二手房售出(出售二手房要注意哪些問題)
1.出售二手房要注意哪些問題
出售二手房的注意事項：
1、房子掛牌時要明確委托內(nèi)容和期限
賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除要明確掛牌價格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。
此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下，但后簽約的肯定是他人；所以，賣方要注意這方面的問題。
2、謹(jǐn)慎收取定金
中介公司找到客戶后會同賣方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方此時就要注意了。如果一旦出現(xiàn)買方毀約的現(xiàn)象，賣方是可以沒收定金的，但是定金卻在中介手中，這時就免不得要和中介發(fā)生糾紛了。
3、簽約時要注意四點
(1)核實房屋產(chǎn)權(quán)證書及房主本人及其身份證明原件；（2）將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況在合同中明確寫下來；（3）提供“三項證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明（包括解押），如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明；（4）交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
4、盡量取得放款承諾
簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，或銀行不予放款，則存在不能依約付款違約風(fēng)險。
5、交房過戶時避免違約責(zé)任
交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，需買賣雙方。當(dāng)出現(xiàn)一方因種種原因不予時，另一方應(yīng)書面催告，同時要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任。
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2.二手房出售必須要了解的注意事項是什么?
二手房出售必須要了解的注意事項： 一、選取大中介較可靠 雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。 專家建議：賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。
二、兩種代理方式各有利弊 目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。
據(jù)介紹，目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風(fēng)險。
三、代理有效期宜短不宜長 如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動解除合同。 有效期定多久比較好呢？ 專家認(rèn)為，代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。
因為如果一個月內(nèi)房子未能脫手，但你對中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。 四、“跳過”中介有風(fēng)險 有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進(jìn)行交易。
專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險，有時反而還會降低交易的效率。 二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續(xù)。
一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務(wù)，將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率。 五、不能簽“到手價” 據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細(xì)則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。
對此，中介公司頗感為難，因為只同客戶簽“到手價”屬于中介公司違規(guī)操作行為。 二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。
如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。
因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。 六、心平氣和報房價 二手房房價持續(xù)上漲，造成不少屋主對物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開價的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。
專家建議，屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報價。
七、交鑰匙要謹(jǐn)慎 許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。
許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任歸屬問題就十分麻煩。
因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹(jǐn)慎態(tài)度。 八、不要輕易提前交房 在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。
專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還需思量。 雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。
糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護(hù)現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。 九、合同細(xì)節(jié)要講清 一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。
這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。 由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細(xì)節(jié)問題上則不甚關(guān)注。
如果這些細(xì)節(jié)問題在簽定合同前就事先約定好了，就不會產(chǎn)生這些“后遺癥”了。 十、自售房屋有學(xué)問 目前市場上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進(jìn)行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。
對于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。 自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。
3.出售二手房,要注意什么?
您要是有房要賣先去中介公司登記，他們會給您找客戶，如果價格談托，會簽署一份《北京市房屋買賣合同》一式三份，還有《居間中保合同》一式三份，買房不像買東西，能一手交錢一手交貨，客戶會先付給中介公司房款10%的購房意向金，然后中介會拿您的房產(chǎn)證做抵押，將10%的意向金給您，然后一起去當(dāng)?shù)氐姆康鼐洲k理過戶登記，然后客戶會將房款的70%給中介公司，一旦做完過戶登記，中介會將這70%給您，然后您和客戶還有中介公司一起去物業(yè)地址，做物業(yè)交割，結(jié)清供暖，物業(yè)，水電，煤氣等一切房屋的相關(guān)費用，這是買賣雙方會在《物業(yè)交驗單》簽字，確認(rèn)無誤，這時中介公司會將剩余的20%房款給您，將新的房產(chǎn)證給新的業(yè)主。
如果客戶不貸款，從您簽完買賣合同起，您拿到全部房款這個過程大概需要10個工作日，如果您是市局的房子或央產(chǎn)房時間會長些，還要根據(jù)您房屋所屬的區(qū)縣，10個工作日說的是海淀房地局。具體情況您可以打電話咨詢我。
李小姐 13031115079。
4.二手房交易注意事項有哪些?
二手房交易注意事項如下： 1、物業(yè)管理情況 物業(yè)管理水平的高低直接影響到日后的居住生活質(zhì)量，在買二手房的過程中如果忽略了所在小區(qū)的物業(yè)管理情況，入住以后可能會造成很多麻煩。
（1）物業(yè)交驗不可大意 買房過程中需重視物業(yè)交驗環(huán)節(jié)，交驗時您應(yīng)注意：物業(yè)是否與合同約定的一致；家電、家具等是否與合同相符；鑰匙是否已交付；水電、煤氣表數(shù)字是否查驗等；另外，在簽定合同后應(yīng)到物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費結(jié)算，時間應(yīng)以交房當(dāng)日為準(zhǔn)，同時購房者辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。 （2）物業(yè)管理水平要考察 觀察小區(qū)是否封閉，保安巡查情況如何；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適；詢問水、電、煤氣的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；電梯品牌、速度及管理方式；物業(yè)管理公司還提供其他哪些服務(wù)等。
另外，還應(yīng)該詢問有無業(yè)主委員會，以及業(yè)主委員會的實際組成人員是否穩(wěn)定等。 2、公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共區(qū)域和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。
其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共區(qū)域和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，利息不足時由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?當(dāng)買賣雙方簽署協(xié)議時遇到公共維修基金是否應(yīng)由買家支付時，通常的解決辦法是經(jīng)由買賣雙方協(xié)商解決。
一般會有四種處理方法： （1）業(yè)主將公共維修基金無償順延給客戶，這是二手房交易中最普遍的做法。 （2）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商，由客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費用，即客戶支付原業(yè)主所繳納公共維修基金費用的50%。
(3)買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按一定比例支付公共維修基金費用。 比例公式為（房屋產(chǎn)權(quán)年限-原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時間差）÷房屋產(chǎn)權(quán)年限。
（4）業(yè)主不同意將公共維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費用，那么購房者如購買該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購房時所交納的這筆公共維修基金費用。 3、車位問題 隨著私家車數(shù)量的增加，有限的車位已經(jīng)完全不能滿足停車需求，為了避免每天回家還要為停車的事兒操心，購買二手房時一定要了解清楚小區(qū)內(nèi)的車位情況，順便也要了解小區(qū)周圍停車場的信息，以防萬一。
現(xiàn)在有的車位有產(chǎn)權(quán)，有的只有使用權(quán)。一般來說，有產(chǎn)權(quán)的車位可以方便地出售，只有使用權(quán)的車位能否在二手市場上轉(zhuǎn)讓，則要看當(dāng)初業(yè)主與物業(yè)管理處簽訂的合同。
車位的產(chǎn)權(quán)問題往往會引起二手房交易的糾紛，由于目前法律沒有對車位產(chǎn)權(quán)的歸屬作明確規(guī)定，導(dǎo)致一些因車位產(chǎn)權(quán)而引發(fā)的二手房買賣糾紛無法妥善解決，而二手房如果能帶著車位，將來還會有更大的升值潛力。 因此，消費者在進(jìn)行二手房交易的時候一定要擦亮眼睛，慎簽合同。
5.購買二手房的八大注意事項有哪些
購買二手房的八大注意事項如下： 1，查明真實情況 二手房買賣雙方一般并不相識，所以面對可能的詐騙，就要查明對方的身份及房產(chǎn)的真實信息。
最可靠的辦法是憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實信息，查看中介門店的營業(yè)執(zhí)照，從而了解中介公司的資質(zhì)。 到房產(chǎn)交易中心查詢時，要付30元的費用，除了查看房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息，同時別忽略了土地狀況、房地產(chǎn)他項狀況、房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況等信息，這樣就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款買的房子，貸款額多少等等。
這樣就不大可能因為受騙上當(dāng)，買了被抵押的房子，錢房兩空。 {hottag}對于中介公司，可以索要營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。
2，留心付款方式 在房產(chǎn)買賣過程中，付款方式是容易引起爭議的條款之一，因此，在簽定是應(yīng)盡可能的對付款方式、付款日期、付款其次、其次付款數(shù)額做具體的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現(xiàn)金，雙方在銀行實現(xiàn)交付，一方取出現(xiàn)金，直接存入對方的賬戶。
一定要選擇安全的付款方式。 特別提醒的是有關(guān)購房意向金的支付，一般情況下，買家在支付了意向金兩天之后，如果賣家同意出售，那么意向金將自動轉(zhuǎn)為購房定金，此時一般情況下定金是不予退還的。
所以建議消費者在支付購房意向金時要三思。 如果買賣的房子有貸款，那么在付款時更要特別留意，一般應(yīng)由賣方提前還款解除貸款，如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付首付款共同還款，這時買賣雙方需同時到貸款銀行，以免自己支付的首付款被移作他用。
3，確定交房時間 如果達(dá)成買賣意向，關(guān)于交房時間應(yīng)當(dāng)在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時間，賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買房又因沒有在合同中做相關(guān)的說明，買方只能吃“啞巴虧”。
因此，在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。
4，別讓戶口困擾你 買方在核實房產(chǎn)情況的同時，別忘記了房屋連帶的戶口關(guān)系，賣方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時遷出。 之前經(jīng)常會出現(xiàn)類似的情況，諸如賣方在售出房屋之后沒有將家人的戶口同時簽出，而導(dǎo)致買方無法將戶口遷入。
該約定可在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行注明。同交房時間的約定一樣，一般情況下，賣家可以預(yù)留一筆錢，在交房時確認(rèn)了戶口情況之后再支付給賣家，這筆錢的數(shù)額一般是房屋總價的1%左右。
5，當(dāng)心維修基金被中介“黑吃” 很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個“缺口”吃進(jìn)維修基金，如此的情況經(jīng)常以以下的方式發(fā)生：中介告訴賣方二手房維修基金已經(jīng)所剩無幾，一般情況下都是送給買方，而中介在對付買方時則稱賣方?jīng)]有將維修基金“送”給你，買方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進(jìn)了中介的口袋。 買賣雙方需當(dāng)面進(jìn)行了解，如果是將維修基金贈予買家，雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行約定。
一般情況下，房屋交接時，買賣雙方需共同到相應(yīng)的物業(yè)管理公司，針對維修基金的帳戶余額，進(jìn)行資金交割，戶名的變更。 6，“先小人，后君子” 房產(chǎn)中介一般都預(yù)備了重復(fù)使用的格式合同，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益，卻很可能包括了對買方不利的霸王條款，所以當(dāng)簽訂這些合同時一定要認(rèn)真閱讀條款，不要因為不好意思耽誤中介工作人員的時間而草草簽字，對于明顯不利于自己的如“不論交易是否成功，均應(yīng)當(dāng)支付中介費用”的條款。
交出房產(chǎn)證或是買房款，一定要求對方出具收條。 要注意的是，如中介未促成交易索要一定的費用卻是合理的。
《合同法》第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。 7，傭金如何支付 簽訂了合同，買賣雙方就要尊重中介機(jī)構(gòu)的中介服務(wù)，并誠信支付居間費用。
《合同法》426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬?！蚓娱g人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。
居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負(fù)擔(dān)”。如果買賣雙方通過中介提供的信息取得聯(lián)系，私下交易，企圖省去中介費用，不僅不容易達(dá)到目的，還有可能承擔(dān)額外的違約責(zé)任。
賣方也應(yīng)當(dāng)如實向中介及買方告知房產(chǎn)的真實情況。 有關(guān)傭金支付，一定要看清楚合同是如何約定的：是買方支付中介費用，還是賣方支付，或是雙方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介費用還是分階段，是何時支付費用。
上海市的相關(guān)規(guī)定是，買賣雙方需支付房屋總價的2%給中介作為傭金，買賣雙方一般各占半。 8，保留證據(jù) 交易過程中與對方及中介機(jī)構(gòu)來往的書面材料，如合同、收條、身份證及房產(chǎn)證等證件的復(fù)印件，都要注意妥善保存，以免以后有糾紛。
6.二手房再賣掉,有哪些注意事項
因為賣方在買賣房產(chǎn)的過程中是處于一種強(qiáng)勢地位，那么對于賣方來說，所需要注意的一些
東西相對來說是比較少的，也是比較輕松的。
1、全權(quán)委托公證。
如果說賣方賣的樓是一個帶有銀行按揭的樓，如果賣方資金不夠雄厚，那么就需要有一個贖
樓的程序，在這個程序中，一般是委托中介，以及擔(dān)保公司全權(quán)處理的，以達(dá)到贖樓以及賣
樓的目的。而在本人所接觸的案件過程中，賣方在這個中間出現(xiàn)的問題是最多的，因為全權(quán)
委托，中介可以不經(jīng)賣方同意，完全可以自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭
意見，不按照賣方的意愿控制房產(chǎn)，而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。而深圳市公證處要求
撤銷公證，需將所有的公證書收回，而中介常?？ㄗ」C書，不返還給賣方。常常賣方無法
控制自己的房產(chǎn)。
2、賣方主動違約。
根據(jù)深圳市現(xiàn)在中介所提供的房地產(chǎn)買賣合同來看，合同中都約
定了解約定金，就是賣方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強(qiáng)制履行也不需要進(jìn)一步
賠償損失。其實這個解約條款包含有一個條件，那就是賣方應(yīng)當(dāng)先啟動解約程序。如果說買
方先啟動強(qiáng)制履行程序，那么可能面臨的后果就是會被判決強(qiáng)制履行。最近聽說中院開會，
鑒于賣方違約情況過多，以后只要買方強(qiáng)制履行，就支持。但沒有看到相關(guān)的文件。
如果說買賣雙方是個人簽定的合同，而非中介操作，那么說如果賣方主動違約，就會面臨雙
倍返還定金再賠償漲價損失的可能。
賣方主動違約的，最好也是主動找對方協(xié)商賠償問題。一但賣方違約，又不主動找對方協(xié)商
賠償問題，想拿著定金拖著。一但對方說找不到你的地址，去公安舉報你意圖詐騙，很麻
煩。
3、陰陽合同。
如果沒有在合同中約定營業(yè)稅由買方支付，再簽署陰陽合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、有租約的房屋。
有租約的房屋要確認(rèn)租房者不會行使優(yōu)先購買權(quán)，同時要租房者出具聲明書，放棄該項權(quán)
利，一但忽視租房者的優(yōu)先購買權(quán)，后果會很嚴(yán)重，租客可以要求撤銷你和買方的買賣合
同，就是過戶了，仍會撤銷，深圳有相當(dāng)多的案例。租房者放棄了優(yōu)先購買權(quán)，也要告之買
方知道有租客的存在，否則到時買方找麻煩。
5、無證房地產(chǎn)買賣。
很多賣房者，出賣的是一手房產(chǎn)證還沒有出來的房屋，這種情況有雖然法律有規(guī)定，不得買
賣期房，但是那只是針對賣方的一個管理規(guī)定，而非合同是否有效的一個效力條件。并且在
深圳這種情況下都認(rèn)定無證房地產(chǎn)買賣合同都是一個附生效條件的有效合同，所以賣方幾乎
不要抱有幻想，以這一條來撤銷買賣合同，而達(dá)到不賠定金的目的。
6、錢款的收取。
是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實踐合同，雖然本來約定只是五
萬，他給十萬，你簽收了，定金就為十萬。如果說定金約定是十萬，但你只簽收了5萬，那
定金就是五萬。首期款一定要買方做資金監(jiān)管，最好是找銀行，而非中介。一定要看到監(jiān)管
資金，和銀行承諾貸款，才去辦理《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》。
7、請律師協(xié)助。
如果說賣方要請律師幫忙協(xié)助，最好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找
律師看具體情況，因為等到合同簽定后，你再找律師，很多東西都無法擔(dān)供參考，只能是告
訴一些過程的走法了。
7.二手房買賣需要注意什么
二手房購房指導(dǎo)
一、看房選房
有不少想換新居者，眼見商品房價格不斷攀升，受財力所限，不得不把視線轉(zhuǎn)到二手房上。二手房雖是殘舊了點，但也有它的好處，諸如：首先是房價便宜了許多，一般買得起。再者，地處市區(qū)，距離學(xué)校、商場、菜市比較近，交通方便。還有，舊房的管理費也不高，負(fù)擔(dān)不重。所以，二手樓市也很興旺。
應(yīng)對措施
買二手房為何要選擇中介
二手房殺價攻略
買二手房的七大技巧
初次買二手房應(yīng)該如何下手
買二手房為何要選擇中介
選擇中介公司進(jìn)行二手房交易，比較省心省時，在中介的“監(jiān)督”下會減少許多不必要的麻煩。二手房交易一般都由以下幾個步驟來完成（因各房產(chǎn)中介規(guī)定不同，各步驟或略有差異）。
“我準(zhǔn)備買一套二手房，但不知道都需要哪些程序，和房主直接交易擔(dān)心受騙，找房產(chǎn)中介還不知道該去哪家？”一些二手房網(wǎng)站的交易論壇上經(jīng)常有人發(fā)出這樣的帖子。
看來，不了解二手房交易程序的人還真是不在少數(shù)。為此，記者專門采訪了相關(guān)部門和業(yè)界人士，為你詳細(xì)講解二手房交易的程序和必須注意的事項。
選擇中介公司進(jìn)行二手房交易，比較省心省時，在中介的“監(jiān)督”下會減少許多不必要的麻煩。二手房交易一般都由以下幾個步驟來完成（因各房產(chǎn)中介規(guī)定不同，各步驟或略有差異）。
第1步：登記。買賣雙方到中介機(jī)構(gòu)咨詢二手房交易的相關(guān)政策，并詳細(xì)登記購房、售房信息。
第2步：驗證。中介機(jī)構(gòu)審核賣方身份證及產(chǎn)權(quán)證（包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等），并留存證件復(fù)印件備案。同時實地考察、掌握房屋詳情，初步估價，為確定售價提供參考。
第3步：簽約。驗證核實房屋后，買賣雙方確認(rèn)房屋的價格及相關(guān)事宜后，簽訂《房屋買賣合同》，同時交納委托代理費。
第4步：交款。錢款交接時最好借助中介公司的過款平臺，來保證錢款安全，如和房主自行交接需協(xié)商好過款事宜，并寫到合同中。
第5步：過戶。買賣雙方交納相關(guān)稅費，辦理過戶手續(xù)。賣方將房屋騰空，將鑰匙交與買方。
一市民在買二手房時，被租房者偽造的產(chǎn)權(quán)證所欺騙，蒙受50萬元的巨額損失的事件引起廣泛關(guān)注，各大媒體也爭相報道了此事。業(yè)界人士希望通過本報提醒消費者，在二手房交易時要注意這些事情，以免后悔莫及。
1、房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具的細(xì)致驗收。一般來講，買方在接收房子時都會對上述事項進(jìn)行驗收，特別注意的是一定要在白天看房，注意下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗收，并要求原房主提供家電的保修卡和發(fā)票，出現(xiàn)問題找商家要求賠償。
2、水、電、氣、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結(jié)清手續(xù)。這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用。
3、戶口問題。按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于特殊原因，交易中賣方會推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應(yīng)書面約好戶口遷出的時間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此買方對戶口延遲遷出問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。
4、了解車位產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)在有的車位有產(chǎn)權(quán)，有的只有使用權(quán)。有產(chǎn)權(quán)的車位可以方便地出售，只有使用權(quán)的車位能否在二手市場上轉(zhuǎn)讓，則要看當(dāng)初戶主與物業(yè)簽訂的合同。而二手房如果能帶著車庫或車位，將來還會有更大的升值潛力。
8.二手房交易應(yīng)注意哪些問題
在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現(xiàn)。
1、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認(rèn)無誤即可。
2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風(fēng)險。
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
4、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實際效果。當(dāng)房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。
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