入行必知的房地產(chǎn)(新入行的房地產(chǎn)銷售員應(yīng)掌握的最基本知識有哪些)

1.新入行的房地產(chǎn)銷售員應(yīng)掌握的最基本知識有哪些

房地產(chǎn)基本知識 商品房-------有產(chǎn)權(quán)保證，可以自由抵押買賣繼承的房屋 商住房-------可以用于居住和辦公的房屋 住宅----------用于居住功能房屋. 別墅----------已超過單住房功能，兼帶高級休閑、娛樂的獨立樓房，通常為三層. 工廠----------生產(chǎn)制造產(chǎn)品的特定場所. 透天厝-------較別墅低檔次的獨棟房屋，通常位于郊區(qū)，較大規(guī)劃. 高層----------十層以上100米以下的電梯式建筑（帶電梯）. 多層-------十以下不帶電梯的建筑 超高層-----超過100米以上的建筑物 裙樓-------建筑物底部龐大的用于做商場的部分. 彈性隔間---可移動隔間墻的室內(nèi)空間，通常用于辦公 開放式設(shè)計---無隔斷的設(shè)計，利于空間較廣，如餐廳、客廳. 公攤-------每戶直接或間接使用的公用部分，如電梯、配電室. 抵押貸款—-用房產(chǎn)證、土地使用證做抵押，向金融機構(gòu)貸款. 按揭貸款—-以商品房預(yù)售合同為抵押向銀行貸款. 土地使用證—-準(zhǔn)許某土地使用的證明. 預(yù)售許可證----商品房準(zhǔn)許出售的證件 建筑工程規(guī)劃許可證--- 契稅3.8% （包括手續(xù)費） 房屋產(chǎn)權(quán)證—-用于證明房屋所有權(quán)的房屋證明. 建設(shè)許可證明--用于證明該項建設(shè)符合規(guī)定并準(zhǔn)許建設(shè). 滯納金-----因甲方工程延誤或乙方交款延誤，該交納的違約金. 工程圖-----建筑工程方案圖 墨線圖-----建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 坐北朝南---指大廳之面朝南. 左青龍-----左側(cè)為青，吉祥之征 右白虎-----房屋右側(cè)為白虎，兇方之征 一次性付款---將款項一次性交清. 分期付款-----準(zhǔn)款分幾次支付的方式. 剪力墻-------承受房屋重力的墻，不可任意敲打，若要敲打需申請 消防電梯-----專門用于消防滅火的電梯，有抽煙，排分的電梯. 衛(wèi)浴三大件---洗盆，浴盆，坐式馬桶. 廚房五大件---洗刷池，吊柜爐臺，料理臺，抽油煙機. 市場區(qū)割-----產(chǎn)品更新?lián)Q代不同類型，以回避市場供需量的排擠. 保險---------本息總額*5.5‰*總年數(shù)（按揭） 容積率-----總建筑面積與占地面積之比（通常不含地下室） 兩書----1、商品房使用說明書2、房屋質(zhì)量保證書 建筑密度----建筑物占地面積與總占地面積之比建筑物越大，房子越密. DM-------郵寄用的廣告用品 MP-------報紙廣告 CP--------電視廣告 POP------戶外看板 MG-------雜志廣告 SP---------銷售時，促使客戶購買的假語言假動作 占地面積-----項目用地面積（含建筑物） 建筑物占地面積------建筑物占地的實際面積之比 綠化率-----------綠化面積與總占地面積之比 使用率----------使用面積與建筑面積之比 標(biāo)準(zhǔn)層高--------3米 平面價差--------平面方位不同產(chǎn)生的價格差異（位置） 主體價差--------不同樓層產(chǎn)生的價格差異 議價空間-----討價還價的價格差異 管道間--------用于安置各類管道空間 技術(shù)風(fēng)險-----技術(shù)跟不上 客戶購房的主要要求： 1.地段 2.建筑外觀 3.市內(nèi)平面布局（客廳較大為好，不要門對著客廳.洗手間的門不對著大廳，廳方方正正，易于裝修）. 4.透風(fēng)采光（主力法則，賣點） 5.周圍環(huán)境 6.房產(chǎn)的行銷重點：a.時代性（抓住市場的空檔）b.生活性c.安全性d.舒適性e.方便性 7.消費者購房動機a.感情動機b.理智動機：方便實用可靠經(jīng)濟(jì)實際利益眼光購買欲c地點動機：d.直覺動機：第一眼看上去就喜歡價格直覺 關(guān)于肢體語言的判斷： 說話沒把握------可能說謊 抖腳----------可能不耐煩 筆放在嘴里----需要信息 眼神不敢正視—心虛 緊握雙手-----焦慮 小腳晃動-----對你的觀點滿不在乎 搓手-----對事物有所期待 實戰(zhàn)：團(tuán)對精神：沒有超級的個人只有超級的團(tuán)對（例獅子王風(fēng)范） 戰(zhàn)略：漠視敵人 戰(zhàn)術(shù)：重視敵人1.治氣2.治心，攻心戰(zhàn)：使顧客在戰(zhàn)勢上略輸一籌3.治力：不斷的學(xué)習(xí)4.治變：隨機應(yīng)變 二擇一法則：邀約的技巧，如何從平凡中發(fā)覺不平凡. 判斷住宅的好壞：看里面住著幾個老外 影響房地產(chǎn)的風(fēng)險因素：1.政策風(fēng)險 2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險（市場供求） 3.國際風(fēng)險（金融風(fēng)暴） 4.技術(shù)風(fēng)險（豆腐渣工程質(zhì)量） 5.自然風(fēng)險（天災(zāi)人禍） 接聽電話步驟： 1.確定公司名稱 2.表示問候 3.提供協(xié)助（將產(chǎn)品的賣點介入，打入吸引力） 4.確認(rèn)客戶是否一起來看，若已有別的業(yè)務(wù)人員追蹤 5.介紹項目，配合模型作大概講解，一次只推兩種戶型 6.帶客戶看現(xiàn)場，邊走邊介紹. 7.銷售人員不是賣房子給顧客，是替顧客買房子. 不同類型客戶的應(yīng)付技巧： 1.趾高氣揚型：先穩(wěn)住對方，通過產(chǎn)品的特色趁機找出弱點 2.笑話銷售人員型 3.沖動易變型：買與不買在一念之差，突出產(chǎn)品的特色，賣點，暗示產(chǎn)品搶手，借力 4.推三吐四型：對銷售人員無反對意見，但處于無表態(tài).應(yīng)付方法：仔細(xì)追查其不能決定的真正原因. 5.金屋藏嬌型：與女方同往男方表示沉默不語.應(yīng)付方法：拉攏女方態(tài)度穩(wěn)重，適時注重男方. 6.成熟穩(wěn)重型：與銷售人員洽談時，窮追不舍，不容易說服.應(yīng)付方法：以平常心相待，以產(chǎn)品的質(zhì)量，公司的信譽，企業(yè)的形象做保證. 7.欠缺經(jīng)驗型：想買房但又不能作決定.應(yīng)付方法：快刀斬亂麻，態(tài)度矜持，讓客戶覺得你是房產(chǎn)專家. 8.大小統(tǒng)吃型：心思細(xì)膩，喜歡挑毛病，狠狠殺價.應(yīng)付方法：不心持手軟，適應(yīng)借力，以氣氛相對壓. 9.風(fēng)水卜算型：不關(guān)心材料，不關(guān)心結(jié)構(gòu)，只關(guān)心朝向，方位.應(yīng)付方法：現(xiàn)代觀點，適當(dāng)配以風(fēng)水學(xué). 銷售實踐中應(yīng)避免的錯誤方式： 1.遇到客戶不穩(wěn)重，沉不住氣，急于銷售 2.客戶問價就以為要買。

2.做房地產(chǎn)需要了解那些基本知識

我之前也是做房地產(chǎn)銷售的

簡言之也就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

要說這個行業(yè)的基本功其實也沒什么

但要真正做好也不容易

首先就是幾個不怕

不怕苦、不怕累、不怕被人笑話、不怕被人誤會

在我剛開始做的時候，因為談判技巧方面的缺乏，客戶有說我是騙子的，有罵我神經(jīng)病的

說實話，當(dāng)?shù)谝淮斡龅竭@些問題時真的很讓人惱火，也很想放棄

但如果你真正把那些日子頂下來了以后你會覺得那點事根本就算不上什么事

第二，臉皮要厚

這個行業(yè)很鍛煉人

最開始你不管別人煩不煩

自己該怎么做就怎么做

罵你等他罵，左耳進(jìn)右耳出就行了

該煩他的照做不誤

因為第一次讓他不高興了

第二次他肯定會轉(zhuǎn)變一點

這是肯定的

第三，專業(yè)知識的掌握

這是重中之重

你想推銷的物業(yè)你都不熟悉你賣什么？

首先你就得對它進(jìn)行完全的熟悉

在你銷售之前幾分鐘，最好編好你要對你客戶的說詞

以免出現(xiàn)臨時問題不好解決

也不知道對不對

如果對的話二次再說。因為有事閃人

3.剛剛?cè)胄蟹康禺a(chǎn)行業(yè),請前輩們提供些學(xué)習(xí)資料

我已經(jīng)轉(zhuǎn)行了，不過有6年的置業(yè)顧問工作經(jīng)驗，我希望下面的內(nèi)容可以幫到你。

首先，你需要一個決心，就是真的想要做好這一行的決心，

其次就是很現(xiàn)實的問題，你需要去找工作，那第一關(guān)就涉及到面試，面試成功與否取決于你有沒有做好準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備工作除了心理的，還有實際專業(yè)上的。

這個行業(yè)80%都是女的，如果在同等條件下，如果公司愿意請一個花瓶，那他也寧愿找一個漂亮的，能夠吸引男人的花瓶。（當(dāng)然，你是否漂亮，我并不清楚。我也希望你是個漂亮的裝滿了鮮花和營養(yǎng)液的花瓶）

我給你的建議是，不如從二手房開始做起，這個起點低，只要你表達(dá)出你肯干，能吃苦，多的是中介公司要你，這些公司長期都在招聘，而且一定找一家正規(guī)的，有一定規(guī)模的，會對新手進(jìn)行必要培訓(xùn)的公司。用心的話，只需要三個月時間，熟悉了房屋買賣過程中的所有流程，包括客戶接待流程，商品房買賣合同，國家政策法規(guī)，銀行貸款流程。這就是一個置業(yè)顧問的基礎(chǔ)。當(dāng)然，你也可以不采納這個建議。

再來，你也可以報名參加一些置業(yè)顧問的培訓(xùn)機構(gòu)，這樣的地方很多，不過費用比較高，一般也是三個月完成，會幫你推薦到一些很多人不愿意去的地方工作。這個你也可以不采納。

如果你想直接去找置業(yè)顧問的工作，在你一無所知的情況下，是很難的，除非是那種沒什么人愿意去的項目或者公司。好的公司，好的項目肯定都只招熟手，他們不會花錢花精力去培養(yǎng)新人，當(dāng)然，也不是絕對，說不定你運氣很好呢。如果你真的找到了，那我給你一些建議。

這是個特殊的服務(wù)行業(yè)，除了上面我說的你要掌握的幾個作為置業(yè)顧問的基本要求以外，（客戶接待流程，商品房買賣合同，國家政策法規(guī)，銀行貸款流程）其中對政策和法律法規(guī)必須十分了解，而且經(jīng)常都在變，房地產(chǎn)相關(guān)知識也是必須了解的，作為置業(yè)顧問，不需要你對建筑知識很專業(yè)，但是你需要是個萬金油，從土地整理開始到中間的建造，到最后裝修入住的整個過程，每個方面的知識都應(yīng)該知道一些，至少不會被客戶問住，一句都答不上來，這樣很影響你的銷售。不過作為女孩子，客戶不會像對待男的那樣苛刻。有時候女性的笑容就是很好的武器，運用好了會給自己減少很多麻煩。

如果你想要以后有更大的發(fā)展個提高，你就必須要了解和學(xué)習(xí)包括建筑基礎(chǔ)知識，房地產(chǎn)制度和政策，經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識。這些都是經(jīng)紀(jì)人考試的內(nèi)容。

希望對你有用吧。我也是這樣過來的。 在我入行的時候，沒有誰教過我，全憑著自己對這個行業(yè)的理解，少說，多聽，多做，最后才算是成為了一個合格的置業(yè)顧問。每每想到這里，總是感嘆自己運氣不怎么好。所以我很愿意為你提供一些我的經(jīng)驗，如果你真的喜歡，開始總是要吃些苦的，很多事情不一定能如愿，比如工作地點，工作的單位等等，等你成為一個出色的置業(yè)顧問，也就是老手了，那你的選擇就更多了。我也是這樣過來的，從開始到2級城市半年，了解所有置業(yè)顧問知識，回到1級城市，然后接觸了高端項目，1年多以后，我就能在面試中擊敗對面所有的考官，那就是我選擇公司，而不是公司選擇我了。

希望對你有用，作為一個前輩的良好祝愿吧。找到工作請吃飯?。?！

4.房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識要掌握什么

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識總匯 1、土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 2、如何了解土地來源及性質(zhì)？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。

3、什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。4、有哪些用地屬于集體土地？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

5、對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。

《鄭州市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。 6、什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認(rèn)定為行政劃撥用地。7、什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

8、對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。

對已交清地價款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補交市場地價后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。根據(jù)《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府[2001]94號”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。

9、什么是土地使用權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

另外，加油站、加氣站用地為二十年。11、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。

12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；（二）出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；（三）土地使用年期及起止時間；（四）土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；（五）交付土地的時間；（六）規(guī)劃、市政設(shè)計要點；（七）項目竣工提交驗收時間；（八）市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；（九）使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗?；（十）建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)；（十一）違約責(zé)任；（十二）當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。

土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ 答：土地使用權(quán)出讓。

5.新手求

作為銷售人員，你必須對你所要銷售的產(chǎn)品有足夠的了解，并且你還要明確你的產(chǎn)品所面對的消費人群，再者你還要學(xué)會分析你的產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中的優(yōu)勢和劣勢以及產(chǎn)品在市場上的供求情況，從而制定 你的銷售策略和計劃，使自己更好的完成銷售任務(wù)。同時還要具備的一些素質(zhì)，衣著整潔、大方自信，面帶微笑，能言善辯這是基本，積極好學(xué)，察言觀色，隨機應(yīng)變這是附帶，圓滑交際，守時守信這是必備.

試著去做好這些，對你會有所幫助的！

當(dāng)然作為房產(chǎn)銷售者，對于消費環(huán)境和地理環(huán)境的了解也是必不可少的。