【土地管理】是指國(guó)家用于維護(hù)土地所有制,調(diào)整土地關(guān)系,合理組織土地利用,以及貫徹執(zhí)行國(guó)家在土地開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)、改造等方面的政策而采取的行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)的綜合性措施。
現(xiàn)階段我國(guó)土地管理的實(shí)質(zhì)是政府處理土地事務(wù)、協(xié)調(diào)土地關(guān)系的活動(dòng),即行使國(guó)家權(quán)力的過(guò)程?!镜丶渴侵阜从惩恋氐奈恢茫ǖ亟纭⒌靥?hào))、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途(地類(lèi))等基本狀況的簿籍(或清冊(cè)),也稱(chēng)土地的戶(hù)籍。
【地籍管理】是指國(guó)家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查(測(cè)量)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地分等定級(jí)等為主要內(nèi)容的國(guó)家措施【土地使用權(quán)劃撥】是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?!就恋厥褂脵?quán)出讓】是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
【房屋用地】是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地,包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地?!痉课萦玫孛娣e】 (1)無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地; (2)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地; (3)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍,經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核定需要作市政建設(shè)的用地; (4)其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。
【住宅用地】是指供居住的各類(lèi)房屋用地【工業(yè)用地】是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車(chē)間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣(灰)場(chǎng)地等用地?!緜}(cāng)儲(chǔ)用地】是指國(guó)家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市)及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)、材料堆場(chǎng)及其附屬設(shè)備等用地。
【商業(yè)服務(wù)業(yè)用地】是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對(duì)外經(jīng)營(yíng)的食堂、文印騰寫(xiě)社、報(bào)刊門(mén)市部、蔬菜購(gòu)銷(xiāo)轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。【旅游業(yè)用地】是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂(lè)園、俱樂(lè)部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。
【金融保險(xiǎn)業(yè)用地】是指銀行、儲(chǔ)蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險(xiǎn)公司等用地?!臼姓迷O(shè)施用地】是指自來(lái)水廠、泵站、污水處理廠、變電(所)站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場(chǎng)、消防隊(duì)、郵電局(所)及各種管線工程專(zhuān)用地段等用地。
【綠化用地】是指公園、動(dòng)植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林、水源保護(hù)林以及其他公共綠地等用地?!竟步ㄖ玫亍渴侵肝幕?、體育、娛樂(lè)、機(jī)關(guān)、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地。
【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書(shū)館、展覽館、紀(jì)念館、體育場(chǎng)館、俱樂(lè)部、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、文藝體育團(tuán)體等用地?!緳C(jī)關(guān)、宣傳用地】是指行政及事業(yè)機(jī)關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺(tái)、電視臺(tái)、出版社、報(bào)社、雜志社等用地。
【科研設(shè)計(jì)用地】是指科研、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地。如研究院(所)、設(shè)計(jì)院及其試驗(yàn)室、試驗(yàn)場(chǎng)等科研、設(shè)計(jì)用地。
【教育用地】是指大專(zhuān)院校、中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校,中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進(jìn)修院(校)、工讀學(xué)校等用地?!踞t(yī)衛(wèi)用地】是指醫(yī)院、門(mén)診部、保健院(站、所)療養(yǎng)院(所)、救護(hù)站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學(xué)化驗(yàn)、藥品檢驗(yàn)等用地。
【交通用地】是指鐵路、民用機(jī)場(chǎng)、港口碼頭及其他交通用地?!捐F路用地】是指鐵路及場(chǎng)站、地鐵出入口等用地。
【民用機(jī)場(chǎng)用地】是指民用機(jī)場(chǎng)及其附屬設(shè)施用地?!靖劭诖a頭用地】是指專(zhuān)供客、貨運(yùn)船??康膱?chǎng)所用地。
【其他交通用地】是指車(chē)場(chǎng)(站)、廣場(chǎng)、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地。【實(shí)有住宅】是指已建成并達(dá)到入住及使用條件的、含自有(私有)住宅在內(nèi)的住宅。
【住宅套數(shù)】是指按照設(shè)計(jì)要求已建成并達(dá)到入住、使用條件的成套住宅的套數(shù)。【成套住宅】是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶(hù)使用的住宅。
【房屋施工面積】是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積,包括本期新開(kāi)工面積和上年開(kāi)發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積,以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。
【房屋新開(kāi)工面積】是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋建筑面積,不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土創(chuàng)槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。
【房屋竣工面積】是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工,達(dá)到入住和使用條件,經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)),可正式移交使用的房屋建筑面積總和?!究⒐し课輧r(jià)值】是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。
竣工房屋價(jià)值按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、暖、衛(wèi)等附屬工程的建造價(jià)值,也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝。
房地產(chǎn)基本知識(shí)可不少,僅我的檔案集就有200多條,先告訴你30幾條吧??!有需要再說(shuō)。
1.住宅的種類(lèi) 住宅的種類(lèi)繁多,主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。 (1)按樓體高度分類(lèi),主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。
(2)按樓體結(jié)構(gòu)形式分類(lèi),主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混框架結(jié)構(gòu)、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。 (3)按樓體建筑形式分類(lèi),主要分類(lèi)低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。
(4)按房屋型分類(lèi),主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶(hù)型住宅(超小戶(hù)型)等。 (5)按房屋政策屬性分類(lèi),主要分為廉租房、已購(gòu)公房(房改房)、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅合作社集資建房等。
2.什么是商品房 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè),以營(yíng)利為目的,按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。它有別于各地政府為解決住房困難,實(shí)施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”,從1998年年底開(kāi)始興建的經(jīng)濟(jì)適用住房也是特殊的商品房。
從銷(xiāo)售看,商品房又分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房預(yù)售;從銷(xiāo)售對(duì)象看,分內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)商品房;從用途看,分普通住宅、公寓、別墅等。 3.內(nèi)銷(xiāo)商品房與外銷(xiāo)商品房的區(qū)別 內(nèi)銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建造的向境內(nèi)單位和個(gè)人出售的商品房。
外銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建造的向境外人員(外國(guó)人、港澳臺(tái)人士)銷(xiāo)售的商品房。 內(nèi)銷(xiāo)商品房可以銷(xiāo)售給個(gè)人和單位,包括中央單位和個(gè)人,以及批準(zhǔn)設(shè)立的辦事處和聯(lián)絡(luò)處;外銷(xiāo)商品房可以向國(guó)外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人出售,但向國(guó)內(nèi)(香港、澳門(mén)、臺(tái)灣地區(qū)除外)個(gè)人售房,須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)。
4.商品房的結(jié)構(gòu)有幾種形式 商品房的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式: (1)磚混結(jié)構(gòu)住宅; (2)磚木結(jié)構(gòu)住宅; (3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅。
5.磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑,柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講,磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。
磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”,指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的異型粘土磚,如空心磚等?!盎臁笔侵赣射摻睢⑺唷⑸笆?、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料,包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐等。
這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合,可以稱(chēng)為磚混結(jié)構(gòu)住宅;由于抗震的要求,磚混住宅一般在5層、6層以下。 6.磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)住宅的指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑,樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。
7.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好,整體性強(qiáng),搞腐蝕,耐火能力強(qiáng),經(jīng)久耐用,多用于高層住宅。
具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。 8.住宅的建筑形式 根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》,民用建筑高度與層數(shù)的劃分為:1層~3層為低層住宅;4層~6層為多層住宅;7層~10層為中高層住宅(也稱(chēng)小高層住宅);11層~30層為高層住宅;30層(不包括30層)以上為超高層住宅。
9、復(fù)式住宅 復(fù)式住宅一般是指每戶(hù)住宅在較高的樓層中增建一個(gè)夾層,兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米,而一般躍層式為5.6米),其下層供起居用,如炊事、進(jìn)餐、洗浴等;上層供休息睡眠和貯藏用。 優(yōu)點(diǎn)是: (1)平面利用系數(shù)高,通過(guò)夾件層復(fù)合,可使住宅的使用面積提高50%~70%; (2)戶(hù)內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu),將隔斷、家具、裝飾融為一體,既是墻,又是樓板、床、柜,降低了綜合造價(jià); (3)上部層采用推拉窗戶(hù),通風(fēng)采光好,與一般層高和面積相同住宅相比,土地利用率可提高40%。
不足在于: (1)復(fù)式住宅面寬大、進(jìn)深小,如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶(hù)型朝向不佳,自然通風(fēng)、采光較差; (2)層高過(guò)低,如廚房只有2米高度,長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感;貯藏間較大,但層高只有1.2米,很難充分利用; (3)由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷,木材的成本較高且隔音、防火功能差,房間的私密性、安全性較差。 10.智能化住宅 智能化住宅是指將各種家用自動(dòng)化設(shè)備、電器設(shè)備、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)合,以獲得一種居住安全、環(huán)境健康、經(jīng)濟(jì)合理、生活便利、服務(wù)周到的感覺(jué),使人感到溫馨舒適,并能激發(fā)人的創(chuàng)造性的住宅型建筑物。
一般認(rèn)為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅: (1)安全防衛(wèi)自動(dòng)化; (2)身體保健自動(dòng)化; (3)家務(wù)勞動(dòng)自動(dòng)化; (4)文化、娛樂(lè)、信息自動(dòng)化。 具備以下四種基本功能,即可實(shí)現(xiàn)家庭活動(dòng)自動(dòng)化。
家庭活動(dòng)自動(dòng)化是指家務(wù)、管理、文化娛樂(lè)和通信的自動(dòng)化。所謂家務(wù),是指家電設(shè)施、保安設(shè)施、能源管理等;所謂管理,是指家庭購(gòu)買(mǎi)、經(jīng)濟(jì)管理、家務(wù)工作及醫(yī)療健康管理等;所謂文化娛樂(lè),是指利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、文藝創(chuàng)作等;所謂通信,是指利用通信。
鬧市中心區(qū) 次繁華生活區(qū) CBD區(qū)域 好環(huán)境老城區(qū) 城鄉(xiāng)結(jié)合郊區(qū) 鬧市中心區(qū) 所謂鬧市,也就是一個(gè)城市最繁華的區(qū)域。
對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō),這樣的地段偶爾會(huì)成為租房時(shí)的選擇,但購(gòu)買(mǎi)居住的可能性不大。這種地段的住宅地產(chǎn)從供應(yīng)上多以小戶(hù)型、中等戶(hù)型為主,投 資的居多。
次繁華生活區(qū) 次繁華生活區(qū)距離鬧市區(qū)不遠(yuǎn),價(jià)格雖然不會(huì)比鬧市便宜多少,但是這個(gè)地段的生活味道更弄些,商業(yè)味道淡一些,居住性更強(qiáng),入住后的生活成本相比鬧市略低,比較適合喜靜的人群。 CBD區(qū)域 商務(wù)的功能大于居住。
當(dāng)這個(gè)區(qū)域發(fā)展成熟,房?jī)r(jià)會(huì)超越鬧市區(qū)成為一個(gè)城市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿,鄭東新區(qū)商務(wù)CBD就是最好的例證。 好環(huán)境老城區(qū) 老城區(qū)年代久,原住民比較多,居住氣氛好,生活成本相對(duì)不高。
最大的優(yōu)勢(shì)就是交通便利、配套完備、綜合生活成本比較低。不過(guò)這里新房比較少,價(jià)格不低。
入市的產(chǎn)品,多為5年以上的二手房。 城鄉(xiāng)結(jié)合郊區(qū) 這個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)較為低廉,缺點(diǎn)就是交通成本通常過(guò)高,不過(guò)郊區(qū)的綠化一般比城區(qū)的綠化要高、環(huán)境要好,對(duì)于老年人來(lái)說(shuō),郊區(qū)養(yǎng)老是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
一、房地產(chǎn)的概念 ▲房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。
又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng),兩者具有整體性和不可分割性。包括: a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產(chǎn)物權(quán) 注:房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外,還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。
▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè),它與建筑業(yè)既有聯(lián)系,又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程,它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。
房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方,建筑業(yè)是承包方,房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè),建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén),屬第二產(chǎn)業(yè)。 ▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物;地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地,既包括住宅或非住宅附著物的土地(以及各地段),又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。
我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系,主要包括幾個(gè)方面: a) 實(shí)物形態(tài)上看,房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分; b) 從價(jià)格構(gòu)成上看,房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格; c) 從權(quán)屬關(guān)系看,房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。
差異包括幾個(gè)方面: a) 二者屬性不同;b) 二者增值規(guī)律不同;c) 權(quán)屬性質(zhì)不同;d) 二者價(jià)格構(gòu)成不同。 二、房地產(chǎn)的特征 ▲房地產(chǎn)的自然特征 a) 位置的固定性;b) 使用的耐久性;c) 資源的有限性;d) 物業(yè)的差異性。
▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 a) 生產(chǎn)周期b) 資金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產(chǎn)的增值性 注:房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。
三、房地產(chǎn)的類(lèi)型 按用途劃分: a) 居住房地產(chǎn)b) 商業(yè)房地產(chǎn)c) 旅游房地產(chǎn)d) 工業(yè)房地產(chǎn)e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定: 低層住宅為1-3層? 多層住宅為4-6層? 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層? 16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的? 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地,其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。
四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) 類(lèi) 型 內(nèi) 容 編號(hào) 名稱(chēng) 1 鋼結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的,包括懸索結(jié)構(gòu)。 2 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。
如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成,以磚墻為承重墻,或者梁是木材制造,住是用鋼筋混凝土建造 5 磚木結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。
磚墻、木柱建造的 6 其它結(jié)構(gòu) 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類(lèi)。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 五、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞 1、常用名詞 ◆五證:a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;b建設(shè)工程規(guī)劃許可證;c.建設(shè)工程開(kāi)工證;d.國(guó)有土地使用證;e.商品房預(yù)售許可證; ◆兩書(shū):a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、b《住宅使用說(shuō)明書(shū)》; ◆房地產(chǎn)證:是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證,是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證; ◆房地產(chǎn)市場(chǎng):主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。
含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng); ◆一級(jí)市場(chǎng):是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃,采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式,以土地使用合同的形式,將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng); ◆二級(jí)市場(chǎng):是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng); ◆三級(jí)市場(chǎng):是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng),它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng); ◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán):是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利; ◆土地使用權(quán):是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限,包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。
政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式,將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后,如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的,土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用,經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用; ◆三通一平:是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整; ◆七通一平:是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整; ◆紅線圖:又叫(宗地圖),是按一定比例尺。
第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié)、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 一、房地產(chǎn) 1、房地產(chǎn)的概念和分類(lèi) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。
房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)。
房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。
注:房地產(chǎn)物權(quán)除了房屋所有權(quán)外,還包括所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。土地所有權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)); 2、房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關(guān)系 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物; 地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地,既包括住宅或非住宅附著物的土地(以及各地段),又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。
房產(chǎn)是個(gè)人不動(dòng)產(chǎn),就是你們家的房子就屬于房產(chǎn) 地產(chǎn)是一片地的價(jià)格和它的價(jià)值,它可以是牧場(chǎng),公園,果園,菜園等等 房地產(chǎn)是用一片地開(kāi)發(fā)成住房,寫(xiě)字樓,大廈,購(gòu)物中心等等 房地產(chǎn)籠統(tǒng)的說(shuō)屬于地產(chǎn),但地產(chǎn)不一定是房地產(chǎn) 我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系,主要包括幾個(gè)方面: A、實(shí)物形態(tài)上看,房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分; B、從價(jià)格構(gòu)成上看,房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格; C、從權(quán)屬關(guān)系看,房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。
差異包括幾個(gè)方面: A、二者屬性不同; B、二者增值規(guī)律不同; C、權(quán)屬性質(zhì)不同; D、二者價(jià)格構(gòu)成不同。 3、房地產(chǎn)的類(lèi)型 按用途劃分: A、居住用房地產(chǎn) B、生產(chǎn)用房地產(chǎn)(工廠等) C、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)(商場(chǎng)、游樂(lè)園等) D、行政用房地產(chǎn)(政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等) E、其他專(zhuān)業(yè)用房地產(chǎn)(學(xué)校、醫(yī)院、福利院等) 4、房地產(chǎn)的特性 A、位置的固定性 B、地域的差別性 C、資源的有限性 D、高值的耐久性 E、保值增值性 二、房地產(chǎn)業(yè) 1、概念 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱(chēng)。
2、主要內(nèi)容 A、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā),房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè),如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開(kāi)發(fā)建設(shè)、對(duì)舊城區(qū)土地的再開(kāi)發(fā)等; B、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和房屋的買(mǎi)賣(mài)租賃、抵押等活動(dòng); C、房地產(chǎn)中介服務(wù),包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、估價(jià)、測(cè)量和經(jīng)紀(jì)代理; D、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù),包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等; E、房地產(chǎn)金融,包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等; F、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理,即建立房地產(chǎn)的資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng),制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格,建立和健全房地產(chǎn)法規(guī),以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。 3、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè),屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén),從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝 維修等生產(chǎn)過(guò)程,它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物。
房地產(chǎn)業(yè)則兼開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì),屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱(chēng)為開(kāi)發(fā)商,從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱(chēng)為建筑商和承包商。
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)中,房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。 三、房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定? 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地,其土地使用年 限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。
即: 居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五 十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。 第二節(jié)、專(zhuān)業(yè)名詞解釋 1、常用名詞 ◆五證: A、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證; B、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。
“; C、《建設(shè)工程施工許可證》:是建設(shè)施工單位符合施工條件,允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件,建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一,沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑,不受法律保護(hù); D、《國(guó)有土地使用證》:是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證; E、《商品房預(yù)售許可證》:市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件。 ◆兩書(shū): A、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》; B、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
◆房地產(chǎn)證:是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證,是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑 證; ◆房地產(chǎn)市場(chǎng):主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三 級(jí)市場(chǎng); A、一級(jí)市場(chǎng):是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃,采用協(xié)議、招標(biāo)拍 賣(mài)的方式,以土地使用合同的形式,將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng); B、二級(jí)市場(chǎng):是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連 同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng); C、三級(jí)市場(chǎng):是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng), 它是二。
1、鬧市中心區(qū)所謂鬧市,也就是一個(gè)城市內(nèi)最繁華的區(qū)域。
通常這個(gè)區(qū)域內(nèi)的住宅房?jī)r(jià)也是一個(gè)城市內(nèi)的一線水平。但是由于居住環(huán)境過(guò)于混亂嘈雜、房地產(chǎn)建筑密度過(guò)高、社區(qū)狹小等問(wèn)題,一般也不是城市內(nèi)的最高價(jià)地區(qū)。
這種地段的住宅地產(chǎn)從供應(yīng)上多以小戶(hù)型為主,主要用途多在投資。 2、次繁華生活區(qū)靠近鬧市,又有一定(幾站地)距離的地段。
相對(duì)鬧市,這個(gè)區(qū)域的商業(yè)味道大大降低,生活味道漸濃,多集中著這個(gè)城市內(nèi)比較早期的一些居民小區(qū)。一般來(lái)說(shuō)新房供應(yīng)量不大,偶爾會(huì)有些老二手房轉(zhuǎn)手。
與鬧市類(lèi)似,其新房產(chǎn)品也多以高層小戶(hù)型為主。 但相比鬧市,個(gè)別中型項(xiàng)目具有一定的社區(qū)規(guī)模,但都容積率很高,基本都是高層。
這種區(qū)域的中小戶(hù)型,價(jià)格與鬧市差別不大,但居住性上略強(qiáng)。未來(lái)入住后的生活成本相比鬧市略低,個(gè)別單位二手房的甚至不需要負(fù)擔(dān)物業(yè)及停車(chē)位費(fèi)用。
3、CBD區(qū)域一些昔日很不被人看好的區(qū)域,在短短幾年內(nèi)就完全的變了一個(gè)面貌,這就是所謂的城市新興區(qū)。 由于城市人口增加及規(guī)劃發(fā)展上的原因,一般來(lái)說(shuō)城市的發(fā)展方向都是向外的某一個(gè)方向或某幾個(gè)方向成爆炸時(shí)式建設(shè)的。
通常,只要發(fā)展成熟,這種區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)超越鬧市區(qū)成為一個(gè)城市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿。但在沒(méi)有發(fā)展之前,其房?jī)r(jià)也會(huì)處于相對(duì)比較低的一個(gè)程度上,如果能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出城市發(fā)展方向,及早入手的話,這種地段的房子是兼有居住及很強(qiáng)投資性的。
4、好環(huán)境老城區(qū)在各城市里,都存在一些居住氛圍非常不錯(cuò)的老城區(qū)。其特點(diǎn)是建筑年代較久,多以老式單位福利房及原著民自建房產(chǎn)為主,小區(qū)比例高。
原著民比例通常比較高,居住氛圍好,生活成本相對(duì)不高。這種區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì)就是交通便利,配套完備,綜合生活成本比較低。
但是,同樣在這種區(qū)域新房放量較少,而且價(jià)格不低。 5、城鄉(xiāng)結(jié)合部即城市建設(shè)的邊緣,城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合的區(qū)域。
這種區(qū)域,相對(duì)來(lái)說(shuō)低端生活配套還是很齊備的,但缺乏中高端生活配套。由于這種區(qū)域內(nèi)低價(jià)出租屋很多,也是很多外地務(wù)工及流動(dòng)性人口比較集中租住的區(qū)域,治安也是最差的。
隨著城市擴(kuò)大化,這種區(qū)域遠(yuǎn)期環(huán)境還是比較看好的。借用前段的話說(shuō),未來(lái)有可能是一個(gè)新的城市新興區(qū)域。
6、交通好郊區(qū)即從交通上來(lái)說(shuō),隨然離城市核心區(qū)比較遠(yuǎn),但依靠快速交通干線使得居住者進(jìn)入城市內(nèi)的時(shí)間并不長(zhǎng)。很典型的區(qū)域比如北京的通州、天通苑、大興甚至河北燕郊等。
雖然離城市都有幾十公里的距離,但很多人上下班時(shí)間都能控制在一個(gè)半小時(shí)內(nèi)。缺點(diǎn)是交通成本通常較高,如果晚上有應(yīng)酬或者娛樂(lè)活動(dòng)不太方便。
在配套上,中低端生活配套一般都不錯(cuò),但中高端配套少。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí): 1、土地用途包括哪些種類(lèi)? 答:土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。
農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地,包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 2、如何了解土地來(lái)源及性質(zhì)? 答:對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記的,可以從《房地產(chǎn)證》中了解;對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的,可以從土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中了解。
3、什么是集體土地? 答:集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。4、有哪些用地屬于集體土地? 答:根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。
5、對(duì)集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定? 答:根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。6、什么是行政劃撥用地? 答:土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
特區(qū)內(nèi),從特區(qū)成立至1988年1月3日期間,由政府無(wú)償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥用地;特區(qū)外,土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國(guó)有土地,均可認(rèn)定為行政劃撥用地。7、什么是合作建房? 答:合作建房是指以一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。
8、對(duì)合作建房有哪些規(guī)定? 答:對(duì)一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后,房地產(chǎn)管理部門(mén)不再審批合作建房。
對(duì)已交清地價(jià)款的出地方,出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng),通過(guò)掛牌交易、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式尋找合作方;對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的,須經(jīng)過(guò)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)對(duì)規(guī)劃、用地等問(wèn)題進(jìn)行審核,并補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)后,再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式尋找合作方。9、什么是土地使用權(quán)出讓?zhuān)?答:土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵膏嵵菔腥嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式,將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
10、各類(lèi)用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少? 答:土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年; (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。另外,加油站、加氣站用地為二十年。
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第一節(jié)成功的銷(xiāo)售要素要想做一個(gè)成功的銷(xiāo)售人員,應(yīng)該就以下幾項(xiàng)經(jīng)常自我充實(shí),自我鍛煉。一、專(zhuān)業(yè)知識(shí)一個(gè)銷(xiāo)售人員必須充分具備己身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)最基本的專(zhuān)業(yè)知識(shí),包括建筑法規(guī)、建筑設(shè)計(jì)、稅法、地政、契約、契約行為、市場(chǎng)行情、商品構(gòu)造、品質(zhì)、商譽(yù)……等,以及各種業(yè)務(wù)上常用到的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ),才能對(duì)客戶(hù)詳細(xì)說(shuō)明產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn),進(jìn)而爭(zhēng)取客戶(hù)的訂單,達(dá)到銷(xiāo)售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價(jià)位商品的銷(xiāo)售工作,必須對(duì)客戶(hù)作長(zhǎng)期而耐心的訴求與說(shuō)明。2、關(guān)心—要站在消費(fèi)者的立場(chǎng)去考慮他們的各項(xiàng)問(wèn)題,并給予完善的解答,才能博取客戶(hù)的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶(hù),發(fā)掘問(wèn)題、解決問(wèn)題、達(dá)成購(gòu)買(mǎi)目的。4、誠(chéng)心—銷(xiāo)售人員應(yīng)是誘導(dǎo)消費(fèi)者從事購(gòu)買(mǎi)優(yōu)良商品的指導(dǎo)者,而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個(gè)新的個(gè)案時(shí),要下定決心,不可猶豫不決,坐失良機(jī)。6、旺盛的進(jìn)取心—為自己定預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)及理想的利潤(rùn),以強(qiáng)烈而旺盛的進(jìn)取心去達(dá)成目標(biāo)及任務(wù)。三、八力1、觀察力—要在短時(shí)間內(nèi)敏銳的觀察出客戶(hù)的類(lèi)型、偏好、意向,面對(duì)產(chǎn)品時(shí),要能立即觀察出產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)、特性、對(duì)策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶(hù)的需求狀況及產(chǎn)品的品質(zhì)、特性等各方面問(wèn)題。3、創(chuàng)造力—新產(chǎn)品具有嶄新的創(chuàng)造力,推陳出新,這就是您賺錢(qián)的先機(jī)。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前,就能想象出它未來(lái)的遠(yuǎn)景,加以對(duì)個(gè)案投資或銷(xiāo)售工作,作最好的判斷與說(shuō)明。5、記憶力—房地產(chǎn)業(yè)接觸的客戶(hù)
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