假設開(kāi)發(fā)法的基本方法(假設開(kāi)發(fā)法的操作步驟是什么)
1.假設開(kāi)發(fā)法的操作步驟是什么
資產(chǎn)評估師《建筑工程》知識點(diǎn)：假設開(kāi)發(fā)法的操作步驟 知識點(diǎn)：假設開(kāi)發(fā)法的操作步驟 （一）調查房地產(chǎn)的基本情況 （二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式 （三）預測房地產(chǎn)售價(jià) 1。
出售的，采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。 2。
出租的，首先采用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，再采用收益法將出租凈收益轉化為房地產(chǎn)總價(jià)。 估計以下要點(diǎn)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e月租金或年租金、房地產(chǎn)出租費用水平、房地產(chǎn)還原利率、可出租的凈面積。
（四）估算各項成本費用 【利息的計算】 預付地價(jià)款的利息額應以全部預付的價(jià)款按整個(gè)開(kāi)發(fā)建設工期計算。 開(kāi)發(fā)費、專(zhuān)業(yè)費假設在建造期內均勻投入，則利息以全部開(kāi)發(fā)費和專(zhuān)業(yè)費為基數，按建造期的一半計算。
若有分年度投入數據，則可進(jìn)一步細化。如建造期兩年，第一年投入部分計息期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等。
開(kāi)發(fā)費、專(zhuān)業(yè)費在建設竣工后的空置及銷(xiāo)售期內應按全額全期計息。 （五）確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤 開(kāi)發(fā)商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價(jià)或預付總資本的一定比例計算。
計算基數： 投資回報利潤率：一般為地價(jià)、開(kāi)發(fā)費和專(zhuān)業(yè)費三項。 銷(xiāo)售利潤率：一般為房地產(chǎn)售價(jià)。
（六）估算待估對象價(jià)值 在運用公式求取待估對象價(jià)值時(shí)需注意待估對象所對應的時(shí)點(diǎn)。 。
2.1. 假設開(kāi)發(fā)法,市場(chǎng)法,收益法的本質(zhì),理論依據,適用對象,條件是
假設開(kāi)發(fā)法也稱(chēng)為剩余法、預期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法、是預測估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得的利潤，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
假設開(kāi)發(fā)法的本質(zhì)：與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益（具體為預測的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去預測的后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤后的余額）為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。
假設開(kāi)發(fā)法的理論依據：與收益法相同，是預期原理。
假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象：凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，包括可供開(kāi)發(fā)建設的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地）、在建工程（或者稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)（包括重新裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。
運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)條件：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規；②要有一個(gè)明朗、穩定及長(cháng)遠的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長(cháng)遠、公開(kāi)的土地供應計劃；③要有一個(gè)全面、連續及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì )使本來(lái)就難以
預測的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續必要支出的預測也會(huì )更加困難。
運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為以下6個(gè)步驟：
①調查分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況；
②選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；
③預測后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；
④預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；
⑤預測后續必要支出及應得利潤；
⑥進(jìn)行具體計算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。
市場(chǎng)法也稱(chēng)為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，就是選取一定數量、符合一定條件，發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當的處理來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，測算出的價(jià)格稱(chēng)為比準價(jià)格 本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值
市場(chǎng)法的理論依據：替代原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格
市場(chǎng)法適用的估價(jià)對象 ：同類(lèi)房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅寫(xiě)字樓商鋪、標準廠(chǎng)房 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件 ：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易
市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟：
1. 搜集交易實(shí)例；
2. 選取可比實(shí)例 ；
3. 對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當的處理（即修正；
4. 求取比準價(jià)格
三類(lèi)修正：
交易情況修正——實(shí)際交易情況與正常交易情況不同
市場(chǎng)狀況調整——成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同）
房地產(chǎn)狀況調整——可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況不同
收益法也稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法，是根據估價(jià)對象的預期未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 將預測的未來(lái)收益轉換為價(jià)值，類(lèi)似于根據利息倒推本金，稱(chēng)為資本化。
收益法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)預期未來(lái)收益為導向求取房地產(chǎn)價(jià)格，測算出的價(jià)值稱(chēng)為收益價(jià)格
收益法的理論依據： 預期原理——決定房地產(chǎn)當前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設已花費的成本或者過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是房地產(chǎn)基于市場(chǎng)的未來(lái)所能帶來(lái)的收益。
收益法的適用的估價(jià)對象：是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對象本身現在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的潛在能力即可。
收益法估價(jià)需要具備的條件：房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險都能夠較準確地量化（預測）
收益法的操作步驟：
1. 搜集并驗證可用于預測估價(jià)對象未來(lái)收益的有關(guān)數據資料。
2. 預測估價(jià)對象的未來(lái)收益（凈收益）。
3. 求取報酬率或資本化率、收益乘數。
4. 選用適宜的收益法公式計算收益價(jià)格。
3.假設開(kāi)發(fā)法的基本原理是什么
假設開(kāi)發(fā)法是預測估價(jià)對象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預測的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
假設開(kāi)發(fā)法的理論依據是預期原理。 假設開(kāi)發(fā)法適用的對象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)；適用的條件是房地產(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提明確。
運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟進(jìn)行： 1）調查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2）選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式； 3）估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期； 4）預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 5）測算開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤及投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費； 6）進(jìn)行具體計算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。 以上是我對于這個(gè)問(wèn)題的解答，希望能夠幫到大家。
4.假設開(kāi)發(fā)法的應用范圍
假設開(kāi)發(fā)法是我們在房地產(chǎn)估價(jià)中常用的方法，具體估價(jià)時(shí)有現金流量折現法和傳統方法。有觀(guān)點(diǎn)認為現金流折現法和傳統方法有著(zhù)明顯的區別，且從理論上講，前者優(yōu)于后者。其實(shí)，它們之間的區別只是表面上的，具體出發(fā)點(diǎn)不同而已，從理論上來(lái)講并不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，前者是現值原理，后者是終值原理。它們之間應該是等價(jià)的。搞清上述原理可以澄清一些錯誤認識，有利于在估價(jià)實(shí)踐中正確確定有關(guān)項目。
假設開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運用此方法應把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。
待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開(kāi)發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營(yíng)等。
假設開(kāi)發(fā)法的基本理論依據與收益法相同，是預期原理。
5.假設提出常用的方法有哪幾種
見(jiàn)說(shuō)明：
(1)舉例
(2)做引用
(3)作比較
(4)列數字
(5)類(lèi)別
(6)打比
(7)摹狀貌
(8)定義
(9)作詮釋
(10)畫(huà)圖表
(1)舉例
舉實(shí)際事例說(shuō)明事物使所要說(shuō)明事物具體化便讀者理解種說(shuō)明叫舉例
運用舉事例說(shuō)明說(shuō)明事物或事理要注意例代表性二要注意例適量性
(2)做引用
使說(shuō)明內容更充實(shí)具體引資料說(shuō)明引資料范圍廣經(jīng)典著(zhù)作名家名言公式定律典故諺語(yǔ)等
(3)作比較
說(shuō)明某些抽象或者比較陌事物用具體或者家已經(jīng)熟悉事物比較使讀者通比較具體鮮明印象事物特征往往比較顯現
作比較候同類(lèi)相比異類(lèi)相比事物進(jìn)行橫比事物進(jìn)行縱比
(4)列數字
使所要說(shuō)明事物具體化采用列數據便讀者理解需要注意引用數字定要準確誤準確數字絕能用即使估計數字要靠根據并力求近似
(5)類(lèi)別
說(shuō)明象按照定標準劃同類(lèi)別類(lèi)類(lèi)加說(shuō)明種說(shuō)明叫類(lèi)別
類(lèi)別復雜事物說(shuō)清楚重要
(6)打比
利用兩種同事物間相似處作比較突事物性狀特點(diǎn)增強說(shuō)明形象性性說(shuō)明叫做打比
說(shuō)明文打比說(shuō)明同修辭格比喻致同比喻修辭明喻、暗喻、借喻說(shuō)明用明喻暗喻借喻則宜使用
(7)摹狀貌
使說(shuō)明象更形象、具體進(jìn)行狀貌摹寫(xiě)種說(shuō)明叫摹狀貌
(8)定義
用簡(jiǎn)明語(yǔ)言某概念本質(zhì)特征作規定性說(shuō)明叫定義定義能準確揭示事物本質(zhì)科技說(shuō)明文用
定義候根據說(shuō)明目需要同角度考慮著(zhù)重說(shuō)明特性關(guān)于定義；著(zhù)重說(shuō)明作用關(guān)于肥料定義；既說(shuō)明特性說(shuō)明作用關(guān)于統籌應用科定義
(9)作詮釋
側面事物某特點(diǎn)做些解釋種叫詮釋
定義詮釋采用某某語(yǔ)言形式形式相同何區呢般說(shuō)字兩邊能夠互換定義；能互換詮釋
例能制造工具并使用工具進(jìn)行勞高級物句改能制造工具并使用工具進(jìn)行勞高級物意思變雪云形種固態(tài)降水物句改云形固態(tài)降水物雪由辨別前句定義說(shuō)明句詮釋說(shuō)明
(10)畫(huà)圖表
復雜事物說(shuō)清楚采用圖表彌補單用文字表達缺欠些事物解說(shuō)更直接、更具體
6.土地剩余法和假設開(kāi)發(fā)法兩種土地評估方法的異同點(diǎn)
剩余法又稱(chēng)假設開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。剩余法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不百動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定土地價(jià)格的一種方法。
剩余法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法。剩余法更深的理論依據完全類(lèi)似于地租原理，只不過(guò)地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的價(jià)格度剩余。
計算公式：
地價(jià)=樓價(jià)-建筑費用-專(zhuān)業(yè)費用-利息-發(fā)展商利潤
根據剩余法估價(jià)的原理和特點(diǎn)，剩余法估價(jià)的程序為：（1）調查清楚待估宗地的基本情況；（2）確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式；專(zhuān)（3）估計開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；（4）估計建筑費、專(zhuān)業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開(kāi)發(fā)商應得的利潤等；（5）測算土地價(jià)格。
剩余法主要適用于下列幾種類(lèi)型的土地估價(jià)：（1）待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；（2）待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)，此時(shí)屬公式中的樓價(jià)為整理后的土地或房產(chǎn)價(jià)格，建筑費用為整理費用；（4）現有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨評估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋現值，剩余之數即為地價(jià)。
7.假設開(kāi)發(fā)法總結和運用是怎樣的
對假設開(kāi)發(fā)法的內容進(jìn)行歸納總結可知：假設開(kāi)發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的"倒算法"。
根據考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設開(kāi)發(fā)法分為現金流量折現法和傳統方法。假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱(chēng)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。
假設開(kāi)發(fā)法的測算結果為估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續必要支出及應得利潤。 運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。
然后假設將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況"變成"未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長(cháng)時(shí)間，需要哪些必要支出，相應要獲得多少利潤。 在實(shí)際估價(jià)中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。
待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類(lèi)。可供開(kāi)發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類(lèi)。
未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對生地和毛地的估價(jià)對象來(lái)說(shuō)，有熟地和新房?jì)深?lèi)；對熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對象來(lái)說(shuō)，只有新房一類(lèi)。 新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類(lèi)。
另外，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著(zhù)家具、機器設備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權等權利。 開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)法或長(cháng)期趨勢法求取，也可采用收益法求取。
后續必要支出及應得利潤通常分為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、建設成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費和開(kāi)發(fā)利潤。 以上是我對于這個(gè)問(wèn)題的解答，希望能夠幫到大家。
