酒店可行性報告范文
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第一篇 市場及項目分析
一.全國酒店業(yè)形勢
酒店是在古時候的“亭驛”、“客舍”和“客棧”的基礎(chǔ)上,隨著人類的進步、社會經(jīng)濟的發(fā)展,科學文化、技術(shù)和交通的發(fā)達而發(fā)展起來的。
現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展,帶來了世界旅游、商務的興旺,酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來,而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。
2005年中國賓館酒店行業(yè)持續(xù)發(fā)展,營業(yè)額和就業(yè)人數(shù)都有所增長;酒店業(yè)的經(jīng)營繼續(xù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢,客房出租率和房價同時增長,其經(jīng)營依舊呈現(xiàn)“星級越高、效益越好”的特點,但是單體酒店的經(jīng)營模式阻礙了酒店業(yè)的發(fā)展,外資酒店的經(jīng)營狀況明顯的好于國內(nèi)的同類型酒店。
國際品牌的領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴大,各項經(jīng)營指標均領(lǐng)先于內(nèi)資酒店企業(yè);同時,行業(yè)內(nèi)品牌競爭成為主導,酒店集團化趨勢尤為突出。
2006年度假游,自助游和汽車自駕游等旅游方式受到普遍歡迎,此類旅游客源快速增長。
一些酒店更加趨向于專一性客源定位,其產(chǎn)品也更加細化,更有深度。
主題酒店、經(jīng)濟型酒店和一些專題酒店如會議酒店和度假酒店在市場上以其鮮明的市場形象擁有著更強的競爭力。
而2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會,將會大大的推動中國酒店業(yè)的發(fā)展,所以中國賓館酒店行業(yè)在未來幾年的前景將看好。
二.本項目基本情況及優(yōu)勢介紹
1.項目區(qū)域介紹
本項目坐落在美麗的臨安市市區(qū)
臨安地處浙西北,東鄰杭州,西接黃山,南連富陽、桐廬和淳安,北靠安吉,是距離上海、杭州等大都市最近的山區(qū)市。
市域東西長100余公里,南北寬50余公里,總面積3126.8平方公里,轄4個街道22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)662個行政村,人口52萬。
市區(qū)建成區(qū)面積20平方公里,人口15萬。
臨安是首批全國生態(tài)建設示范市,擁有"中國優(yōu)秀旅游城市""中國竹子之鄉(xiāng)""中國山核桃之鄉(xiāng)""中國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)""全國綠化造林先進縣"等稱號,兩次躋身"全國農(nóng)村綜合實力百強縣(市)"行列,今年被列為浙江省十七經(jīng)濟強縣(市)之一。
臨安山清水秀、風光迷人,森林覆蓋率達74.9%。
境內(nèi)有天目山和清涼峰兩處國家級自然保護區(qū),其中天目山被列入聯(lián)合國人與生物圈網(wǎng)絡成員,還有青山湖國家級森林公園,大明山省級風景名勝區(qū)等數(shù)十處名勝景點。
湖光、山色、巨樹、溶洞、峽谷、飛瀑、溫泉等形成了臨安獨特的自然風光。
臨安歷史悠久,新石器時代人們就在這里繁衍生息。
西漢時設縣建制是,是吳越國王錢謬故里和墓葬地。
歷代以來人才輩出,宋代大文人洪咨夔,清代數(shù)學家方克猷,革命烈士來學照,愛民模范趙爾春,高原赤子陳金水等都是臨安的杰出人物。
秀麗的山水吸引來眾多名人墨客。
謝安、昭明太子、李白、白居易、蘇軾、郁達夫、周恩來等曾留下他們的'足跡和詩文,給臨安的山水更增添了深厚的文化底蘊。
臨安的佛教文化源遠流長,西漢佛教初傳中國時就有印度僧人入天目山播教,天目山被尊為韋馱菩薩的道場。
歷代高僧輩出,在東南亞尤其是日本影響深遠。
2.項目基本情況
本酒店項目位于臨安市錢王大街西,玲瓏山腳下,其酒店建筑是街邊的一棟七層的樓房,室外是淡紅色彩磚,室內(nèi)是毛坯,總共的可用面積為2300平方米,帶電梯.酒店裝修完后,將有客房64間,一樓營業(yè)房三間,有停車場.
三.項目周邊酒店分析
臨安上點規(guī)模的酒店大約有30多家,本酒店項目附近有三家酒店,都在錢王大街邊上.它們分別如下
1.東方假日酒店,是一家三星級酒店,有客房170多套,其入住率比較高,客人以團隊為主,零星散客.距離本項目200多米..
2.假日之星酒店,是一家經(jīng)濟型酒店,其建筑外力面為淡黃色,給人一種清新的感覺,所以散客比較多,但仍以團隊為主, 入住率較高,有客房80個左右.,距本項目100米左右.
3.保羅山莊,是一家傳統(tǒng)酒店,有客房50套左右,,入住率較高, 距本項目100米左右.
這三家酒店各有特點,其優(yōu)勢都是入住率較高,以團隊為主,劣勢就是有些酒店設計過時
四.項目優(yōu)勢介紹
本酒店項目是杭州運河鋼材市場有限公司在臨安投資的第二家酒店,另一家酒店----臨安大世界酒店,也位于臨安錢王大街,距本項目500米左右,故其優(yōu)勢有;
1.產(chǎn)業(yè)化擴張,低成本經(jīng)營
本酒店項目是由杭州運河鋼材市場有限公司投資的,其公司宗旨是走集團化道路,多元化投資..現(xiàn)經(jīng)營方向為鋼材和酒店并進,已有杭州北晶大酒店和臨安大世界酒店,即將投資的酒店項目有安吉棋盤石度假村和本酒店項目.因本酒店離臨安大世界酒店較近,所以可以在客戶方面把本酒店的客戶帶到大世界酒店用餐,既提高了效益又節(jié)省了成本,在公司酒店人力調(diào)動和分配方面,也比較靈活方便
2.管理人員減少,組織更加精簡
因為本項目和臨安大世界酒店較近,所以總公司可以派較少的管理人員到臨安,不需要設置
復雜的組織結(jié)構(gòu),因此辦事有效簡便,資源可以共享
3.政策利好
臨安市的未來市區(qū)規(guī)劃是向西擴展,而本項目就是位于市區(qū)西面,所以周邊商業(yè)會更加活躍,人流量更大
五.項目定位
根據(jù)全國酒店業(yè)趨勢,區(qū)域特點,項目周邊酒店情況,項目優(yōu)勢等因素,,此項目可以定位為”價廉,,干凈,舒適”的經(jīng)濟型酒店
第二篇 項目投資估算
一.項目前期投資預算
前期投資主要是建筑裝修費用和采購酒店產(chǎn)品費用.一般需要采購的產(chǎn)品包括:電視機.空調(diào).地板,床及床上用品,衛(wèi)生間用品,電話機,電腦,窗簾,茶幾等,每間房采購的產(chǎn)品具體如下:
1.床頭燈: 70元/個 2。
鏡燈:45元/個 3。
吸頂燈 :28元/個 4。
廊燈: 10元/個 5。
坐便器: 350元/個 6。
浴巾架 :80元/個 7。
淋浴器: 300元/個 8。
洗臉盤: 150元/個 9。
臺板: 130元/個 10。
熱水器: 880元/個 11。
電熱壺 : 80元/個 12。
窗簾 :350元/件 13。
空調(diào): 1700元/臺 14。
電視機: 800元/臺 15。
床 :250元/個 16 電視柜,衣櫥,行李架,圈椅: 1200元/套 17。
地板 : 50元/平方米 18。
油漆 :16 元/平方米 19。
地磚 : 35元/平方米 20。
磁磚: 35元/平方米 21。
塑料扣板 : 60元/平方米 22。
玻璃淋浴房 : 900元/間,床上用品大約要花費3萬元,前廳的裝修費用為10萬元左右,樓梯扶手大約為5萬元左右
(1)每間房總價:9661元/間
(2)64間房總成本:9661×64=618304
(3)前期總投資:618304+30000+100000+500000=798304≈80萬
二.項目后期營業(yè)費用
項目后期營業(yè)費用主要包括房子年租金,年營業(yè)費用,其它費用.
1.房子年租金
根據(jù)目前甲乙雙方達成的初步意向,年租金為二十萬左右.
2.年營業(yè)費用
年營業(yè)費用一般包括人員工資,年水電費用,年發(fā)票稅.,具體如下
(1)人員工資
目前的人員安排為:客房5人,總臺3人,保安2人
水電一年的費用大約為:14.4萬
發(fā)票稅
每年的發(fā)票稅費為:3萬
年營業(yè)費用為: 12.1+14.4+3≈30萬
3.后期年營業(yè)費用總額: 房子年租金+年營業(yè)費用=20+30=50
4.其它費用
其它費用一般指每隔五年酒店要重新裝修一次的費用,大約為初次費用的一半:40萬左右
根據(jù)以上數(shù)據(jù),項目第一年總投資為:80+20+30=130
三.項目籌資來源
一個項目的產(chǎn)生并運行必須要有資金做后盾,一般企業(yè)對一個項目投入的資金來源一般有:企業(yè)自有資金,向銀行借貸,發(fā)行股票,取得基金支持等
根據(jù)我們投資酒店項目資金需要,如果企業(yè)自有資金充足,則項目十年總投資為:
80+20×10+40=320萬
如果資金不足,根據(jù)資金籌劃的需要,我們可以向銀行借貸100萬兩年期(兩年期的銀行利率為6.
75﹪)的信貸資金,則十年總投資為
100×(1+6.75﹪) (1+6.75﹪)-100+80+20×10+40=334萬
四.費用分攤
如果是自有資金投資,根據(jù)會計里的權(quán)責發(fā)生制原則,則有
1.前五年 每年待攤費用:80÷5+20=36萬
每月待攤費用:36÷12=3萬
2.后五年 每年待攤費用:40÷5+20=28萬
每月待攤費用:28÷12=2.3萬
如果是向銀行借貸資金,根據(jù)會計里的權(quán)責發(fā)生制原則,則有
1.前五年 每年待攤費用:100×(1+6.57﹪) (1+6.57﹪)-100=13萬
(13+80)÷5+20=38.6萬
每月待攤費用:38.6÷12=3.2萬
2.后五年 每年待攤費用:40÷5+20=28萬
每月待攤費用:28÷12=2.3萬
第三篇 項目投資利潤預測
一,酒店年收入預測
1.靜態(tài)銀行收益預測
企業(yè)投資就是為了追求利潤,當企業(yè)投資一個項目時,就必須會有資金的投入,于是就會產(chǎn)生收益或虧損,假如這筆錢是存到銀行,則根據(jù)中國人民銀行公布的金融機構(gòu)人民幣存款準利率表,整存整取,一年利率:2.79﹪,兩年利率:3.33﹪,三年利率:3.96﹪。
五年利率:4.41﹪,于是十年收益為
銀行存款總收益=100×(1+4.41﹪)10+50×(1+4.41﹪)9+50×(1+4.41﹪)8+50×(1+4.41﹪)7+50×(1+4.41﹪)6+50×(1+4.41﹪)5+50×(1+3.96﹪)4+50×(1+3.96﹪)3+50×(1+3.33﹪)2+50×(1+2.79﹪)1-320=415萬
以上計算的銀行總收益是一個靜態(tài)指標,如果把資金用于投資酒店,就會發(fā)生酒店動態(tài)收益
2.酒店年收入預測
酒店經(jīng)營一般有旺季和淡季之分.按一般劃分,旺季有9個月,淡季有3個月.假如在旺季的星期六的入住率為100﹪,房價每間120元,星期五入住率為50﹪,房間每間90元,其余時間房間入住率為40﹪,房價為每間70元,則有
全年星期六的總收入:120×64×4×9=27.6萬
全年星期五的總收入:90×32×4×9=10.4萬
其余時間收入:365-2×9×4) ×64×40﹪×70=51.2萬
全年總收入:27.6+10.4+51.2=89.2萬≈90萬
十年總收入:90×10=900萬
十年利潤:自有資金產(chǎn)生的利潤:900-320=580萬
借貸資金產(chǎn)生的利潤:900-334=576萬
顯然,靜態(tài)銀行總收益<酒店十年利潤總額
二.項目投資回收期預測
靜態(tài)投資回收期(簡稱回收期),是指投資項目收回原始總投資所需要的時間,即以投資項目經(jīng)營凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的全部時間。
它有"包括建設期的投資回收期"和"不包括建設期的投資回收期"兩種形式。
因為我們是租用別人的房產(chǎn)進行經(jīng)營活動,于是可以大致歸入“不包括建設期的投資回收期”,于是有:不包括建設期的投資回收期=原始總投資/投產(chǎn)后若干年相等的凈現(xiàn)金流量
假如投資回收期為未知數(shù)M,則有
投產(chǎn)后若干年相等的凈現(xiàn)金流量XM=原始總投資
90M=80+40+(30+20)XM
M=3
于是最后的投資回收期大致為三年
三,盈虧平衡分析
盈虧平衡分析又稱保本點分析或本量利分析法,是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務量(產(chǎn)量或銷量)、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析,用來預測利潤,控制成本,判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學分析方法。
一般說來,企業(yè)收入=成本+利潤,如果利fdcew 房地產(chǎn)E網(wǎng)潤為零,則有收入=成本=固定成本+變動成本,而收入=銷售量×價格,變動成本=單位變動成本×銷售量,這樣可以推導出盈虧平衡點的計算公式為:銷售量×價格=固定成本+單位變動成本×銷售量,
由于我們是酒店項目,成本每年較固定,于是有
收入=固定成本
所以根據(jù)投資回收期得到盈虧平衡點為:
80+40+(30+20)×3=270萬
四.投資回報率
投資回報率是反映盈利能力的另一個重要指標,是利潤與總投資之比,根據(jù)前面的數(shù)據(jù)知道,
十年利潤:自有資金產(chǎn)生的利潤:900-320=580萬
借貸資金產(chǎn)生的利潤:900-334=576萬
所以,自由資金的投資回報率為
580÷320×1/10=18﹪
