買二手房公正注意事項
1.房產公證需要注意哪些事項?
房產公證注意事項 1、先確認需要辦理什么公證把房子給你，如果是父親去世后你獲得則辦理“遺囑公證”，此公證無需考慮房屋面積，按份收費；如果你想現(xiàn)在獲得則需要辦理“贈與公證”，需要到房屋所在地的房管局辦理評估，根據(jù)評估后的房屋總價2%收取。
證明財產繼承，贈與和遺贈，按受益的2%收取。 2、公證買賣房屋協(xié)議，只有債權效力，而無物權效力，就是說一旦產生糾紛，你只能到法院起訴追回房款，而不能直接判給你房產，而現(xiàn)在法院普遍存在執(zhí)行難，錢款不易追回。
你只有到房管部門辦理房產過戶登記，才真正確定物權，受法律保護和認可。所以說公證買賣合同，無實際意義。
如果對方房產有其他問題，不宜買賣，那公證更無用處，白花錢。 3、沒有產權的房屋一般是無法進行產權性質的轉移的，如果是農村的宅基地，還要與村委會聯(lián)系，現(xiàn)在的宅基地基本上不可進行產權轉移了。
沒有產權的房屋或者是違法存在或者是產權尚未確認，兩種情況都不能進行公證。 4、公證處的收費可能有一份更加詳細的，但是網上查不到的細則，其中有價格的上下浮動規(guī)定，所以要咨詢公證處。
2.買賣合同公證需要注意哪些問題?
買賣合同公證需要注意： 一）房屋買賣合同公證，要在房管部門評議批準的基礎上給予證明。
買賣價格要按質論價，估價的辦法要根據(jù)國家的價格政策，參照房屋實際造價，新舊程度及市場房價而定，并經房管部門批準。在農村，根據(jù)當?shù)赝惙课莸膬r格，由買賣雙方直接交易，隨行就市，防止變相高價套購。
（二）產權人死亡的，其家屬在末辦理繼承權公證前不得處理房產。 （三）房屋買主如其戶口不在房屋所在地的，則要按當?shù)卣蚍抗懿块T的規(guī)定辦理。
（四）國家禁止單位購買私人房屋，目的是為了防止單位擠占公民的房屋使用面積。如單位確屬缺房，須經縣級以上政府批準，才能購買私房。
（五）房屋買賣合同簽訂時規(guī)定賣方負責向買方交空房者，須等房內住戶騰交后再行成交和辦理公證；以避免房客無處搬家或其他問題致使賣方不能按期交房，造成多方面糾紛。（六）要堅決揭露、制止和打擊利用房屋買賣進行投機倒把，牟取暴利的非法行為。
3.商品房買賣合同公證有哪些注意事項?
一、注意審核土地使用權是否存在抵押 購房者購買前可向當?shù)赝临Y源管理機構查核該開發(fā)土地使用權是否辦理抵押登記手續(xù)。
因為現(xiàn)實中，很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發(fā)。售房時如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構成法律障礙，影響購房人的順利購房。
二、仔細審核開發(fā)商應當辦理的法定手續(xù)和相關證件 1、開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障，所以至關重要。 商品房開發(fā)的法定手續(xù)（許可程序）包括：立項批準、規(guī)劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。
對于開發(fā)手續(xù)，應特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致；土地使用權的年限也應特別關注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。 2、注意查看賣方的“一照”、“兩書”、“五證” ①“一照”：即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
②“兩書”：即商品房質量保證書和商品房使用說明書。 ③“五證：即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內（外）銷商品房預售許可證。
其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預售許可證冒名頂替。
三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序 大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，較好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。
1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明，或者是擔任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。 2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。
四、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的 1、合同是雙方真實意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發(fā)生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。 2、現(xiàn)實交易中，開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強加給購房者接受。
要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。 五、約定違約責任條款須詳細、具體 1、商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節(jié)。
2、同時，還應該約定：①規(guī)劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。 ②由于開發(fā)商原因不能辦理產權證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。
③加重開發(fā)商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利，才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。 六、合同附件須重視 1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。
2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對于補充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。 可見，這些附件內容都是極其重要的。
購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。 七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料 商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定 八、商品房買賣合同的定金問題 《商品房銷售管理辦法》第22條及較高人民法院《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。
在規(guī)定的期限內，如果消費者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么這筆錢是拿不回來的。這種定金或訂金的約定，對消費者是不利的，使他們在簽約時處于受制于人的境地，在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協(xié)議而導致談判失敗的，開發(fā)商都以對方沒有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。
但現(xiàn)實情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會將房子賣掉。所以，如果想買房，交定金（或訂金）是不可逾越的一個步驟。
4.買二手房應該注意哪些事項?
買二手房應該注意的事項：1、核實賣方的身份 如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委托書。
仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。 2、到房管局查驗賣方的房產證 看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
3、選擇正規(guī)的中介機構 選擇信譽度高的中介購房是件很煩瑣的事，需要具備專業(yè)知識。一般來說，大多數(shù)人一生只購買一次住房，對購房程序、業(yè)務都不明白，所以要請專業(yè)房產中介替自己打理購房事宜。
如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書。 4、公房和經濟適用房 如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。
由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。 如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。
5、千萬勿購買的情況 如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產權爭議的房屋。 6、對房屋質量及其他配套主設施的審查 在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。
7、弄清二手房的底細 弄清二手房的底細要問清楚房子是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限，與房子相關的費用有哪些，同時要細致了解各項費用的繳納情況，避免出現(xiàn)欠費。 8、弄清二手房各種稅費計算方法 契稅：交易價格和評估價格取最高x1。
5% 土地出讓金：交易價格和評估價格取最高值x1% 印花稅：交易價格和評估價格取最高值x0。1% 交易費：6元x建筑面積 房證工本費：80元 現(xiàn)在五年那再次交易的房屋，還要交5。
55% 9、關鍵性承諾應體現(xiàn)在房屋買賣合同當中 交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。 合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
5.購房者買二手房時有哪些注意事項
購房者買二手房時有以下注意事項：1、核實賣方身份 如果是個人，看他的身份證，仔細核對身份證與房產證上的房屋所有人是否一致；如果是單位，那就到工商局看單位的檔案資料；如果是賣方的代理人，看他是否有經過公證的授權委托書。
2、查驗房產證 到房管局查驗賣方的房產證，看該房屋是否有房屋共有權人，如果是的話就需要查看共有人的身份證件或是同意售賣的聲明。 此外，還需要看看房屋是否被抵押，如果房屋已被抵押，則需要求賣方提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
3、選擇正規(guī)中介 如果是通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書。 4、審查房屋配套設施 生活方便是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括目前所具備的，也包括近期甚至未來將要實現(xiàn)的。
一個生活區(qū)除了交通方便，還需要郵局、銀行、超市、餐飲、中小學、幼兒園、公園、休閑娛樂場所等配套設施一應俱全。當然，還要看配套的品質與檔次，比如周邊是否有名校等。
5、將承諾落實到合同中 簽約過程中應特別注意，對交易中的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之?？陬^約定在發(fā)生糾紛時是無法舉證的，只有將其落實到合同中才可以當做證據(jù)。
6、關注規(guī)劃變化 房產價值在很大程度上與地段有關，而地段又與其所占有的資源，比如教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等有著很大的關系，但有些規(guī)劃卻對房價的增值不一定有利。 因此，買家應該關注規(guī)劃變化，如果規(guī)劃不利于房產增值，那就還是謹慎選擇，畢竟誰都不會想要買下會貶值的房子。
6.購買二手房需要公證嗎
購買二手房，最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。
首先要求賣方提供合法的產權證書正本，并到房管部門查詢產權證的真實性，以及擬購房產產權來源和產權記錄。如房主、登記日期、成交價格、賣方產權的完整性、有沒有被抵押、是否共享等。
其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況、戶型是否合理、各種管理是否到位、供電容量是否能夠負荷空調等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮、小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標準等等。此外，請您千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。
在掌握房屋基本情況的基礎上，從多個方面對比判斷二手房的價值。
最后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
挑選“二手房”四大技巧
住房成為商品，“二手房”交易將成為整個房地產交易市場中最活躍的部分。目前，國家已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然，因此，挑選時應格外注意。
查明產權狀況
“二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，“身份”比較復雜，了解其產權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。
特別注意的是，產權有糾紛的或是部分產權（如以標準價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產權證。
看清房屋結構
“二手房”的結構通常比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。
選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。
考察環(huán)境和配套
舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。
了解物業(yè)管理狀況
對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況和服務到位程度，看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等。還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時宜慎重。
7.如何購買二手房 二手房買賣注意事項有哪些
越來越多的人挑選購買二手房。面對簽約、交稅、借款、過戶交代等流程，我們應該掌握哪些購買二手房注意事項，才能保障自己的權益，為日后減少許多麻煩和糾紛？如果流程都不明白的話肯定是要吃大虧的。今天小編 就為您整理了購買二手房注意事項和二手房交易流程，的菜鳥寶典.
在買房的時候至少記住三點：一個是要核實房產證信息，二是合同中注明房屋交付時間，三是好要求房主搬出移交后再行支付購房款。
買二手房注意事項之一：核實賣方身份 選擇可靠中介
核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢后能順利過戶，過戶后房與款兩 清。必要時可查閱中介機構應具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書，這是買二手房注意事項的前提。
買二手房注意事項之二：確認產權
到房管局查驗賣方的房產證。查看：
1.產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔 案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處 。
3.看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出 售的書面文件，千萬別忽視這些買二手房注意事項。
買二手房注意事項之三：核實房屋是否允許買賣
以下情況的房屋千萬不要買：
1. 已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋
2. 被人民法院或行政機關依法查封的房屋
3. 屬違法或違章建筑的房屋
此外，如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書；由 于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后 才能出讓。
如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房 屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。只有遵循這個買二手房注意事項才能夠進一步簽訂合同。
買二手房注意事項之四：關鍵性承諾應體現(xiàn)在合同中
簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定 代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。
合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。
買二手房注意事項之五：留心付款方式和時間
買家在付款時，應盡量采用能在銀行留下劃轉證據(jù)的方式進行付款，由此能夠增加購買付款憑證。
買二手房注意事項之六：小心房款和產權的交接
不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。
買二手房注意事項之七：保證產權順利過戶
必須要經當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產權才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產權 過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。
女子花90萬買二手房7年無法入住，任何人遇到這種事都會很痛苦，建議購房者注意遵守買二手房注 意事項，以大可能減少這種情況的發(fā)生，大程度保護自身權益。
