樓盤定位方法(如何進行樓盤的市場定位)
1.如何進行樓盤的市場定位
樓盤的市場定位，完全是開發(fā)商為了將自己的樓盤產(chǎn)品進行有目的性地、有選擇性地、有較強針對性的銷售或推介進行的一種客戶定位。
要探討的就是產(chǎn)品的市場可行性究竟如何？產(chǎn)品準備賣給誰？對自己的產(chǎn)品進入市場的把握如何？產(chǎn)品的市場受眾面究竟有多大？一切都圍繞著市場轉(zhuǎn)，從而找出一個既能讓樓盤產(chǎn)品進入市場最佳切入點，又能使本身的產(chǎn)品在消費群體中引起共鳴，并產(chǎn)生強烈的購房欲望，具有實際意義的確切的市場目標對象的定位。一、銷售目標定位 樓盤的銷售目標定位，是前期營銷的重要一面。
通過明確的目標選擇，為開發(fā)商進行哪一種產(chǎn)品定位的決策打下基礎(chǔ)。如何做好銷售目標客位，無論是開發(fā)商或者是消費群體，雙方的要求或期望值存在著較大的差異，作為開發(fā)商來講，這個問題同樣是個策劃問題，應該是先了解市場，對目標定位有個初步的構(gòu)想，如客戶對樓盤所處地域的喜歡程度，對樓盤檔次的選擇程度，對樓盤戶型的要求程度，對小區(qū)環(huán)境的滿意程度，對物業(yè)管理的服務程度，對開發(fā)商本身的信任程度等。
作為一個開發(fā)商，樓盤的最終目的，就是這個產(chǎn)品賣給誰，誰來買，對此，必須有一個比較明確的銷售目標定位，因為客戶的選擇要求、消費層次、接受能力、傳統(tǒng)觀念、心理承受等、這里的差別可謂千變?nèi)f化，而這個銷售目標定位則應該完全按照客戶在經(jīng)濟上、觀念上的接受能力和市場的實際需求去定位。銷售目標定位，從樓盤營銷的角度來看，產(chǎn)品目標定位的選擇，有針對性，有目的性、有意識地去鎖定必須認定的事實，這就是現(xiàn)在的樓市不可能，也做不到有一個非常明確的市場劃分。
因而，樓盤銷售目標只能夠是一個決策性、方向性、線條性的定位，一方面面向大多數(shù)定位客戶，一方面通過從眾效應吸引一批高不成，低不就的客戶。銷售目標的定位，對樓盤整個營銷過程來說，顯得相當?shù)呐e足輕重。
這個定位的出發(fā)點，則是依據(jù)客戶的層次、能力、不同需求的差異和房地產(chǎn)的特殊商品特性來決定的。房產(chǎn)作為商品，有著一般的，普通的商品沒有的、也不可能的存在的特性，如不動產(chǎn)的不可移動性、產(chǎn)品價值的保值和增值性、產(chǎn)品的耐用性、其售價的昂貴性等。
這個目標定位實際上就是選擇自己產(chǎn)品的客戶對象，由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步趨向成熟，發(fā)展商的開發(fā)行為已越來越變得理智，對樓盤開發(fā)已超越一般的，或者具有較大隨意性的，純經(jīng)濟行為的開發(fā)，開發(fā)商們已變得開始注重起產(chǎn)品的宏觀走勢及不同客戶對不同品位樓盤和不同選擇和不同購買力的微觀的、細節(jié)的探討。讓開發(fā)之樓盤在投入市場以前，已經(jīng)有一個較為清晰的目標定位思路，從而使樓盤更加適銷對路，開發(fā)商在獲取經(jīng)濟利益的同時獲取更大的社會效應。
因而，這個樓盤產(chǎn)品的銷售目標定位在整個營銷過程中有著非同一般的贏面概率。二、樓盤產(chǎn)品定位 一個樓盤的建造，有規(guī)模之分，有產(chǎn)品的檔次之分，購買的層次更是不一樣，因而，產(chǎn)品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體中或買方市場中樹立起開發(fā)商樓盤產(chǎn)品的一個特殊的形象。
樓盤產(chǎn)品定位，說起來容易，做起來卻有一定難度，這完全是由于樓盤產(chǎn)品的特殊性，因為做樓盤不同于做一般的商品，它存在著一個銷售周期較長的問題，這就要求在樓盤開發(fā)過程中對本身產(chǎn)品的設(shè)計須有一定的超前性，不因為市場的變化使產(chǎn)品變得沒有競爭性。產(chǎn)品定位，對開發(fā)商來說，對所要獲取的利潤和回報或者說經(jīng)濟效益有著不可分割的關(guān)系。
產(chǎn)品定位，從通常意義上來說，市場的涉及面較廣，但定位的選擇性卻是有限的。特別是對產(chǎn)品定位的市場有效的需求面的了解，這是一個較為原則的問題。
從市場學或營銷學來講，樓盤產(chǎn)品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。開發(fā)商的產(chǎn)品定位，是在其選擇和確立產(chǎn)品潛在的目標客戶基礎(chǔ)上，通過前期營銷策略的調(diào)整和深化發(fā)展的過程中，在相應固定的目標客戶中對自身樓盤的亮點予以全面發(fā)掘，并將最為顯著或突出之亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發(fā)之樓盤留下一個良好的第一印象，并對樓盤產(chǎn)生一種“我選的就是它”的美好記憶，使樓盤在開發(fā)和營銷初期就在買方市生產(chǎn)一個相當不钷或者是特色多多的主體形象。
市場上不乏產(chǎn)品定位成功的樓盤案子。如上海萬科城市花園，它不但是上海開發(fā)最早的大型環(huán)境樓盤之一，而且迄今為止，依舊成為上海樓市中的熱銷樓盤。
該案子本身的規(guī)劃絕對不錯，而當初樓盤的客戶目標定位上進行了大膽的，具有相當氣魄的選擇，使該樓盤成為上海樓市中的一顆耀眼亮點。產(chǎn)品定位，有著一般商品的共性，但房地產(chǎn)樓盤產(chǎn)品的定位，有著其他商品無可比似的特性和個性，相對而言，樓盤產(chǎn)品定位的需求面完全是因盤子的檔次、價格、區(qū)域、品質(zhì)等綜合因素而異。
樓盤開發(fā)，更由于投資太大，又存在相應的風險和市場的不確定因素，使開發(fā)商小心翼翼，因而對樓盤產(chǎn)品定位也顯得較為慎重，他們希望有一個正確的產(chǎn)品定位。三、價格定位 在樓盤的市場營銷中，除了銷售目標的定位和所開發(fā)之樓盤的產(chǎn)品定位外，價格的定位同時也成為其中一個足以影響房產(chǎn)開發(fā)項目成敗與否的重要因素。
從房地產(chǎn)的多年發(fā)展來看。
2.房地產(chǎn)項目如何定位
定位決定了一個地產(chǎn)項目的成敗。
一個正確的定位往往能為開發(fā)商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產(chǎn)血本無歸。很多地產(chǎn)項目在建筑、設(shè)計、銷售招商準備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。
究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。以前，包括現(xiàn)在，很多開發(fā)商不懂地產(chǎn)，他們的專長在融資、建筑等純技術(shù)的層面，他們懂開發(fā)，但不懂市場。
因此，在目前開發(fā)商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產(chǎn)項目的定位關(guān)系復雜，從宏觀和微觀的市場調(diào)研，再到消費者分析，商圈分析（商業(yè)地產(chǎn)），競爭對手分析，最后到產(chǎn)品分析，每一個步驟出現(xiàn)偏差，都可能導致產(chǎn)品定位不準或者完全錯誤。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本程序和內(nèi)容1.房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本程序房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包含項目區(qū)位的分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開發(fā)項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價格定位征詢意見方案調(diào)整成本與費用測算預測租售收入和租售進度經(jīng)濟評價確定最后方案。
2.市場定位的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：①確立開發(fā)理念。基于企業(yè)的價值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導思想和經(jīng)營模式，使得項目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；②明確用途功能。
在市場定位時應根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎(chǔ)工作；④進行項目初步設(shè)計。
在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標客戶的具體情況，編制初步設(shè)計任務書，委托規(guī)劃設(shè)計部門進行項目的初步設(shè)計，進一步確定建筑風格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標準等內(nèi)容；⑤測算租售價格。參照類似房地產(chǎn)的市場價格，運用適當?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價格的影響因素，確定本項目的租售價格；⑥根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當?shù)娜胧袝r機，充分考慮到風險和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本原則1.與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則。這里的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等。
在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進行項目的市場定位，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力，構(gòu)建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，使得企業(yè)的產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。2.經(jīng)濟性原則。
市場定位的經(jīng)濟性原則首先是指產(chǎn)品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，做到效益最大化；最后，在成本和費用測算、效益測算基礎(chǔ)上計算的各項經(jīng)濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經(jīng)濟利益實施的可行性。3.適應性原則。
市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標準、品質(zhì)相適應，三和經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應。4.可行性原則。
市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經(jīng)濟評價的可行性兩方面。由于房地產(chǎn)市場的不斷變化和發(fā)展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現(xiàn)無個性、難租售的現(xiàn)象，要根據(jù)項目規(guī)模、地塊特性和本項目的優(yōu)勢來分析入市的時機，準確設(shè)計項目的實施進度。
同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對項目進行經(jīng)濟評價，分析各經(jīng)濟評價指標是否可行。項目規(guī)模、開發(fā)模式和項目進度受到經(jīng)濟實力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，它們?nèi)菀锥ㄐ缘y以定量，在市場定位時如何量力而行，這個問題在市場定位時就應該得到解決。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位中存在的主要問題及原因1.市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機構(gòu)及個體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機構(gòu)完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內(nèi)容，同時，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。
不能根據(jù)特定的對象進行科學的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足分析的需要。2.運用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足。
差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場差。
3.房地產(chǎn)項目形象定位包括哪些
以下是我曾經(jīng)寫過的一篇關(guān)于房地產(chǎn)形象定位的理解，只是我個人的意見，不知道對你是否有用？
項目的形象定位，顧名思議，指的就是想把項目做成一個什么樣子；這里所指的形象，一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個項目在市場上的形象，即在客戶心目中的形象。對于營銷人來說，接觸的比較多的就是給項目確定一個市場形象。
很多營銷人認為，項目的市場形象是由項目的硬件決定的，這個話不能說錯，因為項目的市場形象確實和硬件有些關(guān)系，比如說一個層高只有2.8米的房子，你再怎么說他是豪宅，也會讓人感覺不舒服，畢竟它不具備這一形象的基本素質(zhì)。但是，項目的形象也并不完全由硬件決定，就如當年順德的碧桂園項目，一開始定位為中低檔項目，房子都建好了，卻銷售不理想，后來提出了“給你一個五星級的家”的概念，定位為高檔社區(qū)，反而成就了一個營銷神話和今天這個被稱為是“中國最大的地主”的公司。
對于項目的硬件和形象的關(guān)系，可以打個比喻進行說明。項目本身的硬件就如同一個沒有穿衣服的女人，只要不是太丑或太漂亮，其實區(qū)別都不大；而市場形象就是一個穿了衣服的女人，她的形象如何，就在于看她穿的是什么樣的衣服，運動服會體現(xiàn)出一種健康的形象，晚禮服會表現(xiàn)出一種優(yōu)雅與高貴，職業(yè)裝會表現(xiàn)的像個女強人，內(nèi)衣秀剛會表現(xiàn)出溫柔與性感的一面，韓服又會出一種活潑與陽光等等，不同的服裝會讓女人以不同的形象出現(xiàn)。而營銷策劃所扮演的角色就是這個女人的化妝師，他拉職責就是針對這個女人的特點，為她選擇適合她的服裝，如果這個女人偏胖，就可以為她選擇一些深色的衣服，如果偏瘦，就可以選擇一些淺色的裝束。當然，如果是一個水平高的美化妝師，還完全有能力幫她拉出一個又眼皮，或是把鼻子墊高。
在與許多公司合作的過程中，經(jīng)常會遇到對項目的形象理解不一致的情況，許多人會根據(jù)個人的喜愛來左右項目的形象，或者說是根據(jù)片面的市場調(diào)查的情況來對項目形象進行定位，這里想要說明的是，項目的形象定位不能完全根據(jù)產(chǎn)品來，而要根據(jù)真實的市場來。其實碧桂園和萬科的模式很值得做營銷的人思考，碧桂園造城，他幾乎每一個項目都有一個五星級酒店，而且所拿的地都離城市非常遠，但依然能銷售好，這除了品牌因素之外，很重要的一點就在于他在堅持不為市場形象打折的同時，在銷售方面采取的靈活的方式；其很多項目在區(qū)域市場不成熟的時候，都是先開發(fā)一部分旅游地產(chǎn)，待區(qū)域熱起來以后，再以商品房的形式銷售的。而萬科，為了堅持自己的風格，從來不愿意在產(chǎn)品質(zhì)量上打折扣，所以，當一個城市的房價達不到他的要求的時候，他寧可暫時不去這個城市。
如上面的碧桂園和萬科一樣，項目的形象往往會成為一個品牌的詮釋，也極有可能成為一個城市的名片。所以，在形象定位時，應該以發(fā)展的眼光和戰(zhàn)略的思路去思考，而不應僅僅憑一時的想法或市場暫時的表現(xiàn)來決定整個項目的市場形象，壞的形象一旦進入市場，就很難再扭轉(zhuǎn)；就如一個女人穿上太過暴露的服裝到大街上一番賣弄風情之后，再就很難讓人對她表示尊重了。
因此，個人認為，對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)來說，項目的形象定位要提升到企業(yè)的品牌高度來做，讓項目成為解釋企業(yè)品牌內(nèi)涵的窗口。而對于那些只有一個項目，開發(fā)了就走人的企業(yè)來說，適當?shù)挠命c新奇的定位，以正合，以奇勝也未為不可；在眾多的華麗晚禮服之中，披上一張床單也能起到轟動全場的效果，但也僅此一次，甚至僅此一時。
如萬科一樣，項目的形象往往會成為一個品牌的詮釋，也極有可能成為一個城市的名片。所以，在形象定位時，應該以發(fā)展的眼光和戰(zhàn)略的思路去思考，而不應僅僅憑一時的想法或市場暫時的表現(xiàn)來決定整個項目的市場形象，壞的形象一旦進入市場，就很難再扭轉(zhuǎn)；就如一個女人穿上太過暴露的服裝到大街上一番賣弄風情之后，再就很難讓人對她表示尊重了。
因此，個人認為，對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)來說，項目的形象定位要提升到企業(yè)的品牌高度來做，讓項目成為解釋企業(yè)品牌內(nèi)涵的窗口。而對于那些只有一個項目，開發(fā)了就走人的企業(yè)來說，適當?shù)挠命c新奇的定位，以正合，以奇勝也未為不可；在眾多的華麗晚禮服之中，披上一張床單也能起到轟動全場的效果，但也僅此一次，甚至僅此一時。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實用技巧
房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實用技巧一、容積率配置技巧如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產(chǎn)品定位，有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放設(shè)計，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價值；有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價值，一方面節(jié)省建設(shè)成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。
同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個角度；（1）空間價值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價值可能數(shù)倍于高樓層的價值，因此總可建建筑面積應盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。
（2）建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。（3）建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風險。
（4）市場接受性與容積率利用方式的關(guān)系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評估市場風險。（5）周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關(guān)系，例如處于一片低矮建筑物區(qū)域，則向高層建筑發(fā)展，成為此區(qū)域的標志性建筑物；或向中層發(fā)展，在高度上暫領(lǐng)風騷；或規(guī)劃低矮建筑，以從眾隨俗？考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后，最后就要真正進行容積率的分配。
以使容積率能作最充分、合理的利用！二、公共設(shè)施的定位技巧在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設(shè)施；所占的比例愈低愈好，因為公共設(shè)施常被認為是虛的，徒有而無益。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費者所好，訴求高實得率或低公共設(shè)施比的廣告策略。
那么高實得率或低的公共設(shè)施比例對購房者而言又真的實惠嗎？事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來衡量建筑特的品質(zhì)及價值，而我國在不斷追求提高居住水準的潮流下，也必然將朝這種趨勢發(fā)展。就發(fā)展或產(chǎn)品定位者而言，要認清許多公共設(shè)施之所以難被購房者接受，是由于設(shè)施本身不實惠，或由于設(shè)施真正的價值沒有通過適當?shù)姆椒ㄗ屬彿空叱浞至私?，所以除了法定必要設(shè)施，需要運用規(guī)劃力求經(jīng)濟實惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設(shè)施的功能及效益，才能針對個案性質(zhì)作合理定位。
（一）具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動產(chǎn)的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。
（二）具有實用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設(shè)施的實惠在于它的公共性，例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設(shè)施的分攤，卻使整幢建筑或整個社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟地擁有及使用游泳池。
（三）具有收益機會的公共設(shè)籬，例如地下室的商業(yè)空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費，對于分攤設(shè)施的購買者而言，相當于購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建筑的品質(zhì)，在使用價值高的地段時頗為適當?shù)脑O(shè)施定位。
（四）對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報。公共設(shè)施的規(guī)劃將越來越受到重視，產(chǎn)品定位者若能適當掌握各種公共設(shè)施的功能，可使公共設(shè)施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。
三、樓層用途的定位技巧不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個樓層事實上是不同的市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價值等，而這些差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機會。我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。
（一）是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應求的情況。（二）是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。
這種產(chǎn)品的價值在于它與外界環(huán)境的臨近性（例如臨路的店面、辦公室），或者有將外界環(huán)境內(nèi)部化的機會（例如擁有庭院的住宅）。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高，而且還常出現(xiàn)求過于供的現(xiàn)象。
（三）是地下室市場，這種產(chǎn)品有時具備獨立功能及用途（例如作為商場或停車位），有時則可能成為其他樓層的連帶。
5.房地產(chǎn)項目項目定位如何做
房地產(chǎn)項目定位需要按照以下環(huán)節(jié)進行：
1. 房地產(chǎn)市場細分
開發(fā)商按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。
A.人口細分：
年齡性別、收入、職業(yè)、所受教育、宗教信仰、社會階層、家庭成員、家庭生命循環(huán)
根據(jù)地理因素細分定位：潛在購房者地理分布狀況
B.心理特征細分定位：
購買動機：自住的需求偏好？改善居住條件？資產(chǎn)保值？休閑度假？
個性：消費者個人的性格特征，影響對住宅式樣、裝修、室內(nèi)布局、區(qū)位環(huán)境、社區(qū)文化的心理偏好：內(nèi)向、外向、沖動型、理智型、合群型、獨斷型、野心型等。
生活型態(tài)：平實型、寒酸型、炫耀型、名士型等。
生活方式：對消費、工作和娛樂的特定習慣和傾向性的方式。（AIO尺度）
C.根據(jù)消費行為因素：
購屋率：第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。
品牌忠誠性：強、輕、沒有等三種。
購買行為的不同階段：不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望等。
對產(chǎn)品的態(tài)度：狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視等
2. 選定目標市場
目標市場就是指企業(yè)在市場細分之后的若干“子市場”中，所運用的企業(yè)營銷活動之“矢”而瞄準的市場方向之“的”的優(yōu)選過程。
A.目標市場選擇應該考慮的因素：市場規(guī)模、資源條件、環(huán)境條件、政策性因素、盈利性因素、風險性因素
B.目標市場選擇的模式：單一市場集中化、選擇專業(yè)化、產(chǎn)品專業(yè)化、市場專業(yè)化、全面覆蓋、大量定制
3. 房地產(chǎn)市場定位
通過對產(chǎn)品主要技術(shù)參數(shù)、模式、產(chǎn)品概念的確認，創(chuàng)造出產(chǎn)品獨特的、有自身特征的價值，確立產(chǎn)品在客戶的心目中所占的地位?？梢允琴|(zhì)量、價格、功能、特色、造型。
4 .確定競爭對手
5. 認識和評價競爭對手
6. 確定競爭對手的定位
7. 分析顧客
6.房地產(chǎn)持有的定位技巧有哪些
（一）長期持有。
任何一種投資標的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財產(chǎn)。對于不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實現(xiàn)利益的時間期望。
這也是為什么在不動產(chǎn)市場既有追逐短線獲利，從事現(xiàn)房或預售房買進賣出賺取價差的投資人，也有投入資金興建大樓卻只租不售的開發(fā)商。 由于土地的性質(zhì)特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區(qū)域異質(zhì)性（包括自然環(huán)境及人文社會經(jīng)濟），困此對許多投資房地產(chǎn)的企業(yè)或個人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財產(chǎn)更具有意義。
那么究竟應如何作產(chǎn)品定位，即如何利用土地，才能賺取不動產(chǎn)長期持有的利益呢？ 首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經(jīng)營或使用收入，也就是不動產(chǎn)所有者即經(jīng)營者或使用者，自行利用空間賺取商業(yè)經(jīng)營的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來自于通貨膨脹效果，可能由于社會進步或環(huán)境改良，也可能因為其他土地先行使用，導致后利用的價值土地水漲船高。 不論是否賺取租賃或經(jīng)營利益，絕大多數(shù)長期持有的土地，其最大利益來自于增值。
為謀取增值的實務做法也有不少，例如，短期內(nèi)尚無利用或開發(fā)價值的土地，可采取消極的養(yǎng)地策略；對于已初現(xiàn)地段價值的土地，則可采取先建后售策略；再者如麥當勞的做法，先找到好地，興建商場，通過經(jīng)營帶動當?shù)厣虡I(yè)氣息后，就自然可坐享不動產(chǎn)的增值利益。 長期持有土地，必須要能賺取合理的時間報酬才有意義，因此產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時間長度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營與財務計劃，以確保全過程利益最大。
（二）短期獲利。大多數(shù)的投資標的，都有短線與長線不同的獲利操作方式，不動產(chǎn)投資也不例外，通常它包括了土地開發(fā)、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經(jīng)營等時間長度不同的獲利途徑。
對于希望短期獲利的不動產(chǎn)投資者而言，除了只圖買進賣出、賺取時機價差的方式之外，如果想在有限時間內(nèi)創(chuàng)造不動產(chǎn)附加值，以增加投資利益，則須借助有效的產(chǎn)品定位。 因此，希望短期獲利的不動產(chǎn)產(chǎn)品定位，要特別注意收益實現(xiàn)的可能性及投入資金的效率。
下面幾個方案，有助于提高不動產(chǎn)短期投資利益。 （一）改裝產(chǎn)品，創(chuàng)造附加價值。
這種方式常見于舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價值的舊建筑物，保留其基本結(jié)構(gòu)，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由于投入成本少，工期短，著改建得當，通常能在很短時間內(nèi)賺取理想的報酬。 （二）規(guī)劃需求尚未飽和的時尚品在短期內(nèi)創(chuàng)造高銷售率。
例如不動產(chǎn)市場不景氣時，許多反應快的發(fā)展商就推出低總價的套房或二房型的產(chǎn)品，并搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。這種做法的效果在于先確定銷售成績再進行施工，可降低財務風險，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。
（三）規(guī)劃短工期的傳統(tǒng)產(chǎn)品，以節(jié)省成本，提高投資報酬。通常工期越長，資金風險越高，而投資回收的時間也久。
因此基于投資報酬的考慮，短工期、需求穩(wěn)定的產(chǎn)品（例如5層—7層住宅），通常也能兼顧市場接受性及財務可行性，達到短期獲利的目的。即使在經(jīng)濟效益上不宜規(guī)劃短期的產(chǎn)品，仍應設(shè)法運用技術(shù)縮短工期，以提高資金效率。
（四）嘗試領(lǐng)先市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，以吸收早期開創(chuàng)性的市場，例如有不少個案，將樓層挑高，規(guī)劃夾層空間，以增加賣點，強化短期銷售效果，這些邊際產(chǎn)品只要搶得先機，順利過關(guān)，一般都能創(chuàng)造短期投資利益。 以上幾個產(chǎn)品定位的方向，可提供投資不動產(chǎn)并希望短期獲利的企業(yè)或個人參考。
在實務上，以追求短期獲利為目標的產(chǎn)品定位，通常賺得快及賺得順，要比賺得多更為重要。
