關(guān)于房屋征收的審計(jì)(國有土地房屋征收跟蹤審計(jì)重點(diǎn))
關(guān)于房屋征收的審計(jì)
關(guān)于房屋征收的審計(jì)
隨著城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施改造、棚戶區(qū)改造等工作力度的不斷加大，各地房屋征收工作任務(wù)也越來越繁重，為促進(jìn)房屋征收工作的公平、公正、公開，維護(hù)被征收人利益，提高財(cái)政資金使用效率，各地審計(jì)部門對房屋征收審計(jì)工作的力度也不斷加大。小編下面為大家整理關(guān)于房屋征收審計(jì)的文章，歡迎閱讀參考！
一、審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)
1.跟蹤審計(jì)關(guān)注點(diǎn)。跟蹤審計(jì)中，主要關(guān)注了以下三個方面：一是關(guān)注評估取證資料的完整性，主要是評估公司送審的評估報(bào)告中所涉各事項(xiàng)的認(rèn)定依據(jù)，包括房產(chǎn)證、土地證、測繪資料、企業(yè)改制資料、影像資料(照片、視頻等)、有關(guān)部門會商的記錄或會議紀(jì)要;二是評估報(bào)告與征收政策的一致性，主要是關(guān)注評估公司有沒有人為增加或減少補(bǔ)償?shù)那闆r;三是評估報(bào)告調(diào)整、增評事項(xiàng)的真實(shí)性、合理性，主要是調(diào)整事項(xiàng)必須確實(shí)存在或合理，如房屋結(jié)構(gòu)、等級、成新率的調(diào)整，必須客觀真實(shí)。
2.決算審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)。對全面完成征收補(bǔ)償及安置結(jié)算的區(qū)域?qū)嵤Q算審計(jì)時，需要重點(diǎn)關(guān)注評估、協(xié)議簽訂、補(bǔ)償及安置、工作經(jīng)費(fèi)及其他費(fèi)用使用情況等。
二、審計(jì)發(fā)現(xiàn)的主要問題
1.合法建筑面積與實(shí)際不符。主要表現(xiàn)在：一評估人員對合法建筑不認(rèn)真審查，臨時建筑或附屬用房等當(dāng)作合法建筑進(jìn)行評估;二房產(chǎn)證登記的建筑可能已經(jīng)部分拆除，但評估人員未按照現(xiàn)場實(shí)際情況認(rèn)定合法建筑面積，這種現(xiàn)象有兩種表現(xiàn)形式：一是拆除后未重新建設(shè)但評估人員按照房產(chǎn)證登記面積進(jìn)行評估，二是將拆除后重新建設(shè)但未取得相關(guān)手續(xù)，評估人員把重建建筑視同合法建筑進(jìn)行評估。
2.房屋結(jié)構(gòu)、等級與實(shí)際不符。房屋的基礎(chǔ)、材質(zhì)、層高、裝修、設(shè)施及設(shè)備狀況是房屋結(jié)構(gòu)等級認(rèn)定的根本依據(jù)，部分評估人員有人為調(diào)整結(jié)構(gòu)等級的現(xiàn)象。
3.成新率與實(shí)際不符。成新率應(yīng)按照房屋完損等級結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、類別(住宅、非住宅)、已使用年限確定，實(shí)際評估中存在評估的成新率超過標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。
4.土地性質(zhì)及類型與實(shí)際不符。土地性質(zhì)及類型主要有國有出讓、國有劃撥、集體或租賃等，少數(shù)項(xiàng)目中評估人員未按土地性質(zhì)及類型的實(shí)際情況進(jìn)行評估，同時內(nèi)部競價改制企業(yè)，還需根據(jù)土地性質(zhì)、類型，對房屋價值進(jìn)行扣減。
5.虛列項(xiàng)目增加評估總價。主要是評估人員將不存在的項(xiàng)目納入評估報(bào)告，主要是裝飾裝潢及附屬物，以增加評估額。
6.不按規(guī)定計(jì)算搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)。搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)的計(jì)算都要按照合法建筑面積進(jìn)行計(jì)算，無證房不得計(jì)算搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)，另外搬遷費(fèi)的計(jì)算還要根據(jù)房屋類別，分為住宅、商業(yè)、生產(chǎn)、辦公、倉儲等，改變用途的按原用途計(jì)算補(bǔ)償。
7.不按規(guī)定計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。主要表現(xiàn)在征收生產(chǎn)型企業(yè)，政策規(guī)定征收生產(chǎn)型企業(yè)房屋，應(yīng)按人社部門提供的在崗在冊并交納社會養(yǎng)老保險的人員名冊按統(tǒng)計(jì)部門公布的上年度工業(yè)企業(yè)職工人均月收入計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失，需要注意的：一是人數(shù)必須是人社部門提供的同時要結(jié)合被征收單位資產(chǎn)是全部或部分征收，如人社部門提供的可能是單位全部人員名單，而征收中只涉及部分廠區(qū)或車間;二是時點(diǎn)，人均月收入指的是征收公告上年度的，不能按照實(shí)際簽約的上年度的人均月收入計(jì)算。
8.專用設(shè)備、自制設(shè)備等設(shè)施的補(bǔ)償不統(tǒng)一。跟蹤審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)單位的專用設(shè)備、自制設(shè)備搬遷后無法繼續(xù)使用，評估公司按照詢價結(jié)果打折后補(bǔ)償，折扣不統(tǒng)一，有按評估價的'20%補(bǔ)償后由被征收單位自行處理，有按評估價70%補(bǔ)償后政府收購的，應(yīng)確定的統(tǒng)一折扣進(jìn)行評估。
三、原因分析
1.工作組人員充當(dāng)“老好人”。少數(shù)拆遷工作組工作人員為了早日或按時完成拆遷工作，充當(dāng)“老好人”，拆遷工作中不能實(shí)事求是。
2.評估公司不按照評估技術(shù)細(xì)則進(jìn)行評估。少數(shù)評估公司不能堅(jiān)持原則，嚴(yán)格按照評估技術(shù)細(xì)則進(jìn)行評估，擅自提高標(biāo)準(zhǔn);個別評估人員未能完全掌握政策精神。
3.房屋征收補(bǔ)償政策與實(shí)際征收需求不適應(yīng)。政策中對設(shè)備只予補(bǔ)償搬遷補(bǔ)助，但實(shí)際征收中有些設(shè)備搬遷或搬遷后就無法使用;生產(chǎn)型企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失按照人社局提供的在崗在冊并交納社會養(yǎng)老保險人數(shù)確定，實(shí)際征收時可能只征收一個廠區(qū)或一個廠區(qū)的部分車間等。
四、對應(yīng)措施
1.及時介入。跟蹤審計(jì)應(yīng)貫穿評估的整個過程，包括初評、終評，審計(jì)人員應(yīng)及時介入評估過程，在初評報(bào)告出具后，審計(jì)人員就應(yīng)結(jié)合相關(guān)資料和現(xiàn)場進(jìn)行復(fù)核，及時指出評估報(bào)告中的問題并要求評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整后出具正式評估報(bào)告。
2.注重現(xiàn)場查勘。審計(jì)人員在復(fù)核初評報(bào)告后要及時到現(xiàn)場查勘，對照初評報(bào)告與現(xiàn)場情況，影像資料不足的要補(bǔ)充取證。
3.特殊事項(xiàng)的統(tǒng)一性。在征收中，部分被征收單位或被征收戶存在政策中未予以明確的特殊事項(xiàng)，這些事項(xiàng)應(yīng)經(jīng)統(tǒng)一研究，評估機(jī)構(gòu)、工作組不得私自確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以維護(hù)征收工作的統(tǒng)一及穩(wěn)定性。
4.廉潔自律。廉潔自律是審計(jì)人員必須遵守的職業(yè)道德，審計(jì)人員只有保證廉潔自律才能對被征收對象、評估機(jī)構(gòu)、評估人員保持獨(dú)立、客觀公正。
國有土地房屋征收跟蹤審計(jì)重點(diǎn)
國有土地房屋征收跟蹤審計(jì)重點(diǎn)
房屋征收項(xiàng)目跟蹤審計(jì)過程中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注征收政策和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況，程序、手續(xù)的完備情況，特殊問題的處理情況等，促使項(xiàng)目的建設(shè)真實(shí)、合法、高效地進(jìn)行。根據(jù)審計(jì)實(shí)施的階段，主要有以下幾個重點(diǎn)：
(一)征收前期準(zhǔn)備階段
1、收集項(xiàng)目征收批準(zhǔn)文件，審查是否辦理“建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件或符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃及年度計(jì)劃的證明”、“用地預(yù)審意見或土地性質(zhì)及符合土地利用總體規(guī)劃的證明”、“規(guī)劃選址意見書或符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的證明”等相關(guān)手續(xù)。
2、取得征收紅線圖，了解征收范圍內(nèi)房屋的性質(zhì)，明確房屋不拆除的'范圍，以及文保、歷史建筑和保留民居范圍，對于紅線外的房屋未辦理法定征收手續(xù)，不得納入本項(xiàng)目征收范圍。
3、審查未經(jīng)登記建筑調(diào)查、認(rèn)定和處理的程序和依據(jù)是否合規(guī)，同時參與對未經(jīng)登記建筑認(rèn)定處理的評審。
4、審查評估機(jī)構(gòu)的選定是否符合有關(guān)文件規(guī)定的程序。
5、拆房單位的選擇應(yīng)體現(xiàn)公平、公開的原則，拆房回收款價格應(yīng)經(jīng)過必要的招標(biāo)或比價程序。
6、征收部門的內(nèi)控制度是否健全，職責(zé)權(quán)限是否明確，工作流程是否合理，銜接是否緊密，補(bǔ)償安置資金是否實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>
(二)征收補(bǔ)償實(shí)施階段
1、督促房屋評估單位按有關(guān)文件規(guī)定進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償價格的評估，評估報(bào)告格式規(guī)范。
2、現(xiàn)場查看復(fù)核與評估同步進(jìn)行。
3、審核評估報(bào)告初稿。
4、審查房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用是否符合本項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案的各項(xiàng)規(guī)定，是否有超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)那闆r。
5、征收補(bǔ)償資金撥付前，督促實(shí)施單位完成所有征收補(bǔ)償審批手續(xù)，審批手續(xù)不齊全的，不予撥付補(bǔ)償資金。
6、特殊情況和疑難問題(一事一議)的處理，如其他獎勵補(bǔ)貼事項(xiàng)等，有關(guān)部門應(yīng)及時通知審計(jì)機(jī)關(guān)參與。按照公開、公平、公正的原則嚴(yán)格程序，規(guī)定權(quán)限，完善手續(xù)，形成書面資料，并予以公示。
7、審查產(chǎn)權(quán)調(diào)換房結(jié)算價計(jì)算是否正確，是否符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換房購買規(guī)定。
8、復(fù)核集體土地勞動力安置人口數(shù)量，同步參與特殊附著物的清點(diǎn)，審核資產(chǎn)評估報(bào)告。
(三)騰空拆房階段
1、征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，應(yīng)盡快歸集補(bǔ)償檔案，并經(jīng)審核后方可付款，付款后實(shí)施房屋拆除。杜絕出現(xiàn)先拆房后審計(jì)的情況。
2、審查結(jié)算過程和結(jié)算程序是否嚴(yán)密，有無挪用、冒用、占用征收補(bǔ)償資金的情況。
3、房屋拆除范圍是否與征收紅線和文保范圍一致，符合文保標(biāo)準(zhǔn)的房屋不得拆除。
4、審核拆房單位按實(shí)際拆除面積結(jié)算拆房回收款。
(四)竣工驗(yàn)收階段
1、審查評估、征收服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)是否按合同約定結(jié)算。
2、對征收補(bǔ)償銀行專戶資金的運(yùn)行情況進(jìn)行核查。
3、要求房屋征收部門編制征收竣工圖，妥善歸集、保管全部征收補(bǔ)償檔案。
征收項(xiàng)目跟蹤審計(jì)往往時間緊，任務(wù)重，即便如此，對于上述關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)尤其不能馬虎。對審計(jì)重點(diǎn)的掌控是控制審計(jì)風(fēng)險的基本保證，通過全過程跟蹤審計(jì)，對行業(yè)管理單位、征收實(shí)施單位、評估單位等的職務(wù)行為加以全面監(jiān)督和預(yù)警，從而達(dá)到既保護(hù)國有資產(chǎn)、又維護(hù)群眾利益的雙目標(biāo)。