方案_特色小鎮策劃哪家做的好（分享文旅小鎮的策劃淺析）

一、文旅小鎮的策劃宜忌

1、忌千篇一律，宜因地制宜，打出特色、打出文化高度。

對于文旅特色小鎮來(lái)說(shuō)，旅游產(chǎn)業(yè)是小鎮的核心，文化是特色小鎮的靈魂、是文旅小鎮發(fā)展特色旅游業(yè)的根本。發(fā)展文旅特色小鎮，應依靠特色文化旅游資源，通過(guò)保護、包裝等方式對小鎮里的文化、傳說(shuō)故事、旅游資源等特色進(jìn)行更好的展現，應深入挖掘地方特色，因地制宜的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)小鎮。

2、忌產(chǎn)業(yè)配置不匹配，宜旅游有特色，產(chǎn)業(yè)有規劃。

目前旅游的從屬性比較強。產(chǎn)業(yè)為先，旅游為輔，特色產(chǎn)業(yè)收益占主體。“旅游從屬”模式的特色小鎮即旅游業(yè)是小鎮的特色引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)，主要依托小鎮內的特色產(chǎn)業(yè)（食品工業(yè)、文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等）發(fā)展。在此發(fā)展模式下，小鎮的旅游功能相對薄弱，盈利結構中，特色產(chǎn)業(yè)收益占主體，旅游產(chǎn)業(yè)收入相對弱化。

 

3、忌過(guò)度商業(yè)化，宜留下人文生態(tài)。

在發(fā)展康養小鎮時(shí)，應根據小鎮的特色產(chǎn)業(yè)及特色文化旅游資源的不同，打造不同主題的康養小鎮。另外，除要充分利用好當地生態(tài)特色外，做康養小鎮時(shí)在考慮老年人需求的同時(shí)，應在小鎮中融入新鮮元素，以吸引更多的年輕人。

二、文旅小鎮策劃的基本思路

1、找基點(diǎn)(戰略定位點(diǎn))>>>2、找支點(diǎn)（模式）>>>3、找市場(chǎng)(盈利模型)>>>4、定格子(布局規劃)>>>5、夯基礎>>>6、找DNA>>>7、塑形象

1、文旅康養小鎮戰略定位——找基點(diǎn)

根據當地特色，制定文旅康養小鎮的總體發(fā)展目標、發(fā)展計劃、品牌形象設計、核心產(chǎn)業(yè)設計等，為文旅康養小鎮敲定發(fā)展基點(diǎn)，找到發(fā)展的核動(dòng)力以及文旅康養小鎮的DNA。

1）具體來(lái)說(shuō)，綜合研判三個(gè)條件

宏觀(guān)背景研判：結合政策、區位、交通、人口、經(jīng)濟等分析研究，研判項目是否達到可開(kāi)發(fā)條件。

資源條件研判：深度挖掘項目地自然、產(chǎn)業(yè)、文化資源，研判項目是否具備可持續發(fā)展潛力。

市場(chǎng)條件研判：通過(guò)對旅游、文化、教育、健康、競品等市場(chǎng)、數據分析，研判市場(chǎng)供應端、需求端趨勢。

2）當前我國文旅特色小鎮的數量、分布

截止到2018年7月份，全國共有22個(gè)省份提出特色小鎮創(chuàng )建計劃，總計劃數量已超過(guò)1500個(gè)，其中文旅特色小鎮計劃數量超700個(gè)。從文旅特色小鎮的分布來(lái)看，受經(jīng)濟發(fā)展水平、區位優(yōu)勢、旅游資源等有利條件的影響，西南、華東地區的文旅小鎮數量顯著(zhù)多于其他地區。

2、文旅康養小鎮產(chǎn)業(yè)模式——找支點(diǎn)

1）、打造閉合產(chǎn)業(yè)鏈

通過(guò)對核心產(chǎn)業(yè)的設計和建設，借助核心產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)號召力，將旅游消費力與產(chǎn)業(yè)效應進(jìn)行高度嫁接，比如養生、漁樂(lè )、美食、民宿、休閑等，并形成產(chǎn)、供、銷(xiāo)、研一體化，從而打造一條帶有旅游色彩的閉合產(chǎn)業(yè)鏈，來(lái)支撐文旅康養小鎮的可持續發(fā)展。

2）、多業(yè)態(tài)整合

文旅康養小鎮是“旅游+，文化+，產(chǎn)業(yè)+，養老+，大健康+”的特色小鎮，是一種多業(yè)態(tài)共生共榮發(fā)展的產(chǎn)業(yè)模式。

3）、發(fā)展模式

目前國內比較主流的“古建筑”模式、“養生養老”模式、“高爾夫莊園”模式、“溫泉會(huì )都”模式、“文化度假酒店綜合體”模式、“休閑Ｍall”模式、“特色景區綜合體”模式、“多元休閑綜合體”模式、“主題文化小鎮”模式等。

4）當前文旅特色小鎮類(lèi)型分布

 

3、文旅康養小鎮盈利模式——找市場(chǎng)

文旅康養小鎮贏(yíng)利模式的設計，可以有利于推動(dòng)小鎮PPP模式，政府以委托、特許經(jīng)營(yíng)、基金等方式支持，市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)、招聘專(zhuān)業(yè)公司市場(chǎng)化運營(yíng)，多元參與文旅康養小鎮建設和運營(yíng)。

1）、文旅特色小鎮的商業(yè)模式主要包括五個(gè)層面。分別為土地一級開(kāi)發(fā)、二級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈整合開(kāi)發(fā)、城市建設開(kāi)發(fā)。土地一級開(kāi)發(fā)可以通過(guò)工程和土地升值獲取收益；二級房產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括城市地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要通過(guò)銷(xiāo)售收入、回收經(jīng)營(yíng)收入、租賃經(jīng)營(yíng)收入的方式獲取收益；產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)階段包括特色產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)兩大類(lèi)，其中特色產(chǎn)業(yè)項目包括當地特色產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)孵化園、博物館等項目，旅游產(chǎn)業(yè)項目則包括主題公園、景區、度假地產(chǎn)等項目；產(chǎn)業(yè)鏈整合開(kāi)發(fā)階段則是將旅游產(chǎn)業(yè)與特色產(chǎn)業(yè)整合，構建成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈；城市建設開(kāi)發(fā)包括城市服務(wù)、基礎設施建設等方面。在產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)鏈整合階段主要盈利方式為小鎮和特色產(chǎn)業(yè)項目的持續經(jīng)營(yíng)收益。

 

2）當前的問(wèn)題：多房企進(jìn)軍特色小鎮，房地產(chǎn)化傾向嚴重

自國家推動(dòng)特色小鎮建設以來(lái),已有多家房企涉足特色小鎮，截止到2018年8月份，已有七成銷(xiāo)售額百強房企布局特色小鎮，其中有將近40%的房企布局文旅特色小鎮。

 

 

3）文旅康養小鎮的基本思路

贏(yíng)利模式主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面：文旅地產(chǎn)和運營(yíng)收益。

3.1)、文旅地產(chǎn)銷(xiāo)售收入

(1).爭取政府支持（土地出讓+對外宣傳推廣）

文旅項目通常占地面積大，如果在項目開(kāi)發(fā)中能幫助政府落實(shí)相應的公共利益，政府通常愿意在地價(jià)上給予一定的優(yōu)惠。可以有效降低風(fēng)險、減少投入成本。

在一些大型的文旅項目上，往往政府會(huì )設立臨時(shí)專(zhuān)項管理機構，并作為城市重點(diǎn)工程或形象項目，進(jìn)行品牌形象的宣傳推廣。

（2）.逐步加重旅游項目運營(yíng)

在銷(xiāo)售住宅的同時(shí)，加重對旅游項目的運營(yíng)。由于旅游地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域比較多，在內部運營(yíng)方面需要整合酒店運營(yíng)商、主題公園運營(yíng)商等合作資源，在外部資源導入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。

（3）.轉入長(cháng)期穩定的旅游運營(yíng)部分

項目重心完全放在旅游運營(yíng)部分，將長(cháng)期運營(yíng)作為旅游地產(chǎn)項目產(chǎn)品的有機組成部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的管理，進(jìn)入長(cháng)期穩定的經(jīng)營(yíng)階段。

（4）.建立自己的IP產(chǎn)業(yè)鏈

得IP者得天下，通過(guò)引入IP概念來(lái)打造自己的產(chǎn)業(yè)鏈。比如影視主題、動(dòng)漫主題、文化主題等。

3.2)文旅康養小鎮運營(yíng)收入

旅游收入|商業(yè)收入|餐飲收入|表演收入|住宿收入|產(chǎn)業(yè)收入|康養收入

4.文旅康養小鎮規劃布局——定格子

文旅康養小鎮如何建設，首先要解決規劃布局問(wèn)題，商務(wù)區、產(chǎn)業(yè)區、商業(yè)區、居住區以及公共服務(wù)區等相關(guān)功能區的合理規劃。

案例：烏鎮

5.文旅康養小鎮配套建設——夯基礎

文旅康養小鎮的配套建設主要滿(mǎn)足小鎮居民生活配套、旅游配套、產(chǎn)業(yè)配套等三個(gè)方面的需求。

案例：烏鎮的業(yè)態(tài)可分為五類(lèi)，即住宿、美食、購物、娛樂(lè )和景點(diǎn)。其中住宿所占的比重最大，達到40%以上。所有的業(yè)態(tài)統一管理，統一經(jīng)營(yíng)。