房地產(chǎn)稅務(求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務方面的知識)
1.求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務方面的知識
原發(fā)布者：鑫淼數(shù)據(jù)
房地產(chǎn)稅務知識賣方納稅=營業(yè)稅及附加+土地增值稅+印花稅+企業(yè)所得稅買房納稅=契稅+印花稅
一、獲取土地階段：契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅?契稅：DeedTax(1)定義：是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。（2）特點：屬于財產(chǎn)轉移稅；由財產(chǎn)承受人繳納。（3）征稅對象：（A）國有土地使用權的出讓，由承受方交。是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。（B）土地使用權的轉讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。土地使用權的轉讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移。（C）房屋買賣：即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：1.以房產(chǎn)抵債或實物交換房屋，應由產(chǎn)權承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。2.以房產(chǎn)作投資或股權轉讓，以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。3.買房拆料或翻建新房，應照章納稅。（D）房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。印花稅的稅率設計，遵循稅負從輕、共同負擔的原則。所以，稅率比較低；憑證的當事人，即對憑證有直接權利與義務關系的單位和個人均應就其所持憑證依法納稅。（3
2.總結下房地產(chǎn)稅務要注意哪些
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見問題： （一）提前確認收入，預交、虛交稅款。
政府或稅務部門在完不成收入增長目標或稅收任務的情況下，往往通過約談、先征后退、承諾給予其他政策優(yōu)惠等方式。要求資金周轉相對較為靈活的房地產(chǎn)企業(yè)將應于下年度入庫的稅款提前征收入庫；或在無稅源的情況下，虛交稅款。
（二）推遲結轉營業(yè)收入，延時納稅。審計中發(fā)現(xiàn)此為房地產(chǎn)開發(fā)公司少交稅款的常見手法，主要表現(xiàn)為不按時結轉經(jīng)營收入、將售房款長期掛預收收人或放在其他應付款等科目；在進行收入結轉時，只將購房首付款結轉收入，不按合同約定的收款期及時確認收入；購房人提前交納房款時，不按實際收款日期確認收入實現(xiàn)等。
（三）利用“往來”科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規(guī)定。
房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應包括生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他代有關部門收取的代收費用等。
審計中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常把其他收入通過往來款核算，以逃避納稅義務。此外，在銀行按揭款上做文章的企業(yè)也不在少數(shù)。
根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收人額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)?！蹦承┓康禺a(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項記人其他應付款，不作預售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。
（四）利用不同項目間成本混轉調(diào)減利潤，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時開發(fā)好幾個項目，有的處于預售階段，有的項目已基本結束。
多個房地產(chǎn)項目同時進行，應分項目核算成本。某些房地產(chǎn)公司往往故意將幾個開發(fā)項目的成本混在一起，結轉成本時，不是按權責發(fā)生制及配比原則進行，而是在各項目間“隨意”調(diào)整，以達到明虧暗贏的目的。
（五）利用“預提費用”賬戶，虛增成本、調(diào)整利潤。稅法規(guī)定，預提費用年末不得留有余額，但對開發(fā)建設周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)項目的預提費用。
則應區(qū)別不同情況處理。房地產(chǎn)公司該賬戶年末往往存在大量結余。
主要采取兩種方式虛增成本：一是對于因地方政府及有關部門優(yōu)惠政策而少付或不付各項費用仍照常提取，而不是按實際支付額列支。二是提取國家已取消的收費。
（六）利用借款利息偷逃稅款。房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)前期，動用資金較大，籌集資金渠道較多。
有的通過銀行借貸、有的從企業(yè)拆借，還有的由企業(yè)職工集資，根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。實踐中房地產(chǎn)公司往往將發(fā)生的利息全額進入開發(fā)成本.并且有些借款利率大大超過同期銀行貸款利率水平。
另外，有的房地產(chǎn)公司從其投資方（同為房產(chǎn)經(jīng)營公司）融入資金的借款利息全額扣除。而根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關聯(lián)企業(yè)的，關聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。
此外，由于收息方要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加及個人所得稅等，為協(xié)同逃稅，房地產(chǎn)開發(fā)公司又出現(xiàn)了新的手法，即采取以低價房款先行售給借款企業(yè)或個人，后由其以出售二手房并與購房者到開發(fā)公司更名的方式套取現(xiàn)金、取得利息。 [NextPage] 二、審計對策 （一）提高審計人員的綜合業(yè)務素質。
處在審計一線上的審計人員必須熟練掌握各項稅收政策、會計知識及相關法律法規(guī)，并提升計算機輔助審計水平。只有這樣，才能在審計實務中不斷增加審計經(jīng)驗，提高計算機分析數(shù)據(jù)水平和效率，練就一雙“火眼金睛”，才能查處房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問題、查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質量的問題。
（二）充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進行同一納稅人近年數(shù)據(jù)對比分析.以發(fā)現(xiàn)稅種變化異常等問題。
二是注重外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新的問題。如到房地產(chǎn)交易中心獲取房地產(chǎn)項目預售和銷售方面的信息。
注意搜集網(wǎng)上和報紙雜志上的樓盤廣告，以購房者身份到售樓處了解項目銷售進度、實地查看樓盤建設情況等。三是多層次、多視角、多領域收集匯總有價值的信息材料。
沿著房產(chǎn)立項、開發(fā)、銷售等業(yè)務環(huán)節(jié)，對稅務機關以外房產(chǎn)、建設、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進行采集分析等。 （三）結合審計實踐。
1、提高選案環(huán)節(jié)針對性。如對預征虛征稅款問題，前期征管數(shù)據(jù)分析尤為重要.通常稅收任務重的分局存在此類問題的可能性較大。
通過對比分析其征管數(shù)據(jù)中12月份稅收占全年的比例，配合進一步數(shù)據(jù)分析，往往準確性很高。如：一是篩查入庫日期與稅款所屬期在同一個月的電子數(shù)據(jù)。
正常情況下，稅款入庫日期應在稅款所屬期的下一個月，如果出現(xiàn)12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預征稅款的嫌疑。二是篩查同。
3.總結下房地產(chǎn)稅務要注意哪些
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見問題： （一）提前確認收入，預交、虛交稅款。
政府或稅務部門在完不成收入增長目標或稅收任務的情況下，往往通過約談、先征后退、承諾給予其他政策優(yōu)惠等方式。要求資金周轉相對較為靈活的房地產(chǎn)企業(yè)將應于下年度入庫的稅款提前征收入庫；或在無稅源的情況下，虛交稅款。
（二）推遲結轉營業(yè)收入，延時納稅。審計中發(fā)現(xiàn)此為房地產(chǎn)開發(fā)公司少交稅款的常見手法，主要表現(xiàn)為不按時結轉經(jīng)營收入、將售房款長期掛預收收人或放在其他應付款等科目；在進行收入結轉時，只將購房首付款結轉收入，不按合同約定的收款期及時確認收入；購房人提前交納房款時，不按實際收款日期確認收入實現(xiàn)等。
（三）利用“往來”科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規(guī)定。
房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應包括生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他代有關部門收取的代收費用等。
審計中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常把其他收入通過往來款核算，以逃避納稅義務。此外，在銀行按揭款上做文章的企業(yè)也不在少數(shù)。
根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收人額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。”某些房地產(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項記人其他應付款，不作預售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。
（四）利用不同項目間成本混轉調(diào)減利潤，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時開發(fā)好幾個項目，有的處于預售階段，有的項目已基本結束。
多個房地產(chǎn)項目同時進行，應分項目核算成本。某些房地產(chǎn)公司往往故意將幾個開發(fā)項目的成本混在一起，結轉成本時，不是按權責發(fā)生制及配比原則進行，而是在各項目間“隨意”調(diào)整，以達到明虧暗贏的目的。
（五）利用“預提費用”賬戶，虛增成本、調(diào)整利潤。稅法規(guī)定，預提費用年末不得留有余額，但對開發(fā)建設周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)項目的預提費用。
則應區(qū)別不同情況處理。房地產(chǎn)公司該賬戶年末往往存在大量結余。
主要采取兩種方式虛增成本：一是對于因地方政府及有關部門優(yōu)惠政策而少付或不付各項費用仍照常提取，而不是按實際支付額列支。二是提取國家已取消的收費。
（六）利用借款利息偷逃稅款。房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)前期，動用資金較大，籌集資金渠道較多。
有的通過銀行借貸、有的從企業(yè)拆借，還有的由企業(yè)職工集資，根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。實踐中房地產(chǎn)公司往往將發(fā)生的利息全額進入開發(fā)成本.并且有些借款利率大大超過同期銀行貸款利率水平。
另外，有的房地產(chǎn)公司從其投資方（同為房產(chǎn)經(jīng)營公司）融入資金的借款利息全額扣除。而根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關聯(lián)企業(yè)的，關聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。
此外，由于收息方要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加及個人所得稅等，為協(xié)同逃稅，房地產(chǎn)開發(fā)公司又出現(xiàn)了新的手法，即采取以低價房款先行售給借款企業(yè)或個人，后由其以出售二手房并與購房者到開發(fā)公司更名的方式套取現(xiàn)金、取得利息。 [NextPage] 二、審計對策 （一）提高審計人員的綜合業(yè)務素質。
處在審計一線上的審計人員必須熟練掌握各項稅收政策、會計知識及相關法律法規(guī)，并提升計算機輔助審計水平。只有這樣，才能在審計實務中不斷增加審計經(jīng)驗，提高計算機分析數(shù)據(jù)水平和效率，練就一雙“火眼金睛”，才能查處房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問題、查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質量的問題。
（二）充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進行同一納稅人近年數(shù)據(jù)對比分析.以發(fā)現(xiàn)稅種變化異常等問題。
二是注重外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新的問題。如到房地產(chǎn)交易中心獲取房地產(chǎn)項目預售和銷售方面的信息。
注意搜集網(wǎng)上和報紙雜志上的樓盤廣告，以購房者身份到售樓處了解項目銷售進度、實地查看樓盤建設情況等。三是多層次、多視角、多領域收集匯總有價值的信息材料。
沿著房產(chǎn)立項、開發(fā)、銷售等業(yè)務環(huán)節(jié)，對稅務機關以外房產(chǎn)、建設、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進行采集分析等。 （三）結合審計實踐。
1、提高選案環(huán)節(jié)針對性。如對預征虛征稅款問題，前期征管數(shù)據(jù)分析尤為重要.通常稅收任務重的分局存在此類問題的可能性較大。
通過對比分析其征管數(shù)據(jù)中12月份稅收占全年的比例，配合進一步數(shù)據(jù)分析，往往準確性很高。如：一是篩查入庫日期與稅款所屬期在同一個月的電子數(shù)據(jù)。
正常情況下，稅款入庫日期應在稅款所屬期的下一個月，如果出現(xiàn)12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預征稅款的嫌疑。二是篩查同。
4.房產(chǎn)稅收新政策是怎樣的
房產(chǎn)稅共有兩種最新計算方法： （一）從價計算應納稅額的計算公式： 應納稅額=房產(chǎn)原值*（1一減除比率）*1。
2% （二）從租計算應納稅額的計算公式： 應納稅額=房產(chǎn)租金收入*12% 要按照上述公式計算應繳納的房產(chǎn)稅，首先您需要準確確定房產(chǎn)的原值和房產(chǎn)租金收入，也就是稅收上所說的計稅依據(jù)： 計稅依據(jù) （一）以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)： 對于經(jīng)營自用的房屋，是以房產(chǎn)的原值一次性減除10%至30%后的余值來作為計稅依據(jù)的。 （減除的比例將由各省在10%--30%的幅度內(nèi)確定。）
如果沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，將由房產(chǎn)所在地的稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。 1.投資聯(lián)營的房產(chǎn) 以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。
2.融資租賃房屋 融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費，借款利息等，與一般房產(chǎn)稅的計算有兩個方面，一方面是對房產(chǎn)的計稅余值征稅，另一方面是對出租房屋的租金收入進行征稅，因而從應納稅額的計算來說也有兩種方法： （一）從價計算應納稅額的計算公式： 應納稅額=房產(chǎn)原值*（1一減除比率）*1。 2% （二）從租計算應納稅額的計算公式： 應納稅額=房產(chǎn)租金收入*12% 謝謝 。
5.什么是房地產(chǎn)稅收
房地產(chǎn)稅收是指國家通過稅務機關，或由稅務機關委托通過房地產(chǎn)行政管理部門向負有房地產(chǎn)稅繳納義務的納稅義務人征收有關房地產(chǎn)稅賦的國家行為。
房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家 稅務機關，或受國家稅務機 關委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務機關和有關的房地產(chǎn)行政管理機關實現(xiàn)的。 土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權選擇或實施房地產(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個人均無權實施房地產(chǎn)稅收行為。
國家行使著土地資源的最終的管理權限，國家通過對土地、不動產(chǎn)及附屬的財產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應保證，這是 國家權力的體現(xiàn)和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。 稅收也是國家為了實現(xiàn)其職能，依照稅法規(guī)定，憑借國家的政治權力參與 國民收入的分配和 再分配，取得財政收入的一種形式。
6.房產(chǎn)稅的計稅基礎是什么
房產(chǎn)稅繳納，這些你該知曉！
納稅是公民的義務，而生活在上海的人們還需要繳納房產(chǎn)稅，畢竟該稅種首先是在上海、重慶試點的。那么在上海繳納房產(chǎn)稅我們該知曉些什么呢？
房產(chǎn)稅計算
該項稅款從納稅人取得應稅產(chǎn)權證的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納稅額，并于每年年底之前完稅。（如果12月取得房產(chǎn)證，那今年是可以不用交的，往后推算一個月。）
1、凡在2016年之前取得產(chǎn)權的應稅住房，2016年應繳納稅款為認定通知書中確定的年應納稅額。
2、凡在2016年1月1日至11月期間取得產(chǎn)權的應稅住房，2016年應繳納稅款按以下公式計算：當年應納稅款=年應納稅款+12個月*當年度應納稅月份數(shù)。
去哪兒繳納
納稅人可到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心稅務窗口或房屋所在區(qū)稅務局辦稅服務廳個人住房房產(chǎn)稅窗口、或就近的上海銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行（自營）在本市辦理個人業(yè)務的營業(yè)網(wǎng)點，及登錄付費通網(wǎng)站按網(wǎng)上流程繳納個人住房房產(chǎn)稅。
凡逾期納稅的，應到住房所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心稅務窗口繳納，其他征收點不再受理。稅務機關也將按規(guī)定對滯納稅款按日加收萬分之五的滯納金。
另，對經(jīng)催報催繳仍拒不納稅的，稅務機關將依《中華人民共和國稅收征收管理法》和本市試點辦法有關規(guī)定處理。同時，根據(jù)《上海市個人信用征信管理試行辦法》將未納稅信息納入聯(lián)合征信體系。shzyqiyu88
來源于：譽萃投資 上海中原地產(chǎn)
7.如何做好房地產(chǎn)稅收征管工作
隨著房地產(chǎn)業(yè)的社會需求增大，及其在國家產(chǎn)業(yè)結構中的位置日漸突出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。
但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅人納稅意識不高，財務管理混亂等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴重，如何加強房地產(chǎn)稅收征管，抑制房地產(chǎn)業(yè)投機行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)國家稅收的宏觀調(diào)控，已經(jīng)成為稅務部門日常管理的難點和社會關注的熱點。 目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅收問題大致可以歸結為兩類：一類是由于企業(yè)財務人員自身業(yè)務素質不高，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不熟悉，對會計制度與稅法差異理解有誤，導致亂用會計科目，不計或少計收入，隨意結轉成本費用情況普遍，比如對物業(yè)費、收視費、綠化費等代收款項不按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。
另一類是不少房地產(chǎn)企業(yè)存在有意隱瞞利潤逃避稅收的現(xiàn)象。比如有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與建筑安裝企業(yè)相互勾結做假虛增成本，多計成本偷逃稅款。
房地產(chǎn)開發(fā)商通過開具建安發(fā)票，用支付營業(yè)稅及附加、附征企業(yè)（個人）所得稅的代價，就可以輕松偷逃企業(yè)所得稅和土地增值稅。 再如，房地產(chǎn)企業(yè)利用項目開發(fā)前期投入資金大、周期長，收益主要集中在開發(fā)中后期的特點，對收取的預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來賬，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就此流失。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復雜，涉及稅種多、征管難度大，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎管理工作同樣存在較多的缺失。首先，稅務人員管理的不銜接。
如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。 在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。
房地產(chǎn)開發(fā)項目多，時間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。其次發(fā)票控管力度不強。
主要表現(xiàn)在：施工企業(yè)結算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本；房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關情況時，難以確認收入，從而影響稅款征收；房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結算，混淆納稅義務時間，少申報收入。 第三，社會綜合治稅協(xié)調(diào)乏力。
房地產(chǎn)稅收的征管，需要房管、土地、規(guī)劃等諸多部門協(xié)助配合。但在實際征管工作中，由于涉及部門眾多，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，各部門管理程序不同，很難形成合力。
目前相互之間的合作仍處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時有效解決。 難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
針對以上房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中存在的問題，應采取以下措施，提前介入房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，減少房地產(chǎn)業(yè)的稅收流失。首先要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。
其次應從以下幾個方面來入手：一是加強日常稅收輔導。針對當前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀，稅務人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導工作，如幫助企業(yè)建立完整的財務核算體系，幫助企業(yè)審查其實現(xiàn)收入是否結轉以及納稅申報是否正確等。
二是加強發(fā)票管理工作，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴格進行處罰。 三是建立房地產(chǎn)開發(fā)項目稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源信息的監(jiān)控。
按規(guī)定向納稅人收集房地產(chǎn)開發(fā)的相關資料，包括承受土地使用權批文、計委立項審批計劃、建設項目施工許可證、建設項目竣工驗收表、房屋拆遷批文及拆遷還房合同、房屋銷售合同清單等資料。 四是加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。
要切實推行稅收管理員制度，要強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準確性，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。 最后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作與稅務人員的業(yè)務素質、執(zhí)法水平也有著密不可分的關系。
因此，在對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實施一體化管理的問題上，要加強稅務人員對房地產(chǎn)行業(yè)相關稅收政策的學習，要有針對的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算方式，進行納稅調(diào)整和查賬檢查工作，適應復雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。
8.房產(chǎn)稅都有哪些
房產(chǎn)稅就是一種單獨的稅，并不是說還包含了哪些稅種。
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。
房產(chǎn)稅的特點：1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于只用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。終上所述，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，屬于地稅的一種。
房產(chǎn)稅計算方法 根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種： （一）按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為： 年應納稅額=房產(chǎn)賬面原值*（1-30%）*1。
2% （二）按租金收入計算，其計算公式為： 年應納稅額=年租金收入*適用稅率（l2%） 房產(chǎn)稅計稅依據(jù) 1。 對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。
所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中： （1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價11，應以房屋原價按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅；沒有記載房屋原價11，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。 （2）房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值；電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)結管起，計算原值。
為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計人房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。 （3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
（4）對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計人房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。 （5）自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 （6）在確定計稅余值時，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。
這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。 如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征房產(chǎn)稅時，應按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值；對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應重新予以評估；對沒有房產(chǎn)原值的，應由房屋所在地的稅務機關參考同類房屋的價值核定。
在原值確定后，再根據(jù)當?shù)厮m用的扣除比例，計算確定房產(chǎn)余值。對于扣除比例，一定要按由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。
2。對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。
房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權所有人出租房屋使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。 對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙课莸淖饨鹚?，確定租金標準，依率計征。
如果納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可以按照《稅收征管法》的有關規(guī)定，采取科學合理的方法核定其應納稅款。 具體辦法由各省級地方稅務機關結合當?shù)貙嶋H情況制定。
3。投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。
（1）對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關規(guī)定，由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。
（2）對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權一般都轉移到承租方，實際上是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收。 至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。
4。居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)。
