上海工業(yè)地產(chǎn)項目(一家做工業(yè)地產(chǎn)的公司的項目計劃部崗位職責,工作流程是什么啊)

1.一家做工業(yè)地產(chǎn)的公司的項目計劃部崗位職責,工作流程是什么啊

、全面負責設計部各項工作，負有計劃、組織、協(xié)調、督辦的職責；

b、負責部門(mén)的任務(wù)下達，制定任務(wù)目標、執行原則及部門(mén)考核制度；

c、負責設計部的工作計劃、資金計劃、合同管理工作；

d、組織運作項目前期調研，參與工程項目的規劃定位，完成工程項目總體規劃；

e、負責監督本部門(mén)工作實(shí)施的過(guò)程，負責與其它相關(guān)部門(mén)總的協(xié)調工作。

f、協(xié)助規劃項目方案，進(jìn)行項目協(xié)調和指導，明確有關(guān)具體工程項目的信息指標，確保項目符合建筑設計計劃書(shū)；

g、組織項目設計的招投標以及合同談判等工作；

h、研究、了解和跟蹤國內外同類(lèi)建筑在規劃、設計方面的發(fā)展趨勢，定期提供研究成果報告。

2.工業(yè)地產(chǎn)公司投資的項目的可行性分析報告怎么寫(xiě)

可行性研究報告：可行性研究報告是從事一種經(jīng)濟活動(dòng)（投資）之前，雙方要從經(jīng)濟、技術(shù)、生產(chǎn)、供銷(xiāo)直到社會(huì )各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經(jīng)濟效益和社會(huì )效果程度，為決策者和主管機關(guān)審批的上報文件。

主要內容： 1.總論，包括項目名稱(chēng)，利用外資方式，主辦單位，主管部門(mén)，項目負責人，項目背景，項目具備的條件等。 2.產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷(xiāo)售，包括產(chǎn)品名稱(chēng)、規格與性能、市場(chǎng)需求情況，生產(chǎn)規模的方案論證，橫向配套計劃，產(chǎn)品國產(chǎn)化問(wèn)題及銷(xiāo)售方式、價(jià)格，內外銷(xiāo)售比例等。

3.主要技術(shù)與設備的選擇及其來(lái)源，包括采用技術(shù)、工藝、設備的比較選擇，技術(shù)、設備來(lái)源及其條件與責任。 4.選址定點(diǎn)方案，包括定點(diǎn)所具備條件（地理位置、氣象、地質(zhì)等自然條件，資源、能源、交通等現有條件及其具備的發(fā)展條件等）、所定 廠(chǎng)址的優(yōu)缺點(diǎn)及最后之選定結論。

5.企業(yè)組織的設置與人員培訓，包括組織機構與定員、人員投入計劃與來(lái)源、培訓計劃及要求。 6.環(huán)境保護內容。

7.資金概算及其來(lái)源，包括合資各方的投資比例、資本構成及資金投入計劃。 8.項目實(shí)施的綜合計劃，包括項目實(shí)施進(jìn)程及施工組織規劃等。

9.經(jīng)濟指標的計算分析，包括靜態(tài)的財務(wù)指標分析和敏感性分析、外匯平衡分析等。 10.綜合評價(jià)結論。

_______________________________________________________________ 范例： 可行性研究報告的參考格式 第一章 概況 合營(yíng)企業(yè)的名稱(chēng) 合營(yíng)企業(yè)的地址 中方負責人 外方負責人 1.合營(yíng)的由來(lái) 介紹雙方從接觸到簽約的簡(jiǎn)單經(jīng)過(guò)、中方企業(yè)的生產(chǎn)歷史及尋求外資合營(yíng)的目的。 2.項目主辦人簡(jiǎn)介 介紹中方企業(yè)的簡(jiǎn)況，包括企業(yè)的地理環(huán)境、廠(chǎng)房設施、職工隊伍、技術(shù)力量、生產(chǎn)能力及能源交通等。

介紹外方的生產(chǎn)情況、技術(shù)能力以及國際地位等。 第二章 合營(yíng)目標 1.合營(yíng)的模式 2.合營(yíng)的規模 確認合營(yíng)企業(yè)的總投資額和注冊資本，雙方各占投資總額的比例及投資的方式。

3.工藝過(guò)程 包括工藝流程、產(chǎn)品綱領(lǐng)及生產(chǎn)工藝等。 4.市場(chǎng)預測 介紹合營(yíng)企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況及雙方的銷(xiāo)售責任（應附國際國內市場(chǎng)供應情況的調查報告）。

5.產(chǎn)品銷(xiāo)售方案 作出若干年內產(chǎn)品外銷(xiāo)與內銷(xiāo)的計劃，并規定雙方的銷(xiāo)售渠道與銷(xiāo)售責任。 第三章 合營(yíng)企業(yè)的組成方案 董事會(huì )的組成及權限，整個(gè)合營(yíng)企業(yè)各辦事機構的組成框架（附圖） 1.公司職工定員 2.職工來(lái)源及培訓 職工來(lái)源包括管理人員和工人。

培訓應作出初步計劃，對不同層次的職工進(jìn)行不同級別的培訓。 3.薪金及工資 第四章 生產(chǎn)原料供應方案 1.主要原料 說(shuō)明每一種主要原料所需求量以及供應的渠道。

2.水、電、燃料 說(shuō)明每日（或每年）的消耗量和解決的途徑。 3.包裝材料 說(shuō)明年需求量和解決的途徑。

4.主要設備生產(chǎn)能力的預算及購置計劃（應列表說(shuō)明） 第五章 安全環(huán)保 應根據我國環(huán)境保護法及有關(guān)安全規定、工業(yè)衛生標準的要求執行。 1.污染物的處理 說(shuō)明本產(chǎn)品的生產(chǎn)是否產(chǎn)生廢水、廢氣、煙塵及噪音等以及處理措施。

2.環(huán)境美化 3.勞動(dòng)安全保護措施 第六章 技術(shù)經(jīng)濟分析 1.技術(shù)上的合理性和可實(shí)現性 說(shuō)明本企業(yè)與外方合營(yíng)的條件，本企業(yè)的生產(chǎn)歷史、技術(shù)力量和管理經(jīng)驗，外方的生產(chǎn)歷史、技術(shù)力量和國際信譽(yù)，兩家合營(yíng)后產(chǎn)量與質(zhì)量可能達到的水平。 2.經(jīng)濟分析（參見(jiàn)財務(wù)分析表） 3.外匯流量表（參見(jiàn)財務(wù)分析表） 第七章 資金來(lái)源及項目組成 具體說(shuō)明雙方投資的金額和投資的方式。

如：中方可以廠(chǎng)房或土地使用費、開(kāi)發(fā)費抵部分或全部投資；外方可以先進(jìn)的設備及生產(chǎn)流水線(xiàn)抵部分或全部投資。 如果雙方投資需要分期投入，那么說(shuō)明每一期投資的金額和方式。

第八章 實(shí)施計劃 具體列出完成可行性研究報告、辦理營(yíng)業(yè)執照、有關(guān)商務(wù)談判、土建籌備工作開(kāi)始、生產(chǎn)廠(chǎng)房交付使用、設備安裝試車(chē)、投產(chǎn)等一系列主要工程的時(shí)間。 第九章 評語(yǔ) 本合營(yíng)企業(yè)符合國家利用外資的方針、政策（有利于產(chǎn)品更新?lián)Q代和趕上世界先進(jìn)水平，在經(jīng)濟上雙方均有利可得）在經(jīng)濟效益方面的效果。

第十章 財務(wù)分析 （一）設計能力 （二）總投資費用及獎金籌措 （三）財務(wù)分析（附財務(wù)分析表） 合營(yíng)雙方一致同意由甲方做可行性研究報告。上報主管部門(mén)審批。

*年*月*日 附件：財務(wù)分析目錄（各類(lèi)表格） 國內外市場(chǎng)預測（調查報告） 投資估算表。

3.地產(chǎn)策劃怎么做

轉載以下資料供參考

地產(chǎn)策劃從地產(chǎn)類(lèi)別上可分為：地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)策劃、工業(yè)地產(chǎn)策劃、住宅地產(chǎn)策劃等。 從內容上分為：營(yíng)銷(xiāo)推廣、公關(guān)活動(dòng)策劃、銷(xiāo)售策劃、廣告策劃等等。 系統比較多復雜，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，還會(huì )涌現很多新生領(lǐng)域，也需要策劃。 房地產(chǎn)策劃包括的內容：項目策劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 營(yíng)銷(xiāo)策劃內容：

A、定價(jià)策略

1、根據市場(chǎng)情況，合理分布各銷(xiāo)售階段，并制定平均銷(xiāo)售價(jià)格表；

2、實(shí)施后，在銷(xiāo)售過(guò)程中視實(shí)際情況調整銷(xiāo)售價(jià)格；

3、推出特價(jià)房的時(shí)機及數量建議；

4、樓層、朝向、景觀(guān)差價(jià)；

5、付款方式建議；

6、售價(jià)調整與銷(xiāo)售率及工程進(jìn)度的關(guān)系

B、銷(xiāo)售費用及資金流量調控建議

1、營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程中各階段銷(xiāo)售費用（包括廣告設計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷(xiāo)售人員獎金，各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)等費用）的數額建議；

2、銷(xiāo)售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議

C、開(kāi)盤(pán)時(shí)間及銷(xiāo)售階段的劃分

1、開(kāi)盤(pán)時(shí)機建議（根據市場(chǎng)、項目、競爭對手狀況綜合起來(lái)考慮）；

2、銷(xiāo)售階段的劃分及周期

D、銷(xiāo)售控制

1、推盤(pán)手法建議；

2、各銷(xiāo)售階段及銷(xiāo)售人員職級的成交折扣建議；

3、價(jià)格調控與促銷(xiāo)手段建議；

4、簽署認購書(shū)與合同的注意事項

E、人員培訓

1、發(fā)展商簡(jiǎn)介；

2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值；

3、項目環(huán)境資料說(shuō)明；

4、項目規劃介紹；

5、公共設施介紹；

6、整體理念介紹表表達；

7、營(yíng)銷(xiāo)理念；

8、營(yíng)銷(xiāo)技巧；

9、逼定技巧；

10、案名表達；

11、廣告定位；

12、廣告表現；

13、市場(chǎng)客源定位；

14、業(yè)務(wù)計劃介紹；

15、買(mǎi)方心理障礙排除；

16、現場(chǎng)接待流程及規定；

17、守價(jià)技巧；

18、準客戶(hù)資料收集及分類(lèi)方法；

19、電話(huà)拜訪(fǎng)與演練；

20、DM寄發(fā)及促銷(xiāo)活動(dòng)計劃說(shuō)明；

21、自我促銷(xiāo)及組合促銷(xiāo)介紹；

22、現場(chǎng)買(mǎi)氣制造；

23、認購書(shū)、售價(jià)與付款辦法介紹；

24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹；

25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀；

26、答客問(wèn)演練與課程驗收

4.工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

目前我國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，其運作主體一般是開(kāi)發(fā)區或工業(yè)園區管委會(huì )下設的開(kāi)發(fā)公司。

缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運作方法，項目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導致其在工業(yè)園的整體運作中不夠專(zhuān)業(yè)化，致使大部分工業(yè)園區閑置與擱荒。 國際經(jīng)濟發(fā)展格局層面：改革開(kāi)放、敞開(kāi)國門(mén)，融入世界經(jīng)濟一體化大勢；同時(shí)，憑借低廉的勞動(dòng)力資源，開(kāi)放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉移；

國內各個(gè)城市經(jīng)營(yíng)發(fā)展角度：各個(gè)城市之間的發(fā)展、競爭，促使各個(gè)地區都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)和工業(yè)園區以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區層出不窮，在很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的持續性需求；政策層面：出于城市經(jīng)營(yíng)的戰略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類(lèi)以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。 1）我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段，相對西方開(kāi)發(fā)較晚。

地方工業(yè)用地：自行發(fā)展→規劃發(fā)展→導向發(fā)展→集聚發(fā)展

工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶(hù)，吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè)，在推動(dòng)地方經(jīng)濟發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒(méi)有發(fā)揮出預期的作用和效果。

圈地運用，機構、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運動(dòng)中謀劃著(zhù)從工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開(kāi)發(fā)速度遠遠超出地方經(jīng)濟發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠(chǎng)房空存，甚至還有部分機構及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機會(huì )以做商用地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，獲取更高的投資利潤。

2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體-工業(yè)園的建設中存在的問(wèn)題

①“明星園區”太少，重復建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。“我們希望政府能夠制定一個(gè)工業(yè)園區的建設標準，給工業(yè)園區設一道門(mén)檻，來(lái)防止園區建設過(guò)多過(guò)濫。”

②招商引資機制不完善，來(lái)者不拒；政府（政績(jì)）與入駐企業(yè)實(shí)現“雙贏(yíng)”

③貪大求洋，面子工程

④資金供應鏈不完善，融資成瓶頸。 1）發(fā)展趨勢的影響因素

①政府政策的影響：監管調控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康規范成熟，有利于吸引外資與可持續發(fā)展；通過(guò)市場(chǎng)競爭，優(yōu)勝劣汰，可保存有實(shí)力企業(yè)；

②市場(chǎng)供求的影響：經(jīng)濟發(fā)展保持強勁發(fā)展速度，有利于吸引外資；“世界工廠(chǎng)”的確立，對工業(yè)的重視；

③發(fā)展模式的影響：模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標，工業(yè)區的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續發(fā)展的節約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng )造最大的效益；

④投資回報的影響：隨著(zhù)工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴展，可開(kāi)發(fā)的土地將會(huì )越來(lái)越少，國家對土地的調控力度將會(huì )加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市場(chǎng)的規范透明成熟將導致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會(huì )有所下降，但從長(cháng)遠前景來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)需求強勁，投資回報相對穩定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售方式會(huì )出現與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的激烈，多數產(chǎn)權持有者不會(huì )出售轉為出租，以保其產(chǎn)權的升值持有。隨著(zhù)需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會(huì )不斷上漲。

2）中國工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢

①政策將強調市場(chǎng)對工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。

②國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng )新。開(kāi)發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開(kāi)發(fā)，根據客戶(hù)需求制定廠(chǎng)房標準，反租給客戶(hù)；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長(cháng)期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過(guò)REITs包裝上市，融到大筆的資金。

③由于國內全面產(chǎn)業(yè)轉移和發(fā)達地區總部經(jīng)濟的規模形成，投資熱點(diǎn)區域將不斷擴大，更多城市將得到發(fā)展機遇。