小區營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)(如何做好小區營(yíng)銷(xiāo)策劃)
1.如何做好小區營(yíng)銷(xiāo)策劃
小區營(yíng)銷(xiāo)對于很多裝飾公司的來(lái)說(shuō)已不是什么新鮮話(huà)題，但仍免不了失敗，體現在早期建立小區營(yíng)銷(xiāo)的隊伍，對小區駐點(diǎn)規劃也是很重視的，為什么現場(chǎng)就不出效果？業(yè)主問(wèn)的多，簽單少等問(wèn)題，本期編者特意到在小區營(yíng)銷(xiāo)方面頗有建樹(shù)的裝飾企業(yè)取經(jīng)，深入了解小區營(yíng)銷(xiāo)成功操控的精華所在，把握業(yè)主脈搏，獲得超越對手的核心競爭力。
一.前期鋪墊， 這主要做好裝飾公司的形象，讓客戶(hù)和業(yè)主對公司有一個(gè)模糊的形象一定要充分利用小區建成前那段“競爭空白期”，進(jìn)行企業(yè)形象、樣板間工程、客戶(hù)資源搜集、小區人際關(guān)系建立、小區廣告資源利用等營(yíng)銷(xiāo)工作。我們會(huì )督促市場(chǎng)部重點(diǎn)跟進(jìn)，以推動(dòng)小區交房時(shí)的后續營(yíng)銷(xiāo)工作能取得更好效果。
提前營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢主要是有利于營(yíng)造“先入為主”的公司形象。由于我們會(huì )在小區還沒(méi)建成前就進(jìn)行一些前期工作，沒(méi)有其它公司和企業(yè)宣傳的干擾，這樣，客戶(hù)無(wú)論今后與哪個(gè)裝飾公司洽談，無(wú)形當中，都會(huì )將該公司拿來(lái)與你對比，如果你的形象確實(shí)比較好，那么客戶(hù)最終都選擇你來(lái)簽單。
這樣我們如果在交房前就做了五六個(gè)工程，交房時(shí)就能形成“簽單規模效應”，你想想看，如果有很多客戶(hù)在看到同一小區的人都在這個(gè)公司簽單，那么就比較容易形成一種跟風(fēng)心理，這樣就會(huì )導致裝飾公司的單越簽越多，簽單越多，前去公司咨詢(xún)的客戶(hù)就更多了。至于將營(yíng)銷(xiāo)提前到什么時(shí)候？我建議小區在剛剛立項的時(shí)候，也就是小區剛進(jìn)行規劃，樓房還沒(méi)蓋。
這個(gè)時(shí)候去做什么工作呢？幫開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓。裝飾公司可以與房產(chǎn)公司達成合作協(xié)議，由裝飾公司為房產(chǎn)公司每一套戶(hù)型都做出精美的裝飾效果圖，這樣以效果圖配合平面圖，幫助房產(chǎn)商進(jìn)行售樓，我們會(huì )同時(shí)要求房產(chǎn)商提供一些方便，比如在樓書(shū)上、售樓處等地方做一些廣告的展示。
甚至可以承包房產(chǎn)商的樓書(shū)，利用這個(gè)媒體聯(lián)合一些材料商，共同出資印刷。將裝飾公司的廣告篇幅做到最大化，這樣，客戶(hù)在買(mǎi)樓的時(shí)候，就能接觸到裝飾公司的廣告 二.工程展示 注重工地營(yíng)銷(xiāo)，打好工地牌，做好工地8S管理和工地廣告策劃.小區營(yíng)銷(xiāo)是一種能夠與業(yè)主“零距離”接觸的方式方法，具有在某一時(shí)間段可以計劃性、密集性、頻繁性地與業(yè)主接觸，在前期接觸過(guò)程中與客戶(hù)進(jìn)行良好溝通，記錄客戶(hù)信息，然后再進(jìn)行下一步的有利跟進(jìn)。
當公司及時(shí)地為業(yè)主提供了良好的設計方案、合理的工程造價(jià)，施工質(zhì)量又能滿(mǎn)足客戶(hù)的要求時(shí)，雙方便基本上達成了合作共識。我們一般在小區交房前1個(gè)月開(kāi)始活動(dòng)。
首先準備整個(gè)樓盤(pán)的設計圖紙及設計方案、業(yè)務(wù)人員、設計師的名單及后補名單。再與房產(chǎn)商及廣告策劃公司溝通場(chǎng)地位置，看哪個(gè)位置會(huì )更有利于接觸到客戶(hù)，現場(chǎng)物料布置就直接交由專(zhuān)業(yè)廣告公司制作及安裝，并由策劃部針對樓盤(pán)的信息策劃出有利客戶(hù)對公司感興趣的氣氛。
接下來(lái)活動(dòng)的現場(chǎng)管理一般交由業(yè)務(wù)部經(jīng)理與設計總監控制，期間會(huì )視收樓客戶(hù)的多少來(lái)制定增減人員的計劃以相應地控制運營(yíng)成本。佛山天域采用的是一種比較獨特的進(jìn)駐方式，主要是以正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)小區名字命名進(jìn)駐點(diǎn)，在業(yè)主收樓時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)導購、提供合理建議等服務(wù)來(lái)切入，以獲得業(yè)主先期好印象，然后再進(jìn)一步促進(jìn)裝修業(yè)務(wù)的開(kāi)展。
基本流程一般是與廣告策劃公司提前確定需要進(jìn)行小區營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)地，從物管處取得整個(gè)樓盤(pán)的戶(hù)型圖和相關(guān)收樓資料后，提前設計好多種方案以便與客戶(hù)溝通。所以廣告策劃公司資料及該小區之前是否已收樓等信息的確認至關(guān)重要。
當然天域自身在樓盤(pán)選擇上也會(huì )先進(jìn)行分析。比如，開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)？何時(shí)收樓？這些因素的綜合考量，剖析出樓盤(pán)的檔次、客戶(hù)群體，是否符合公司戰略發(fā)展要求，以及自己的優(yōu)勢在哪里，都得到了很好的參考依據，做到有的放矢，避免盲目立項。
三.轉介紹與服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策劃 這階段的策劃要做好服務(wù)和溫清，和業(yè)主交朋友，讓業(yè)主幫我們轉介紹，現在的業(yè)主選擇面廣、口味高，都很精明。他們會(huì )對各商家在小區內所宣傳的內容進(jìn)行逐一比較，不光局限于價(jià)格，還要比較所用的材料及質(zhì)量，以致裝飾公司之間的競爭也越來(lái)越激烈。
所以凡有新樓交房的時(shí)候，我們都要和其他裝飾公司一樣搞小區活動(dòng)，即使是接不下單，也可以賺個(gè)眼熟。如果后期有業(yè)務(wù)跟進(jìn)，也可以在前期的營(yíng)銷(xiāo)工作給業(yè)主留下好印象，有利下后期營(yíng)銷(xiāo)工作的開(kāi)展。
在小區正式交房時(shí)或交房后開(kāi)始營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，目前大部分裝飾公司都是第三階段營(yíng)銷(xiāo)。這一階段也將上演群雄大戰：由于小區交房時(shí)，大部分公司都開(kāi)始采取活動(dòng)，或者在小區做廣告牌，或者讓業(yè)務(wù)員在小區定點(diǎn)守候客戶(hù)，所以，第三階段是裝飾公司之間競爭最激烈的時(shí)候。
而且由于沒(méi)有前期的鋪墊，所以一般第三階段的營(yíng)銷(xiāo)，成功的公司不太多。特別是大多數公司在交房后才打樣板間，這就使得等樣板間打好了，小區分房已經(jīng)過(guò)去半個(gè)月了，而且這時(shí)候的樣板間還是施工工地，看不出完工后的效果。
并且由于不少客戶(hù)已經(jīng)在交房前聯(lián)系了裝飾公司，使得裝飾公司的準客戶(hù)量在交房以后大大地減少。相信在各位努力下，小區營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì )對公司營(yíng)銷(xiāo)如虎添翼.。
2.樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案怎么做
周末做暖場(chǎng)，有吃有喝有表演有互動(dòng)，親子什么diy各種上。
傳統節日包粽子，送湯圓，送月餅，清吃團圓飯，送艾蒿送玫瑰康乃馨。
兒童節兒童嘉年華走起，各種兒童充氣城堡侏羅紀釣魚(yú)釣蝦釣螃蟹。
五一十一大型活動(dòng)走起，連續三天。
開(kāi)樣板房，做新聞發(fā)布會(huì )，開(kāi)售樓處，請明星，蓄客認籌做大活動(dòng)。開(kāi)盤(pán)簡(jiǎn)單來(lái)舞臺表演。
平時(shí)多和活動(dòng)公司走動(dòng)，節假日除了搞定自己項目，多踩盤(pán)，多去監控其他樓盤(pán)動(dòng)態(tài)，做代理可以和公司其他策劃共享資源。
方式方法很多，有針對性的話(huà)，記住每次活動(dòng)的意義是為了吸引上門(mén)，促進(jìn)成交。
針對目標客戶(hù)的有噱頭，場(chǎng)子熱的活動(dòng)，是好活動(dòng)。
至于寫(xiě)方案的話(huà)，提案的就天花亂墜，不用太具體到細節。
審批特別是費用方面和流程方面要細扣。
3.社區營(yíng)銷(xiāo)的策略
前期調查對社區的前期調查，建立社區檔案對小區進(jìn)行深入調查是開(kāi)展社區營(yíng)銷(xiāo)的第一步，首先要掌握小區的人口規模、居民年齡結構、文化層次水平、居民作息習慣以及小區的地理情況等資料，這是我們在擬訂營(yíng)銷(xiāo)組合時(shí)的必備條件。
營(yíng)銷(xiāo)主題，訴求的確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在設計伊始，就依據收入、年齡和教育等維度進(jìn)行市場(chǎng)細分，有很精確的客戶(hù)定位，以個(gè)性化的樓盤(pán)圈住特定的消費群體，所謂“物以類(lèi)聚，人以群分”，故此，社區居民大多從屬一個(gè)特定的相關(guān)群體，社區形成有很強的亞文化氛圍，尤其在個(gè)性化、概念性的現代社區，這種文化深刻影響著(zhù)居民的消費行為。一般而言，年齡較長(cháng)（40-50歲）的人對自我教育，娛樂(lè )等比較感興趣，而對廣告不感興趣；而年輕（30歲左右）的居民喜歡新產(chǎn)品，如廣告宣揚的產(chǎn)品，追求浪漫，喜好交際等特點(diǎn)，而傳統社區一般平均年齡較長(cháng)，而新社區正好相反，這決定著(zhù)廠(chǎng)家對營(yíng)銷(xiāo)主題和營(yíng)銷(xiāo)方式的選擇。
我們在做送電影進(jìn)社區時(shí)，為了調動(dòng)居民的互動(dòng)積極性，針對不同的社區擬訂不同主題的方案，比如在年齡水平較低的新社區，我們以“懷舊情懷，看露天電影”為主題塑造一種懷舊的氣氛，在炎夏的晚上，我們在露天放映諸如《小兵張嘎》等革命老片，獨特的活動(dòng)方式，勾起60、70年代的人們童時(shí)看露天電影的美好記憶，瞬時(shí)對產(chǎn)品產(chǎn)生一種親切感，提升品牌的親和力。而在傳統老社區，我們以“看電影，享清涼”為主題，以題材輕松、幽默的輕戲劇電影為主，由于居民年齡較長(cháng)，更注重保健等方面，在宣傳時(shí)，著(zhù)重宣傳解釋“茶多酚可清除體內自由基”的產(chǎn)品利益點(diǎn)，以吸引眼球。
采取有針對性營(yíng)銷(xiāo)方式再者，年齡是決定購買(mǎi)模式的一個(gè)重要因素，調查顯示，70%的購買(mǎi)是沖動(dòng)性購買(mǎi)，而35歲以下的達到75%左右，35-44歲64%左右，45-54歲達到68%，總體上，年輕的消費者總是瞬間做出決定的，而且購買(mǎi)量較大，我們在擬訂促銷(xiāo)時(shí)，以鼓勵整箱批量購買(mǎi)為主，通過(guò)生動(dòng)化現場(chǎng)陳列展示，并選擇年輕人所喜歡暢銷(xiāo)書(shū)，購物券等促銷(xiāo)贈品來(lái)刺激消費者購買(mǎi)。而對于年長(cháng)的消費群體，鼓勵購買(mǎi)一、兩瓶以親身體驗產(chǎn)品利益點(diǎn)，加強對產(chǎn)品的認知。
選擇正確的時(shí)間、地點(diǎn)掌握居民的作息習慣很重要，比如一般社區居民早出晚歸，白天在家的主要是以老年為主，而他們對廣告不太關(guān)心，晚上和周末是社區居民最集中和空閑的時(shí)候，這些因素決定了活動(dòng)在時(shí)間上受到很大的限制，這也是我們決定放露天電影的主要原因，既可給更多的居民參與互動(dòng)溝通的機會(huì )，以確保傳播受眾盡可能的多，又可以喜聞樂(lè )見(jiàn)的活動(dòng)方式貼近居民生活習慣。在調查時(shí)，要弄清楚人流集中以及人流量最大的位置及時(shí)段，這決定著(zhù)如何來(lái)設計活動(dòng)方案的各個(gè)細節，要達到活動(dòng)宣傳效果，就要最大限度吸引目標消費者人潮，最大程度上提升資源的運用效率。
在調查之后，一定要將各個(gè)社區的信息建檔，以備后用。平衡各方顧客關(guān)系在活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，現場(chǎng)促銷(xiāo)特賣(mài)很重要，廣告宣傳再多，也抵不上讓消費者親自嘗試產(chǎn)品本身，這種體驗式的感受可讓消費者深刻的記住品牌，也就有機會(huì )使他們成為品牌的忠實(shí)顧客。
現場(chǎng)促銷(xiāo)特賣(mài)作為直銷(xiāo)形式，與層級渠道從來(lái)都是格格不入的，雖短時(shí)期內無(wú)大礙，但當社區營(yíng)銷(xiāo)成為一種經(jīng)常性的活動(dòng)時(shí)，也就沖突了廠(chǎng)家的渠道體系。在特賣(mài)時(shí)，更要注意平衡各方顧客關(guān)系，尤其是負責當區的經(jīng)銷(xiāo)商和小區便利店，這主要涉及到零售定價(jià)、促銷(xiāo)方式和銷(xiāo)量等方面的問(wèn)題，終端零售點(diǎn)的價(jià)格往往比KA賣(mài)場(chǎng)價(jià)格高，按照KA價(jià)，居民會(huì )抱怨便利店老板賺昧心錢(qián)，而激發(fā)廠(chǎng)家與零售點(diǎn)的矛盾，甚至會(huì )導致后期零售點(diǎn)不進(jìn)貨；而按照零售點(diǎn)的價(jià)格的話(huà)，居民會(huì )說(shuō)廠(chǎng)家不誠信，居然比零售價(jià)（KA價(jià)）還高，他們抱定廠(chǎng)家的價(jià)應該是最低的，還真有點(diǎn)“秀才遇到兵，有理說(shuō)不清”的感覺(jué)。
但此時(shí)，最關(guān)鍵的是要考慮到零售點(diǎn)的利益。我們以便利店價(jià)格，通過(guò)促銷(xiāo)讓度價(jià)值，讓消費者受利。
更重要的是要考慮到對渠道的拉力，在社區促銷(xiāo)，有時(shí)特賣(mài)效果好，廠(chǎng)家應該在當區經(jīng)銷(xiāo)商調貨，以防止通路堵塞。而且防止激發(fā)廠(chǎng)商在當期銷(xiāo)量上的爭議，因為廠(chǎng)家的返利往往是跟銷(xiāo)量掛鉤的。
活動(dòng)過(guò)程精益求精社區畢竟不是公共娛樂(lè )場(chǎng)所，活動(dòng)本身不能維時(shí)太長(cháng)，否則會(huì )打擾社區的正常作息等，而招致居民的反感情緒，加上居民僅在少數時(shí)段集中在社區內，因此營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)往往是很短暫的。要在盡量短的時(shí)間內給居民以最深刻、最滿(mǎn)意的印象，對廠(chǎng)家是一個(gè)巨大的挑戰。
風(fēng)險總是與收益成正比，社區營(yíng)銷(xiāo)同是如此。傳統社區往往有許多基于共同愛(ài)好而形成的非正式組織，如棋牌樂(lè )老年協(xié)會(huì )等，而這些非正式組織成為了居民交際與溝通的主要渠道，組織成員之間的影響力很大。
而在新社區，大多居民從社會(huì )性的角度來(lái)看，屬于一個(gè)相關(guān)群體，互相之間在行為上有很強的示范效應，因此在社區活動(dòng)中，往往是“成也蕭何，敗也蕭何！”，好事壞事都可傳千里，活動(dòng)的正面影響與負面影響往往會(huì )同樣地因口碑效應而放大，直接影響著(zhù)產(chǎn)品在當區的市場(chǎng)成績(jì)，這要求廠(chǎng)家在活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節盡善盡美。活動(dòng)創(chuàng )意要深刻社區活動(dòng)必須有一個(gè)很特別的主題與。
4.如何寫(xiě)一份關(guān)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案
一、項目概要
二、項目建設內容、規模及資金構成
三、建設單位概況
四、項目背景資源1）綜述
2）宏觀(guān)背景
3）行業(yè)背景
五、市場(chǎng)空間概述
六、項目市場(chǎng)前景分析
七、項目STOW分析
八、策略發(fā)展總定位
1）總體定位
2）項目主體功能定位
3）市場(chǎng)競爭板塊分析
九、營(yíng)銷(xiāo)策略建議
營(yíng)銷(xiāo)總策略
促銷(xiāo)策略
營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略
受眾策略
目標受眾分析
項目產(chǎn)品市場(chǎng)定位
十、活動(dòng)宣傳方案及預算
5.琳苑小區營(yíng)銷(xiāo)策劃案
琳苑小區營(yíng)銷(xiāo)策劃案 目 錄 一、項目概況 二、市場(chǎng)調研 三、競爭環(huán)境分析 四、項目分析 1、自身分析 2、項目SWOT分析 五、項目定位分析 1、目標客戶(hù)定位 2、項目市場(chǎng)定位 3、價(jià)格定位 六、差異化營(yíng)銷(xiāo)核心價(jià)值體系建立 七、推廣策劃 八、銷(xiāo)售計劃 一、項目概況萬(wàn)華園?琳苑鳥(niǎo)瞰圖 位 置開(kāi)發(fā)商：西安萬(wàn)勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：29。
9畝建筑面積：6萬(wàn)余平方米總戶(hù)數：646戶(hù)容積率：3 規劃設計：四棟18層高層，分別為二梯四戶(hù)和二梯十戶(hù)建筑設計：剪力墻結構層 高：2。8米綠化綠：40%公 攤：18%推出戶(hù)型：十二種戶(hù)型一房一廳﹝50㎡﹞二房二廳一衛﹝74㎡–104㎡﹞三房二廳二衛﹝129㎡﹞主力戶(hù)型：二房二廳一衛﹝74㎡–104㎡﹞戶(hù)型配比：一房一廳﹝50㎡﹞，占10%；二房二廳一衛﹝74㎡–104㎡﹞，占80%；三房二廳二衛﹝129㎡﹞，占10%。
二、市場(chǎng)調研 市場(chǎng)如戰場(chǎng)，瞬息萬(wàn)變。關(guān)鍵在于時(shí)刻保持清醒的頭腦，密切跟蹤市場(chǎng)、細分市場(chǎng)、發(fā)掘市場(chǎng)，發(fā)現市場(chǎng)機會(huì )，通過(guò)縝密論證和科學(xué)分析，制訂出“上兵伐謀”的營(yíng)銷(xiāo)策略，才可能立于不敗之地。
我們將從“點(diǎn)”、“線(xiàn)”、“面”三個(gè)層面對西安市場(chǎng)進(jìn)行分析：（一）“點(diǎn)” 1、亮點(diǎn)：紫薇田園都市、錦園新世紀等品牌大盤(pán)改變了西安城市的居住模式，同時(shí)也為其他開(kāi)發(fā)商在樹(shù)立品牌方面指引了一條方向：經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)意識、觀(guān)念提高、產(chǎn)品細節……。 2、焦點(diǎn)：中海地產(chǎn)（南二環(huán)西段）的巨額拍賣(mài)地成為了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年關(guān)注的焦點(diǎn)。
3、疑點(diǎn)： 。
地址： 。
6.小區營(yíng)銷(xiāo)的如何做好小區營(yíng)銷(xiāo)
小區營(yíng)銷(xiāo)對于很多裝飾公司的來(lái)說(shuō)已不是什么新鮮話(huà)題，但仍免不了失敗，體現在早期建立小區營(yíng)銷(xiāo)的隊伍，對小區駐點(diǎn)規劃也是很重視的，為什么現場(chǎng)就不出效果？業(yè)主問(wèn)的多，簽單少等問(wèn)題，本期編者特意到在小區營(yíng)銷(xiāo)方面頗有建樹(shù)的裝飾企業(yè)取經(jīng)，深入了解小區營(yíng)銷(xiāo)成功操控的精華所在，把握業(yè)主脈搏，獲得超越對手的核心競爭力。
一.前期鋪墊， 這主要做好裝飾公司的形象，讓客戶(hù)和業(yè)主對公司有一個(gè)模糊的形象一定要充分利用小區建成前那段“競爭空白期”，進(jìn)行企業(yè)形象、樣板間工程、客戶(hù)資源搜集、小區人際關(guān)系建立、小區廣告資源利用等營(yíng)銷(xiāo)工作。我們會(huì )督促市場(chǎng)部重點(diǎn)跟進(jìn)，以推動(dòng)小區交房時(shí)的后續營(yíng)銷(xiāo)工作能取得更好效果。
提前營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢主要是有利于營(yíng)造“先入為主”的公司形象。由于我們會(huì )在小區還沒(méi)建成前就進(jìn)行一些前期工作，沒(méi)有其它公司和企業(yè)宣傳的干擾，這樣，客戶(hù)無(wú)論今后與哪個(gè)裝飾公司洽談，無(wú)形當中，都會(huì )將該公司拿來(lái)與你對比，如果你的形象確實(shí)比較好，那么客戶(hù)最終都選擇你來(lái)簽單。
這樣我們如果在交房前就做了五六個(gè)工程，交房時(shí)就能形成“簽單規模效應”，你想想看，如果有很多客戶(hù)在看到同一小區的人都在這個(gè)公司簽單，那么就比較容易形成一種跟風(fēng)心理，這樣就會(huì )導致裝飾公司的單越簽越多，簽單越多，前去公司咨詢(xún)的客戶(hù)就更多了。至于將營(yíng)銷(xiāo)提前到什么時(shí)候？我建議小區在剛剛立項的時(shí)候，也就是小區剛進(jìn)行規劃，樓房還沒(méi)蓋。
這個(gè)時(shí)候去做什么工作呢？幫開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓。裝飾公司可以與房產(chǎn)公司達成合作協(xié)議，由裝飾公司為房產(chǎn)公司每一套戶(hù)型都做出精美的裝飾效果圖，這樣以效果圖配合平面圖，幫助房產(chǎn)商進(jìn)行售樓，我們會(huì )同時(shí)要求房產(chǎn)商提供一些方便，比如在樓書(shū)上、售樓處等地方做一些廣告的展示。
甚至可以承包房產(chǎn)商的樓書(shū)，利用這個(gè)媒體聯(lián)合一些材料商，共同出資印刷。將裝飾公司的廣告篇幅做到最大化，這樣，客戶(hù)在買(mǎi)樓的時(shí)候，就能接觸到裝飾公司的廣告 二.工程展示 注重工地營(yíng)銷(xiāo)，打好工地牌，做好工地8S管理和工地廣告策劃.小區營(yíng)銷(xiāo)是一種能夠與業(yè)主“零距離”接觸的方式方法，具有在某一時(shí)間段可以計劃性、密集性、頻繁性地與業(yè)主接觸，在前期接觸過(guò)程中與客戶(hù)進(jìn)行良好溝通，記錄客戶(hù)信息，然后再進(jìn)行下一步的有利跟進(jìn)。
當公司及時(shí)地為業(yè)主提供了良好的設計方案、合理的工程造價(jià)，施工質(zhì)量又能滿(mǎn)足客戶(hù)的要求時(shí)，雙方便基本上達成了合作共識。我們一般在小區交房前1個(gè)月開(kāi)始活動(dòng)。
首先準備整個(gè)樓盤(pán)的設計圖紙及設計方案、業(yè)務(wù)人員、設計師的名單及后補名單。再與房產(chǎn)商及廣告策劃公司溝通場(chǎng)地位置，看哪個(gè)位置會(huì )更有利于接觸到客戶(hù)，現場(chǎng)物料布置就直接交由專(zhuān)業(yè)廣告公司制作及安裝，并由策劃部針對樓盤(pán)的信息策劃出有利客戶(hù)對公司感興趣的氣氛。
接下來(lái)活動(dòng)的現場(chǎng)管理一般交由業(yè)務(wù)部經(jīng)理與設計總監控制，期間會(huì )視收樓客戶(hù)的多少來(lái)制定增減人員的計劃以相應地控制運營(yíng)成本。佛山天域采用的是一種比較獨特的進(jìn)駐方式，主要是以正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)小區名字命名進(jìn)駐點(diǎn)，在業(yè)主收樓時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)導購、提供合理建議等服務(wù)來(lái)切入，以獲得業(yè)主先期好印象，然后再進(jìn)一步促進(jìn)裝修業(yè)務(wù)的開(kāi)展。
基本流程一般是與廣告策劃公司提前確定需要進(jìn)行小區營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)地，從物管處取得整個(gè)樓盤(pán)的戶(hù)型圖和相關(guān)收樓資料后，提前設計好多種方案以便與客戶(hù)溝通。所以廣告策劃公司資料及該小區之前是否已收樓等信息的確認至關(guān)重要。
當然天域自身在樓盤(pán)選擇上也會(huì )先進(jìn)行分析。比如，開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)？何時(shí)收樓？這些因素的綜合考量，剖析出樓盤(pán)的檔次、客戶(hù)群體，是否符合公司戰略發(fā)展要求，以及自己的優(yōu)勢在哪里，都得到了很好的參考依據，做到有的放矢，避免盲目立項。
三.轉介紹與服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策劃 這階段的策劃要做好服務(wù)和溫清，和業(yè)主交朋友，讓業(yè)主幫我們轉介紹，現在的業(yè)主選擇面廣、口味高，都很精明。他們會(huì )對各商家在小區內所宣傳的內容進(jìn)行逐一比較，不光局限于價(jià)格，還要比較所用的材料及質(zhì)量，以致裝飾公司之間的競爭也越來(lái)越激烈。
所以凡有新樓交房的時(shí)候，我們都要和其他裝飾公司一樣搞小區活動(dòng)，即使是接不下單，也可以賺個(gè)眼熟。如果后期有業(yè)務(wù)跟進(jìn)，也可以在前期的營(yíng)銷(xiāo)工作給業(yè)主留下好印象，有利下后期營(yíng)銷(xiāo)工作的開(kāi)展。
在小區正式交房時(shí)或交房后開(kāi)始營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，目前大部分裝飾公司都是第三階段營(yíng)銷(xiāo)。這一階段也將上演群雄大戰：由于小區交房時(shí)，大部分公司都開(kāi)始采取活動(dòng)，或者在小區做廣告牌，或者讓業(yè)務(wù)員在小區定點(diǎn)守候客戶(hù)，所以，第三階段是裝飾公司之間競爭最激烈的時(shí)候。
而且由于沒(méi)有前期的鋪墊，所以一般第三階段的營(yíng)銷(xiāo)，成功的公司不太多。特別是大多數公司在交房后才打樣板間，這就使得等樣板間打好了，小區分房已經(jīng)過(guò)去半個(gè)月了，而且這時(shí)候的樣板間還是施工工地，看不出完工后的效果。
并且由于不少客戶(hù)已經(jīng)在交房前聯(lián)系了裝飾公司，使得裝飾公司的準客戶(hù)量在交房以后大大地減少。相信在各位努力下，小區營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì )對公司營(yíng)銷(xiāo)如虎添翼.。
7.求一份樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案
一、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的格式 一份完整較的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的構造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書(shū)正文內容。
三是效果預測即方案的可行性與操作性。 （一）市場(chǎng)狀況分析 要了解整個(gè)市場(chǎng)規模的大小以及敵我對比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項內容： （1）整個(gè)產(chǎn)品在當前市場(chǎng)的規模。
（2）競爭品牌的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額的比較分析。 （3）競爭品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。
4）消費者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結構之市場(chǎng)目標分析。 5）各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。
（6）各競爭品牌市場(chǎng)區域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現的比較分析。
（8）各競爭品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。 （9）各競爭品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。
（10）競爭品牌訂價(jià)策略的比較分析。 （11）競爭品牌銷(xiāo)售渠道的比較分析。
（12）公司近年產(chǎn)品的財務(wù)損益分析。（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。
（二）策劃書(shū)正文 一般的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)正文由七大項構成，現簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略，深入細致的溝通，以確定公司的主要方針政策。
雙方要研討下面的細節； 1。確定目標市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。
2。銷(xiāo)售目標是擴大市場(chǎng)占有率還是追求利潤。
3。制定價(jià)格政策。
4。確定銷(xiāo)售方式。
5。廣告表現與廣告預算。
6。促銷(xiāo)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售目標 所謂銷(xiāo)售目標，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內（通常為一年）必須實(shí)現的營(yíng)業(yè)目標。 銷(xiāo)售目標量化有下列優(yōu)點(diǎn)： 為檢驗整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的成敗提供依據。
為評估工作績(jì)效目標提供依據。 為擬定下一次銷(xiāo)售目標提供基礎。
（3）產(chǎn)品的推廣計劃 策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現銷(xiāo)售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。
①目標 策劃書(shū)必須明確地表示，為了實(shí)現整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的銷(xiāo)售目標，所希望達到的推廣活動(dòng)的目標。一般可分為：長(cháng)期，中期與短期計劃。
②策略 決定推廣計劃的目標之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷(xiāo)渠道運用策略、促銷(xiāo)價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項。
廣告宣傳策略：針對產(chǎn)品定位與目標消費群，決定方針表現的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶(hù)外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽(tīng)率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣(mài)點(diǎn)深入人心。
分銷(xiāo)渠道策略：當前的分銷(xiāo)渠道的種類(lèi)很多，企業(yè)要根據需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷(xiāo)商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷(xiāo)價(jià)格策略：促銷(xiāo)的對象，促銷(xiāo)活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷(xiāo)活動(dòng)所希望達成的效果是什么。 公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達到目的是什么。
③細部計劃 詳細說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細節。 廣告表現計劃：報紙與雜志廣告稿的設計（標題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng )意腳本、廣播稿等。
媒體運用計劃：選擇大眾化還是專(zhuān)業(yè)化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節目時(shí)段與次數。另外，也要考慮CRP（總視聽(tīng)率）與CPM（廣告信息傳達到每千人平均之成本） 促銷(xiāo)活動(dòng)計劃：包括商品購買(mǎi)陳列、展覽、示范、抽獎、贈送樣品、品嘗會(huì )、折扣等。
公關(guān)活動(dòng)計劃：包括股東會(huì )、發(fā)布公司消息稿、公司內部刊物、員工聯(lián)誼會(huì )、愛(ài)心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場(chǎng)調查計劃 市場(chǎng)調查在營(yíng)銷(xiāo)策劃案中是非常重要的內容。
因為從市場(chǎng)調查所獲得的市場(chǎng)資料與情報，是擬定營(yíng)銷(xiāo)策劃案的重要依據。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項資料，大都可通過(guò)市場(chǎng)調查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調查的重要。
然而，市場(chǎng)調查常被高層領(lǐng)導人與策劃書(shū)人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費，而不注意市場(chǎng)調查，這種錯誤的觀(guān)念必須盡快轉變。
市場(chǎng)調查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。 （5）銷(xiāo)售管理計劃 假如把營(yíng)銷(xiāo)策劃案看成是一種陸海空聯(lián)合作戰的話(huà)，銷(xiāo)售目標便是登陸的目的。
市場(chǎng)調查計劃是負責提供情報，推廣計劃是海空軍掩護，而銷(xiāo)售管理計劃是陸軍行動(dòng)了，在情報的有效支援與強大海空軍的掩護下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷(xiāo)售管理計劃的重要性不言而喻。
銷(xiāo)售管理計劃包括銷(xiāo)售主管和職員、銷(xiāo)售計劃、推銷(xiāo)員的挑選與訓練、激勵推銷(xiāo)員、推銷(xiāo)員的薪酬制度（工資與獎金）等。 （6）財務(wù)損益預估 任何營(yíng)銷(xiāo)策劃案所希望實(shí)現的銷(xiāo)售目標，實(shí)際上就是要實(shí)現利潤，而損益預估就是要在事前預估該產(chǎn)品的稅前利潤。
只要把該產(chǎn)品的預期銷(xiāo)售總額減去銷(xiāo)售成本、營(yíng)銷(xiāo)費用（經(jīng)銷(xiāo)費用加管理費用）、推廣費用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤。 （7）方案的可行性與操作性分析。
這是對該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過(guò)程，從某中意義上來(lái)說(shuō)，他是計劃執行的“前哨站”，一方面，對整個(gè)方案的可行性。
