資及規(guī)劃條件改變，故其增值收益應(yīng)為地方政府所有，⑤為士地使用者的貢獻(xiàn)，收益應(yīng)為土地使用者所有。

土地收購(gòu)價(jià)格的內(nèi)涵應(yīng)是與原土地使用者對(duì)被收購(gòu)?fù)恋負(fù)碛械臋?quán)利和利益相一致的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或處置權(quán)價(jià)格，也即原土地用途的價(jià)格。以現(xiàn)用途作為依據(jù)進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，規(guī)定土地優(yōu)化利用所帶來(lái)的收益為土地所有者享有。從實(shí)際看土地收購(gòu)不同于城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)淖龇ǎ鞘蟹课莶疬w補(bǔ)償是以保證原土地使用者（居民）生活和居住水平不至于下降為主要目標(biāo)的。土地收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵構(gòu)成中不包括土地發(fā)展權(quán)價(jià)格及地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)、職工或住戶安置費(fèi)、企業(yè)異地經(jīng)營(yíng)建設(shè)費(fèi)。

然而，對(duì)當(dāng)前在企業(yè)轉(zhuǎn)制中需要通過(guò)盤活土地來(lái)解決困難的企業(yè)來(lái)講，除了土地往往拿不出其它可以盤活的東西。因此如僅僅按照土地現(xiàn)用途為依據(jù)對(duì)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，企業(yè)就可能搬不走，更談不上解困和發(fā)展，所以要考慮企業(yè)現(xiàn)有權(quán)利進(jìn)行補(bǔ)償?？紤]補(bǔ)償?shù)膶?shí)際問題，特別當(dāng)收購(gòu)價(jià)格不足以彌補(bǔ)原土地使用者因土地被收購(gòu)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，政府應(yīng)建立一條合適渠道，給予企業(yè)價(jià)格以外的補(bǔ)償。但補(bǔ)償與收購(gòu)價(jià)格無(wú)關(guān)，是體現(xiàn)一種“恩恤補(bǔ)償”，確定收購(gòu)價(jià)格不能將價(jià)格以外的安置補(bǔ)償混同考慮。目前被收購(gòu)?fù)恋刂饕钦紦?jù)中心地區(qū)的經(jīng)營(yíng)虧損或?yàn)l臨倒閉的企業(yè)用地，對(duì)于這些企業(yè)的職工，即使其土地不被政府收購(gòu)，政府仍需對(duì)其安置。另外，也可由政府將土地發(fā)展權(quán)益以國(guó)有資本金注入的方式返回給企業(yè)，這樣既有利于當(dāng)前國(guó)有企業(yè)改革的順利進(jìn)行，同時(shí)也能加快土地盤活進(jìn)程。

四、土地收購(gòu)資金籌措

建立土地儲(chǔ)備制度，政府由出讓“生地”為主轉(zhuǎn)為出讓“熟地”為主，除要支付土地收購(gòu)費(fèi)用，一般還要在出讓前經(jīng)過(guò)拆除地上建筑物、平整土地直至“七通一平”等前期開發(fā)整理，為此需要支付相當(dāng)大的成本，需要大量資金。目前建立土地儲(chǔ)備制度的城市采取資本金由市財(cái)政撥款，運(yùn)作資金通過(guò)土地抵押貸款等方式籌措。土地收購(gòu)費(fèi)、前期開發(fā)整理和儲(chǔ)備期間的管理費(fèi)由土地儲(chǔ)備中心支付，并從土地受讓單位支付的土地開發(fā)整理費(fèi)中補(bǔ)償。

資金和土地是土地儲(chǔ)備制度的兩大基本要素，土地儲(chǔ)備過(guò)程是土地流轉(zhuǎn)過(guò)程，也是資金循環(huán)過(guò)程。目前無(wú)論是政府財(cái)政撥款或是銀行貸款，都未形成有效的資金籌措機(jī)制，而且存在較大的的風(fēng)險(xiǎn)，特別是統(tǒng)一收購(gòu)制度實(shí)施后，客觀上要求政府對(duì)需要盤活的土地實(shí)施敞開收購(gòu)，資金需求量很大。筆者曾就利率對(duì)土地儲(chǔ)備運(yùn)營(yíng)資金收益的影響做過(guò)分析，表明土地收購(gòu)資金運(yùn)作受利率變化的影響較敏感，在儲(chǔ)備土地較長(zhǎng)時(shí)間不能賣出的情況下，土地收益將低于土地儲(chǔ)備成本，出現(xiàn)入不敷出的局面。

因此，要改變單憑銀行貸款來(lái)籌措資金的做法分散風(fēng)險(xiǎn)。可通過(guò)設(shè)立土地基金、實(shí)施土地債券化、推行換地權(quán)益書等做法吸納社會(huì)資金實(shí)施土地儲(chǔ)備。這樣，既保證政府在土地盤活中取得合理的收益，又能有效地調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，共享利益，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，保證政府對(duì)城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營(yíng)。

由于運(yùn)營(yíng)中需要大量資金，對(duì)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的城市，政府無(wú)法承受如此大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，影響該制度在全國(guó)范圍內(nèi)的推廣。

五、土地儲(chǔ)備的范圍、數(shù)量和利用

調(diào)整存量土地，關(guān)鍵是按城市規(guī)劃調(diào)整不合理的用地結(jié)構(gòu)，對(duì)城市規(guī)劃中確定的更新改造地塊，原則均可列入儲(chǔ)備范圍，使政府在實(shí)施土地收購(gòu)時(shí)可以編制切實(shí)可行的計(jì)劃和留有選擇的余地。規(guī)劃用途決定土地使用價(jià)值，因此要擇優(yōu)收購(gòu)開發(fā)潛力大、價(jià)格較低、規(guī)劃用途與市場(chǎng)需求一致的地塊。收購(gòu)要進(jìn)行效益評(píng)價(jià)。

通過(guò)儲(chǔ)備土地，一個(gè)重要的目的是對(duì)土地供應(yīng)總量進(jìn)行控制，而只有土地儲(chǔ)備積累到一定數(shù)量，才能使政府在市場(chǎng)土地供應(yīng)短缺，地價(jià)暴漲時(shí)具備調(diào)控能力。但土地儲(chǔ)備過(guò)多，會(huì)造成資金占用過(guò)多，而資金不足，儲(chǔ)備量過(guò)小，就達(dá)不到調(diào)控土地市場(chǎng)的目的，如何科學(xué)地確定土地儲(chǔ)備數(shù)量是一個(gè)重要課題。土地儲(chǔ)備數(shù)量的確定要根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)確定，而土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，可通過(guò)對(duì)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型，進(jìn)而得到最佳土地儲(chǔ)備數(shù)量。

通過(guò)土地儲(chǔ)備制度有利于實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃指導(dǎo)下的土地最優(yōu)利用。例如可根據(jù)“法定圖則”出讓土地，即以法的形式明確土地開發(fā)范圍、用途、容積率等要求，使土地供給與城市規(guī)劃相一致，使“彈性”過(guò)大的城市規(guī)劃增加“剛性”，也為根除“土地尋租”創(chuàng)造條件。

六、土地收購(gòu)原則

建立土地儲(chǔ)備制度，需要對(duì)土地收購(gòu)原則進(jìn)行研究，它是土地儲(chǔ)備制度的基礎(chǔ)?？疾靽?guó)外“土地銀行”制度以及杭州、上海等城市建立土地儲(chǔ)備制度的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施土地收購(gòu)的主客體雙方可能存在三種關(guān)系：一是市場(chǎng)條件下的“自由買賣”關(guān)系，在這種關(guān)系下，政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)在實(shí)施土地收購(gòu)時(shí)，與被收購(gòu)?fù)恋氐膯挝换騻€(gè)人是兩個(gè)平等的經(jīng)濟(jì)主體，是否收購(gòu)和收購(gòu)價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)狀況自由協(xié)商制定。那么實(shí)施土地儲(chǔ)備的政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)就是一個(gè)純粹的地產(chǎn)開發(fā)公司，它僅能實(shí)現(xiàn)其效益最大化的微觀目標(biāo)，而土地儲(chǔ)備制度的宏觀的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)；二是一種“權(quán)利和義務(wù)”關(guān)系，即土地收購(gòu)是政府的權(quán)利，對(duì)被收購(gòu)方講是對(duì)國(guó)家的義務(wù)，收購(gòu)是一種行政行為，收購(gòu)價(jià)格不必遵循等價(jià)有償?shù)脑瓌t，這不符合建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求；三是國(guó)家對(duì)土地收購(gòu)的“強(qiáng)制性買賣”關(guān)系，承認(rèn)土地收購(gòu)雙方存在“買賣關(guān)系”，但這種“買賣關(guān)系”是強(qiáng)制性的，表現(xiàn)在收購(gòu)與否由政府決定，收購(gòu)價(jià)格由地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并由土地行政部門確認(rèn)，而不由原土地使用者自由要價(jià)。“強(qiáng)制性買賣”關(guān)系有如下性質(zhì)：①土地統(tǒng)一收購(gòu)屬于政府的特有權(quán)力；②土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)力是用于公共目的；③行使土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)力必須給予合理的補(bǔ)償。

綜上所述，土地收購(gòu)要堅(jiān)持強(qiáng)制性原則、合理性原則：

1、所謂強(qiáng)制性原則是指政府收回土地?zé)o需征得土地使用者的同意。首先，當(dāng)根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)整土地使用時(shí)，土地使用者只能服從社會(huì)整體利益的需要；其次，對(duì)土地處分權(quán)是所有權(quán)的權(quán)能，受法律的保護(hù)。至于對(duì)非法占用土地的處理理應(yīng)依法辦事，該收回的堅(jiān)決收回，如香港特別行政區(qū)的“官地收回”，其性質(zhì)是完全一樣的。

2、合理定價(jià)原則：是充分考慮到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的利益分配問題，除土地使用權(quán)價(jià)格以外，還應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償?shù)厣衔锖桶徇w費(fèi)用以及付給一定的地段差價(jià)。

七、土地收購(gòu)造成地價(jià)上揚(yáng)

建立土地儲(chǔ)備制度，壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，

控制了土地供給總量，隨著土地需求增加可能造成土地價(jià)格上漲。同時(shí)政府以招標(biāo)、拍賣出讓土地，是追求土地效益最大化，也會(huì)帶來(lái)地價(jià)上揚(yáng)。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為采取招標(biāo)、拍賣引起土地價(jià)格上揚(yáng)，開發(fā)商勢(shì)必將這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，有引起投資和消費(fèi)需求趨緩的可能，進(jìn)而抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但若采取協(xié)議方式又會(huì)助長(zhǎng)“土地尋租”行為，使土地低價(jià)出讓有失市場(chǎng)公正、公平、公開的原則。實(shí)際上，土地價(jià)格適當(dāng)上漲但不是暴漲，反而有刺激房地產(chǎn)投資的作用，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。另一方面，建立土地儲(chǔ)備制度，有了土地供應(yīng)的“蓄水池”，政府完全可以通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控，適時(shí)、適量地增加土地的供應(yīng)量，以調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系及土地價(jià)格，防止地價(jià)上揚(yáng)過(guò)快造成的混亂。

受價(jià)格變動(dòng)影響較大的可能是低收入家庭，因此需要政府部門在安居、危改用地方面制定相應(yīng)政策，如此類用地可按協(xié)議方式出讓。由于安居住宅一般位于城市邊緣，大部分是通過(guò)新征集體土地進(jìn)行建設(shè)的，農(nóng)地與居住用地的差價(jià)很大，政府有條件限制此類土地的出讓價(jià)格，因此土地儲(chǔ)備制度對(duì)廣大低收入者來(lái)講沖擊不大。

城市文化在城市公共設(shè)計(jì)中的應(yīng)用淺談

城市文化在城市公共設(shè)計(jì)中的應(yīng)用淺談

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摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)的城市化發(fā)展也越來(lái)越迅速。有著5000余年歷史的中國(guó)文化也隨著時(shí)間的推移越來(lái)越城市化，在藝術(shù)設(shè)計(jì)中，公共藝術(shù)設(shè)計(jì)可以將城市的歷史與城市的文化以藝術(shù)設(shè)計(jì)的手法完美地結(jié)合起來(lái)，這也一定會(huì)成為城市文化與藝術(shù)設(shè)計(jì)的雙向發(fā)展的必經(jīng)之路。

 

 

關(guān)鍵詞：文化 城市文化 公共設(shè)計(jì) 藝術(shù)形式

改革開放以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與崛起，東方古老的文化已越來(lái)越多地與更多西方的文化相融合，中國(guó)式的城鎮(zhèn)也漸漸被西方的城市所影響。著眼于現(xiàn)代，摩天大樓、立交橋、玻璃幕墻作為現(xiàn)代化城市的重要標(biāo)志被競(jìng)相復(fù)制，傳統(tǒng)建筑文化也僅僅只象征性地被簡(jiǎn)化成建筑的拼貼符號(hào)，作為城市和建筑靈魂的城市個(gè)性在大拆大建的灰塵中被淹沒。越來(lái)越多的城市已逐漸克隆性地發(fā)展，沒有性格、沒有特色，更令人擔(dān)憂的是，城市的文化將在歷史發(fā)展中漸漸被摒棄。作為城市靈魂的城市個(gè)性有逐漸衰落和消失的危險(xiǎn)。在全球一體化和文化趨同的形勢(shì)下，如何保護(hù)、發(fā)展和創(chuàng)新（創(chuàng)新論文）城市個(gè)性顯得尤為重要。

公共藝術(shù)設(shè)計(jì)以其寬廣的設(shè)計(jì)形式和藝術(shù)載體，可以在城市的發(fā)展中為保護(hù)文化的生存和發(fā)展提供良好的空間。正所謂城市是公共藝術(shù)的載體，公共藝術(shù)屬于城市，它隨城市而生，為城市而存。

一、城市文化

文化體現(xiàn)的是城市的記憶。不論城市的自然環(huán)境還是人文環(huán)境，老城區(qū)的歷史街道、文物古跡、老居民區(qū)，亦或是這城市傳統(tǒng)的技能、習(xí)俗，物質(zhì)的、非物質(zhì)的文化形式都是這座城市的古老記憶。而這些也體現(xiàn)了一座城市的文化價(jià)值。因此，歷史脈絡(luò)和文化脈絡(luò)作為城市的獨(dú)有標(biāo)簽應(yīng)該被世人所重視。

文化體現(xiàn)的是城市的精神。一座城市中居民的價(jià)值觀念、社會(huì)形態(tài)以及他們的行為方式是這座城市的城市精神的綜合體。在科技（科技論文）高速發(fā)展的今天，城市的建筑、廣場(chǎng)、設(shè)施都可以在世界城市的發(fā)展中被橫向或者縱向地復(fù)制與模仿，但一座城市的精神是永遠(yuǎn)不會(huì)被復(fù)制與模仿的。居住在這座城市當(dāng)中的市民所具有的價(jià)值觀與世界觀是幾十年、幾百年甚至幾千年積累下來(lái)的，凝結(jié)了該城市的歷史、文化、風(fēng)情與風(fēng)貌，是這個(gè)城市的文化結(jié)晶。

城市文化是一種付諸于城市的文化形態(tài)。比如我國(guó)的濰坊風(fēng)箏文化、成都巴蜀文化、南京金陵文化、鄭州殷商文化等。這些獨(dú)特的文化在提升城市形象和城市品位的同時(shí)，也優(yōu)化了城市的經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境與文化傳承環(huán)境，在各方面均有效地促進(jìn)了城市的健康、持續(xù)、快速發(fā)展。由此可見，城市的文化對(duì)城市的發(fā)展與建設(shè)都起到了重要的作用。

二、城市文化的提取

城市是不斷發(fā)展的，我們?cè)诮ㄔO(shè)城市時(shí)，應(yīng)對(duì)城市的歷史文化在保護(hù)的同時(shí)加以提煉，而對(duì)城市文化的.提取包含了提取城市文化中的視覺形象，以視覺的表象對(duì)城市進(jìn)行標(biāo)簽式定位，使其具有自身的個(gè)性。從世界各地已形成的個(gè)性城市看，特色的城市大致可分為政治性城市、經(jīng)濟(jì)性城市、文化性城市、宗教性城市、旅游性城市。這些城市對(duì)城市文化的提取，都濃縮了城市的過(guò)去與現(xiàn)在，對(duì)城市的物質(zhì)、精神遺產(chǎn)進(jìn)行了文化提煉，并使之成為城市形象的靈魂，這也是這些城市獨(dú)具特色的優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展的巨大推動(dòng)力。

那么，如何去提取一座城市的特有文化呢？

1.提取自然形象。自然形象是每座城市不可比擬的、獨(dú)特的自我優(yōu)勢(shì)，包括城市所在地的氣候、地質(zhì)地貌、水文、特產(chǎn)等自然資源。

2.提取景觀形象。城市景觀可以給人留下對(duì)于該城市的第一印象。景觀中的城市的平面布局、城市色彩、城市綠地等，甚至城市的商業(yè)街、市政廣場(chǎng)等都可以被提取為城市的獨(dú)有特征。

3.提取標(biāo)志形象。城市標(biāo)志性的形象是濃縮的表現(xiàn)形式和抽象化了的城市形象。有直觀的標(biāo)志形象和無(wú)形的標(biāo)志形象，市徽、市花、標(biāo)志性雕塑及建筑，或是城市的名稱都代表了一定的城市標(biāo)志性形象。

4.對(duì)視覺形象進(jìn)行共性提取。將城市文化提取為有共性的視覺形象為市民創(chuàng)造和諧、舒適、美好的學(xué)習(xí)、工作和生活環(huán)境，會(huì)使市民的城市榮譽(yù)感增強(qiáng)，生活幸福感增加，同時(shí)也會(huì)增強(qiáng)城市的吸引力、輻射力。

三、城市公共設(shè)計(jì)中的文化藝術(shù)形式

在城市文化越來(lái)越稀少的今天，可以考慮以公共藝術(shù)設(shè)計(jì)的形式來(lái)將城市文化展現(xiàn)在公眾的面前。

公共藝術(shù)是城市文化的個(gè)性符號(hào)。讓雕塑與繪畫、建筑或其他門類找到完美契合點(diǎn)，這也就形成了當(dāng)代的公共藝術(shù)。城市公共藝術(shù)，尤其是文化建筑，應(yīng)該注重文化門類本身和地方文化的結(jié)合。城市不應(yīng)是放置藝術(shù)的容器。城市本身應(yīng)是藝術(shù)品，因?yàn)樗囆g(shù)不應(yīng)僅僅是裝飾都市生活的奢侈品，藝術(shù)應(yīng)改善都市生活的質(zhì)量。城市公共環(huán)境藝術(shù)是為了塑造城市形象和環(huán)境，在城市形象策劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)將形象工程落實(shí)到空間載體上，結(jié)合城市總體規(guī)劃對(duì)公共環(huán)境藝術(shù)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的、系統(tǒng)的規(guī)劃，塑造

 

城市特色必須要突出地方精神。

在城市的公共設(shè)施造型方面，應(yīng)從當(dāng)?shù)靥赜械奈幕?、歷史遺跡和器物中發(fā)掘靈感，如城市歷史中積淀下來(lái)的繪畫、雕塑、古跡、文物、文獻(xiàn)、傳說(shuō)、音樂及民謠等均可融入城市的公共設(shè)施中。并通過(guò)現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法使用這些符號(hào)元素，喚起現(xiàn)代人對(duì)過(guò)去的探究、回憶與醒思。

在公共設(shè)施的色彩設(shè)計(jì)方面，必然要借助和依附于造型，而色彩本身一經(jīng)與具體的形象結(jié)合，便具有極強(qiáng)的感情意味和表象特征，具有強(qiáng)大的精神影響力。因此城市的主色調(diào)應(yīng)在大方向上統(tǒng)一，需結(jié)合周邊的建筑和自然環(huán)境進(jìn)行調(diào)整。設(shè)計(jì)師需根據(jù)城市和城市文化本身的不同，設(shè)計(jì)不同風(fēng)格的城市公共設(shè)施，做到“天人合一”。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，因?yàn)橛兄煌膫鹘y(tǒng)、不同的人文、不同的自然地理（地理論文）環(huán)境、不同的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與條件，世界上不會(huì)有完全相同的兩座城市。不同的城市應(yīng)該根據(jù)自身的文化進(jìn)行自身的發(fā)展定位與城市文化的發(fā)展定位，一座沒有個(gè)性或沒有文化的城市在歷史的長(zhǎng)河中是不會(huì)遺留下來(lái)的。城市文化對(duì)于城市的公共設(shè)計(jì)乃至城市的發(fā)展起著不可取代的作用，城市的公共設(shè)計(jì)也要考慮將城市的文化加以保護(hù)與利用。城市公共設(shè)計(jì)作為城市的公共基礎(chǔ)設(shè)施的重要部分及視覺表達(dá)的載體，對(duì)于體現(xiàn)和表達(dá)城市文化起著至關(guān)重要的作用。若城市的公共設(shè)施設(shè)計(jì)與城市文化相結(jié)合、統(tǒng)一，則會(huì)使城市的公共設(shè)計(jì)以一種獨(dú)特的視角將整個(gè)城市的過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)，以及城市的文化形象、文化風(fēng)格彰顯出來(lái)，同時(shí)也會(huì)使城市顯得生機(jī)勃勃，鮮明的、帶有自身標(biāo)志性的城市公共設(shè)計(jì)會(huì)使人產(chǎn)生認(rèn)同感。只有因地制宜地確定城市文化在公共設(shè)計(jì)中的運(yùn)用，并秉持多元化、地域化、個(gè)性化、整體化的原則去建立城市的文化形象體系，使城市具備鮮明的個(gè)性，才能使城市真正開始走向成熟和文明。

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