買二手寫字樓(寫字樓交易要注意哪方面的問題?)
1.寫字樓交易要注意哪方面的問題?
注意問題： 1、開發(fā)商實(shí)力 開發(fā)商的實(shí)力是投資者做決策時必須考慮的首要因素。
2006年以來土地價格開始飆升，商業(yè)用地又大多數(shù)位于城市的中心，開發(fā)成本之高可想而知的；如果開發(fā)商能擁有多個寫字樓項目，不僅能證明其實(shí)力并不弱，相信其對寫字樓項目的運(yùn)作能力也并不會差。 2、交通狀況 交通狀況的好壞直接影響到企業(yè)的商務(wù)成本，和員工的通勤成本及辦公效率，甚至?xí)绊憣ι虡I(yè)機(jī)會的把握。
市中心擁堵的交通狀況已成為企業(yè)及員工最頭疼的事情，多維交通體系應(yīng)該是改善交通狀況的簡便可行方法，這是為什么越來越多軌道交通便利的項目在市場上日益受歡迎的原因。 3、寫字樓本身的合法性 與任何價值投資相類似的，投資寫字樓也要在第一時間關(guān)注其安全性，弄清最基本的東西。
著重核查房產(chǎn)證的原件是非常重要的。一些關(guān)鍵內(nèi)容，如原產(chǎn)權(quán)人、土地性質(zhì)等，都需要仔細(xì)檢查，看看產(chǎn)權(quán)是否清晰、有沒有處于產(chǎn)權(quán)糾紛之中，又或者是否為臨時、違章建筑。
4、配套設(shè)施 交通及周邊配套方面也是投資者需要認(rèn)真考察分析的要素，首先，寫字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。同時，選擇投資某個寫字樓時，一定要周密考察周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊，這些都是商家進(jìn)駐寫字樓時需要考慮的問題。
5、地理位置 由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，增值的空間更大。城市主中心區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)。
是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。 6、硬件設(shè)施 硬件設(shè)備中的電梯及空調(diào)的效果對寫字樓價值影響表現(xiàn)最明顯。
衡量寫字樓是否值得投資，從電梯角度考慮，主要包括電梯品牌、速度、承載量及電梯的數(shù)量和等候時間等因素。其次，空調(diào)的好壞將直接影響租客的身體健康、員工的辦公效率，從而影響企業(yè)的效率、成本及投資者的回報。
2.購買寫字樓需要注意哪些問題?
1、稅費(fèi)問題 購買寫字樓索要繳納的稅費(fèi)跟購買房屋不一樣，新建寫字樓交易涉及到，契稅等。
二手寫字樓交易時所需繳納的稅費(fèi)更多，賣家需繳納：增值稅、土地稅、個人所得稅、印花稅。買家需繳納：契稅、印花稅。
除了以上稅費(fèi)外，還要支付一定的交易手續(xù)費(fèi)。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個人所得稅），就要根據(jù)賣家取得這房子多長時間來決定。
2、注意寫字樓的地塊用途和容積 用于修建房屋的土地在審批的時候就規(guī)定了土地的用途，有些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤 ，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有經(jīng)驗，又準(zhǔn)備購買寫字樓的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個交易及持有的環(huán)節(jié)，再進(jìn)入二手市場。
3、銀行貸款的差別 購買寫字樓的時候如果要申請銀行貸款，要注意銀行對寫字樓的貸款和房屋貸款的規(guī)定也是不一樣的，首付、年限、利率都有差異，寫字樓就算是初購，也只能申請到高五成10年貸款，稅率需按基準(zhǔn)利率上浮10%，而且不能用公積金貸款。 如果購買的寫字樓屬于二手寫字樓，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會不會影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整。
如果產(chǎn)權(quán)屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現(xiàn)。 5、寫字樓所處的環(huán)境 在選擇寫字樓的時候跟選擇房屋一樣都是要對周邊環(huán)境地段進(jìn)行判斷，只是兩者的用途不同，所要求的地段環(huán)境也就不同了。
用于商業(yè)使用的寫字樓對于交通要求一定要非常的便捷。寫字樓的高度應(yīng)該跟周邊其他的樓棟高度大體相當(dāng)，通常比別的樓高的太多或太矮太多的樓都是不恰當(dāng)?shù)臉潜P。
3.買寫字樓要注意哪些問題?
一、注重品質(zhì) 企業(yè)比較看重辦公樓的品質(zhì)高低，因為其在一定程度上代表著公司的對外形象。
品質(zhì)體現(xiàn)在各個方面，如大堂的品位、電梯質(zhì)量與配置狀況等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察和實(shí)地感受。 1、大堂要?dú)馀擅髁?大堂是寫字樓的交通樞紐中心，是人們進(jìn)入辦公區(qū)的必經(jīng)之地，也是寫字樓使用率最高的地方。
大堂是展示樓盤硬件裝修和軟件服務(wù)的一個縮影，可以說是臉面。 2、電梯要快捷高速 電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫字樓的運(yùn)營。
電梯的多寡一直市衡量寫字樓檔次的最直觀標(biāo)準(zhǔn)。目前新興的高層項目除了對電梯數(shù)量的要求以外，還要求速度更快，有的項目采用自動樓梯等候系統(tǒng)，等候時間不會超過16秒。
二、地段要選好 不管是買住宅、商鋪，還是買寫字樓，地段都是非常重要的。地段好，就意味著周邊的交通、商業(yè)等各方面的配套比較齊全。
企業(yè)會考慮其員工在這附近上下班、衣食住行等，是否方便。 三、物業(yè)服務(wù)要細(xì)致入微 物業(yè)服務(wù)能不能達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，是部分人選址甲級寫字樓的主要原因之一。
也是中國頂級寫字樓與國際頂級寫字樓的差距所在，為訪客提供糕點(diǎn)茶水、服務(wù)人員全程英語引導(dǎo)解說等人性化服務(wù)還很少見。 盡管目前大部分寫字樓的物業(yè)服務(wù)還處于基礎(chǔ)階段，但是可以看到很多在售項目已經(jīng)意識到現(xiàn)在物業(yè)管理的差距問題，并且在不斷改進(jìn)，有的直接引進(jìn)酒店式管理模式，而非采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理。
可以說，物業(yè)管理的水平好壞直接影響項目價值。 四、綜合配套要健全 兩大需求：生活需求以及辦公需求，方便會客和業(yè)務(wù)往來，方便員工工作日期間的生活。
寫字樓在前期選址時候，一般都回選定城市的中心商務(wù)區(qū)，而**修小戶型公寓也多半在商業(yè)繁華地帶開花。 五、產(chǎn)權(quán)要清晰 如果購買的寫字樓是期樓，事先一定要打聽是否有預(yù)售證；如果是現(xiàn)樓，一定要留意是否已完成了規(guī)劃驗收、消防驗收和質(zhì)量驗收，關(guān)于產(chǎn)權(quán)的問題，千萬不能馬虎。
六、買二手寫字樓要“傍”品牌 如果是二手樓，最好選擇一些入住率高、知名度高的樓盤，而且已有一些知名企業(yè)、單位進(jìn)駐的項目。 還要關(guān)注該寫字樓近幾年的成交情況，單位轉(zhuǎn)手的頻率等等。
4.在長沙,寫字樓交易都有哪些細(xì)節(jié)問題需要注意?
一、提前核查寫字樓的使用期限 ？ 寫字樓屬于商業(yè)物業(yè)，所以其使用年限通常為40-50年。
如果您購買的是二手寫字樓，且樓齡較長，那么最好到國土房產(chǎn)部門核實(shí)一下該物業(yè)的使用年限還剩多少。調(diào)查表明，早期的一些寫字樓到現(xiàn)在只剩下20多年的使用年限。
？ 另外，雖然有的寫字樓保養(yǎng)得很好，看上去樓齡并不長，但寫字樓的使用年限是由所在地塊的使用年限來決定的，并且從該土地交易時開始計算。有些寫字樓拿地早，但開發(fā)時間晚，雖然房屋表面看上去很新，但是使用年限說不定已經(jīng)過去一大半了。
？ 二、注意檢查寫字樓產(chǎn)權(quán)是否清晰 ？ 毋庸置疑，產(chǎn)權(quán)問題是二手寫字樓交易過程中的較大隱患。 如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，那么需要提前查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，即使沒有上述債務(wù)問題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更會不會影響其產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在變更過程中有沒有關(guān)于該物業(yè)的約定。
？ 如果該物業(yè)屬于個人所有，那么需要調(diào)查清楚業(yè)主名下是否有公司，如果有公司，且公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，那么法人的財產(chǎn)也會作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現(xiàn)。 因此，要了解清楚該物業(yè)在法律意義上的所有人，并了解他的物業(yè)產(chǎn)權(quán)擁有情況。
？ 三、在確定寫字樓沒有問題后，可以盡快交易 ？ 相比住宅而言，寫字樓物業(yè)具有更多的不確定性。對于一家公司而言，經(jīng)營困難、債務(wù)糾紛等都可以成為轉(zhuǎn)賣寫字樓物業(yè)的原因。
而當(dāng)問題解決時，就有可能則有可能會收回不賣。另外還需要注意的是，如果問題進(jìn)一步惡化，公司又無法解決，該物業(yè)就有可能會被法院查封， ？ 如果您已經(jīng)交付了定金，再遇到法院查封物業(yè)，賣方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來耗時耗力。
對于寫字樓來說，交易時間越長，需要承擔(dān)的風(fēng)險就越大。 ？ 四、簽寫字樓買賣合同應(yīng)該注意什么？ ？ 1、注意歷史遺留問題 ？ 雙方應(yīng)該約定以何時點(diǎn)作為水、電、物業(yè)等各項費(fèi)用的交接時間。
時點(diǎn)的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，都應(yīng)在合同中明確寫明，方能避免暫時“雪藏”的欠費(fèi)日后成為買方一筆額外的成本。 ？ 2、明確付款和過戶時間 ？ 在寫字樓交易的過程中，為了規(guī)避風(fēng)險，雙方通常都會約定將房款分為首款和尾款，并分不同時間段支付給房主。
因此，為了保障房產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，一定要在合同中明確付款時間、金額以及過戶時間，并且將違約責(zé)任注明。 ？ 3、明確違約責(zé)任 ？ 注意一定要在合同中明確買賣雙方違約的責(zé)任，雖然買賣雙方主管上都希望能履行義務(wù)，但由于寫字樓交易過程復(fù)雜，又加上金額較大，保不齊會發(fā)生什么意外，最終導(dǎo)致一方違約。
所以，為了避免以后發(fā)生糾紛，最好事先寫明違約責(zé)任。 ？ 五、在交易中切勿輕易墊資 ？ 目前寫字樓交易尚未建立系統(tǒng)的資金監(jiān)管流程，況且交易資金較大、交易時間長、風(fēng)險也就更大了。
因此在交易過程中應(yīng)該把自己的資金安全擺在首位。
5.買寫字樓應(yīng)該注意哪些方面
買寫字樓要注意的方面： 1、朝向好、光線足：一個朝向好、光照充足的寫字間雖然價格會稍高一些，但是對提升公司形象以及客戶對你公司的信心有非常大的作用。
不僅如此，開闊、敞亮的辦公環(huán)境對員工的工作熱情也是有積極的促進(jìn)作用的。另外，這樣的寫字間還會顯得比實(shí)際的面積要大一些哦！ 2、安靜、無噪音：安靜、無噪音的辦公環(huán)境我想大家都會喜歡，所以在選購寫字間時要盡量避免靠近喧鬧環(huán)境（如健身中心、飯?zhí)玫葏^(qū)域）。
這對于維護(hù)公司的整體形象、提高公司的工作效率是至關(guān)重要的。 3、交通要便捷、要好停車：交通便捷的重要性我想不必多說大家也能明白，而停車位是否充足就是大家在購買寫字間時比較容易忽視的一個問題了。
試想一下你的客戶每次來談生意都要為停車問題頭疼半天，要么違章停車被貼條、要么就得把車停在1里之外再走回來，換做誰都不會開心吧？ 4、配套設(shè)施要齊備：在購買寫字間之前一定要對寫字樓的配套設(shè)施有個全面的了解——會客區(qū)域可以提供哪些服務(wù)？沒有員工餐廳？電梯數(shù)量夠不夠？外出用餐（或叫餐）方便嗎？最近的銀行有多遠(yuǎn)？這些問題看似小事，實(shí)際上關(guān)系到你公司的整體運(yùn)營效率呢！ 5、具體費(fèi)用要搞清：要搞清水電費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、停車費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等等這些費(fèi)用一共有多少、繳納的方式以及除此之外還有哪些費(fèi)用，雖然與購買寫字間的費(fèi)用比起來好像不算什么，但這些費(fèi)用可是天天都要支出的，日積月累也絕對不是一個小數(shù)目哦。
6.寫字樓買賣過程中有哪些交易陷阱需要注意,怎樣防范才有效
第一步，置業(yè)寫字樓前該注意什么？
置業(yè)寫字樓前，應(yīng)該先考慮該套寫字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實(shí)力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。 第二步，寫字樓挑房選房時注意事項。
1.購買預(yù)售寫字樓需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售樓處顯眼的地方掛《預(yù)售許可證》和附圖的原件；
2.看看所選購的寫字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現(xiàn)場查驗寫字樓質(zhì)量。
第三步，購買寫字樓簽訂認(rèn)購書時需要注意的問題有哪些？
認(rèn)購書并不是寫字樓買賣合同，在定性上為寫字樓買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。一份合格的認(rèn)購書一般包括以下內(nèi)容： 1.交易雙方當(dāng)事人的基本情況；
2.寫字樓基本情況（含寫字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫字樓價款的計算；
4.簽署契約的時限規(guī)定，看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫字樓付款是要注意的問題。
不要將寫字樓款項直接交給開發(fā)商，建議將房款支付到預(yù)售許可證指定的銀行監(jiān)控賬戶上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫字樓收房驗房要注意什么？
1.檢查驗收該寫字樓建設(shè)項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書、質(zhì)量保證書和使用說明書；
2.查驗實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符； 3.查驗該寫字樓項目的工程質(zhì)量； 4.檢查室內(nèi)電路問題。
第六步，收房時的注意事項。
收房后及時辦理房產(chǎn)證，避免房產(chǎn)糾紛。
以上就是好租小編為您總結(jié)的寫字樓交易注意事項的一些簡單分析，僅供參考。
7.寫字樓買賣過程中有哪些交易陷阱需要注意,怎樣防范才有效
第一步，置業(yè)寫字樓前該注意什么？
置業(yè)寫字樓前，應(yīng)該先考慮該套寫字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實(shí)力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。 第二步，寫字樓挑房選房時注意事項。
1.購買預(yù)售寫字樓需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售樓處顯眼的地方掛《預(yù)售許可證》和附圖的原件；
2.看看所選購的寫字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現(xiàn)場查驗寫字樓質(zhì)量。
第三步，購買寫字樓簽訂認(rèn)購書時需要注意的問題有哪些？
認(rèn)購書并不是寫字樓買賣合同，在定性上為寫字樓買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。一份合格的認(rèn)購書一般包括以下內(nèi)容： 1.交易雙方當(dāng)事人的基本情況；
2.寫字樓基本情況（含寫字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫字樓價款的計算；
4.簽署契約的時限規(guī)定，看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫字樓付款是要注意的問題。
不要將寫字樓款項直接交給開發(fā)商，建議將房款支付到預(yù)售許可證指定的銀行監(jiān)控賬戶上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫字樓收房驗房要注意什么？
1.檢查驗收該寫字樓建設(shè)項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書、質(zhì)量保證書和使用說明書；
2.查驗實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符； 3.查驗該寫字樓項目的工程質(zhì)量； 4.檢查室內(nèi)電路問題。
第六步，收房時的注意事項。
收房后及時辦理房產(chǎn)證，避免房產(chǎn)糾紛。
以上就是好租小編為您總結(jié)的寫字樓交易注意事項的一些簡單分析，僅供參考。
8.購買寫字樓需要注意什么
1、要投資甲級寫字樓，即便其售價昂貴。有人可能會認(rèn)為，乙級寫字樓的售價低，雖然其租金低些，但總投入還少呢！這些投資者一定要注意這樣一個事實(shí)，當(dāng)甲級寫字樓租價在不斷上漲時，乙級寫字樓的租價是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價上也低不了多少。
9 t# O7 V, ?6 p新浪樂居 2、與投資住宅一樣，也要注意對物業(yè)選擇的問題。今年，
北京寫字樓市場的供應(yīng)量會不斷擴(kuò)大，平均投資回報率也就不會像今天那樣高，但并不排除個別物業(yè)的高回報率。因此，你要有一雙“慧眼“。
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3、要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。如果投資，要選擇那些里面最小的租客也需要大約500-1000平方米建筑面積的寫字樓（一般寫字樓的使用率為70%左右）。這表明，入駐這個物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會有較為穩(wěn)定的回報。當(dāng)然，這同時也說明你要有很高的支付能力。
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4、投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時，你就要當(dāng)心，雖然總價上可能會便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時候，小業(yè)主的競相壓價，對客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到你今后的收益。北京不是沒有這樣的例子。
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5、對于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點(diǎn)是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進(jìn)行立項的。如果是按商用房來立項的，其投資回報率不僅會低于寫字樓，可能還會低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費(fèi)、高貸款利率所造成的。
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6、投資寫字樓必須防貶值風(fēng)險。貶值風(fēng)險主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現(xiàn)，從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。
