商業(yè)地產(chǎn)招商策劃方案ppt(商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案)

1.商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

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商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案篇一：商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案226429921德山商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案策略篇-、前言二、項目檢視1、市場(chǎng)深度分析2、目標群體分析3、項目定位●產(chǎn)品定位●市場(chǎng)定位●形象定位三、核心思考1、租金與售價(jià)2、業(yè)態(tài)變與不變3、銷(xiāo)售與招商4、永續經(jīng)營(yíng)之道5、操盤(pán)時(shí)機掌握四、策劃目標1、銷(xiāo)售目標2、招商目標3、發(fā)展目標五、營(yíng)銷(xiāo)策劃基本原則六、項目“永續經(jīng)營(yíng)工程”計劃篇一、銷(xiāo)售方案1、銷(xiāo)售階段劃分及預測2、項目整體價(jià)格策略3、付款方式4、各類(lèi)促銷(xiāo)及優(yōu)惠措施二、招商方案1、項目整體招商原則2、招商范圍及品牌控制三、銷(xiāo)售管理1、銷(xiāo)售組織機構及成本●組織機構●激勵機制2、銷(xiāo)售文書(shū)準備四、廣告策略1、廣告整體策略2、廣告語(yǔ)3、各階段推出計劃4、費用預算及分配5、媒介安排6、開(kāi)盤(pán)前廣告進(jìn)程7、廣告效果評估策略篇前言：溆浦的商業(yè)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展的成長(cháng)期，我司將根據市場(chǎng)發(fā)展情況，以全新商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，貫穿整個(gè)項目的工作過(guò)程。力求緊密結合德山商業(yè)廣場(chǎng)銷(xiāo)售力的特質(zhì)與優(yōu)勢，積極地探求營(yíng)銷(xiāo)推廣策略以促成良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。同時(shí)，我們將尊重市場(chǎng)，尊重消費者，尊重商家，實(shí)現發(fā)展商的預期目標與項目的可持續性發(fā)展，最終實(shí)現企業(yè)、商家、投資者等三方利潤的最大化。項目檢視（一）項目深度分析？整體市場(chǎng)狀況溆浦商業(yè)經(jīng)過(guò)歷史的發(fā)展，在購物模式、競爭格局以及消費者觀(guān)念變化方面呈現以下特點(diǎn)。1.傳統百貨與新興商業(yè)形成新的競爭格局。德山商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)

2.商業(yè)地產(chǎn)招商公司如何制定經(jīng)營(yíng)策劃案

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)者為了能夠獲得最大的贏(yíng)利，就需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案是對商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)模式以及各階段經(jīng)營(yíng)目標的規劃，是根據商業(yè)地產(chǎn)招商公司的經(jīng)營(yíng)目標，以滿(mǎn)足消費者需求和欲望為核心，設計和規劃商業(yè)地產(chǎn)招商公司產(chǎn)品、服務(wù)和創(chuàng )意、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo)方案，以提高市場(chǎng)占有率。一份創(chuàng )意突出而且具有良好的可執行性和可操作性的商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案，帶有前瞻性、全局性、創(chuàng )新性、系統性等特色，能夠對商業(yè)地產(chǎn)招商公司未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展做出戰略性的指導。

商業(yè)地產(chǎn)招商公司通常根據市場(chǎng)環(huán)境變化和自身資源狀況制定經(jīng)營(yíng)策劃案，其范圍主要包括商業(yè)地產(chǎn)招商公司形象策劃案、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃案、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策劃案、品牌策劃案、市場(chǎng)調研策劃案、促銷(xiāo)策劃案、產(chǎn)品定價(jià)策劃案、招商策劃案等。對商業(yè)地產(chǎn)招商公司而言，出色的經(jīng)營(yíng)策劃案不但是商業(yè)地產(chǎn)招商公司發(fā)展的重要基礎，也是贏(yíng)得客戶(hù)與投資方信賴(lài)與支持的重要工具。

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案一般由標題、正文、附件和簽署四部分組成。

1.標題

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的標題有兩種寫(xiě)法：?jiǎn)我恍詷祟}和兩要素標題。其中單一性標題只寫(xiě)文種名稱(chēng)，如“商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案”，而兩要素標題通常由商業(yè)地產(chǎn)招商公司名稱(chēng)和文種組成，如“XX公司商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃方案”。標題如果作為商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的封面部分單獨成頁(yè)，應標示策劃者的名稱(chēng)和策劃日期。

2.正文

正文是商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的重點(diǎn)，包括前言、目錄、主體三部分。

(1)前言。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的前言需要簡(jiǎn)要說(shuō)明策劃的緣由和目的，使讀者能夠對策劃內容有一個(gè)非常清晰的概念，便于理解策劃者的意圖和觀(guān)點(diǎn)。前言也可寫(xiě)為序文、概要或背景介紹，字數應控制在1000字以?xún)龋瑢?xiě)法可根據全文的主旨、內容靈活安排，如果方案比較簡(jiǎn)單，可以省略。

(2)主體。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案所涉及的范圍不同，主體內容也有所區別，但總的來(lái)說(shuō)，應根據商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況出發(fā)，分析商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃的背景，寫(xiě)明商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃的依據，對商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的合理性和可行性進(jìn)行論證，提出具體策劃方案，并可根據實(shí)際需要初步計算出實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案所需的經(jīng)費。

3.附件

如果商業(yè)地產(chǎn)招商公司在設計編寫(xiě)商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案時(shí)有相關(guān)的經(jīng)費概算表和計劃安排表，可以附錄在正文之后，并且注明附件名稱(chēng)。若沒(méi)有，則附件一項可省略。

4.簽署

在商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的文尾，通常應寫(xiě)明商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的單位、策劃者的姓名和成文時(shí)間。此項可酌情省略。

在具體寫(xiě)作過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的格式及內容可根據商業(yè)地產(chǎn)招商公司自身的實(shí)際需要而有所調整，注意要有針對性，總體來(lái)說(shuō)，應遵循以下兩個(gè)原則：，一是邏輯清楚。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃的目的在于解決商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題，因此要按照邏輯性思維的構思來(lái)編制策劃案；二是簡(jiǎn)潔樸實(shí)，注意突出重點(diǎn)，抓住商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行的相應對策，針對性強，這樣撰寫(xiě)出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案才能更加符合商業(yè)地產(chǎn)招商公司實(shí)際，收到理想的效果。

3.如何制作商業(yè)計劃書(shū)PPT.ppt

一份好的商業(yè)計劃書(shū)，哪些因素起到?jīng)Q定作用？ BP的頁(yè)數：看似一個(gè)簡(jiǎn)單的文稿處理工作，其實(shí)起到了敲門(mén)的作用，對于絕大部分早期項目，BP不應該超過(guò)20頁(yè)PPT的信息量。

許多投資人對于超過(guò)20頁(yè)的BP，內心是抵觸的，更有些創(chuàng )始人為了追求美觀(guān)，用了太多設計圖片，造成一份BP超過(guò)20M，投資人在收到這類(lèi)BP的時(shí)候，如果周邊信號不佳，很大可能是不會(huì )選擇下載查看，這樣就白白錯過(guò)了許多機會(huì )。 BP的邏輯：這點(diǎn)是一份BP的核心價(jià)值，每個(gè)投資人一天要看的BP不會(huì )少于20份，能從這幾十份BP中脫穎而出，讓投資人牢牢記住你的項目，靠的就是清晰的邏輯。

另外投資人看BP通常都是快速掃描，甚至一分鐘讀完。所以一定要直奔主題，講重點(diǎn)，在最短的篇幅內講述自己項目的商業(yè)邏輯。

BP的美觀(guān)：之前說(shuō)過(guò)有些創(chuàng )始人為了追求美觀(guān)，過(guò)度包裝造成BP過(guò)大，這一點(diǎn)是不可取的，不過(guò)適當的顏色搭配選擇，還是可以讓投資人在大量垃圾B(niǎo)P中耳目一新的。“創(chuàng )業(yè)者不要過(guò)于迷信模板，相信你干的事情是獨一無(wú)二的，不建議代為撰寫(xiě)BP，親自撰寫(xiě)與修改BP也是對自己創(chuàng )業(yè)邏輯的一次次梳理，最終面對投資人的也是創(chuàng )業(yè)者自己，代寫(xiě)人無(wú)法取代。

投資人閱讀商業(yè)計劃書(shū)（BP）后需得出3大核心1、你要做什么（what）？你的產(chǎn)品或服務(wù)到底有什么價(jià)值2、怎么做（how）？你是不是有執行能力和成功的把握3、怎么賺錢(qián)（商業(yè)模式）、怎么分錢(qián)與需要多少錢(qián)（融多少資金） 商業(yè)計劃書(shū)的主要框架 商業(yè)計劃的主要框架主要從事（內事和外事）、人和錢(qián)三個(gè)部分。商業(yè)計劃書(shū)的框架模型主要分為如下圖所示四大部分和十二小節。

二、以下從12個(gè)小節介紹商業(yè)計劃書(shū)的撰寫(xiě)細節和注意事 1、項目定位項目定位：通過(guò)一句話(huà)簡(jiǎn)明扼要地介紹你們的項目是什么，項目定位介紹寫(xiě)在商業(yè)計劃書(shū)首頁(yè)，讓人一眼就知道你們是干什么的。 2、提出問(wèn)題（市場(chǎng)痛點(diǎn)在哪里）提出問(wèn)題：現有的客戶(hù)需求哪些沒(méi)有被滿(mǎn)足，市場(chǎng)痛點(diǎn)在哪里，市場(chǎng)需求是創(chuàng )業(yè)的基礎，很多創(chuàng )業(yè)者提出的需求多為偽需求或非剛性需求，在確認市場(chǎng)需求的過(guò)程中也是創(chuàng )業(yè)者在找差異化，如果創(chuàng )業(yè)的方向都沒(méi)有抓住，自然很難獲得投資人的青睞，創(chuàng )業(yè)需要對自己和對別人負責任，市場(chǎng)需求的了解和深入至關(guān)重要。

3、解決方案（產(chǎn)品與服務(wù)）解決方案：通過(guò)哪些方法與方式解決市場(chǎng)痛點(diǎn)。 4、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)容量）市場(chǎng)分析：需要證明市場(chǎng)需求的存在以及這個(gè)需求市場(chǎng)容量 5、進(jìn)入策略（如何啟動(dòng)）進(jìn)入策略：項目從無(wú)到有，如何啟動(dòng)？ 6、競爭優(yōu)勢（競爭對手）競爭優(yōu)勢：行業(yè)內的競爭對手有哪些，項目的核心競爭力在哪里？ 7、核心團隊（團隊背景）核心團隊：核心團隊的背景履歷，以及要表明為什么你們的團隊能干這個(gè)事情 8、執行現狀（已做的事情）執行現狀：目前項目已經(jīng)進(jìn)展到什么程度，已經(jīng)做的事情做個(gè)說(shuō)明 9、計劃目標（未來(lái)前景）計劃目標：未來(lái)一段時(shí)間需要干的事情有哪些 10、商業(yè)模式（怎么賺錢(qián)）商業(yè)模式：如何賺錢(qián)的問(wèn)題，在什么時(shí)間點(diǎn)能夠做到盈虧平衡 11、股權結構（怎么分錢(qián)）股權結構：創(chuàng )始人及核心團隊的股權結構，決定未來(lái)長(cháng)遠發(fā)展基礎 12、融資計劃（需要多少錢(qián)）融資計劃：需要多少錢(qián)干這個(gè)事情。

4.商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

北 奧 公 館 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略報告 2004年11月8日 北京中原 北奧公館專(zhuān)案組 1、項目SWOT分析 1.1優(yōu)勢 ? 位于奧運核心腹地 ? 純板樓居住型小社區 ? 分戶(hù)式中央空調及封閉立體車(chē)庫 ? 準現房銷(xiāo)售 ? 區域內比較完善的配套設施 1.2劣勢 ? 價(jià)格創(chuàng )區域新高 ? 銷(xiāo)售現場(chǎng)環(huán)境混亂 ? 目前周邊交通條件并不理想 ? 售樓處與項目現場(chǎng)分離 1.3機會(huì ) ? 奧運主題為本項目帶來(lái)更大的升值空間 ? 區域內整體供給量不大 ? 市政及配套設施將逐步完善 1.4威脅 ? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定 ? 奧運地產(chǎn)的逐漸降溫 以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過(guò)機會(huì )與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補最大程度上的降低項目風(fēng)險，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競爭力，完成項目完美推廣計劃。

2、銷(xiāo)售周期 2.1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期說(shuō)明 我司認為入市時(shí)機，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟周期，在具備較成熟的開(kāi)盤(pán)條件下，再切入市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期走勢分析 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有明顯的季節性，根據我司對區域市場(chǎng)仔細調研和深入分析以及對北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售周期是從每年的5月份開(kāi)始，然后持續加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷(xiāo)售活動(dòng)最為頻繁。 2.2本項目推廣特點(diǎn)說(shuō)明 ? 2004年11月我司開(kāi)始接觸本項目 ? 項目主體結構年底均將封頂，工期使銷(xiāo)售刻不容緩 ? 樣板間及售樓處于11月底投入使用 ? 目前項目現場(chǎng)情況混亂，對于銷(xiāo)售有不利影響且會(huì )持續至2005年初 ? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內不能得到完全的改善 ? 2004年底大屯路斷路整修 ? 2004年底科薈路通車(chē)交付使用 ? 位于北四環(huán)的售樓處現場(chǎng)與項目現場(chǎng)有一定的距離 2.3本項目銷(xiāo)售周期說(shuō)明 本項目銷(xiāo)售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個(gè)月。

根據以上推廣特點(diǎn)，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始銷(xiāo)售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表： 銷(xiāo)售周期分布表 銷(xiāo)售周期 時(shí)間結點(diǎn) 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月1日至2005年2月 第一強銷(xiāo)期 2005年3月至2005年6月 第一調整期 2005年7月至2005年8月 第二強銷(xiāo)期 2005年9月至2005年11月 第二調整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盤(pán)期 2006年4月至2006年5月 2.4本項目銷(xiāo)售任務(wù)說(shuō)明 本項目銷(xiāo)售計劃表 項目銷(xiāo)售任務(wù) 計劃完成 可銷(xiāo)售住宅面積 套數 套數 76561.84平方米 540套 486套 銷(xiāo)售任務(wù)明細表 周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷(xiāo)售條件 完成套數（套） 備注 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5 本銷(xiāo)售計劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當時(shí)具體情況為準。

2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現場(chǎng)包裝制作完成 15 2005年2月 工程主體結構封頂 銷(xiāo)售工具制作完成 10 強銷(xiāo)期 2005年3月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 29 2005年4月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 35 2005年5月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40 2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現房狀態(tài) 具備完善的銷(xiāo)售條件 50 第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 第二強銷(xiāo)期 2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷(xiāo)售條件 50 2005年10月 工地現場(chǎng)整理及園林景觀(guān)施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40 2005年11月 工地現場(chǎng)整理及園林景觀(guān)施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷(xiāo)售條件 14 2006年1月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 18 2006年2月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 10 2006年3月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 25 尾盤(pán)期 2006年4月 完全現房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 25 2006年5月 完全現房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 總計 486 3、推廣策略 3.1本項目客戶(hù)群特征 ? 在亞運村區域工作或生活 ? 在中關(guān)村區域工作 ? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍 ? 部分客戶(hù)有二次置業(yè)的需求 ? 購房更加理性 ? 對奧運房產(chǎn)有很高的認同，認同區域升值潛力 ? 有一定的經(jīng)濟實(shí)力 3.2項目賣(mài)點(diǎn)梳理 ? 地處奧運中央腹地，新興富都市中心 ? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢 10—14層板式小高層 體量適中，共540套 純居住的居住舒適性 現代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融 蘇式庭院：內外融合，綠意盎然 高端智能化配套：美國分戶(hù)式中央空調 封閉式小區管理，居住安全舒適 停車(chē)管理：封閉立體車(chē)庫，節省空間 準現房發(fā)售，購買(mǎi)更有信心 ? 區域內稀缺性 ? 項目較高的升值空間 3.3賣(mài)點(diǎn)整合 區域、產(chǎn)品、稀缺性 3.4推廣手段 ? 三板斧 區域：“奧運中央腹地，新富都市中心” 產(chǎn)品：“尊貴奧運板樓” 稀缺性：“鉆石般稀有” ? 七種武器 “中等社區，舒適生活” “詮釋純居住空間，私享大宅” “分戶(hù)式空調，。

5.商業(yè)地產(chǎn)招商策略

1、商業(yè)項目部進(jìn)行市場(chǎng)調研和目標客戶(hù)分析； 2、確定招商對象； 3、確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng)；委托經(jīng)營(yíng)；租賃經(jīng)營(yíng)；直接經(jīng)營(yíng)；虛擬經(jīng)營(yíng)； 4、制定招商優(yōu)惠策略； 5、商業(yè)項目部進(jìn)行客戶(hù)招商月計劃實(shí)施； 6、招商主管制定客戶(hù)招商周計劃； 7、客戶(hù)管理員對客戶(hù)信息歸檔完善、招商資料準備就緒； 8、招商主管進(jìn)行目標客戶(hù)開(kāi)發(fā)、拜訪(fǎng)、接洽； 9、商業(yè)項目部進(jìn)行客戶(hù)分類(lèi)、確定重點(diǎn)； 10、商業(yè)項目部安排客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商初步洽談填寫(xiě)招商租戶(hù)登記表 11、商業(yè)項目部負責客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商的溝通談判； 12、開(kāi)發(fā)商、客戶(hù)雙方確定合作對象、簽定招商意向書(shū)、交納定金； 13、商業(yè)項目部、開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)溝通、談判、方案修改與認可； 14、開(kāi)發(fā)商、客戶(hù)雙方正式簽定招商協(xié)議；。

6.商業(yè)街招商策略

商業(yè)街招商策略 商業(yè)街是指眾多不同規模，不同類(lèi)別的商店有規律的排列組合的商品交易場(chǎng)所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團式商業(yè)街。

它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結構比例規律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟理論中，它與購物中心、商業(yè)區等等有著(zhù)嚴格的界限，是不可混淆的概念。

定位是商業(yè)街招商的基礎，根據項目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進(jìn)入有目的的招商工作。 一、商業(yè)街的定位 1、商業(yè)街的商業(yè)主題。

即商業(yè)街應該具有的獨特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要脈絡(luò )和指導思想。 例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營(yíng)方針的西單商場(chǎng)，經(jīng)過(guò)二十年的經(jīng)營(yíng)，形成了一套完整的“平民消費”模式的管理理念，調查顯示，在此消費的北京市本地人占消費總量的74%，而境外人士占了26%。

與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會(huì )根據其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理條款，成為北京專(zhuān)業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街，調查顯示，在秀水街交易的客戶(hù)，87%來(lái)自東歐，11%來(lái)自中東，2%來(lái)自世界各地。 2、商業(yè)街的社會(huì )主題。

即商業(yè)街所承載的社會(huì )責任和應具有的非購物的功能，商業(yè)街是城市形象的代表，消費者或游客觀(guān)商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂。 例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區輻射，結合周?chē)奈奈锕袍E和珠江濱水景觀(guān)，發(fā)展成為一個(gè)集購物、游覽、休閑、觀(guān)賞于一體的多功能商業(yè)區，體現完整的歷史脈絡(luò )和現代商業(yè)氣息。

又如北京前門(mén)的大柵欄商業(yè)街，根據它業(yè)態(tài)齊全、商品種類(lèi)繁多、老字號店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀(guān)光、娛樂(lè )為主的特性，將項目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。 案例：某商業(yè)街的定位啟示錄 項目選址 該項目周邊具備成熟的商業(yè)環(huán)境 競爭對手 周邊有一SHOPPING MALL形式的廣場(chǎng)、大型外資超市、小商品市場(chǎng)、特色商業(yè)百腦匯、老牌百貨商場(chǎng)等 市場(chǎng)調查 該區域大型百貨商業(yè)出現嚴重的供給過(guò)剩； 特色專(zhuān)業(yè)型、主題型商鋪投資熱潮漸起； 項目鄰近使館區，已形成國際化的生活氛圍； 該區域外資企業(yè)數量眾多； 發(fā)現商機 以經(jīng)營(yíng)國外商品為主的商業(yè)形式將會(huì )受到該項目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎； 能夠彌補該區域商圈傳統商業(yè)功能的空白點(diǎn)； 居住在該區域的外籍人士數量呈現增長(cháng)趨勢； 確定目標客戶(hù) 在中國居住及進(jìn)行商務(wù)、旅游等外籍人士 進(jìn)行項目定位 “國際商品街”：以經(jīng)營(yíng)國外商品為主，充滿(mǎn)異國商業(yè)特色的商業(yè)街 商業(yè)街布局 餐飲類(lèi)：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 雜貨類(lèi)：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店 食品類(lèi)：紅酒、雪茄等 保鍵品類(lèi)：藥店、護膚用品店等 寵物用品類(lèi)：貓、狗糧及用品店 休閑類(lèi)：體育、運動(dòng)、休閑用品店、網(wǎng)球、高爾夫用品專(zhuān)賣(mài)店等； 二、選擇最佳業(yè)態(tài)組合 商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補。

同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統內部，各業(yè)態(tài)也應相互補充、協(xié)調發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)街的行業(yè)結構呈現“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂(lè )功能的占30%。

當然，這個(gè)結構并非放之四海而皆準的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構成上將會(huì )形成不同的比重。 但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開(kāi)發(fā)的；又如北京東直門(mén)內餐飲一條街，是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規模的餐飲店，在1500米長(cháng)的地段內有序排列組合而成，這些都不是一個(gè)店所能作為的。

通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專(zhuān)賣(mài)店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補充形式出現。應該注意的是，信譽(yù)和口碑是商業(yè)街長(cháng)期發(fā)展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實(shí)性。

案例：商業(yè)街業(yè)態(tài)組合示范 北京大柵欄300米步行街業(yè)態(tài)組合 前門(mén)大街商業(yè)業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)類(lèi)別 數量 業(yè)態(tài)類(lèi)別 數量 玉器、工藝品、旅游紀念品商店 9 皮貨店 20 購物中心、商場(chǎng) 7 服裝專(zhuān)賣(mài) 20 書(shū)店 1 鐘表眼鏡 12 鐘表眼鏡 4 藥房 7 茶莊 4 自行車(chē)專(zhuān)賣(mài) 1 藥店 2 手機專(zhuān)賣(mài) 11 服裝、鞋、帽專(zhuān)賣(mài)店 9 書(shū)店 3 綢緞 2 飯店 11 旅館 6 照相館 3 俱樂(lè )部、電影院、劇場(chǎng) 3 茶莊 2 三、商業(yè)街的招商策略 招商策略是實(shí)現商業(yè)街贏(yíng)利的重要步驟，也是實(shí)現商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶(hù)購買(mǎi)商鋪，還要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內容進(jìn)行考察。

1、確定招商對象 招商對象的確定圍繞項目的目標來(lái)確定，例如命名為“國際商業(yè)街”、或者是代表城市形象的商業(yè)街等檔次比較高的項目，一般都是引進(jìn)國。

7.商業(yè)地產(chǎn)招商工作流程

商業(yè)地產(chǎn)招商流程大致可以做如下設計：

可行性分析——市場(chǎng)調查研究——總體定位——功能發(fā)展規劃——建筑規劃——建筑設計方案確定——招商策劃——主力店招商——市場(chǎng)推廣——散鋪招商——開(kāi)業(yè)籌備——試營(yíng)業(yè)——正式開(kāi)業(yè)——商業(yè)運營(yíng)

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