營(yíng)改增后房地產(chǎn)設(shè)置(營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)交稅費(fèi)科目應(yīng)該怎么設(shè)置)

1.營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)交稅費(fèi)科目應(yīng)該怎么設(shè)置

根據(jù)財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)文件設(shè)置科目。

增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡(jiǎn)易計(jì)稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細(xì)科目。

（一）增值稅一般納稅人應(yīng)在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬內(nèi)設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額”、“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”、“出口退稅”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專(zhuān)欄。其中：

1.“進(jìn)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)而支付或負(fù)擔(dān)的、準(zhǔn)予從當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額；

2.“銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅額；

3.“已交稅金”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人當(dāng)月已交納的應(yīng)交增值稅額；

4.“轉(zhuǎn)出未交增值稅”和“轉(zhuǎn)出多交增值稅”專(zhuān)欄，分別記錄一般納稅人月度終了轉(zhuǎn)出當(dāng)月應(yīng)交未交或多交的增值稅額；

5.“減免稅款”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予減免的增值稅額；

6.“出口抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額”專(zhuān)欄，記錄實(shí)行“免、抵、退”辦法的一般納稅人按規(guī)定計(jì)算的出口貨物的進(jìn)項(xiàng)稅抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品的應(yīng)納稅額；

7.“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)收取的增值稅額；

8.“出口退稅”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人出口貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)按規(guī)定退回的增值稅額；

9.“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣、按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）“未交增值稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人月度終了從“應(yīng)交增值稅”或“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目轉(zhuǎn)入當(dāng)月應(yīng)交未交、多交或預(yù)繳的增值稅額，以及當(dāng)月交納以前期間未交的增值稅額。

（三）“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。

（四）“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目，核算一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予以后期間從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。包括：一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予以后期間從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額；實(shí)行納稅輔導(dǎo)期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對(duì)的增值稅扣稅憑證上注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。

（五）“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目，核算一般納稅人由于未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證而不得從當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。包括：一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證、按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，但尚未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證的進(jìn)項(xiàng)稅額；一般納稅人已申請(qǐng)稽核但尚未取得稽核相符結(jié)果的海關(guān)繳款書(shū)進(jìn)項(xiàng)稅額。

（六）“待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目，核算一般納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，已確認(rèn)相關(guān)收入（或利得）但尚未發(fā)生增值稅納稅義務(wù)而需于以后期間確認(rèn)為銷(xiāo)項(xiàng)稅額的增值稅額。

（七）“增值稅留抵稅額”明細(xì)科目，核算兼有銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的原增值稅一般納稅人，截止到納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定不得從銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅留抵稅額。

（八）“簡(jiǎn)易計(jì)稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法發(fā)生的增值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。

（九）“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目，核算增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓金融商品發(fā)生的增值稅額。

（十）“代扣代交增值稅”明細(xì)科目，核算納稅人購(gòu)進(jìn)在境內(nèi)未設(shè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的境外單位或個(gè)人在境內(nèi)的應(yīng)稅行為代扣代繳的增值稅。

小規(guī)模納稅人只需在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目，不需要設(shè)置上述專(zhuān)欄及除“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”外的明細(xì)科目。

2.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增會(huì)計(jì)怎么做賬?

營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理方式的轉(zhuǎn)變

（一）核算方式變化.

1、以往繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，稅率為5%，營(yíng)改增后其稅率和計(jì)稅方法也發(fā)生了變化.一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，如不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等，稅率為11%；小規(guī)模納稅人以及二手房交易等則適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率征收增值稅.

2、對(duì)于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般納稅人，在計(jì)算銷(xiāo)售房地產(chǎn)增值稅額時(shí)，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除.此外，開(kāi)發(fā)成本占比較大的建安成本也納入進(jìn)項(xiàng)稅抵扣.3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

（二）會(huì)計(jì)處理的變化.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)行營(yíng)改增之后，企業(yè)需要繳納的增值稅應(yīng)該屬于價(jià)外稅，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售總額度中劃去一部分，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總營(yíng)業(yè)收入將會(huì)一定程度上減少.由于營(yíng)改增之后購(gòu)買(mǎi)的商品以及獲得的勞務(wù)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以按照稅額抵扣辦法進(jìn)行相應(yīng)抵扣，可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本將會(huì)得到一定的降低.而后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增之后不用繳納營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅額也將大幅度降低.最終，依據(jù)上述營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本以及營(yíng)業(yè)稅額的變化最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)總額以及凈利潤(rùn)將會(huì)減少.

3.營(yíng)改增房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)如何核算?

設(shè)置賬戶(hù)設(shè)置賬戶(hù)是根據(jù)會(huì)計(jì)要素的具體內(nèi)容進(jìn)行分類(lèi)，反映和監(jiān)督的一種專(zhuān)門(mén)的方法。

賬戶(hù)是根據(jù)會(huì)計(jì)科目設(shè)置的，反映會(huì)計(jì)基本要素增減變動(dòng)的記賬實(shí)體。房地產(chǎn)企業(yè)按照會(huì)計(jì)要素分類(lèi)，一般設(shè)置資產(chǎn)類(lèi)賬戶(hù)、負(fù)債類(lèi)賬戶(hù)、所有者權(quán)益賬戶(hù)、成本賬戶(hù)和損益類(lèi)賬戶(hù)；按總體結(jié)構(gòu)要素分類(lèi)，分為總分類(lèi)賬戶(hù)、二級(jí)科目和明細(xì)分類(lèi)科目等。

復(fù)式記賬復(fù)式記賬是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的每一筆業(yè)務(wù)，同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上互相聯(lián)系的賬戶(hù)中登記的一種專(zhuān)門(mén)方法。復(fù)式記賬要求在多個(gè)賬戶(hù)記賬登記時(shí)、要保證記賬的互相準(zhǔn)確性，這樣才能全面地反映其經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，多角度地分析和檢查其記賬的準(zhǔn)確性。

填制和審核憑證會(huì)計(jì)憑證是記錄其經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的書(shū)面憑證，是登記賬簿，編制會(huì)計(jì)報(bào)表的依據(jù)。填制和審核憑證是記錄和審核每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容的正確性，明確各自的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的一種方法，為登記賬簿提供必不可少的依據(jù)。

登記會(huì)計(jì)賬簿登記賬簿是以審核無(wú)誤的會(huì)計(jì)憑證為依據(jù)、連續(xù)、系統(tǒng)、全面和完整的記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的一種專(zhuān)門(mén)方法。通過(guò)登記賬簿（即過(guò)賬）工作，可以提供完整的，系統(tǒng)的會(huì)計(jì)資料。

成本計(jì)算成本計(jì)算是按一定的成本對(duì)象，對(duì)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行歸集。以確定該對(duì)象的產(chǎn)品成本的一種專(zhuān)門(mén)方法。

成本計(jì)算有利于企業(yè)掌握成本構(gòu)成情況，考核成本計(jì)劃完成情況。提供企業(yè)成本情況，為企業(yè)決策提供必要依據(jù)。

財(cái)產(chǎn)清查財(cái)產(chǎn)清查是對(duì)企業(yè)各項(xiàng)商品物資進(jìn)行實(shí)物盤(pán)點(diǎn)，對(duì)貨物資金進(jìn)行賬面核對(duì)以及對(duì)各項(xiàng)往來(lái)賬項(xiàng)進(jìn)行核對(duì)查詢(xún)，以保證賬證相符合賬實(shí)相符的一種專(zhuān)門(mén)方法，財(cái)產(chǎn)清查對(duì)企業(yè)資金商品等的管理，保證賬簿和倉(cāng)庫(kù)數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠，有重要的意義。編制會(huì)計(jì)報(bào)表編制會(huì)計(jì)報(bào)表、是綜合、全面地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)結(jié)果及現(xiàn)金變動(dòng)狀況的一種專(zhuān)門(mén)方法。

會(huì)計(jì)報(bào)表，是企業(yè)主要的會(huì)計(jì)信息。通過(guò)編制會(huì)計(jì)報(bào)表，可以為會(huì)計(jì)信息的使用者提供有用的會(huì)計(jì)資料，為經(jīng)濟(jì)決策服務(wù)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增會(huì)計(jì)應(yīng)該怎么建賬?

營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理怎么做？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）規(guī)定，發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷(xiāo)售額即增值稅差額納稅（房地產(chǎn)行業(yè)為差額納稅）的，房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定土地價(jià)款等允許抵扣的稅額，沖減房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，即在會(huì)計(jì)核算，按規(guī)定土地成本銷(xiāo)項(xiàng)抵減的稅額不沖減收入，直接沖減成本，會(huì)計(jì)分錄如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理方式的轉(zhuǎn)變（一）核算方式變化.1、以往繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，稅率為5%，營(yíng)改增后其稅率和計(jì)稅方法也發(fā)生了變化.一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，如不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等，稅率為11%；小規(guī)模納稅人以及二手房交易等則適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率征收增值稅.2、對(duì)于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般納稅人，在計(jì)算銷(xiāo)售房地產(chǎn)增值稅額時(shí)，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除.此外，開(kāi)發(fā)成本占比較大的建安成本也納入進(jìn)項(xiàng)稅抵扣.3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅. （二）會(huì)計(jì)處理的變化.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)行營(yíng)改增之后，企業(yè)需要繳納的增值稅應(yīng)該屬于價(jià)外稅，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售總額度中劃去一部分，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總營(yíng)業(yè)收入將會(huì)一定程度上減少.由于營(yíng)改增之后購(gòu)買(mǎi)的商品以及獲得的勞務(wù)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以按照稅額抵扣辦法進(jìn)行相應(yīng)抵扣，可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本將會(huì)得到一定的降低.而后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增之后不用繳納營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅額也將大幅度降低.最終，依據(jù)上述營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本以及營(yíng)業(yè)稅額的變化最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)總額以及凈利潤(rùn)將會(huì)減少。

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后如何建賬

您好！ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不屬于這次營(yíng)改增的調(diào)整范圍，因此按原先的方式正常繳納土地增值稅及其它稅種。

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。

課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。

當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

望采納，謝謝。

6.如何做好營(yíng)改增的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)

1. 稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的影響：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售及持有自營(yíng)階段，均涉及營(yíng)業(yè)稅納稅問(wèn)題，主要體現(xiàn)在： a. 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段：提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)（營(yíng)業(yè)額包括應(yīng)稅勞務(wù)及工程所用材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，不含甲方供材），按照營(yíng)業(yè)稅率3%計(jì)征 b. 轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售階段：轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)），銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)（商品房及其他建筑物與構(gòu)筑物、其他地上附著物），均按照轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售的全部收入減去土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)的受讓或購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額以5%稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 c. 持有自營(yíng)階段：出租房地產(chǎn)，按租賃服務(wù)業(yè)以5%稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 結(jié)合稅制改革試點(diǎn)方案的要求，可以看出，如果對(duì)建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”稅制改革，那么它對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)?1%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實(shí)際操作中很多項(xiàng)目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革的影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的一系列影響。當(dāng)然，還要考慮成本稅金的變化對(duì)企業(yè)所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統(tǒng)性的，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機(jī)制的設(shè)計(jì)），并且因各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)類(lèi)型及經(jīng)營(yíng)方式與稅務(wù)籌劃措施而有所不同。依據(jù)現(xiàn)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行業(yè)生態(tài)總體來(lái)看，“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的普遍影響可能是 “不減反增”。

2. 財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理的影響 “營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理的影響是顯而易見(jiàn)的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的考慮，會(huì)要求自身財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)宏觀財(cái)務(wù)管理，甚至要求財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)與內(nèi)部采購(gòu)銷(xiāo)售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本的目的，這一點(diǎn)將在第四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)對(duì)策中進(jìn)一步闡述。另一方面，“營(yíng)改增”改革也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響，主要是上述1中企業(yè)3階段業(yè)務(wù)的具體涉稅處理轉(zhuǎn)變問(wèn)題，以及原涉及營(yíng)業(yè)稅的兼營(yíng)行為、視同銷(xiāo)售與混合銷(xiāo)售行為的轉(zhuǎn)變處理問(wèn)題。

3. 企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來(lái)維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷(xiāo)項(xiàng)稅額，因而開(kāi)發(fā)之初較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)無(wú)稅可繳，減少企業(yè)流動(dòng)資金的占用，擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。

7.建筑行業(yè)營(yíng)改增后會(huì)計(jì)科目應(yīng)該怎樣設(shè)置

一、建筑行業(yè)營(yíng)改增后會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，除營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他是一樣的。

二、會(huì)計(jì)科目的設(shè)置 （一）增值稅一般納稅人設(shè)置的基本科目： 1、二級(jí)科目：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅、應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅。 2、“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅”三級(jí)專(zhuān)欄： 借方：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（已交稅金） 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅款） 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（出口抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額） 貸方：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（出口退稅） 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅） （二）小規(guī)模納稅人設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”科目。

三、財(cái)政部制定了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)[2012]13號(hào)）。

8.建筑行業(yè)營(yíng)改增后會(huì)計(jì)科目應(yīng)該怎樣設(shè)置

一、建筑行業(yè)營(yíng)改增后會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，除營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他是一樣的。

二、會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

（一）增值稅一般納稅人設(shè)置的基本科目：

1、二級(jí)科目：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅、應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅。

2、“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅”三級(jí)專(zhuān)欄：

借方：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（已交稅金）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅款）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（出口抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額）

貸方：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（出口退稅）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）

（二）小規(guī)模納稅人設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”科目。

三、財(cái)政部制定了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)[2012]13號(hào)）