最新管理調(diào)研報告范文(物業(yè)管理調(diào)研報告)

最新管理調(diào)研報告范文

最新管理調(diào)研報告范文

隨著個人的素質(zhì)不斷提高，大家逐漸認(rèn)識到報告的重要性，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？下面是小編幫大家整理的最新管理調(diào)研報告范文，希望對大家有所幫助。

管理調(diào)研報告1

我們通過成本核算，可以計算出產(chǎn)品實際成本，可以作為生產(chǎn)耗費的補償尺度，可以確定企業(yè)盈利的依據(jù)，便于有關(guān)部門制定產(chǎn)品價格和企業(yè)編制財務(wù)成本報表的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：企業(yè)管理、成本核算、對策。

一、調(diào)研目的：

反映和監(jiān)督各項消耗定額及成本計劃的執(zhí)行情況，以便控制生產(chǎn)過程中人力、物力和財力的耗費，從而做到增產(chǎn)節(jié)約、增收節(jié)支。

二、調(diào)研方法：

通過有關(guān)人士的介紹和網(wǎng)上查閱相關(guān)的資料文件檔案等方式，作了較為細(xì)致的調(diào)研

三、調(diào)研內(nèi)容：

（一）聯(lián)發(fā)集團的成本核算的現(xiàn)狀

該公司屬于紡織品行業(yè)，紡織品行業(yè)的成本核算處理比較復(fù)雜，目前正常生產(chǎn)所領(lǐng)用的材料主要有兩種出庫類別，一是生產(chǎn)領(lǐng)用，二是加工領(lǐng)用，這兩種出庫類別的實質(zhì)是一樣的，也即這種方式所發(fā)出的材料，均將構(gòu)成產(chǎn)品成本的實體，發(fā)出的材料將全部記入當(dāng)期相應(yīng)的產(chǎn)品中。如果出庫類別混亂，或者在開單業(yè)務(wù)中亂用出庫類別，會使得成本材料的構(gòu)成不正確。在這種情況下，很多產(chǎn)品的成本算出來就未必是精確的，會給企業(yè)的成本核算造成很大的誤差和困擾。

（二）存在的問題

1、員工專業(yè)知識缺乏，缺少專職的成本核算人員。聯(lián)發(fā)集團地處海安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，紡織員工大多為婦女，而她們對于成本核算的知識了解的并不是很深入，如果出庫類別混亂，或者在開單業(yè)務(wù)中亂用出庫類別，會使得成本材料的構(gòu)成不正確。在這種情況下，很多產(chǎn)品的成本算出來就未必是精確的。會給企業(yè)的成本核算造成很大的誤差和困擾。

2、員工在領(lǐng)用材料方面的串料情況。這在公司內(nèi)部是常有的事，如果這種現(xiàn)象做為生產(chǎn)人員沒有很好的管理與控制方法，成本的核算也會受到影響。由于生產(chǎn)的產(chǎn)品類型很多，而這個問題可能會導(dǎo)致核算產(chǎn)品的成本時候出現(xiàn)誤差。當(dāng)然由于中間半成品較多，成本核算處理也較多，也會對產(chǎn)品的核算造成一定的誤差。

3、計算出來的產(chǎn)品成本的準(zhǔn)確性不高。紡織品公司難免通常有委托加工的時候，每個公司做的都不同，每次來對賬的時間也不同，這給公司的賬造成一定的困擾。有些賬目的數(shù)字準(zhǔn)確度不高。

4、浪費情況較嚴(yán)重，成本得不到控制。由于地理位置的因素，集團靠近農(nóng)村，員工的瑣事較多，而因此帶來的浪費較嚴(yán)重，機器不能及時的利用，由于交通不便而帶來廢品損失、停工損失較多。

（三）解決問題的方法及對策

成本核算不僅是財務(wù)部門的.事情，而是包括生產(chǎn)管理、采購與銷售各部門的事情。一是成本核算需要生產(chǎn)車間、技術(shù)部門、采購部門、銷售部門等多部門的配合；二是計算出的成本是否合理有價值，不但需要財務(wù)部門的不斷改善和時間的印證，還需要生產(chǎn)、技術(shù)等部門提供數(shù)據(jù)及客觀的評價，讓生產(chǎn)等部門對自己計算出的結(jié)果做個論證等，是有必要的。僅靠財務(wù)部門獨立思考有時難以發(fā)現(xiàn)問題。但要注意在實際中，財務(wù)部門和其它部門檢查的角度或指標(biāo)多有不同，這也是容易產(chǎn)生差異的原因。

倉庫的設(shè)置應(yīng)該更加嚴(yán)謹(jǐn)一點，不能混在一起。出庫的材料，是用來自己加工生產(chǎn)，還是外加工的，應(yīng)該寫清楚。這些都應(yīng)該及時做好記錄，以便會計做賬。一種產(chǎn)品成本的核算，需要多方面，材料這塊很重要，如果要求準(zhǔn)確度高，那么應(yīng)該要做好其中的記錄，并且審核人員要及時審核，審核精確度要高。個人認(rèn)為，要能正確并高效地完成成本的核算工作，首先要對整個物料的流程有很清晰的思路，每個材料可以去生產(chǎn)什么產(chǎn)品，每個產(chǎn)品又可能要用到哪些材料。然后是對一些細(xì)節(jié)性的情況要了解，如果一個企業(yè)在管理上的需要較高，這種細(xì)節(jié)性的東西更不能馬虎，因為任何一個細(xì)小的東西，是構(gòu)成成本的基石，不注意到它們的存在，那整體的成本在核算中就會碰到麻煩，比如使工作停滯。

財會主員自身加強對產(chǎn)品的了解，以便在核算處理上盡可以減少這種核算中的差異。首先供應(yīng)商的貨物到達(dá)本公司后要先進入點收倉，并由相關(guān)人員進行來料檢驗，在未經(jīng)驗收前，是不做為采購入庫的賬務(wù)處理的，材料只做為代管處理。一旦驗收，相關(guān)外購材料轉(zhuǎn)入到相關(guān)廠部的相關(guān)倉庫（產(chǎn)品的大部分材料均由公司購入但放置于各廠部由廠部代管，這主要是為方便生產(chǎn)領(lǐng)用）。

成本處理完全是建立在單據(jù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的，一個管理不健全的企業(yè)，很難會有合理準(zhǔn)確的生產(chǎn)材料耗用單據(jù)，沒有這些基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)資料，成本的核算只能是很粗略的。成本算得越細(xì)，越全面，越需要有完整的單據(jù)流程，單據(jù)所記載的事項要完整、準(zhǔn)確。

管理調(diào)研報告2

根據(jù)市煙草專賣局《關(guān)于開展20xx年專賣管理及法規(guī)工作調(diào)研的通知》要求，結(jié)合煙草專賣局專賣管理工作現(xiàn)狀和筆者所在崗位工作實際，圍繞當(dāng)前專賣管理、法規(guī)工作中存在的重點、難點問題進行了深入討論，特別是圍繞近年卷煙外流及查處問題的情況及對發(fā)現(xiàn)的問題整改落實情況，查找解決問題的方法和舉措，開展了“如何建立有效的整改機制，防止發(fā)現(xiàn)的問題重復(fù)發(fā)生”的課題調(diào)研活動，同時現(xiàn)將調(diào)研情況闡述如下：

一、什么是卷煙外流現(xiàn)象

一直以來，嚴(yán)防卷煙外流這是專賣內(nèi)管工作的重點。然而，總有一些零售戶在面對給予適當(dāng)差價的“好處費”時經(jīng)不住誘惑，采取錯誤的方式，為了一些蠅頭小利把卷煙出售給上門收購的卷煙大戶，更有甚者通過為大戶代訂卷煙的方式謀取利益。而精明的違法大戶更是通過這類方式囤積“差價煙”，暗中將這些卷煙倒賣至外地以賺取高額利潤，從而導(dǎo)致了卷煙外流現(xiàn)象的發(fā)生。

二、卷煙外流出現(xiàn)的原因剖析

為什么會出現(xiàn)卷煙外流現(xiàn)象？歸根到底，這種現(xiàn)象事實上是由三方面因素造成的，包括客戶受到經(jīng)濟利益的驅(qū)使，煙草公司的營銷政策不全，客戶經(jīng)理的管理松懈，雖是市場環(huán)境自然形成，應(yīng)該說，三方都有一定責(zé)任。

原因之一，經(jīng)營利益驅(qū)使?？蛻糸_店，經(jīng)營卷煙目的就是賺錢，憑借資金賺取差價，天經(jīng)地義，客戶自認(rèn)為合情合理，并沒有觸犯法律。既然煙草公司開門做生意，限量政策下能報這么多煙，就沒理由不讓其訂貨，況且沒有一家店不整條銷售的，這種現(xiàn)象是普遍存在的。

原因之二，限量政策不全。煙草公司放量，有些品種卷煙限量多少條，部分煙店有了可乘之機，無怪乎個別品種銷量急劇飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出部分零售戶實際購賣力。近來卷煙外流被查處使很多公司上下紛紛展開專項行動，整頓卷煙外流之風(fēng)，當(dāng)然亡羊補牢猶未晚，但我們應(yīng)該檢討一下，不能漏哪補哪，要未雨綢繆，防患于未然。

原因之三，經(jīng)營監(jiān)管不力。對客戶經(jīng)理本人而言，客戶各式各樣，憑個人力量當(dāng)然有不全之處。讓客戶少報點，敏感品種報5條或10條之內(nèi)，其實客戶經(jīng)理也明白，個別店即使一次訂貨只訂20條，也不全是自己銷售的，況且客戶經(jīng)理不可能把所有有出口苗頭的煙店都降為小戶。

三、防止卷煙外流的對策與思路

（一）加強宣傳，進一步營造執(zhí)法環(huán)境。

堅持打擊宣傳同步走的方針，以卷煙外流危害為切入點，以重大法治宣傳日為契機，借助于網(wǎng)絡(luò)、電視、報刊等現(xiàn)代傳媒工具，爭取社會對打擊卷煙外流的支持，充分發(fā)揮全國卷煙打假舉報電話“12313”的功能作用，營造良好的煙草專賣執(zhí)法環(huán)境。大力宣傳法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)則，專管員走訪過程中，應(yīng)反復(fù)想零售戶宣傳，讓宣傳的內(nèi)容家喻戶曉。

（二）樹立觀念，強化監(jiān)管意識

進一步提高思想認(rèn)識，認(rèn)清嚴(yán)防卷煙外流工作面臨的形勢，牢固樹立長期作戰(zhàn)的思想，始終保持卷煙打假的高壓態(tài)勢，深入探討應(yīng)對新形勢和新問題的措施。

牢記國家法律賦予的使命，在嚴(yán)防卷煙外流中突破以往的舊框框、舊思路，轉(zhuǎn)變思路，強化案件經(jīng)營意識，樹立長期作戰(zhàn)思想，消除急于求成、急功近利的思想傾向，不斷提高經(jīng)營案件的工作能力和水平。

對營銷、配送、煙葉等部門，從關(guān)鍵點進行有效監(jiān)管。做好專賣內(nèi)部日常監(jiān)管工作：首先要堅定敢管、愿管和善于管的思想認(rèn)識，解決做好內(nèi)管工作的思想意識問題，切實轉(zhuǎn)變觀念，充分認(rèn)識到開展內(nèi)部監(jiān)管的重要性；其次，要運用科學(xué)的方法和手段，利用科學(xué)的邏輯思維推理方法查找問題；再次，對于發(fā)現(xiàn)的細(xì)小問題、不規(guī)范經(jīng)營的苗頭，要認(rèn)真分析，多方調(diào)查取證，查找問題根源，追究責(zé)任到人，整改落實到位，將問題解決在萌芽狀態(tài)。

（三）明察秋毫，定量類別設(shè)定要合理

把卷煙出售給上門收購的卷煙大戶和為他人代訂卷煙現(xiàn)象的產(chǎn)生，有一部分原因是定量類別設(shè)定不合理。在日常市場走訪中，市場管理員要加強對零售客戶經(jīng)營能力、經(jīng)營規(guī)模的了解，如果發(fā)現(xiàn)定量類別設(shè)定與該零售戶實際經(jīng)營能力明顯不相符的，應(yīng)當(dāng)會同客戶經(jīng)理，對該零售戶重新進行合理定量類別設(shè)定。

（四）加強監(jiān)管

對卷煙外流的現(xiàn)象的監(jiān)管，把功夫下在進貨和零售環(huán)節(jié)的雙重監(jiān)管上，以零售戶本身為突破口，讓他們在思想觀念上形成轉(zhuǎn)變，讓“唯利是圖”的零售戶不賺這幾個錢，才能對零售環(huán)節(jié)的真煙外流起到較好的防堵作用。

各專賣管理所每周對轄區(qū)重點關(guān)注卷煙零售戶進行檢查，對涉嫌存在代訂嫌疑的零售戶查明情況，上報內(nèi)管辦。要求各所每周從本轄區(qū)的違法戶、經(jīng)營大戶和卷煙銷售異常客戶中篩選部分零售戶進行涉嫌代訂嫌疑的核查，從而達(dá)到對鎖定涉嫌收購?fù)饬骶頍熤攸c監(jiān)管品牌的監(jiān)管。

總之，嚴(yán)防卷煙外流以及卷煙打假形勢依然嚴(yán)峻，任務(wù)依然艱巨，要進一步貫徹國家局打假工作要求，增強守土有責(zé)的責(zé)任意識，圍繞卷煙外流工作繼續(xù)采取標(biāo)本兼治的方針，從煙草公司、客戶經(jīng)理和經(jīng)銷客戶幾個方面，建立起長效機制，進行綜合治理，努力把卷煙外流活動遏制到最低程度，直至完全消除，維護國家和消費者的利益。

管理調(diào)研報告3

根據(jù)賓館的經(jīng)營發(fā)展趨勢以及同行業(yè)競爭日趨激烈的現(xiàn)狀，通過賓館組織的培訓(xùn)授課內(nèi)容，采供部全體員工集思廣益，深入分析賓館經(jīng)營項目中存在的問題，認(rèn)為在今后的經(jīng)營管理中要做到以下幾個方面：

一、嚴(yán)格落實規(guī)章制度。

根據(jù)賓館今年即將出臺的新版規(guī)章制度中的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、流程。在今后的日常工作中嚴(yán)格抓落實，用制度來規(guī)范一日的工作秩序。強化制度執(zhí)行力，從儀表儀容、禮節(jié)禮貌、服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量上下功夫，牢固建立為一線服務(wù)的思想意識，保障一線工作中必備物品的及時性及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)符合要求。

二、加大對外銷售力度。

銷售的任務(wù)主要是由賓館的銷售部去完成，我們的客源主要分為局辦會議、商務(wù)客源、中介客源、旅游團體、公司會議團體、上門散客六大類。賓館全體員工可根據(jù)以上六種客源的分類加大自身銷售能力，積極想辦法為賓館聯(lián)系團隊會議、散客入住、婚宴用房、用餐。銷售部可建立賓館內(nèi)部員工銷售檔案，年底進行統(tǒng)計，根據(jù)員工的銷售量進行統(tǒng)一考核。

三、加強節(jié)能降耗管理。

教育培養(yǎng)員工的節(jié)約意識，在一日工作中認(rèn)真履職。牢固樹立“點點滴滴降成本，分分秒秒增效益”的節(jié)能意識。

1、有必要成立節(jié)能委員會，設(shè)立專職部門為節(jié)能管理辦公室，具體負(fù)責(zé)賓館所有節(jié)能降耗工作的全面開展，并督導(dǎo)節(jié)能工作的實施。

2、制定嚴(yán)格的節(jié)能降耗實施細(xì)則，諸如人走燈關(guān)、水關(guān)、空調(diào)關(guān)、電腦關(guān)等這樣的“一走四關(guān)”措施，對于能源設(shè)備使用進行能源設(shè)備所屬區(qū)域部門管理的原則，即能耗設(shè)備在哪個區(qū)域放置就由這個區(qū)域的管理部門負(fù)責(zé)節(jié)能管理，使節(jié)能降耗工作責(zé)任到部門，同時要求各部門設(shè)立專職節(jié)能降耗管理員，責(zé)任到人，使賓館內(nèi)的所有員工都行動起來，在全賓館建立起來全員節(jié)能意識。

3、定期實施召開節(jié)能降耗例會制度，與賓館的經(jīng)營成本分析結(jié)合起來，對賓館的每月能耗使用情況進行通報，由節(jié)能管理辦公室對本月的實際能耗消耗量進行分析，同時由節(jié)能管理辦公室每月對賓館內(nèi)所有區(qū)域進行節(jié)能檢查，并對節(jié)能降耗違規(guī)的檢查情結(jié)果予以通報和處罰，嚴(yán)格約束員工在工作中使用能耗的行為。

4、對賓館夏季和冬季內(nèi)部室溫作出明確規(guī)定，對賓館自身可控的辦公及公共區(qū)域溫度要求夏季不能低于26℃，冬季不能高于20℃。在全面貫徹國家節(jié)能降耗的政策方面從賓館內(nèi)部以制度為保證，堅持在不降低對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下降低能耗的使用。

5、合理使用水電及辦公設(shè)備，提倡無紙化辦公，盡量使用電子文件，減少紙張用量。正確使用、操作辦公設(shè)備，嚴(yán)禁違規(guī)操作，發(fā)現(xiàn)故障及時報修，定期對辦公設(shè)備進行必要的保養(yǎng)延長使用壽命。

四、加大部門內(nèi)部管理。

1、積極支持一線部門的經(jīng)營工作，對他們所需的物資，實行上門服務(wù)，采購前主動詢問使用部門的意見、要求，然后及時采買到位。虛心向各部門吸收使用過程中的建議，從而提高采購人員的自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，防止盲目采購，二次采購，提高了采購的工作效率，降低采購成本。

2、可以采取網(wǎng)絡(luò)購物的方式進行采買，但在采買前要充分了解目前市場上相關(guān)物品的價格、質(zhì)量、款式，做到標(biāo)準(zhǔn)要高、質(zhì)量要好、價格要低。嚴(yán)格執(zhí)行物品采購的申購、簽批、詢價、采購、驗收程序，確保購進貨物質(zhì)優(yōu)價廉。

3、對于賓館庫存的物資要常分類、常整理，了解庫存情況，減少積壓。做到不脫節(jié)供應(yīng)，降低成本積壓。

五、建議增加經(jīng)營項目。

賓館要采取以客房、餐廳為主，多種經(jīng)營并存的方式。

1、如：在目前餅子市場銷售比較良好，經(jīng)常出現(xiàn)銷售一空現(xiàn)象的前提下，可以采取電話預(yù)定，增大銷售量，同時增加鮮食、半成品、盒飯等經(jīng)營項目，擴大經(jīng)營收入。

2、積極籌備賓館管理公司的前期工作，盡快正式運行，多舉辦一些培訓(xùn)會議，滿足賓館住房、會議室、用餐等接待收入。

六、加大宣傳力度。

建議賓館繼續(xù)與太原廣播電視報的廣告合作，同時可以增加收音廣播及出租車LED屏宣傳效應(yīng)，做會議接待、婚宴市場的廣告。定期在街邊發(fā)放宣傳用品，如：夏天可以把賓館經(jīng)營內(nèi)容的圖片、服務(wù)項目、價格印制成小扇子，在街邊免費發(fā)放。擴大賓館的知名度。定期搞公益活動，如：刷樹、清理路邊小廣告、清洗公交車站等公益項目，在周邊市場增加影響力。

物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理調(diào)研報告

隨著人們自身素質(zhì)提升，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，報告中涉及到專業(yè)性術(shù)語要解釋清楚。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？以下是小編整理的物業(yè)管理調(diào)研報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。

一、基本現(xiàn)狀

截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。

我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個，面積約12萬平方米。

二、小區(qū)管理存在的問題

通過統(tǒng)計數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：

（一）準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

（二）收費標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費難度大。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達(dá)1800元，個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費標(biāo)準(zhǔn)；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區(qū)收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗，對水、電等實行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的.主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質(zhì)量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達(dá)幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項目，曾多次群訪。

（四）業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層，社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區(qū)集體事項不聞不問，聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開業(yè)主大會。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

（五）宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

三、對策和建議

農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求?；鶎庸芾響?yīng)適應(yīng)形勢發(fā)展的要求，逐步實現(xiàn)以村委會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進。

（一）積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居委會配合，針對城區(qū)新老小區(qū)進行地毯式調(diào)查統(tǒng)計，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負(fù)責(zé)實施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

（二）嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

（三）加強對物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個時期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭在2—3年內(nèi)全部實現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

（四）強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價部門應(yīng)對此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區(qū)實行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1—2項，財政予以適當(dāng)獎補。改造后聘請物業(yè)公司進駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時，要接受業(yè)主委員會的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。

（五）強化對業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹立正確、健康的消費理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。

（六）加大推進老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進行摸底調(diào)查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理；對基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主委員會自治管理；對單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時，加強對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。