2015底買(mǎi)房(2015買(mǎi)房要注意什么?)

1.2015買(mǎi)房要注意什么?

有點(diǎn)多，你慢慢看吧五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。

其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。

特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

購(gòu)房過(guò)程中涉及的法律問(wèn)題作為購(gòu)房者來(lái)講，是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問(wèn)題，就是說(shuō)先得安居才能樂(lè)業(yè)，所以，對(duì)于老百姓來(lái)講買(mǎi)一套稱(chēng)心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問(wèn)題。但是在購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)是如果購(gòu)房者比較謹(jǐn)慎，對(duì)于購(gòu)房的知識(shí)比較了解，很多問(wèn)題是可以避免的。

個(gè)人在購(gòu)房中，大體上分三個(gè)階段。第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶(hù)型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。

這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開(kāi)發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。

第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會(huì)講什么叫五證。

交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷(xiāo)售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

具體講，涉及到一些法律問(wèn)題。第一，如何閱售樓書(shū)。

售樓書(shū)通常是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書(shū)的時(shí)候，首先要注意售樓書(shū)中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)、核對(duì)，核對(duì)這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。

其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書(shū)的外觀(guān)圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購(gòu)買(mǎi)。閱讀中要明確售樓書(shū)中廣告的信息，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說(shuō)明，比如說(shuō)多少多少分鐘的車(chē)程，10分鐘的車(chē)程、5分鐘的車(chē)程來(lái)說(shuō)明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車(chē)程和10分鐘車(chē)程的伸縮性就非常大了，你是開(kāi)的小轎車(chē)還是公共汽車(chē)，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車(chē)程確定地段的位置，這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告。

可是，往往在售樓書(shū)中都有這個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。怎么保證售樓書(shū)的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書(shū)之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕最后買(mǎi)了房子以后，不象售樓書(shū)中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書(shū)本身具有法律效力，就一定要把售樓書(shū)的內(nèi)容明確的寫(xiě)到后面的商品房銷(xiāo)售合同中，這是法律規(guī)定要有的。

如果我就是認(rèn)定售樓書(shū)中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶(hù)型、這么好的地段，想確保、約束開(kāi)發(fā)商一定要按照售樓書(shū)中說(shuō)的履行它的義務(wù)，就把售樓書(shū)的內(nèi)容向開(kāi)發(fā)商提出寫(xiě)到合同中。這樣的話(huà)，一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照售樓書(shū)寫(xiě)到商品購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。

在售樓書(shū)驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，認(rèn)購(gòu)書(shū)里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。

所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”（訂），因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。

建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I(mǎi)房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。

所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根。

2.2015二手房交易注意事項(xiàng) 二手房過(guò)戶(hù)指南

2015二手房交易注意事項(xiàng) 二手房過(guò)戶(hù)指南 二手房由于其性?xún)r(jià)比高受到很多購(gòu)房者青睞，但許多購(gòu)房者都是第一次買(mǎi)房，對(duì)二手房交易時(shí)的過(guò)戶(hù)流程和二手房交易的注意事項(xiàng)一無(wú)所知。

接下來(lái)小編就為購(gòu)房者總結(jié)了2015二手房交易注意事項(xiàng)，二手房過(guò)戶(hù)流程指南，希望大家都可以買(mǎi)到稱(chēng)心房！二手房交易過(guò)戶(hù)前注意事項(xiàng)2015二手房交易注意事項(xiàng)一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)是否可靠1.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人；2.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；3.一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。2015二手房交易注意事項(xiàng)二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)1.確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；2.大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓?zhuān)?.一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

2015二手房交易注意事項(xiàng)三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；2.是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；3.陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。2015二手房交易注意事項(xiàng)四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積1.包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積；2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；3.最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

2015二手房交易注意事項(xiàng)五、觀(guān)察房屋質(zhì)量1.戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；2.管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)不合理；3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。2015二手房交易注意事項(xiàng)六、考核房屋的周邊配套1.打開(kāi)水龍頭觀(guān)察水的質(zhì)量、水壓；2.打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；3.確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象；4.觀(guān)察戶(hù)內(nèi)、外電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象；5.電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)；6.煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；7.小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；8.冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

2015二手房交易注意事項(xiàng)七、了解裝修狀況1.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；2.了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。2015二手房交易注意事項(xiàng)八、查驗(yàn)物業(yè)管理水平1.水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶(hù)；2.觀(guān)察電梯的品牌、速度及管理方式，觀(guān)察公共樓道的整潔程度及布局；3.小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀(guān)察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；4.小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

2015二手房交易注意事項(xiàng)九、了解物業(yè)、水電煤費(fèi)用1.水、電、煤、暖的價(jià)格；2.物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；3.車(chē)位的費(fèi)用。2015二手房交易注意事項(xiàng)十、詳溯舊房歷史1.哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；2.哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途；3.是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案；4.是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

2015二手房交易注意事項(xiàng)十一、了解鄰居的組合1.好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；2.拜訪(fǎng)上、下、左、右鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模?.與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。2015二手房交易注意事項(xiàng)十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià)1.自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；2.委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；3.銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的保值價(jià)。

2015二手房交易注意事項(xiàng)十三、二手房按揭需滿(mǎn)足的條件1.年滿(mǎn)18歲，有城鎮(zhèn)戶(hù)口，本地、外地均可；2.能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；3.愿意將所賣(mài)的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；4.所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；5.支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。2015二手房交易注意事項(xiàng)十四、請(qǐng)律師1.二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；2.建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。

2015二手房交易注意事項(xiàng)十五、找代理行1.代理公司的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；2.在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房？2015二手房交易注意事項(xiàng)十六、考察代理公司是否可靠1.有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū)；（以上回答發(fā)布于2015-07-29，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)） 更多房產(chǎn)資訊，政策解讀，專(zhuān)家解讀，點(diǎn)擊查看。

3.2015年購(gòu)房者在二手房交易時(shí)要注意什么

2015年購(gòu)房者在二手房交易時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）；4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線(xiàn)內(nèi)）；6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)）；7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）；8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶(hù)口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等）；10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）。

4.2015年房?jī)r(jià)會(huì)這么變化 購(gòu)房者準(zhǔn)備怎么辦

進(jìn)入年末，市場(chǎng)對(duì)于明年一季度房?jī)r(jià)比較關(guān)注。

而判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，關(guān)鍵要看三個(gè)變量。第一是供求變量，即庫(kù)存去化周期；第二個(gè)是貨幣變量，包括流動(dòng)性、公積金按揭貸款的便利程度等；第三個(gè)是市場(chǎng)預(yù)期。

2015年第一季度依然也會(huì)面臨庫(kù)存繼續(xù)高位盤(pán)整的態(tài)勢(shì)。但樂(lè)觀(guān)地看，2015年第一季度房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)止跌反彈的可能。

房?jī)r(jià)止跌反彈的完成過(guò)程加快首先從供求變量角度看，2014年總體呈現(xiàn)了供大于求的態(tài)勢(shì)，這是房?jī)r(jià)持續(xù)低迷的最根本原因。但是相比前三季度，第四季度供大于求的態(tài)勢(shì)會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。

在這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)下，基本上會(huì)使目前庫(kù)存走勢(shì)呈現(xiàn)有驚無(wú)險(xiǎn)的態(tài)勢(shì)。之所以“有驚”，在于庫(kù)存規(guī)模依然有繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，這和房企在年末，尤其是農(nóng)歷意義上的年末之前，加大推盤(pán)力度沖刺業(yè)績(jī)有關(guān)。

所以說(shuō)，月度新增供應(yīng)依然有加大的可能，即2015年第一季度依然也會(huì)面臨庫(kù)存繼續(xù)高位盤(pán)整的態(tài)勢(shì)。但是，如果從庫(kù)存去化角度看，目前去化速度在持續(xù)加快。

如果按照“庫(kù)存量/近6個(gè)月成交面積均值”來(lái)衡量庫(kù)存去化周期?？傮w上看，今年第四季度包括一二三四線(xiàn)在內(nèi)的典型城市庫(kù)存去化周期會(huì)低于16個(gè)月，去化壓力明顯低于前三季度。

而根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，如果庫(kù)存去化周期低于14個(gè)月，那么房?jī)r(jià)就會(huì)面臨一個(gè)止跌反彈的可能。因而樂(lè)觀(guān)地看，2015年第一季度房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)止跌反彈的可能。

其次，從貨幣層面看，今年以來(lái)，貨幣層面和房?jī)r(jià)之間的走勢(shì)存在一個(gè)明顯的背離。以狹義貨幣量M1同比增幅走勢(shì)和全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅走勢(shì)看，房?jī)r(jià)指數(shù)增幅曲線(xiàn)下行的力度明顯大于M1，這說(shuō)明今年房?jī)r(jià)下跌其實(shí)是有點(diǎn)“任性”的，缺乏邏輯上的驗(yàn)證。

但反過(guò)來(lái)也說(shuō)明，由于M1基本面并沒(méi)有大規(guī)模的惡化，所以也能牽制目前房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。實(shí)際上，從全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)也能看出來(lái)，今年8月份跌幅持續(xù)收窄，跌幅是近5年以來(lái)最大的一次。

但越過(guò)這樣一個(gè)點(diǎn)后，房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)在持續(xù)收窄?？紤]到近期央行降息等利好政策的出臺(tái)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流會(huì)更寬裕，包括公積金按揭貸款的提取和使用等方面會(huì)逐漸變得更便利，這會(huì)使得房?jī)r(jià)下跌的跌幅持續(xù)收窄，到了2015年第一季度完全有止跌反彈的可能。

再次，從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)莫名其妙的下跌，在于市場(chǎng)預(yù)期的一個(gè)推動(dòng)力。在2014年年后杭州部分項(xiàng)目降價(jià)潮出現(xiàn)后，盡管是個(gè)案，但往往在輿論媒介的傳播下，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的心理預(yù)期開(kāi)始崩潰，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。

部分房企在這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)下，匆忙甩賣(mài)股權(quán)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的大拐點(diǎn)出現(xiàn)了。但是，新一屆政府顯然對(duì)于樓市穩(wěn)健發(fā)展的調(diào)控依然有比較大的手腕，包括“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的字眼提出，某種程度上都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)中的重視程度依然是不變的。

尤其是各大城市限購(gòu)政策放松下，并沒(méi)有中央政府的打壓，這會(huì)使市場(chǎng)依然看好中國(guó)樓市。目前很多經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎還沒(méi)啟動(dòng)，如高鐵新城、棚戶(hù)區(qū)改造、智慧城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)戶(hù)籍制度統(tǒng)一等，這些內(nèi)容背后都會(huì)迸發(fā)出無(wú)窮的購(gòu)房需求。

一旦意識(shí)到這一點(diǎn)，那么就會(huì)認(rèn)為目前房?jī)r(jià)的波動(dòng)是周期性的現(xiàn)象，而非拐點(diǎn)層面的大變化。市場(chǎng)預(yù)期會(huì)因?yàn)榇祟?lèi)因素而得到轉(zhuǎn)變，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)止跌反彈。

所以從上述三個(gè)變量可以看出，即使宏觀(guān)政策層面在第一季度并不繼續(xù)出狠招，房?jī)r(jià)止跌反彈的過(guò)程也能夠較容易地完成。如果考慮到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的救市力度會(huì)加大，此類(lèi)政策會(huì)帶來(lái)溢出現(xiàn)象，即間接給樓市帶來(lái)利好，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)止跌反彈的完成過(guò)程會(huì)更快。

一二線(xiàn)房?jī)r(jià)止跌反彈的跡象最明顯從區(qū)域結(jié)構(gòu)上看，依然是一個(gè)很完美的城市等級(jí)序列，即一二線(xiàn)房?jī)r(jià)止跌反彈的跡象最明顯，三四線(xiàn)則出現(xiàn)分化。部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線(xiàn)城市會(huì)追隨此類(lèi)一二線(xiàn)城市，而部分經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的城市則會(huì)有繼續(xù)下跌的可能。

從一線(xiàn)城市來(lái)看，今年5月份開(kāi)始，一線(xiàn)城市和全國(guó)70個(gè)大中城市的走勢(shì)一致，出現(xiàn)了下跌，跌幅達(dá)到了0.08%。隨后也經(jīng)歷了跌幅擴(kuò)大、跌幅收窄的態(tài)勢(shì)。

2011年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌的特征，當(dāng)時(shí)跌了8個(gè)月。如果按這樣一個(gè)歷史邏輯看，考慮到目前一線(xiàn)城市成交量已經(jīng)上升，那么今年跌幅也基本要沿襲2011年的走勢(shì)，要持續(xù)8個(gè)月。

如果這樣考慮，那么也基本在年度呈現(xiàn)跌無(wú)可跌的態(tài)勢(shì)，即出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。到了明年一季度，一線(xiàn)城市的庫(kù)存去化周期有望回歸12個(gè)月以下的水平，即房?jī)r(jià)快速上漲的引擎已經(jīng)啟動(dòng)。

另外，對(duì)于一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)，不應(yīng)該過(guò)于迷信。目前一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，從指數(shù)看出現(xiàn)了幾個(gè)月的下跌，但如果從銷(xiāo)售均價(jià)角度看，實(shí)際上并沒(méi)有明顯下跌。

以上海為例說(shuō)明，在今年前三季度，新建商品住宅價(jià)格分別為25784、26646、26874元/平方米，環(huán)比增幅分別為2.52%、3.34%和0.86%，同比增幅分別為9.90%、11.58%、10.44%。很顯然，受到住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及房企定價(jià)策略等情況的影響，房?jī)r(jià)其實(shí)并沒(méi)有下跌。

購(gòu)房者現(xiàn)實(shí)中面對(duì)的是銷(xiāo)售均價(jià)，而非指數(shù)。市場(chǎng)低迷下銷(xiāo)售均價(jià)依然上升，進(jìn)而會(huì)加大購(gòu)房成本。

那么市場(chǎng)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)上漲更理直氣壯。從二線(xiàn)城市看，目前救市和刺激程度最徹底的城市，主要包括限購(gòu)政策放松、限貸政策放松。

5.2015年二手房交易注意什么 詳解交易稅費(fèi)和過(guò)戶(hù)費(fèi)

在二手房交易中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；

2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；

3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）；

4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；

5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線(xiàn)內(nèi)）；

6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)）；

7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）；

8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶(hù)口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；

9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等）；

10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）。

買(mǎi)賣(mài)二手房，根據(jù)2015年3月30日財(cái)政部最新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿(mǎn)5年免征營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為滿(mǎn)2年免征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費(fèi)明細(xì)如下：

一、契稅：（一般由買(mǎi)方繳納，雙方另有約定除外）

1、買(mǎi)方首次購(gòu)房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；

2、買(mǎi)方首次購(gòu)房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；

3、以下情況按照3%繳納：

(1)144（含144平）平方以上；

(2)買(mǎi)方不是首次購(gòu)房；

(3)車(chē)庫(kù)；

(4)非普通住宅（商業(yè)用房）；

二、營(yíng)業(yè)稅：（一般由賣(mài)方繳納，雙方另有約定除外）

1、房產(chǎn)證滿(mǎn)2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅；

2、房產(chǎn)證不滿(mǎn)2年，按照5.55%繳納營(yíng)業(yè)稅；

3、房屋面積超過(guò)144平方，房產(chǎn)證滿(mǎn)2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（現(xiàn)在出售價(jià)格—上次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）*稅率5.55%;

4、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：（現(xiàn)在出售價(jià)格—上次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）*稅率5.55%;

三、個(gè)人所得稅：（一般由賣(mài)方繳納，雙方另有約定除外）

1、房產(chǎn)證滿(mǎn)五年，并且是賣(mài)方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅；

2、賣(mài)方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年，按照1%繳納；

3、商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：（現(xiàn)在出售價(jià)格—上次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）*稅率20%;

四、其他費(fèi)用相對(duì)較少：

交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù) ；

工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元；共有權(quán)證20元/個(gè)；

評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）；

抵押工本費(fèi)：100元（銀行貸款需要繳納）；

購(gòu)房證明：20元一份，一般需開(kāi)3份；

公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi)）。