商業(yè)街招商(商業(yè)街招商策略)
1.商業(yè)街招商策略
商業(yè)街招商策略 商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場(chǎng)所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。
它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中，它與購物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限，是不可混淆的概念。
定位是商業(yè)街招商的基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進(jìn)入有目的的招商工作。 一、商業(yè)街的定位 1、商業(yè)街的商業(yè)主題。
即商業(yè)街應(yīng)該具有的獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。 例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營(yíng)方針的西單商場(chǎng)，經(jīng)過二十年的經(jīng)營(yíng)，形成了一套完整的“平民消費(fèi)”模式的管理理念，調(diào)查顯示，在此消費(fèi)的北京市本地人占消費(fèi)總量的74%，而境外人士占了26%。
與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會(huì)根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理?xiàng)l款，成為北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街，調(diào)查顯示，在秀水街交易的客戶，87%來自東歐，11%來自中東，2%來自世界各地。 2、商業(yè)街的社會(huì)主題。
即商業(yè)街所承載的社會(huì)責(zé)任和應(yīng)具有的非購物的功能，商業(yè)街是城市形象的代表，消費(fèi)者或游客觀商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂。 例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射，結(jié)合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發(fā)展成為一個(gè)集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。
又如北京前門的大柵欄商業(yè)街，根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、老字號(hào)店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性，將項(xiàng)目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。 案例：某商業(yè)街的定位啟示錄 項(xiàng)目選址 該項(xiàng)目周邊具備成熟的商業(yè)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 周邊有一SHOPPING MALL形式的廣場(chǎng)、大型外資超市、小商品市場(chǎng)、特色商業(yè)百腦匯、老牌百貨商場(chǎng)等 市場(chǎng)調(diào)查 該區(qū)域大型百貨商業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過剩； 特色專業(yè)型、主題型商鋪投資熱潮漸起； 項(xiàng)目鄰近使館區(qū)，已形成國際化的生活氛圍； 該區(qū)域外資企業(yè)數(shù)量眾多； 發(fā)現(xiàn)商機(jī) 以經(jīng)營(yíng)國外商品為主的商業(yè)形式將會(huì)受到該項(xiàng)目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎； 能夠彌補(bǔ)該區(qū)域商圈傳統(tǒng)商業(yè)功能的空白點(diǎn)； 居住在該區(qū)域的外籍人士數(shù)量呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)； 確定目標(biāo)客戶 在中國居住及進(jìn)行商務(wù)、旅游等外籍人士 進(jìn)行項(xiàng)目定位 “國際商品街”：以經(jīng)營(yíng)國外商品為主，充滿異國商業(yè)特色的商業(yè)街 商業(yè)街布局 餐飲類：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 雜貨類：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店 食品類：紅酒、雪茄等 保鍵品類：藥店、護(hù)膚用品店等 寵物用品類：貓、狗糧及用品店 休閑類：體育、運(yùn)動(dòng)、休閑用品店、網(wǎng)球、高爾夫用品專賣店等； 二、選擇最佳業(yè)態(tài)組合 商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂功能的占30%。
當(dāng)然，這個(gè)結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會(huì)形成不同的比重。 但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發(fā)的；又如北京東直門內(nèi)餐飲一條街，是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長(zhǎng)的地段內(nèi)有序排列組合而成，這些都不是一個(gè)店所能作為的。
通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補(bǔ)充形式出現(xiàn)。應(yīng)該注意的是，信譽(yù)和口碑是商業(yè)街長(zhǎng)期發(fā)展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實(shí)性。
案例：商業(yè)街業(yè)態(tài)組合示范 北京大柵欄300米步行街業(yè)態(tài)組合 前門大街商業(yè)業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)類別 數(shù)量 業(yè)態(tài)類別 數(shù)量 玉器、工藝品、旅游紀(jì)念品商店 9 皮貨店 20 購物中心、商場(chǎng) 7 服裝專賣 20 書店 1 鐘表眼鏡 12 鐘表眼鏡 4 藥房 7 茶莊 4 自行車專賣 1 藥店 2 手機(jī)專賣 11 服裝、鞋、帽專賣店 9 書店 3 綢緞 2 飯店 11 旅館 6 照相館 3 俱樂部、電影院、劇場(chǎng) 3 茶莊 2 三、商業(yè)街的招商策略 招商策略是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購買商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。
1、確定招商對(duì)象 招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來確定，例如命名為“國際商業(yè)街”、或者是代表城市形象的商業(yè)街等檔次比較高的項(xiàng)目，一般都是引進(jìn)國。
2.大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施
大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施 大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將解決大量再就業(yè)問題，同時(shí)有力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，招商工作在MALL開發(fā)運(yùn)營(yíng)中占有重要位置，作為國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點(diǎn)研究了國內(nèi)外招商的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了自己的招商體系和理念，我們認(rèn)為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。
我們倡導(dǎo)大型購物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營(yíng)公司不要過分依靠收取供應(yīng)商費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)，而是要依靠一流的營(yíng)銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開發(fā)之路。 Shopping mall招商原則開發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點(diǎn)是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風(fēng)格檔次之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。MALL統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)包含五個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。
這其中“業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)管理與統(tǒng)一招商管理"又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。
第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。許多發(fā)展商沒有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi)400多萬，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問費(fèi)用也就是30萬元以內(nèi)。
在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了中日韓三國專家共同設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計(jì)技術(shù)引進(jìn)中國，注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成了國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂55:20:25的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。
對(duì)于辦公區(qū)域特別集中的shoppingmall，可以加大餐飲比例。第二基本原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。
招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第三基本原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。
簡(jiǎn)單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。第四基本原則：購物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。
核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣首先可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)的國際名店，采用租賃為主的方式；對(duì)于非國際名店，盡量以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬達(dá)集團(tuán)的濟(jì)南購物廣場(chǎng)等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對(duì)步行街商鋪帶動(dòng)作用不大。
核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利招商與管理。
另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。
核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。
“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"是購物中心特別是MALL購物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。
例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購物中。
3.商業(yè)街物業(yè)招商談判策略的制訂
商業(yè)街物業(yè)招商談判策略的制訂
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標(biāo)，或招商洽談的主題。在整個(gè)招商洽談活動(dòng)中，招商洽談?wù)叩母黜?xiàng)工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。
在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個(gè)具體目標(biāo)；在達(dá)到各個(gè)具體目標(biāo)后，招商洽談的主要目標(biāo)即招商洽談的目的就可以實(shí)現(xiàn)。
招商洽談的目標(biāo)可以分為三個(gè)等級(jí)，
第一級(jí)的目標(biāo)是最高等級(jí)的目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)的目標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是獲得圓滿成功；
第二級(jí)的目標(biāo)是基本達(dá)到接受的目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)目標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級(jí)的目標(biāo)是最低接受目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)的目標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是達(dá)到了最基本的要求。
因此，招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標(biāo)。
此外，在確定了招商洽談目標(biāo)的同時(shí)，還要確定招商洽談的地點(diǎn)。招商洽談的地點(diǎn)對(duì)招商洽談的成功與否有很 大的影響，因此，在確定招商洽談地點(diǎn)時(shí)要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問題：談判中各方力量的對(duì)比，可選擇地點(diǎn) 的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費(fèi)用，等等。
制定談判策略
制定招商洽談的策略，其意義是選擇能夠達(dá)到或?qū)崿F(xiàn)招商洽談目的的基本途徑及方法。招商洽談策略的制定是 基于對(duì)談判各方實(shí)力、影響其實(shí)力的各種因素的細(xì)致認(rèn)真研究分析的基礎(chǔ)上的。
招商洽談的策略主要分以下三方面：
(1)調(diào)查了解合作方在招商洽談中的目的是什么？對(duì)方的組織結(jié)構(gòu)是什么的？對(duì)方的項(xiàng)目的合作程序？對(duì)方談判人 員的基本情況，在組織中的位置？為實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)對(duì)方最有利的條件是什么？要實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)對(duì)方最不利的因素是什么？ 如果我方能夠正確地了解掌握這些信息，那么在整個(gè)招商洽談中就能掌握談判的主動(dòng)權(quán)，就能有針對(duì)性地確定出我 方的各級(jí)招商洽談的目標(biāo)，就可以很好地把握招商洽談中的利益界限，讓對(duì)方作出更大的讓步，就可以揚(yáng)我方之 長(zhǎng)，避我方之短，從而達(dá)到招商洽談的最高利益目標(biāo)。
(2)在以上工作的基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的對(duì)策，也就是能否接受招商洽談對(duì)方所提出的交換條件。如不接受如何 擺脫對(duì)方在這方面的糾纏；如接受，是全部接受還是部分接受；如是部分接受，又如何滿足對(duì)方的條件。
(3)對(duì)招商洽談對(duì)方可能提出的各種要求和問題應(yīng)有所準(zhǔn)備，這樣就可以避免倉促應(yīng)戰(zhàn)局面的出現(xiàn)。
4.商業(yè)街招商策略是什么
招商主要是負(fù)責(zé)和品牌談判，包括、租金、租期等等。
需要你對(duì)市場(chǎng)上各個(gè)品牌的風(fēng)格及各品牌的開店要求熟悉（比如開店的面積、工程條件、周邊品牌氛圍的要求等）。入門非常容易，情商要高，但是真正要精通，需要時(shí)間沉淀的。
制作招商進(jìn)度表格，撰寫招商策略，查詢品牌商家和主力店的情況布局等，熟悉本身項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分類進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研等。 商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三方面的特征。
學(xué)好了，成功招商更是一門學(xué)問。商業(yè)地產(chǎn)招商有什么好的策略嗎招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)，它的成功與否或完成質(zhì)量的高低，決定了項(xiàng)目的成敗和市場(chǎng)價(jià)值。
商業(yè)地產(chǎn)成功招商的八大重點(diǎn)環(huán)節(jié)。 1.熟知開展商業(yè)地產(chǎn)招商的十條原則2.充分認(rèn)識(shí)招商工作是商業(yè)戰(zhàn)略實(shí)踐的發(fā)動(dòng)機(jī)3.成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功的關(guān)鍵4.合理確定主力店與經(jīng)營(yíng)散戶之間的關(guān)系5.完成理想的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分6.確定最適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項(xiàng)目租金7.打造有效的商業(yè)地產(chǎn)招商團(tuán)隊(duì)8.有效避免商業(yè)地產(chǎn)招商的八大常見錯(cuò)誤以上就是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)招商具體是做什么以及商業(yè)地產(chǎn)招商有什么好的策略嗎兩個(gè)問題的解答。
一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的真正成功是商場(chǎng)日后持續(xù)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久旺盛，而統(tǒng)一招商就是為以后經(jīng)營(yíng)的暢旺奠定堅(jiān)實(shí)的基石。這幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，購物中心很多，對(duì)品牌的爭(zhēng)奪很激烈。
5.大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施手冊(cè)
大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施 大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將解決大量再就業(yè)問題，同時(shí)有力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，招商工作在MALL開發(fā)運(yùn)營(yíng)中占有重要位置，作為國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點(diǎn)研究了國內(nèi)外招商的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了自己的招商體系和理念，我們認(rèn)為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。
我們倡導(dǎo)大型購物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營(yíng)公司不要過分依靠收取供應(yīng)商費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)，而是要依靠一流的營(yíng)銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開發(fā)之路。 Shopping mall招商原則 開發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點(diǎn)是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風(fēng)格檔次之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。MALL統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)包含五個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。
這其中“業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)管理與統(tǒng)一招商管理"又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。
第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。許多發(fā)展商沒有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi)400多萬，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問費(fèi)用也就是30萬元以內(nèi)。
在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了中日韓三國專家共同設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計(jì)技術(shù)引進(jìn)中國，注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成了國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂55:20:25的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。
對(duì)于辦公區(qū)域特別集中的shoppingmall，可以加大餐飲比例。第二基本原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。
招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第三基本原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。
簡(jiǎn)單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。第四基本原則：購物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。
核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣首先可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)的國際名店，采用租賃為主的方式；對(duì)于非國際名店，盡量以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬達(dá)集團(tuán)的濟(jì)南購物廣場(chǎng)等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對(duì)步行街商鋪帶動(dòng)作用不大。
核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利招商與管理。
另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。
核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。
“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"是購物中心特別是MALL購物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。
例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘徫铩?/p>
6.星彥惠州數(shù)碼商業(yè)街招商策劃報(bào)告
星彥惠州數(shù)碼商業(yè)街招商策劃報(bào)告.rar 第一部分 項(xiàng)目策劃基礎(chǔ) 一、策劃任務(wù) 對(duì)“數(shù)碼商業(yè)街”二層（一層部分）商鋪實(shí)施整體招商（銷售） 二、策劃目的 最短的時(shí)間包裝上市、最快的速度完成招商（銷售）任務(wù) 同時(shí)造就發(fā)展商、經(jīng)營(yíng)商、投資者三贏的效果 同時(shí)造就發(fā)展商企業(yè)形象的推廣效應(yīng) 三、策劃環(huán)境 n 項(xiàng)目本身 A. 商場(chǎng)位置 B. 環(huán)境定位 C. 商鋪規(guī)劃 n 周邊環(huán)境 A. 配套設(shè)施 B. 交通環(huán)境 C. 商業(yè)環(huán)境 D. 消費(fèi)結(jié)構(gòu) E. 消費(fèi)市場(chǎng) n 市場(chǎng)背景分析和定位 四、策劃概念 打破常規(guī)招商和銷售、推廣模式 突出創(chuàng)意和公關(guān)、媒體策略的操作技術(shù)整合 制造行業(yè)轟動(dòng)效應(yīng)和連鎖反應(yīng)，創(chuàng)商鋪銷售和招商新舉 克服策劃環(huán)境中的不利因素并解決問題 五、策劃內(nèi)容 n 營(yíng)銷定位 推廣定位 第二部分 項(xiàng)目現(xiàn)狀及市場(chǎng)研究 一、整合分析和深入研究在二次營(yíng)銷中的意義 （一）、市場(chǎng)研究及定位的意義 我司認(rèn)為完整的“二次營(yíng)銷”啟動(dòng)項(xiàng)目應(yīng)包括以下三個(gè)階段： n 項(xiàng)目前階段市場(chǎng)定位整合研究 n 項(xiàng)目重新策劃定位包裝推廣 n 項(xiàng)目招商（銷售）管理 由于純商業(yè)物業(yè)的開發(fā)具有非常強(qiáng)的地域特征及市場(chǎng)個(gè)性化，不同業(yè)態(tài)定位的項(xiàng)目必須就其特點(diǎn)進(jìn)行專業(yè)度身規(guī)劃、布局、組合資源共享、制定經(jīng)營(yíng)為先的發(fā)展戰(zhàn)略、特色包裝和推廣；同時(shí)，每個(gè)操作階段的市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目實(shí)際狀況都有所不同，因此如何明確各階段的工作性質(zhì)與要求、協(xié)調(diào)與完善前后階段的互動(dòng)性、使總體營(yíng)銷策劃思路貫徹并落實(shí)到每個(gè)工作細(xì)節(jié)中去，是實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)盤活并使效益最大化的關(guān)鍵。
現(xiàn)就每一階段的工作重點(diǎn)做一簡(jiǎn)單的介紹。 1、項(xiàng)目前階段市場(chǎng)定位的整合研究 該階段是項(xiàng)目“二次營(yíng)銷”運(yùn)作能否成功的第一關(guān)鍵點(diǎn)，其內(nèi)容基本包括市場(chǎng)調(diào)查研究、經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展建議、項(xiàng)目規(guī)劃改造研討、等諸多事項(xiàng)，而這一切對(duì)項(xiàng)目的最終銷售起著決定性的作用；因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目前階段定位進(jìn)行研討，對(duì)項(xiàng)目“二次營(yíng)銷”以及后期包裝引致的最終關(guān)注點(diǎn)，仍然會(huì)落實(shí)到我們所最終整改的產(chǎn)品本身，而堅(jiān)持從市場(chǎng)的觀點(diǎn)來討論這一階段的每個(gè)細(xì)節(jié)是保證銷售成功的最關(guān)鍵點(diǎn)。
2、項(xiàng)目重新策劃定位包裝推廣 由于目前房地產(chǎn)商服物業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特 關(guān)鍵字： 商業(yè)步行街。
