關(guān)于旅游景區(qū)開發(fā)項目可行性分析報告范文(開發(fā)項目可行性分析報告)
關(guān)于旅游景區(qū)開發(fā)項目可行性分析報告范文
導(dǎo)語：旅游景區(qū)，是指具有吸引國內(nèi)外游客前往游覽的明確的區(qū)域場所，能夠滿足游客游覽觀光，消遣娛樂，康體健身，求知等旅游需求，應(yīng)具備相應(yīng)的旅游服務(wù)設(shè)施并提供相應(yīng)旅游服務(wù)的獨立管理區(qū)。下面是小編為大家整理的，旅游景區(qū)開發(fā)項目可行性分析報告，想要知更多的資訊，請多多留意文書幫!
【目錄】
第一部分 旅游景區(qū)開發(fā)項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、旅游景區(qū)開發(fā)項目概況
(一)項目名稱
(二)項目承辦單位
(三)可行性研究工作承擔(dān)單位
(四)項目可行性研究依據(jù)
本項目可行性研究報告編制依據(jù)如下：
1.《中華人民共和國公司法》;
2.《中華人民共和國行政許可法》;
3.《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)(2004)20號 ;
4.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄2011版》;
5.《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃》;
6.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》，國家發(fā)展與改革委員會2006
年審核批準(zhǔn)施行;
7.《投資項目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會2002年
8. 企業(yè)投資決議;
9. ……;
10. 地方出臺的相關(guān)投資法律法規(guī)等。
(五)項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
(六)項目建設(shè)地點
二、旅游景區(qū)開發(fā)項目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項目產(chǎn)品市場前景
(二)項目原料供應(yīng)問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術(shù)保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風(fēng)險控制問題
(九)項目財務(wù)效益結(jié)論
(十)項目社會效益結(jié)論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
表1 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表
序號
名稱
單位
數(shù)值
1 項目投入總資金 萬元 26136.00
1.1 固定資產(chǎn)建設(shè)投資 萬元 18295.20
1.2 流動資金 萬元 7840.80
2 項目總投資 萬元 20647.44
2.1 固定資產(chǎn)建設(shè)投資 萬元 18295.20
2.2 鋪底流動資金 萬元 2352.24
3 年營業(yè)收入(正常年份) 萬元 36590.40
4 年總成本費用(正常年份) 萬元 23783.76
5 年經(jīng)營成本(正常年份) 萬元 21954.24
6 年增值稅(正常年份) 萬元 2783.61
7 年銷售稅金及附加(正常年份) 萬元 278.36
8 年利潤總額(正常年份) 萬元 12806.64
9 所得稅(正常年份) 萬元 3201.66
10 年稅后利潤(正常年份) 萬元 9604.98
11 投資利潤率 % 62.03
12 投資利稅率 % 71.33
13 資本金投資利潤率 % 80.63
14 資本金投資利稅率 % 93.04
15 銷售利潤率 % 46.52
16 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率(全部投資) % 29.32
17 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率(全部投資) % 43.98
18 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(i=8%) 萬元 9147.60
19 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(i=8%) 萬元 11761.20
20 稅后投資回收期 年 4.66
21 稅前投資回收期 年 3.88
22 盈虧平衡點(生產(chǎn)能力利用率) % 42.05
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
1.項目總投資來源及投入問題
項目總投資主要來自項目發(fā)起公司自籌資金，按照計劃在2012年3月份前完成項目申報審批工作。預(yù)計項目總投資資金到位時間在2011年4月底。整個項目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運行及驗收等工作。
項目發(fā)起公司擬設(shè)立專項資金賬戶用于項目建設(shè)用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項目原料供應(yīng)及使用問題
項目產(chǎn)品的原料目前在市場上供應(yīng)充足，可以實現(xiàn)就近采購。項目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對原材料環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格把關(guān)，對原料供應(yīng)商進行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進行。
3.項目技術(shù)先進性問題
項目生產(chǎn)本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采購先進技術(shù)工藝設(shè)備，引進先進生產(chǎn)管理經(jīng)驗，對生產(chǎn)技術(shù)員工進行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)。
第二部分 旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)背景
(一)旅游景區(qū)開發(fā)項目市場迅速發(fā)展
旅游景區(qū)開發(fā)項目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國內(nèi)市場、擴大出口創(chuàng)匯、吸納社會就業(yè)、促進經(jīng)濟增長等方面發(fā)揮的作用越來越明顯……
(二)國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
我國非常中國旅游景區(qū)開發(fā)領(lǐng)域的發(fā)展，國家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強，突出表現(xiàn)在如下幾個方面：
(1)穩(wěn)定國內(nèi)外市場;
(2)提高自主創(chuàng)新能力;
(3)加快實施技術(shù)改造;
(4)淘汰落后產(chǎn)能;
(5)優(yōu)化區(qū)域布局;
(6)完善服務(wù)體系;
(7)加快自主品牌建設(shè);
(8)提升企業(yè)競爭實力。
(三)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
……
二、旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)可行性
(一)經(jīng)濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術(shù)可行性
本項目建設(shè)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)方案，為保證工藝先進性，關(guān)鍵設(shè)備引進國外廠商，其他輔助設(shè)備從國內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，2001年改制為股份有限公司，經(jīng)過多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實踐，公司創(chuàng)造出一流的旅游景區(qū)開發(fā)工藝和先進的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行生產(chǎn)和檢測，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項目順利開展。
(四)模式可行性
旅游景區(qū)開發(fā)項目實施由項目發(fā)起公司自行組織，引進先進生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導(dǎo)，項目產(chǎn)品面向國內(nèi)、國際兩個市場。目前，國內(nèi)外市場發(fā)展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品市場調(diào)查
(一)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查
(二)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查
(三)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品價格調(diào)查
(四)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查
(五)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查
(六)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查
二、旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品市場預(yù)測
市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。
(一)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測
(二)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測
(三)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品價格預(yù)測
(四)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測
(五)旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測
(六)旅游景區(qū)開發(fā)項目發(fā)展前景綜述
第四部分 旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設(shè)備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、旅游景區(qū)開發(fā)項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)地
(一)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)地地理位置
(二)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)地自然情況
(三)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)地資源情況
(四)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)地經(jīng)濟情況
近年來，項目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁;新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;一大批改制企業(yè)充滿活力，民營經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點調(diào)產(chǎn)工程扎實推進，經(jīng)濟多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實力明顯增強……
(五)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)地人口情況
(六)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設(shè)地交通運輸
項目運作立當(dāng)?shù)?，面向國?nèi)、國際兩個市場，項目建設(shè)地交通運輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網(wǎng)。公路四通八達(dá)，境內(nèi)有3條國道、2條省道，高速公路建設(shè)步伐進一步加快，將進一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時投放到銷售目標(biāo)市場。
二、旅游景區(qū)開發(fā)項目土建總規(guī)
(一)項目廠址及廠房建設(shè)
1.廠址
2.廠房建設(shè)內(nèi)容
3.廠房建設(shè)造價
(二)土建規(guī)劃總平面布置圖
(三)場內(nèi)外運輸
1.場外運輸量及運輸方式
2.場內(nèi)運輸量及運輸方式
3.場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備
(四)項目土建及配套工程
1.項目占地
2.項目土建及配套工程內(nèi)容
序號
建設(shè)項目
建筑結(jié)構(gòu)
建筑方式
施工面積(m2)
1 辦公樓 框架結(jié)構(gòu) 多層建筑 9011
2 展廳 磚混結(jié)構(gòu) 單層建筑 1802
3 公寓 磚混結(jié)構(gòu) 多層建筑 37847
4 餐廳 磚混結(jié)構(gòu) 多層建筑 2703
5 1號車間 輕鋼結(jié)構(gòu) 單層建筑 6308
6 2號車間 輕鋼結(jié)構(gòu) 單層建筑 7209
7 3號車間 輕鋼結(jié)構(gòu) 單層建筑 8110
8 后序處理、庫房 輕鋼磚混結(jié)構(gòu) 單層建筑 7209
9 鍋爐房及其它輔助實施 框架磚混結(jié)構(gòu) 單層建筑 1802
10 小計 80200
11 綠化設(shè)施 5407
12 廠區(qū)硬化周圍美化 4506
13 總施工面積(m2) 90112
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1.供水工程
2.供電工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
開發(fā)項目可行性分析報告
開發(fā)項目可行性分析報告
導(dǎo)語：可行性分析報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎(chǔ)上，主要對項目市場、技術(shù)、財務(wù)、工程、經(jīng)濟和環(huán)境等方面進行精確系統(tǒng)、完備無遺的分析，完成包括市場和銷售、規(guī)模和產(chǎn)品、廠址、原輔料供應(yīng)、工藝技術(shù)、設(shè)備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風(fēng)險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進一步開展工作的基礎(chǔ)。
一.項目用地周邊環(huán)境分析
( 一 )項目土地性質(zhì)調(diào)查
1.項目地理位置：項目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。
項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。
（二）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查
1.生態(tài)環(huán)境
1-1自然景觀:項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?/p>
1-2環(huán)境污染:雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴(yán)重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對此項目無太大影響。 1-2-1噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。
1-3治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎(chǔ)不錯。在項目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。
2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。
（三） 地塊交通條件調(diào)查
1．周邊交通現(xiàn)狀條件：項目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）
1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。
2．公共交通網(wǎng)： 18路，北倉—辰緯路、 803路，萬科新城—人民公園
852路，宜興埠—西站、670路，小淀—百貨大樓
671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟河道—金谷園
610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里
3．交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項目的退線也可以體現(xiàn)出這一點，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進一步改善。
（四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
1.購物: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項目較遠(yuǎn)。周邊也沒有成型的自由市場。
2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。
3.教育:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點小學(xué)，距項目距離在1.5公里左右。另外外語學(xué)校與項目距離也在這個范圍內(nèi)，同時該校教育質(zhì)量也不錯。項目西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠(yuǎn)了一些。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點大學(xué)，教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。
4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的
綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項目稍遠(yuǎn)。
5.文體:周邊問題設(shè)施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。
6.銀行、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所，另外，新開橋郵電所也距項目不遠(yuǎn)。但是項目周邊無證券部。
7.其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個景點。
（五）綜合分析：
從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對薄弱。
二.區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷
1．宏觀經(jīng)濟形勢趨向調(diào)整
1-1 世界經(jīng)濟呈現(xiàn)衰退跡象
20XX年世界經(jīng)濟增長率為2.4%，大大低于20XX年的4.7%。這將是自1993年以來世界經(jīng)濟的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長率作為判斷世界經(jīng)濟是否進入衰退的門檻。以此衡量，則20XX年肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟面臨的一個突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟出現(xiàn)了20年來最嚴(yán)重的同步下滑的'情況?？紤]到目前石油及原料價格下降、歐美銀行指導(dǎo)利率調(diào)低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強，以及新技術(shù)的應(yīng)用使勞動生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信20XX年世界經(jīng)濟將開始復(fù)蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相當(dāng)大。
1-2 國內(nèi)經(jīng)濟保持穩(wěn)定
20XX年中國經(jīng)濟一枝獨秀，保持了7.3%的增長率，經(jīng)濟總體形勢良好，增長穩(wěn)中趨緩。專家預(yù)計，20XX年中國經(jīng)濟增長率在6.8%—7.3%之間。
1-3 股市將做箱型震蕩
股市與房市息息相關(guān)，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計，股市下降10%，將影響房市3%的購買力。因此，股市的預(yù)期與房市走勢可謂是“牽首動尾”的聯(lián)動效應(yīng)。
今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟保持較快速度增長、積極的財政政策 及減稅政策。
不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績、市場資金面偏緊。
中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。三種因素的力量對比基本平衡。
預(yù)計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點－1900點之間做箱型震蕩。全年大勢可能走出“先抑后揚”的格局。
2．房地產(chǎn)市場可能低開高走
國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示，20XX年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 4857億元，同比增長29.7％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落，1-8月增長32.1％，1-9月增長31.4％，1-10月增長31.2％，1-11月增長29.7％。 數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。去年1-10月，全國土地開發(fā)面積為1.28億平方米，同比增長65％，1-10月，全國商品房銷售額高達(dá)２２５９億元，同比增長33.6％。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長。截至11月份，全國商品房竣工面積1.2億平方米，同比增長17.6％。而且商品房空置面積的增速降低到0.9%，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在20XX年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長，說明了市場上的需求旺盛。因此在國內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長的勢頭。
帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。 去年一季度全國商品房銷售額同比增長48.9％，二季度增長34.9％，三季度增長32.7％，而10月當(dāng)月增長比例為13％，為去年以來的最低點。在這一系
列銷售統(tǒng)計數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯覺，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯誤的判斷。
房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前仍然保留著“政策市”的特性。同時去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間
從國內(nèi)各項房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)判斷，20XX年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長形勢是高開低走，今年的形勢很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過去年下半年的高位盤整后，20XX年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。
之所以預(yù)測今年房地產(chǎn)投資會增長，關(guān)鍵因素是在啟動內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖冢虼瞬皇顷P(guān)鍵問題。目前樓市真正存在的大問題是房價上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。這樣的話，住房消費這個亮點今后就難以持續(xù)。而這個行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房價為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的階段性走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。
在世界經(jīng)濟寒流陣陣的背景下，中國經(jīng)濟在20XX年所取得的成績是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動經(jīng)濟增長的重點之一無疑會是啟動內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點產(chǎn)業(yè)。
在促進消費方面，我們注意到在全國經(jīng)濟工作會議八個方面的部署中，并沒有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“培育國內(nèi)消費需求”的要求。事實上，“刺激內(nèi)需”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟增長的真實情況。相反，培育消費的問題又沒有引起真正的重視?！芭嘤币馕吨鴶U大，“刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。
就目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢觀察，唯一能夠?qū)?jīng)濟增長起到較為有效支撐的是兩個產(chǎn)業(yè)，一個是房地產(chǎn)，一個是汽車。只有這兩個產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動，對經(jīng)濟增長的影響將會最大。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以