小區(qū)物業(yè)管理(物業(yè)管理應注意的問題)
1.物業(yè)管理應注意的問題
物業(yè)管理注意事項 2009-06-30 物業(yè)管理（property management），是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
其基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。 一是常規(guī)性的公共服務，主要有以下幾項： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； ②房屋設備、設施的管理； ③環(huán)境衛(wèi)生的管理； ④綠化管理； ⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作； ⑥車輛道路管理； ⑦公眾代辦性質(zhì)的服務； 二是針對性的專項服務： ①日常生活類； ②商業(yè)服務類； ③文化、教育、衛(wèi)生、體育類； ④金融服務類； ⑤經(jīng)紀代理中介服務； ⑥社會福利類； 三是委托性的特約服務： 物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。
同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。
2.業(yè)主對于小區(qū)物業(yè)要注意什么問題?
一、新房驗收預交物業(yè)費沒有依據(jù) 買了新房的業(yè)主們往往都會碰到這樣的情況：新房驗收的同時，物業(yè)公司要求業(yè)主預交一段時間的物業(yè)費（一般是3個月，有的樓盤甚至要求交半年或一年）。
實際上，物業(yè)公司預收物業(yè)費的做法沒有依據(jù)。 按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準可以預收的，預收期不得超過6個月。
對此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準文件，可以拒交。遇到物業(yè)公司借此拒交業(yè)主鑰匙的情況，業(yè)主完全可以向物業(yè)管理部門和物價部門投訴。
二、業(yè)主的個人信息很值錢 很多小區(qū)的開發(fā)商都有自己配套的物業(yè)公司，當樓盤交付業(yè)主使用的同時，物業(yè)公司從自己所在的開發(fā)商公司接過業(yè)主名錄，里面往往有業(yè)主的聯(lián)系方式、身份證號碼、家庭住址等詳細信息。 手中掌握了業(yè)主信息的物業(yè)人員，有時會偷偷把名錄復印出來向有需求的公司兜售，以此獲取私利。
三、業(yè)主能享用的“免費保修期”很短暫 業(yè)主家中的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開關，都有2個月到1年的保修期。但是起始日期卻是從工程竣工驗收合格之日開始計算的。
部分所謂的免費維修，甚至在業(yè)主還沒買到房子的時候它就已經(jīng)過期了。只有供熱、防水、各類管道等設施的保修期相對長一些，在2至5年左右。
而事實上，甚至連單元樓下的安全電子門、單元內(nèi)的電梯壞了，業(yè)主也可能需要付錢。雖然物業(yè)公司通常會說，維修和購置新設施的費用可以啟用公用設置基金，費用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。
且不說會不會得到業(yè)主的同意，就是這筆公共設置基金到底有多少，有哪個業(yè)主是清楚的？夠不夠用業(yè)主根本就不知道，要不要業(yè)主添錢完全由物業(yè)公司說了算。 四、設施維護費裝進“腰包” 對于一個新建小區(qū)而言，設備都是新的，頭一年維護責任都歸設備廠商，其后至少三到五年內(nèi)也不容易出大的故障，因此這期間的物業(yè)費多一半都被物業(yè)賺走了。
比如小區(qū)綠化費，在業(yè)主入住時物業(yè)公司就開始收取，但如果新小區(qū)的綠地在入住時尚未建成，那么這筆費用就流入了物業(yè)公司的腰包。等次年綠地建成了，綠化費照收不誤。
僅僅綠化費這一項上，物業(yè)公司就能白賺一年的錢。 由此可見，房地產(chǎn)商為何愿意給樓盤配上自己的物業(yè)公司就不難理解了。
對于一個新小區(qū)而言，物業(yè)公司是相當賺錢的。隨著小區(qū)的年限變長，日積月累的問題日益暴露時，一個老小區(qū)想找到愿意接手的物業(yè)公司是很難的。
五、業(yè)主不知公共設施的收益哪去了 新的《物權法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設施，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。這些共用場所要經(jīng)營廣告，首先要經(jīng)業(yè)主委員會同意，其收入也應歸全體業(yè)主所有。
按照《物權法》，電梯間、大堂入口往往都有時時更換的廣告，這部分廣告收入，屬于利用公共空間經(jīng)營所得，理應歸全體業(yè)主所有。然而，即使業(yè)主在賬目上能夠看到這筆收入，它卻不會被發(fā)到業(yè)主手中。
因為按規(guī)定，這些錢應該用于補充物業(yè)費的不足、業(yè)主的其他各項開支或規(guī)劃房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費。
3.物業(yè)公司需要注意些什么事項?
隨著《物業(yè)管理條例》的出臺，越來越多的業(yè)主都知道了作為業(yè)主所擁有的權利和義務，同時也更重視和謹慎地使用這些權利，希望能有效地維護自身的利益。其中最重要、和業(yè)主利益關系最密切的一項權利就是通過業(yè)主委員會選聘優(yōu)秀的物業(yè)公司來管理小區(qū)，并和選好的物業(yè)公司簽訂好《物業(yè)服務合同》，因為該合同簽訂后，對全體業(yè)主和物業(yè)公司都具有法律約束力，所以簽好該合同對業(yè)主來說是享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務的關鍵所在。
鑒于目前的情況和即將實施的《物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會在和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》時應注意以下幾點：
一、明確委托物業(yè)服務的內(nèi)容、范圍和期限。由于現(xiàn)在專業(yè)分工的細化，出現(xiàn)了專提供某一項服務的物業(yè)公司，所以在服務合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作，還是只負責某一項服務內(nèi)容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區(qū)業(yè)主委員會通過招標聘用了一家物業(yè)公司，委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后，除了物業(yè)費是自己收取外，其余的物業(yè)服務內(nèi)容全部以低價委托給其他沒有業(yè)務的物業(yè)企業(yè)，來賺取其中的差價。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價承接該業(yè)務后，由于成本的原因，只能是降低服務的內(nèi)容和標準。如果業(yè)主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準，也沒有約定該物業(yè)公司不得將服務內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話，由于該物業(yè)公司這種做法沒有違反法律規(guī)定和合同約定，業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務質(zhì)量，那就要在服務合同中約定詳細服務內(nèi)容和具體的服務標準，并且約定該公司不得將服務內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方，否則承擔相應的違約責任。這樣才能避免業(yè)主花高價買低質(zhì)服務的情況。
二、除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定。例如，由業(yè)主委員會收取物業(yè)費后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應為業(yè)主委員會提供相應的辦公場所、業(yè)主委員會的主要領導人可以從物業(yè)費中提取補貼、業(yè)主委員會對物業(yè)公司服務質(zhì)量有權提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時，業(yè)主委員會應承擔相應的義務，督促業(yè)主按時交納物業(yè)費，積極配合物業(yè)公司工作，尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。
三、明確物業(yè)公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務權利的同時，也要明確物業(yè)公司所承擔的義務，并且盡可能地明確責任，例如保安失職導致業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司應承擔賠償責任；物業(yè)公司在使用物業(yè)費時，必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會公開賬目等。
四、對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業(yè)公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對提前解聘的物業(yè)公司不及時退出的情況，雖然新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定了國家行政機關對其處罰的內(nèi)容，但是它彌補不了給業(yè)主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況，物業(yè)公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業(yè)主的利益。
南陽家和物業(yè)公司轉(zhuǎn)載！
4.小區(qū)物業(yè)管理有關事項
體職能如下：1、物業(yè)管理服務；2、房屋及設備設施維修養(yǎng)護；3、秩序維護；4、清潔服務；5、綠化服務；6、小區(qū)檔案管理；7、其他特約服務、代辦服務。
小區(qū)物業(yè)服務的項目：（一）公共性綜合服務項目1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。2、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括 ：共用上下水管道、落水管、共用照明、消防設施設備等。
3、公用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝、渠、河道、停車場等。4、附屬配套設施和服務設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括：安防弱電系統(tǒng)設施設備、電梯、物業(yè)管理用房、建筑小品、廊、亭、門崗、圍墻等。
5、園林綠化的養(yǎng)護與管理，包括 ：共用綠地、花木等。6、環(huán)境衛(wèi)生管理，包括：房屋共用部位、公共場所、道路、公共綠地以及其他公共區(qū)域的清掃保潔、生活垃圾的收集和清運、污水管道的疏通、衛(wèi)生防疫等。
7、配合公安部門維護公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封閉式保安安全防范、安全監(jiān)控、看護守衛(wèi)、巡邏巡視、門崗執(zhí)勤等。
5.物管員要注意哪些問題呢還要具備那些知識呢?
物業(yè)管理員簡稱物管員。
主要工作如下：
在物業(yè)管理部經(jīng)理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務的職能。
負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。
全面掌握大廈物業(yè)公共設施、設備的使用過程。
協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。
參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當月工作，制訂下月計劃。
負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。
收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。
完成經(jīng)理交辦的各項任務。
主要職責如下：
熟記《住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》及國家物業(yè)管理法規(guī)，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務宗旨”。
著裝整齊，佩戴公司服務標志。接待業(yè)主、住戶來電來訪，使用文明禮貌語言。
掌握計算機操作方法，掌握公文，應用文寫作方法和一般經(jīng)濟核算方法。熟悉小區(qū)的房屋狀況，住戶情況。
服務熱情，對業(yè)主反映的情況和問題，需要看現(xiàn)場的必須到現(xiàn)場，能及時解決的盡快解決，解決不了的及時向上反映，不與業(yè)主發(fā)生爭吵，解釋問題耐心，回答提問不含糊其詞。
負責物業(yè)管理費等各項費用的收繳，負責售水售電，現(xiàn)金收入當天對帳并存銀行，及時掌握物管費收費進度，編制收費月報表。
保管公司文檔和業(yè)主檔案等資料，做好當班記錄和交接班記錄。
6.物業(yè)管理事項包括哪些呢
一、建筑物本體建筑的維修養(yǎng)護與更新改造。
二、物業(yè)公用設備、設施（如公用照明、中央空調(diào)的使用管理、維修、養(yǎng)護和更新。 三、物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政公用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的使用管理、維修、養(yǎng)護與更新。
四、附屬配套建筑和設施，包括商業(yè)網(wǎng)點等的維修、養(yǎng)護與管理。 五、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務。
（小區(qū)清潔衛(wèi)生沒有做好，到處都垃圾成堆，水溝發(fā)出惡臭，業(yè)主們就不要默默忍受啦！找物業(yè)解決還自己一個干凈衛(wèi)生的居住環(huán)境是物業(yè)的義務） 六、安全管理與服務（如治安管理、消防管理和車輛道路安全管理等）。（有老人和小孩的家庭里，最擔心的就是小區(qū)的安全。
尤其是小孩，玩耍時活蹦亂跳，如果小區(qū)內(nèi)存在車輛逆行、飚車酒駕等不安全因素，家長就有必要讓物業(yè)出面處理，制定嚴格的機動車通行條例，保護小區(qū)業(yè)主們的人身安全） 七、物業(yè)檔案資料管理。 八、環(huán)境的美化與綠化管理，如公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護、營造與管理。
九、供暖管理。 十、社區(qū)文化建設。
（小區(qū)內(nèi)一般都會有公告欄、廣告欄甚至教育宣傳欄，但是由于很難避免一些小廣告的入侵，有時候廣告欄和宣傳欄如果沒有很好的管理就會導致各種不雅廣告橫行，業(yè)主們就有權利要求物業(yè)做好小區(qū)文化建設，做好宣傳工作，尤其是對未成年人的文化保護。）。
7.物業(yè)的服務范圍和注意事項
物業(yè)管理是以經(jīng)濟手段管理房地產(chǎn)，運用現(xiàn)代管理科學、先進的維修養(yǎng)護和先進的服務手段，為物業(yè)所有人或使用人提供綜合、優(yōu)質(zhì)的有償服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。它包括的范圍有：
1、房屋的維修與修繕管理。以對房屋及設備的維護管理來保證房屋及設備在正常狀態(tài)下使用，并通過科學、正確的使用，延長使用年限，減少自然淘汰，充分發(fā)揮房屋及設備的效用，做到維護產(chǎn)權人、使用人的合法權益。
2、綠化管理。制定和實施管區(qū)內(nèi)的綠化管理條例，為產(chǎn)權人、使用人提供一個溫馨、幽雅的生活環(huán)境。
3、衛(wèi)生管理。為產(chǎn)權人、使用人提供一個高品質(zhì)的衛(wèi)生環(huán)境區(qū)域，滿足產(chǎn)權人、使用人的居住需求。
4、治安管理。包括對房屋建筑及其設備設施的安全管理、產(chǎn)權人和使用人的人身安全、財產(chǎn)安全管理，制定并落實防盜等安全措施。
5、車輛交通管理。對小區(qū)內(nèi)的主要通道、停放車場地及設施的管理。
6、公用市政設施管理。進行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設施的委托管理，包括代收代交有關用。
7、違章建筑的管理。配合違章辦，對違章建筑進行舉報監(jiān)督管理。
8、多種生活服務。進行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運等常規(guī)服務；代訂奶、送報、送小孩入托上學、就醫(yī)送藥等委托性服務；開辟夜間收費停車場、收費農(nóng)貿(mào)市場、旅游服務、養(yǎng)花種苗出售等經(jīng)營性服務。在為產(chǎn)權人和使用人提供方便的同時，又增加了收入，彌補了管理經(jīng)費的不足。
