南京二手房交易流程(深圳二手房交易流程)
南京二手房交易流程
南京二手房交易流程
二手房買賣交易流程是很多南京二手房買房人關(guān)心的問題。在南京買房的流程圖是怎樣的呢?有關(guān)南京二手房交易流程如下，僅供參考
南京市二手房交易一般流程【1】
1,買賣雙方在經(jīng)紀人的協(xié)調(diào)下，達成基本的價格、付款、物業(yè)交割等意向，決定見面細談;
2、買方準備定金1-2萬、本人身份證明;賣方產(chǎn)權(quán)人(含共有權(quán)人)準備好產(chǎn)權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)人身份證;(如賣方房產(chǎn)有抵押情況，需要帶上原向銀行借款的合同及相關(guān)材料，以備經(jīng)紀人查詢并給出還款建議。
3、買賣雙方約定時間到中介公司見面，協(xié)商簽定買賣合同具體事宜;
4、在經(jīng)紀公司見面協(xié)商買賣事宜(合同簽定是最重要的，所有的承諾都不要輕易相信，特別是賣方和經(jīng)紀人的口頭承諾不要隨便相信，應該要求寫進合同。
5、買方應要求經(jīng)紀人嚴格審查賣方的權(quán)屬證明，身份證明、同時要求賣方明確房屋的建筑年代并可寫進合同;賣方應要求經(jīng)紀人將買方的付款方式明確在書面合同上(一般商業(yè)貸款的方式，下款時間在買方產(chǎn)權(quán)證辦好后3-5個工作日就可以完成，不要相信經(jīng)紀人說的貸款要10個工作日左右時間，除省市行公積金貸款需要20個工作日左右才下款外。
推薦大家接受中介公司提出的交易過程中將資金托管在房產(chǎn)局資金監(jiān)管處的要求，特殊情況除外。
6、簽定三方買賣合同(一般情況下中介都會有格式合同提供，考慮到每套房子都有其特殊的交易狀況，提醒大家要把前面協(xié)商的具體事項寫進合同，同時還應就房屋的戶口遷移時間、有線電視、裝修、其他附屬設(shè)施及車位、車棚、地下室等條款簽進合同);
7、賣方在簽完合同時手里應持有買賣合同、定金、中介公司開出的收件單;買房手里應持有買賣合同、買方的定金收條、中介公司開出的中介費發(fā)票(不建議在簽定合同時就繳清中介費);
8、賣方將房屋的抵押解除(如果合同中約定由買賣雙方協(xié)力解押的話，買房的資金不要直接交給賣房，而應三方一同到銀行將此款打進賣方的還款帳戶，最好事前約定當天就可以完成注銷抵押時再辦理。
9、約定申請產(chǎn)權(quán)過戶時間，中介在網(wǎng)上打印存量房交易申請書,三方一同到房地產(chǎn)交易市場辦理過戶手續(xù)(賣方產(chǎn)權(quán)人必須全部到場，并帶著身份證原件;買方帶身份證原件、首付款及貸款材料。
10、辦理完首付款交付給賣方或者是托管在交易市場手續(xù)后，三方一同到柜臺申請測繪并登記過戶手續(xù)(交易收件單一般交由經(jīng)紀人保管，此時繳清中介費或繳大半中介費是合適的時間);
11、三方一同到銀行或者擔保公司辦理買方的貸款資格預審手續(xù)(南京市內(nèi)的貸款擔保、公證、土地證等手續(xù)費總額一般為1300以內(nèi)，其中商業(yè)貸款為500元以內(nèi)，公積金或者組合貸款不會超過1300元。
此費用由買方承擔，注意此費用為上限，多交可視為被中介欺詐);
12、買賣交易審核10天后，三方一同到交易市場，買賣雙方交納各自稅費后領(lǐng)取新證，并將新證及相關(guān)材料送銀行或者擔保公司辦理下款手續(xù)(如果首款是托管在交易市場的，此時可以由賣方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到達。
13、賣方應在尾款交付前將房內(nèi)戶口，水電物業(yè)等費用結(jié)清;
14、銀行貸款下達后，三方應先驗收交割物業(yè)無誤再去銀行或者擔保公司領(lǐng)取下款存折、還款存折，賣方拿到全部房款，買方接受所有物業(yè)后宣告交易完成(一般情況下，此時視為中介服務的完畢時間。
15、買方過30天左右時間后去銀行或者擔保公司領(lǐng)取自己的產(chǎn)權(quán)證、土地證及貸款抵押合同等材料;
特別提醒:
1、 如果是沒有中介公司參與的買賣交易，流程中將中介方程序刪去即可;
2、沒有中介的交易，收件單一般應交由賣方保管;
3、交易過程中,房款一般情況下最好監(jiān)管在房產(chǎn)局資金監(jiān)管處.
4、一定要注意貸款的下款時間:除省行公積金為20個工作日左右外，其他貸款都只要3-5天就可以到達，所以合同中應明確時間，不要給不良中介有機可乘;
5、 不要相信承諾，要相信只有合同才能真正保障你的權(quán)利;
6、就算是雙方自己談好的交易,如果條件許可，最好委托中介公司辦理手續(xù)。
就算是買賣雙方自己談好的交易，交給中介來辦理也會省心的多;
7、二手房的驗收和交割是一次性完成的，所以在物業(yè)交割時必須加倍小心仔細，在這個過程中，好的經(jīng)紀人能給雙方很多有益的指導和幫助，有效解決現(xiàn)存的問題，有效杜絕日后的糾紛和煩惱;
8、要意識到品牌公司里不代表都是優(yōu)秀的經(jīng)紀人，最好應該選擇有經(jīng)紀資格證書、經(jīng)驗豐富、被政府認可并表彰過的經(jīng)紀人。
可以要求接待經(jīng)紀人出示資格證書，也可以上網(wǎng)查詢,南京官方的網(wǎng)址是njhouse .南京市存量房交易執(zhí)行網(wǎng)上備案程序,并對中介資格審查.不能網(wǎng)上備案的中介均為無資格經(jīng)營企業(yè),交易雙方切莫貪圖便宜而在交了中介費后再以個人身份申請過戶手續(xù),這樣不能保護自身的權(quán)益.
9、 南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會規(guī)定:沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書的人沒有權(quán)利簽定房屋買賣合同;
10、鑒于目前國家調(diào)控政策頻繁，建議大家在合同中特別注明不可預見的政策調(diào)整之稅費可以協(xié)商解決，協(xié)商不成依然按政策規(guī)定各自交納，不視為不可抗力，否則視為違約。
如何辨別《房屋所有權(quán)證》的真?zhèn)?
一看封皮。
真證為深紅色，有光澤且韌性好，假證則呈暗紅色，光澤度及韌性差。
二看團花。
真證分色清晰，立體感強，假證圖案清晰度不夠，缺乏立體感。
三看權(quán)證用紙。
真證的內(nèi)頁紙張采用專業(yè)水印紙，類似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，且紙張光潔、挺實;假證紙張水印質(zhì)量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔軟，水印制作采用表面壓膜方式。
四看防偽底紋。
真證的底紋為“房屋所有權(quán)證”六字，字跡清晰，線條光滑，容易識別，2000年后印制的權(quán)證，采用了專用浮雕底紋，浮雕字立體感強，線條清晰;假證的底紋雖為“房屋所有權(quán)證”六字，但顏色深淺、色彩不統(tǒng)一，線條臃腫，有的還有斷線。
五看微縮文字。
2000年以后印制的權(quán)證內(nèi)頁花邊里藏著微縮文字，用肉眼看似乎為一道虛線，在放大鏡下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有權(quán)證”漢語拼音第一個字母的大寫);假證字跡模糊，不易辨別，或是一條直線。
六看建房注冊號。
真證的號碼是機器印制的32001,數(shù)字清晰，字體規(guī)范;假證是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規(guī)范。
七看發(fā)證機關(guān)印章。
真證是由機器套紅印制的“南京市房產(chǎn)管理局”行政公章;假證的加蓋圖章是手工雕刻的，字體不規(guī)范，印章粗糙。
八看流水編號。
真證的流水號是機器印制的，2000年后印制的權(quán)證編號下方，還印有“北京印鈔廠證券分廠印制(200×)”字樣;假證的編號是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規(guī)范。
二手房產(chǎn)權(quán)狀況查詢要點
1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主和賣房人是不是同一人，共有房屋出售需要提交共有人的同意證明書;
2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟實用房，如果是已購公有住房或者是經(jīng)濟實用房，還要看政府對其上市出售的批準書(是不是符合上市政策);
3、產(chǎn)權(quán)證所確認的面積、屋址是不是所交易的房屋所見情況相符;
4、一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，最好到房產(chǎn)局查詢或讓中介工作人員確認真?zhèn)?
5、確認標準價購買的公房上市時已經(jīng)按成本價補足費用或者與單位的比例分成;
6、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓;
7、一般來說，軍產(chǎn)、醫(yī)(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才出讓;
8、查驗產(chǎn)權(quán)記錄情況;
9、成交價格，既該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是著明“部分成交價”則代表該成交價不單只是房屋，并且包括其他附屬物;
10、其他內(nèi)容，如平面圖，土地證上的房屋分布圖等;
11、權(quán)證上有沒有貸款記錄等
房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。
至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)的債務和責任，則必須查驗相關(guān)的證明文件。
包括:抵押合同，租約等。
二手房交易3要點
1:認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實性和完整性
確認產(chǎn)權(quán)的真實性，要查驗產(chǎn)權(quán)證的正本，看產(chǎn)權(quán)人與賣房人是不是同一人，還有必要向房產(chǎn)局查詢此證的真實性。
確認產(chǎn)權(quán)的完整性，要注意產(chǎn)權(quán)是否有共有人，有否設(shè)定抵押、租賃、權(quán)限或被查封等情況。
筆者曾承辦過多起此類案件，有偽造產(chǎn)權(quán)證，有的是瞞著其他共有人擅自出售，有的是有查封，根本不能交易。
上述案件雖然過錯不在買房人，但卻使買房人買房不成反而陷于訟累。
2:戶口遷移條款
與一手房不同的是，二手房普遍存在一個戶口遷移的問題。
房屋已售予他人，原房主自然沒將戶口保留在房內(nèi)的道理。
若原房主遲遲不將戶口遷出，則會使購房人的戶口不能順利遷入，甚至會影響到子女入學等后繼問題。
即使購房者想通過訴訟途徑解決，也會發(fā)現(xiàn)很難操作，因我國法律規(guī)定戶籍歸公安部門管理，法院對僅涉及戶口問題的訴訟一般不予受理。
為避免上述問題的出現(xiàn)，購房者應該在簽定合同時，定好戶口遷移條款及逾期違約的責任，使售房者不能拖延戶口遷移日期，減少不必要的糾紛。
(一般壓尾款10%左右)
3:維修基金、物業(yè)管理、水、電、電話、有線電視等費用的結(jié)算
上述各項費用為2手房獨有，同時很容易被忽略。
也常常會出現(xiàn)很多解決起來很麻煩的問題。
比如賣房者此前把房子租給某人，停用了電話和有線電視，他就說沒有這些東西。
結(jié)果買房者住進去才發(fā)現(xiàn)，原房主多年前還欠電話費，有線電視更是好多年未交費。
而相關(guān)電信和廣電部門是按門牌裝電話和有線的，這樣買房者就很冤枉的背了“黑鍋”。
所以，在交付尾款前，買賣雙方一定要根據(jù)合同約定辦理完所有該辦理的過戶手續(xù)。
提醒:通過中介公司購買二手房屋四步走
第一步
購房者進入中介公司門店，應當在現(xiàn)場查閱該房地產(chǎn)中介公司是否具備由市國土房管局核發(fā)的南京市房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)證明和工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。
而為其提供中介服務的中介公司業(yè)務人員是否持有由市國土房管局核發(fā)的南京市房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)業(yè)證。
第二步
當購房者已選擇合適的房屋并計劃購買時，中介公司將要求客戶簽訂《房地產(chǎn)中介服務合同》，合同有關(guān)條款的訂立，是保障消費者合法權(quán)益的根本保證，一定要認真看清楚。
第三步
當購房者決定購買中介公司所介紹的房屋前，中介公司業(yè)務人員應當查閱并向購房者明示房屋的權(quán)屬情況，中介公司"不得為禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)提供中介服務"，同時，由三方共同簽定房屋買賣合同，并由購房者繳納一定比例的定金，期間如購房者需要辦理銀行按揭手續(xù)的可由中介公司協(xié)辦或自行選擇按揭公司代為辦理。
第四步
銀行按揭手續(xù)辦理完畢后，約定到市土地房屋交易中心辦理交易手續(xù)，并按交易中心指定日期辦理過戶手續(xù)，交易即告完成。
中介公司良莠不齊 避免上當七招有約
一、 要選擇合法的、信譽度高的中介公司
必須認真、仔細地查看其是否具備"兩證":市國土房管局頒發(fā)的資質(zhì)證和市工商部門審發(fā)的經(jīng)營許可證。
根據(jù)南京州市房屋管理局中介管理所規(guī)定，作為正規(guī)的房屋中介公司是必須將自己的《房產(chǎn)中介資質(zhì)證》懸掛出來。
深圳二手房交易流程
深圳二手房交易流程
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。以下是小編為大家整理深圳二手房交易流程相關(guān)內(nèi)容，文章希望大家喜歡！
1、搜尋房源（買方）
想要買房子相信最開始的一步一定是對房源的搜尋，在這個階段推薦大家進行用步步逼近的方式，首先在地圖上找到自己想要的地區(qū)/地鐵站或者要道附近的小區(qū)，大致了解周邊的配套情況。然后針對已經(jīng)有興趣的小區(qū)，到某家或者某殼網(wǎng)站（不是廣告但是這兩家的房源相對確實比較真實）上搜索二手房源，確定對應小區(qū)可以供應的戶型以及大概的價格區(qū)間。最后再聯(lián)系中介到小區(qū)實地看房和考察周圍情況。從而確定自己想要的房源。
對于房源的考察，除了房子本身的狀況，小區(qū)環(huán)境等硬條件，還需要考量房子的所需的稅款情況、賣方的信用情況等軟條件，可以和中介拿到不動產(chǎn)證的照片、賣方的身份證號碼等信息，在深圳不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)可以查詢房產(chǎn)的當前情況，在中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)可以查詢賣方是否有失信等情況。
2、談價/簽訂買賣合同（買賣雙方）
確定了房源之后，可以由中介來聯(lián)絡對應賣家，見面進行價格談判，如果談妥價格之后，就簽訂正式的房屋買賣合同，以及與中介公司之間的服務合同。在談價過程中，除了中介幫你不斷的語言攻勢談下來的微弱價格之外，其實最核心的部分應當關(guān)注到賣家賣房的原因（可以提前和中介了解），實實在在的談判籌碼主要集中在何時能夠監(jiān)管首付，定金比例等和付錢的時間節(jié)點有關(guān)的問題上，越早能夠讓買家拿到越多的錢，對于一個動輒幾個月的交易過程來說才是最實際的利益。對于合同的簽訂，一定要確認兩方各個節(jié)點的完成時間要求，比如首付監(jiān)管時間要求、贖樓時間要求、過戶時間要求、正式交房時間要求等，這些節(jié)點在合同中的明確，才是保障能夠正常完成交易的關(guān)鍵。
3、首付資金監(jiān)管（買賣雙方）
簽訂合同后，根據(jù)約定的時間，首先要由買方將首付準備好，存入一個準備進行貸款的銀行的賬戶，并與賣方（或者賣方委托的擔保公司）一同前往貸款銀行進行第三方資金監(jiān)管和貸款的申請。辦理成功后（大約需要處理1周左右時間），銀行將會出具一份貸款承諾函，用于證明一旦提供了房產(chǎn)證等抵押物，銀行就會發(fā)出該筆貸款。這份承諾函也將作為證明，輔助下一步的進行。
3、贖樓/提供房產(chǎn)證（或不動產(chǎn)證）（賣方）
如果賣方的房子處于抵押狀態(tài)（還在還房貸或者是用于進行了其他貸款），需要賣方將貸款還清，把房子的.抵押狀態(tài)解除，也就是俗稱的贖樓。贖樓目前一般的操作是由中介公司找到一些擔保公司，擔保公司在收到上一步銀行出具的貸款承諾函之后，會借出一筆資金給賣方用于還清剩余貸款，賣方可以在承諾函出具后提前向銀行提出提前還款申請，并在收到擔保公司的借款后還入對應賬戶。最終銀行收到還款后，將會把抵押的房產(chǎn)證或不動產(chǎn)證返還給賣方，此時即可以進行過戶。要注意，擔保公司借出的費用，一般將會從買方付出的買房款中扣除，由于費用借出一直到全部買房款都進入賣方賬戶中間有一段時間，因此擔保公司會收取額外的利息，這部分利息也就是俗稱的贖樓費，根據(jù)合同協(xié)商可以由買方或者賣方承擔。
當然如果原本賣方的房子就不處于抵押狀態(tài)，那么就無須這些復雜步驟，也不需要額外付出贖樓費，則可以直接進入下一步
5、注銷抵押/過戶（買賣雙方）
處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，在銀行將房產(chǎn)證返還后在不動產(chǎn)登記中心依舊處于抵押狀態(tài)，因此該步驟首先需要賣方前往不動產(chǎn)登記中心，注銷原本的抵押狀態(tài)（需要銀行工作人員配合，但是一般銀行工作人員都在不動產(chǎn)登記中心有駐點辦公人員，因此不需要單獨去安排），然后買賣雙方再進行過戶的申請。過戶申請?zhí)峤缓竽壳爸恍枰幚?個工作日，即可完成。
同樣如果原本賣方?jīng)]有抵押狀態(tài)，則可以直接進行過戶。
6、領(lǐng)取不動產(chǎn)證/抵押貸款（買方）
過戶完成后，買方可以根據(jù)回執(zhí)時間，前往不動產(chǎn)登記中心領(lǐng)取不動產(chǎn)證，這時候也會在現(xiàn)場進行繳稅，將相關(guān)稅款付清后才能夠拿到證件。領(lǐng)取證件后一般現(xiàn)場就直接進行抵押登記，將不動產(chǎn)證直接抵押給銀行工作人員。因此考慮到后續(xù)需要使用不動產(chǎn)證的情況，拿到證件后進行拍照或者掃描留存電子件。
銀行收到不動產(chǎn)證之后，當天將會先將已經(jīng)凍結(jié)在銀行的首期款劃轉(zhuǎn)到賣方的收款賬戶，并開始處理貸款放款。
7、貸款放款/正式交房
抵押登記后，銀行需要處理一段時間才能夠?qū)①J款部分發(fā)放到賣方賬戶（一般約為兩周左右，受貸款政策影響），賣方收到貸款部分后，應當正式與買方對房子進行交割，除了房門鑰匙、小區(qū)出入卡之類的交割，比較重要的是水電燃氣寬帶等相關(guān)賬戶的交割。深圳目前水電燃氣均可以在線進行過戶，需要賣方提供相應的客戶編號或者戶號之類的編碼作為依據(jù)。
至此你就終于獲得了你心愛的家。