征遷工作(土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題)

1.土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題有哪些?

(1)依法辦理征地審批手續(xù)。

因建設(shè)項目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準征收。我國《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

依照法律規(guī)定因建設(shè)項目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國有，如項目建設(shè)不把集體土地依法征收為國有土地就實施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規(guī)定，沒有土地征收審批手續(xù)，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù)，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。 （2）征地管理部門按征地被批準方案實施并發(fā)布拆遷公告。

征收土地方案經(jīng)批準后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準征地機關(guān)、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法和辦理征土補償?shù)钠谙薜?，尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的，應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

同時可通知有關(guān)部門在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶口的遷入、分戶；房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押；核發(fā)營業(yè)執(zhí)照等事宜。 （3）拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷。

在征收集體土地房屋拆遷過程中，有些拆遷主體是縣、區(qū)政府，有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府，還有的是無拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門，拆遷主體比較混亂，實際操作很不規(guī)范。 目前，雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規(guī)，但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上國土資源管理部門組織實施拆遷或委托縣、區(qū)級國土資源管理部門實施拆遷為宜。

而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （4）拆遷并進行房屋市場評估、拆遷補償標準要統(tǒng)一。

由于集體土地征收中房屋拆遷，沒有一部較完善、完備的法律法規(guī)，且對房屋拆遷的補償安置標準又不適用城市房屋拆遷的規(guī)定，所以造成拆遷補償安置標準不統(tǒng)一。有的農(nóng)戶在期限內(nèi)搬遷而所得補償不如后搬遷的農(nóng)戶，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農(nóng)戶到處上訪、哄鬧，造成社會不穩(wěn)定因素。

為此，對集體土地征收中房屋拆遷，可根據(jù)拆一還一，不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進行合理安排安置。對集體土地上的房屋進行評估時，應(yīng)征求農(nóng)戶意見，提供由三家具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的，三級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)機構(gòu)進行評估，由被拆遷人優(yōu)先選擇評估機構(gòu)，對收征地上的被拆遷房進行市場評估。

2.房屋征收拆遷程序中應(yīng)注意的問題有哪些?

拆遷人與被拆遷人既沒有經(jīng)過協(xié)商達成協(xié)議，也沒有經(jīng)過裁決，被拆遷人的房屋被非法拆除，被拆遷人就補償問題應(yīng)當(dāng)如何尋求司法救濟 拆遷人的非法拆遷行為，是一種侵權(quán)行為，被拆遷人可以向人民法院提起民事?lián)p害賠償?shù)脑V訟請求； 申請拆遷管理部門裁決，對裁決不服再提起行政訴訟； 拆遷人的非法拆遷行為是對被拆遷人合法財產(chǎn)的侵犯，其行為已經(jīng)觸犯了《刑法》275條的規(guī)定，可要求公安機關(guān)以實施人構(gòu)成故意損壞財物罪給予立案，追究實施人的刑事責(zé)任。

判斷拆遷行為是否合法的幾個標準： （1）是否有拆遷管理部門批準的《房屋拆遷許可證》。 （2）是否在拆遷許可證確定的拆遷范圍。

（3）是否在拆遷許可證確定的拆遷期限內(nèi)實施拆遷。 房屋拆遷過程必須舉行聽證的階段： 房屋拆遷管理部門對于拆遷項目面積較大或者戶數(shù)較多的拆遷項目，在核發(fā)拆遷許可證前，就拆遷許可有關(guān)事項召開聽證會，聽取當(dāng)事人意見。

拆遷許可聽證主要對拆遷許可條件，特別是拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金落實情況進行聽證。聽證意見作為房屋拆遷管理部門核發(fā)拆遷許可證的重要參考依據(jù)。

房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)對拆遷申請人提交的資料認真的審查，對于未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或是比例較高，應(yīng)當(dāng)自行組織聽證。 具體標準、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定。

房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信了的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。

3.征收農(nóng)村土地應(yīng)該注意哪些事情

1、征地之前有批文 土地征收，批文先行。

由于此次商合杭鐵路沿線多為農(nóng)村地區(qū)，因此，大量農(nóng)用地的征收不可避免?？梢灶A(yù)見的是，本次征遷工作的時間緊、任務(wù)重，但與此同時，征地批文是征收合法性的必要前提。

我國土地管理法規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準。 2、征地現(xiàn)場有公示 除了征地前的批文外，征地項目的公示是一項重要規(guī)定。

土地管理法規(guī)定，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。此外，該法還規(guī)定，在有關(guān)征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。

被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受監(jiān)督。此外，除了因保密需要外，我國有關(guān)法律還規(guī)定，建設(shè)工程施工現(xiàn)場外圍應(yīng)當(dāng)對施工情況進行公示。

沿線群眾可以通過施工現(xiàn)場公示牌了解項目概況、施工進度、施工日期等。 3、征遷補償有標準 農(nóng)用地和集體土地的征遷是需要補償?shù)摹?/p>

法律規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

由于法律規(guī)定，被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，因此我省各地（一般市一級政府出臺文件）均對土地附著物補償出臺了標準。包括房屋、院落、水井、青苗、樹木等都有具體標準。

4、臨時占地有規(guī)范 鐵路施工，免不了搭建工棚、堆放施工材料，因此，臨時占地的情況經(jīng)常出現(xiàn)。有些地方政府以臨時占地不是征地為由不給群眾補償，這其實是錯誤的。

土地管理法規(guī)定，建設(shè)項目施工需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

4.房屋拆遷需要注意什么

.1.房屋拆遷面積的確定.如果實際面積大于房產(chǎn)證上的面積，務(wù)必要求拆遷方丈量，堅持以實際面積計算.

2.房子裝潢的補償.比如鋁合金窗和防盜門的補償與一般門窗不同；石英水磨地和一般水泥地的補償不同；需要補償和不補償?shù)捻椖咳菀谆煜?，都必須在拆遷方作記錄后一一過目.

3.違章建筑的年限和補償.如果有違章建筑，事先最好有違章年份的憑證，哪怕是一張用料單或用工單.因為不同年份的補償多少不同

4.簽訂合同時，要仔細搞清合同內(nèi)容，不清楚的問清以后才簽字.

5.如果拆遷時要求析產(chǎn)，如有兩個房產(chǎn)證要求得到兩套回遷房都是可以的

6.拆遷程序是否正當(dāng)，拆遷手續(xù)是否合法是首先需要注意的。

5.拆遷協(xié)議中應(yīng)該注意什么

1.拆遷補償?shù)姆绞?拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

我們律師在接受被拆遷人委托時應(yīng)提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

2.簽訂拆遷補償安置協(xié)議的主體 由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議： （1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?/p>

（2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的。 （3）拆遷房管部門依法代管的房屋的。

（4）拆遷宗教團體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。 上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容 簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容： （1）訂立協(xié)議的主體。 （2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。

（3）補償安置方式。 （4）貨幣補償金額。

（5）搬遷期限。 （6）違約責(zé)任。

（7）爭議的處理。 （8）需要約定的其他事項。

還須注意如實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補助費、設(shè)備遷移費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。

過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。

如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有備案要求的，受托律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。

6.50在征地拆遷程序中,需要注意哪些問題

需要注意以下問題一、征收拆遷的主體是誰？1. 批準機關(guān)：（1）集體土地：批準機關(guān)是省級人民政府和國務(wù)院。

法律依據(jù)：《土地管理法》第45條規(guī)定征收下列土地的，由國務(wù)院批準：（一）基本農(nóng)田（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。

征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第44條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)。

不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準權(quán)限內(nèi)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。（2）國有土地：批準機關(guān)是市縣級人民政府。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條、第8條。2. 實施機關(guān)是誰：（1） 涉及集體土地及地上房屋的征收拆遷，實施機關(guān)是縣級以上人民政府。

法律依據(jù)：《土地管理法》第46條規(guī)定：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。，（2） 涉及國有土地上房屋征收拆遷，實施機關(guān)是市縣級人民政府確定的房屋征收部門。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條、第5條。哪些情況下可以征收拆遷1.《土地管理法》第2條明確規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

2.《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定：為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市縣級人民政府作出房屋征收決定。國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

了解了以上內(nèi)容，相信您對征地拆遷的常識有所掌握。不要把夢想寄托在別人身上，也不要太過在乎身邊的閑言碎語，因為未來是你自己的，不是你能不能，而是你要不要。