房地產(chǎn)成本管理方法(房地產(chǎn)成本管理方法)
1.房地產(chǎn)成本管理方法有哪些
成本控制和管理歷來(lái)是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亦然。本人結合多個(gè)房地產(chǎn)項目（如CBD重點(diǎn)工程藍堡國際公寓）的經(jīng)驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來(lái)及時(shí)、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標準和控制手段。成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。三者結合財務(wù)軟件的報表開(kāi)發(fā)功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經(jīng)濟活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開(kāi)始，所以合同管理工作須融合財務(wù)、預算、工程等各個(gè)職能部門(mén)。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺。 1.合同匯簽與分類(lèi)。 合同管理融合了財務(wù)、預算、工程等多個(gè)部門(mén)。成本會(huì )計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現有資金和未來(lái)資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專(zhuān)業(yè)工程師側重材料設備的質(zhì)量標準、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標準，避免合同管理與工程管理不協(xié)調。 結合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類(lèi)。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。 2.合同的錄入與執行。 將已分類(lèi)合同結合財務(wù)軟件的報表功能，設計出能自動(dòng)提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會(huì )計要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導，從而較好執行合同。 3.報告。 按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重點(diǎn)。因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點(diǎn)控制。 1.工程預算的編制、錄入。 工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會(huì )計等專(zhuān)業(yè)人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門(mén)將工程預算交成本會(huì )計進(jìn)行錄人工作。以后的財務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標。工程預算的錄入指成本會(huì )計結合財務(wù)軟件的報表開(kāi)發(fā)設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分析報表中。此時(shí)須注意會(huì )計科目中成本類(lèi)明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后財務(wù)軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預算數有同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗總結和新開(kāi)發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標準。 2.工程款支付。 各用款部門(mén)填寫(xiě)用款單時(shí)，按“工程項目。分部工程——分項工程——單位工程”寫(xiě)清楚，成本會(huì )計根據已有財務(wù)信息及預算數進(jìn)行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領(lǐng)導。若付款，則付款后成本會(huì )計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。 在工程款的支付過(guò)程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿(mǎn)足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
2.房地產(chǎn)項目成本管理有哪些要點(diǎn)
成本控制和管理歷來(lái)是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亦然。
本人結合多個(gè)房地產(chǎn)項目（如CBD重點(diǎn)工程藍堡國際公寓）的經(jīng)驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來(lái)及時(shí)、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標準和控制手段。
成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。
三者結合財務(wù)軟件的報表開(kāi)發(fā)功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經(jīng)濟活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開(kāi)始，所以合同管理工作須融合財務(wù)、預算、工程等各個(gè)職能部門(mén)。
合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺。 1.合同匯簽與分類(lèi)。
合同管理融合了財務(wù)、預算、工程等多個(gè)部門(mén)。成本會(huì )計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現有資金和未來(lái)資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。
采購工程師或其他專(zhuān)業(yè)工程師側重材料設備的質(zhì)量標準、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標準，避免合同管理與工程管理不協(xié)調。 結合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類(lèi)。
工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。
2.合同的錄入與執行。 將已分類(lèi)合同結合財務(wù)軟件的報表功能，設計出能自動(dòng)提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。
合同錄入后，成本會(huì )計要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導，從而較好執行合同。 3.報告。
按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重點(diǎn)。
因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點(diǎn)控制。 1.工程預算的編制、錄入。
工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會(huì )計等專(zhuān)業(yè)人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門(mén)將工程預算交成本會(huì )計進(jìn)行錄人工作。以后的財務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標。
工程預算的錄入指成本會(huì )計結合財務(wù)軟件的報表開(kāi)發(fā)設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分析報表中。此時(shí)須注意會(huì )計科目中成本類(lèi)明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后財務(wù)軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預算數有同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗總結和新開(kāi)發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標準。
2.工程款支付。 各用款部門(mén)填寫(xiě)用款單時(shí)，按“工程項目。
分部工程——分項工程——單位工程”寫(xiě)清楚，成本會(huì )計根據已有財務(wù)信息及預算數進(jìn)行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領(lǐng)導。若付款，則付款后成本會(huì )計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。
在工程款的支付過(guò)程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿(mǎn)足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
3.房地產(chǎn)成本如何控制管理
成本采購系統可以對房地產(chǎn)企業(yè)項目的項目估算、項目預算、合同支付、竣工結算等進(jìn)行項目成本全生命周期信息化管控，實(shí)現多角色、多場(chǎng)景、多維度智慧高效協(xié)同的智能信息化管理云。滿(mǎn)惠科技成本采購云，是一個(gè)功能強大、平臺一體化的信息管理系統，具有以下亮點(diǎn)：
1、全域成本統籌，節省成本費用
建立事前預算、事中控制到事后分析的全域費用管控，實(shí)時(shí)掌控成本運營(yíng)狀況，優(yōu)化資源配置，實(shí)現企業(yè)內控到協(xié)同共贏(yíng)。
2、智能成本核算，提高工作效率
智能記賬和精準數據核算，減輕財務(wù)人員高強度的審核、記賬工作，將被動(dòng)工作轉化為主動(dòng)管理，提高工作效率。
3、成本動(dòng)態(tài)監管，降低運營(yíng)風(fēng)險
以動(dòng)態(tài)成本監控為中心，實(shí)現當前動(dòng)態(tài)成本與目標成本的對比分析，智能化、系統化、數字化控制體系，讓企業(yè)支出可算、可控、可省。
4、數據高效互聯(lián)，支撐科學(xué)決策
與財務(wù)工作系統無(wú)縫集成，實(shí)現業(yè)務(wù)和財務(wù)數據的互聯(lián)互通，打通數據孤島，為財務(wù)決策提供實(shí)時(shí)、精準、有效的數據支撐。
4.房地產(chǎn)公司成本管理的內容都包括什么
成本管理1. 作業(yè)目的 向公司所屬各開(kāi)發(fā)項目提供系統的成本管理的基本方法，旨在統一和規范財務(wù)人員的實(shí)務(wù)操作，使項目成本得到動(dòng)態(tài)的有效的控制和管理。
2. 主管崗位 總會(huì )計師：批準籌資和收支計劃，審批每筆支付（必要時(shí)可限額授權），統籌公司的資金安排，協(xié)助指導處理相關(guān)疑難問(wèn)題。主辦崗位 成本核算：按作業(yè)要求和描述操辦具體業(yè)務(wù)。
3. 作業(yè)要求3.1 建立全面的預算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據此編制項目財務(wù)預算和年度財務(wù)預算。在續后的開(kāi)發(fā)過(guò)程中根據項目開(kāi)發(fā)和資金收支的實(shí)際情況作相關(guān)的滾動(dòng)調整，并將調整和執行情況及時(shí)與項目經(jīng)理溝通。
3.2 合理安排資金：對項目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計劃，本主辦崗位應從充分利用資金的時(shí)間價(jià)值、努力降低資金使用成本的專(zhuān)業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項目經(jīng)理協(xié)調平衡一致，報總經(jīng)濟師批準后執行。3.3 設立臺帳：每個(gè)開(kāi)發(fā)項目必須單獨設立全套成本臺帳，正確歸集開(kāi)發(fā)成本和結轉銷(xiāo)售成本。
3.4 統一會(huì )計科目和核算辦法：本主辦崗位應遵守統一的財務(wù)管理制度，按照統一的開(kāi)發(fā)成本科目的核算內容進(jìn)行賬務(wù)處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經(jīng)理，使項目經(jīng)理在申報項目收支時(shí)能正確對應（詳見(jiàn)作業(yè)指導書(shū)《成本核算》）。
3.5 加強與項目組的業(yè)務(wù)溝通：本主辦崗位應及時(shí)了解項目開(kāi)發(fā)的總體情況，收集資料，每月與項目組的成本控制崗位人員核對數據，隨時(shí)糾錯防漏，保證財務(wù)數據的正確性。3.6 做好稅收籌劃：本主辦崗位應熟悉國家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對口稅務(wù)部門(mén)的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。
在與營(yíng)銷(xiāo)策劃和項目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節點(diǎn)，爭取最大的稅收優(yōu)惠，做好稅收的籌劃工作。4. 作業(yè)描述4.1 項目前期的財務(wù)管理4.1.1協(xié)助總會(huì )計師參與可行性報告和項目計劃書(shū)的編制，確定資金來(lái)源，按照項目組辦齊四證的時(shí)間節點(diǎn)籌劃貸款，對照項目組的支付計劃和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的回籠計劃提出優(yōu)化建議，并取得完全一致的結論。
據此編制籌資計劃。4.1.2 本主辦崗位必須對項目進(jìn)行全面熟悉了解，根據項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度陸續地及時(shí)地收集以下相關(guān)資料，以供貸款和財稅部門(mén)審查需要。
4.1.2.1 可行性研究報告和項目計劃書(shū)；4.1.2.2 土地受讓合同；4.1.2.3 政府批準的規劃總圖，由項目經(jīng)理在圖上標明分期實(shí)施的范圍，每幢單體的層數，用途和施工編號；4.1.2.4 網(wǎng)絡(luò )計劃圖及調整說(shuō)明，工程進(jìn)度計劃；4.1.2.5 四證：房地產(chǎn)權證（土地部分），建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，施工許可證。4.1.3 按照公司統一設置的科目體系（詳見(jiàn)作業(yè)指導書(shū)《成本核算》），設立合同臺賬和會(huì )計臺賬，如本項目有特殊情況需要增設與規定科目平級的科目，應報總會(huì )計師批準，如在規定科目下級增設科目，應向總會(huì )計師備案。
4.1.4 聯(lián)系項目公司對口的稅務(wù)部門(mén)，了解和研究對口稅務(wù)部門(mén)的稅務(wù)政策，辦理申購稅務(wù)發(fā)票等業(yè)務(wù)。4.2 施工階段的財務(wù)管理4.2.1 確定或調整次月資金計劃。
本主辦崗位在每月末審核項目經(jīng)理上報的次月用款計劃，如發(fā)現與原計劃不符的，應要求項目經(jīng)理附送經(jīng)總經(jīng)濟師批準的書(shū)面報告，據此調整資金計劃。4.2.2 合同臺賬登記。
每個(gè)合同在第一次撥付款項時(shí)，應建立該合同的臺賬（詳見(jiàn)附表一《項目合同執行情況表》）并于今后每次付款時(shí)按規定格式登記。將合同中的相關(guān)經(jīng)濟條款，合同簽章等主要內容的復印件附在憑證后。
同一開(kāi)發(fā)項目的合同（包括附件，補充協(xié)議等）必須集中裝夾（或裝袋）保管，其中合同做一級編號，合同所附的附件，補充協(xié)議等做二級編號。所有編號必須連續，以保證合同資料的完整。
合同履行完畢后，將附表一和合同資料合并裝訂成冊隨項目完工當年的憑證一起保存。4.2.3 工程付款管理。
本主辦崗位收到項目經(jīng)理上報的《工程用款申請表》（詳見(jiàn)附表二）后，除仔細校對數據是否有計算錯誤，用款類(lèi)別有否填錯，發(fā)票是否正規外，應核對以下內容并據此判定屬于正常用款或特殊用款：4.2.3.1 正常用款的判定條件是：施工單位編制的驗工月報已經(jīng)投資監理和項目經(jīng)理的審核；申請用款的額度在合同約定范圍之內；而且用款額度已列入本月資金計劃。屬于正常用款的，本主辦崗位在申請表上簽字同意，轉報總會(huì )計師批準后交出納支付。
出納在申請表的實(shí)付記錄欄填寫(xiě)本次實(shí)付金額和出賬日期后復印一份交還項目經(jīng)理。由現場(chǎng)的成本控制崗位人員據此登錄在現場(chǎng)的“工程撥款”臺賬上。
4.2.3.2 特殊用款的判定條件是：如申請用款的額度不在合同約定范圍之內，需由項目經(jīng)理附送補充合同，此補充合同須經(jīng)原合同簽署人簽署，并經(jīng)合同管理部門(mén)確認；如申請用款的額度沒(méi)有列入本月資金計劃，項目經(jīng)理需附送書(shū)面的陳述理由并經(jīng)總經(jīng)濟師批示同意。本主辦崗位在收到上述資料后，應根據付款依據是否充分、本月資金計劃是否還有余量等情況在申請表上簽署意見(jiàn)，報總會(huì )計師批示。
總會(huì )計師如有異議，應和總經(jīng)濟師再次協(xié)調，如不能取得一致意見(jiàn)，可在申請表上簽署意見(jiàn)后報總經(jīng)理最后批示。4.2.3.3 不符上述正常和特殊用款判定條件的，本主辦崗位應于。
5.房地產(chǎn)企業(yè)的的成本核算方法有哪些
一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項費用支出。
它反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所耗費的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標，是制定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的基礎。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類(lèi)：1.土地開(kāi)發(fā)成本。
土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設用地）所發(fā)生的各項費用。2.房屋開(kāi)發(fā)成本。
房屋開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3.配套設施開(kāi)發(fā)成本。
它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4.代建工程開(kāi)發(fā)成本。
它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費用而確定的費用承擔者。
企業(yè)應根據其開(kāi)發(fā)項目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1.一般的開(kāi)發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結構類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項目，開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對象。
3.對于個(gè)別規模較大、工期較長(cháng)的開(kāi)發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開(kāi)發(fā)項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開(kāi)發(fā)項目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開(kāi)發(fā)間接費等。1.土地征用及拆遷補償費：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。
2.前期工程費：指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時(shí)工程（臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等）費用、七通一平或三通一平費用等。3.基礎設施費：指建造各項基礎設施發(fā)生的費用。
基礎設施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目?jì)葰w集。4.建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費。
5.配套設施費：指為開(kāi)發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車(chē)棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學(xué)校、醫院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目?jì)取?/p>
6.開(kāi)發(fā)間接費：。
6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本管理
成本——實(shí)施項目中所需用的花費成本管理——是項目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過(guò)程，由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。
資源計劃編制——確定執行項目活動(dòng)所需資源的種類(lèi)（人工、機具和材料）及數量。成本估算——估算完成項目活動(dòng)所需資源的成本。
成本預算——把成本估算分攤到項目的各個(gè)子項上。成本控制——控制項目預算的變化。
成本管理歷來(lái)是大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的一個(gè)重頭戲，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開(kāi)發(fā)所面臨的風(fēng)險最小化。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本管理都伴隨著(zhù)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商、每一個(gè)開(kāi)發(fā)項目、項目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段。
然而，到現在為止，我們不論從媒體還是從日常管理中，聽(tīng)得最多的一個(gè)詞——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本控制。一、程項目成本管理的發(fā)展階段在計劃經(jīng)濟時(shí)期，一個(gè)工程建設項目的成本管理主要由當時(shí)企業(yè)設置的職能部門(mén)——財務(wù)處或科行使成本管理的職能，當時(shí)是計劃、工程、統計、財務(wù)幾個(gè)部門(mén)是分離的。
在一個(gè)工程局或處落實(shí)一個(gè)工程后，工程處或科熟悉圖紙、熟悉工程地點(diǎn)的相關(guān)自然條件，編寫(xiě)施工組織設計或施工方案；統計處或科熟悉圖紙，統計工程量；計劃處或科根據工程所在地的相關(guān)自然條件，編制該工程的單位估價(jià)表，再將工程方面提出的施工組織設計、統計方面統計出的工程量匯在一起，進(jìn)行整個(gè)項目的工料分析，得出整個(gè)工程的人工、材料、機具使用總量。根據工程項目的總體完工時(shí)間要求，計劃處或科編制勞動(dòng)力使用計劃、機具使用計劃、材料使用計劃。
財務(wù)處根據上述計劃，編制工程項目資金使用計劃，銀行信貸計劃。在當時(shí)的環(huán)境下，一個(gè)單位的財務(wù)資金情況屬于保密的，工程的、計劃的、統計的一般普通人員根本不知道，而財務(wù)也不多管工程等其他部門(mén)的實(shí)際工作狀態(tài)、工程進(jìn)展情況。
因此就出現了計劃經(jīng)濟時(shí)期的成本管理等于秋后算帳，沒(méi)起到監督和控制作用。改革開(kāi)放后，特別是在工程建設基本程序中強制引入工程項目監理制后，才將工程建設成本控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的過(guò)程，監理工作的基本原則是事前控制為主，事中控制為輔堅持事后反饋控制，在這一時(shí)期，工程項目的成本管理，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工程建設階段。
當然，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)項目來(lái)說(shuō)，工程成本80%以上就發(fā)生在這一階段。正是由于這一原因，相當數量的開(kāi)發(fā)商把成本控制的主要精力集中于本階段。
就是這種過(guò)分強調某一階段成本，而輕視了其他階段的有形成本（如物業(yè)管理成本）、無(wú)形成本（如社會(huì )效益、業(yè)主口碑），致使少量開(kāi)發(fā)商失去一部分業(yè)主、失去一部分市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，監理介入主要發(fā)生在項目建設階段。
從監理的角度，監理工作范圍，主要是依據監理合同中業(yè)主委托的監理內容進(jìn)行監理。實(shí)際上在相當一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工程建設實(shí)施中，監理是不管工程成本的，由建設方進(jìn)行成本管理。
建設方進(jìn)行的成本管理，他的依據是造價(jià)咨詢(xún)公司編制出來(lái)的工程造價(jià)。由于造價(jià)咨詢(xún)公司相關(guān)人員未到工程所在地對第一手資料進(jìn)行收集，編制出來(lái)的造價(jià)在執行過(guò)程中，總與現場(chǎng)的基本情況有出入，再加上材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，不確定因素增加，這就是在市場(chǎng)經(jīng)濟情況下的總包合同的一類(lèi)風(fēng)險。
如果價(jià)格風(fēng)險在承包商所能接受的范圍內，工程建設質(zhì)量、工期尚可保證，如果超過(guò)他所能承受的范圍，承包商就會(huì )想出種種辦法采取索賠形式或偷工減料或拖延工期等等形式，尋求補償。另一種情況是建設方吃虧，承包商得到了他不應得到的利益，這也是業(yè)主的一種損失。
基于上述原因，就有必要改革現有管理模式，尋求一種新的管理方法。而現代項目的成本管理模式就能很好的解決這個(gè)問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的現代成本管理現代項目成本管理定義：用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過(guò)程，由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。從上述定義可以看出，成本控制是現代項目成本管理的其中一個(gè)環(huán)節，從邏輯上講，它在這個(gè)過(guò)程組中是最后一個(gè)控制、反饋過(guò)程。
如果我們要使項目成本管理取得績(jì)效，我們就不能忽視前三個(gè)過(guò)程的過(guò)程成果及其質(zhì)量。1、資源計劃編制它的輸入是；工作分解結構、歷史信息、范圍說(shuō)明、資源庫描述、組織方針、活動(dòng)歷時(shí)估算。
工作分解結構（WBS）：項目的階段可提交的一個(gè)或幾個(gè)可交付成果，這個(gè)成果有質(zhì)量特性和數量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果的質(zhì)量特性是報告的格式要符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目政府審查的格式要求，所含蓋的內容與政府要求的內容一致，報告的相關(guān)資料、數據是調查得來(lái)的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數據分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結論是經(jīng)定性、定量分析的有說(shuō)服力的，結論對后續工作如項目策劃、定位有指導性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數量特性是一份；再如地勘報告是地質(zhì)勘察階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果也有質(zhì)量特性和數量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報告中要準確地描述擬開(kāi)發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚。
7.房地產(chǎn)項目管理有哪些方法
房地產(chǎn)項目管理系統的復雜性和目標的多樣性，使得項目管理方法也具有多樣性。根據不同的分類(lèi)標志，項目管理方法劃分為下列不同的形式：
(1)按管理目標劃分，項目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現場(chǎng)管理方法等。
(2)按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結合。
(3)按管理方法的專(zhuān)業(yè)性質(zhì)分，項目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類(lèi)方法。
綜上所述，項目管理本身是一個(gè)非常復雜的系統，它不僅由許多項、分項、工程活動(dòng)所構成，而且是一個(gè)完整的工作過(guò)程（包括預測、決策、計劃、控制、反饋等），是項目全部管理任務(wù)（如工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等）的結合體。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個(gè)系統進(jìn)行全面地管理。
作為一個(gè)完整的項目管理系統應將項目的各職能工作、各參加單位、各個(gè)階段、各項目活動(dòng)融合成一個(gè)完整有序的整體。在此結合房地產(chǎn)項目的工作流程，將房地產(chǎn)項目管理系統描述為下列幾個(gè)子系統的結合體。
8.房地產(chǎn)成本控制管理
去百度文庫，查看完整內容>內容來(lái)自用戶(hù)：李成棟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施一、投資決策階段投資決策階段是項目開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項目策劃書(shū)、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個(gè)項目的成敗。
在這一階段應著(zhù)重從以下幾方面加強成本管理。1.組織優(yōu)秀的項目團隊項目行性研究以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)系統、專(zhuān)業(yè)的工作。
在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗豐富的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建筑師、結構師、造價(jià)工程師、工程技術(shù)人員投資分析人員、經(jīng)營(yíng)管理人員（或項目經(jīng)理）。
在投資決策階段，項目組應完成從市場(chǎng)調研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險分析到投資估算與分析的全過(guò)程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟形勢、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。
2.進(jìn)行詳細的成本分析（1）土地開(kāi)發(fā)成本土地成本支出約占項目總支出的20-30%，因此對土地的確定應充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險和升值空間，其成本的確定應包含：①土地出讓金。土地出讓金可參考政府近期出讓的類(lèi)似地塊，并結合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。
②土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、城市配套費均有具體規定。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應充分利用政策優(yōu)勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進(jìn)行實(shí)際調研，對管線(xiàn)的增容、道路的拓。
