寫字樓ppt(寫字樓租賃有哪些知識(shí))
1.寫字樓租賃有哪些知識(shí)
1、頂級(jí)寫字樓：在商圈內(nèi)具有標(biāo)志性、代表性和強(qiáng)大輻射力的甲級(jí)寫字樓，不但軟硬件設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)完全達(dá)標(biāo)，在城市中也要具有非常強(qiáng)的美譽(yù)度和知名度，比如北京的國(guó)貿(mào)中心、上海的金茂大廈、廣州的中信廣場(chǎng)、深圳的平安大廈。
具體參考標(biāo)準(zhǔn)： 辦公面積：總面積超過50,000？，單層面積1,500至2000？； 標(biāo)準(zhǔn)層高：凈高2。 7m以上； 停車位配置：150:1的比例配置，即150？配置至少1個(gè)車位，并設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)和防盜安全系統(tǒng)；？ 升降系統(tǒng)：每部客梯服務(wù)面積低于4,000？ ，等待時(shí)間少于30s，客梯與貨梯分區(qū)，至少2部貨梯； 入住率：1-2年內(nèi)不低于70%； 營(yíng)業(yè)方式：?jiǎn)我划a(chǎn)權(quán)，僅對(duì)外出租，不對(duì)外出售？ 安保系統(tǒng)：24小時(shí)監(jiān)控、安保服務(wù)；？ 2、甲級(jí)寫字樓：硬件標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，軟件標(biāo)準(zhǔn)如物業(yè)管理服務(wù)水平達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到5A寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步。
故一般說甲級(jí)寫字樓也即是指5A寫字樓。 具體參考標(biāo)準(zhǔn)： 辦公面積：總面積超過20,000？，單層面積1,000？以上；？ 標(biāo)準(zhǔn)層高：凈高2。
7m以上； 停車位配置：150-200:1的比例配置，即150-200？配置至少1個(gè)車位，并設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)和防盜安全系統(tǒng)； 升降系統(tǒng)：每部客梯服務(wù)面積低于5,000？ ，等待時(shí)間少于40s，客梯與貨梯分區(qū)，至少1部貨梯； 營(yíng)業(yè)方式：?jiǎn)我划a(chǎn)權(quán)，僅對(duì)外出租，不對(duì)外出售？ 入住率：1-2年內(nèi)不低于65%；？ 安保系統(tǒng)：24小時(shí)監(jiān)控、安保服務(wù)；？ 3、乙級(jí)寫字樓：硬件標(biāo)準(zhǔn)部分達(dá)到5A寫字樓水平，軟件標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。 具體參考標(biāo)準(zhǔn)： 辦公面積：總面積超過10,000？，單層面積800？以上； 標(biāo)準(zhǔn)層高：凈高2。
5m以上？ 停車位配置：300:1的比例配置，即300？配置至少1個(gè)車位；？ 升降系統(tǒng)：每部客梯服務(wù)面積低于6,000？ ；？ 入住率：1-2年內(nèi)不低于50%；？ 安保系統(tǒng)：24小時(shí)監(jiān)控、安保服務(wù)；？ 4、丙級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國(guó)產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。 ？。
2.辦公樓風(fēng)水基礎(chǔ)知識(shí)有什么
辦公樓風(fēng)水基礎(chǔ)知識(shí) 中國(guó)古代的衙署是統(tǒng)治者辦公的專用建筑。
中世紀(jì)后期工商業(yè)行會(huì)興起，歐洲出現(xiàn)了專供行會(huì)辦公、集會(huì)使用的樓房建筑，如布魯塞爾1691~1699年在格蘭德廣場(chǎng)建成的一些行會(huì)辦公樓，一般為三層至四層的磚石或木結(jié)構(gòu)。現(xiàn)代辦公樓多為政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)團(tuán)體、工商企業(yè)、銀行等所使用。
由于社會(huì)需要量增加，城市用地短缺，建筑等工業(yè)技術(shù)的發(fā)展，因此，辦公樓的規(guī)模和層數(shù)逐漸增加。 20世紀(jì)初，美國(guó)首先出現(xiàn)了摩天樓式的高層辦公建筑，如1913年在紐約建成的伍爾沃思大樓，共52層，總高241米多。
這種商業(yè)性的高層辦公樓，已由過去的獨(dú)家使用，發(fā)展為分別出租，供多家使用。 1976年建成的紐約世界貿(mào)易中心是世界上最大的辦公樓，建筑面積120萬平方米，其中辦公面積84萬平方米，分租給世界 800多家廠商使用。
1974年建成的芝加哥西爾斯大廈，110層，高443米，為當(dāng)今世界最高的辦公樓。中國(guó)從70年代末開始，一些大城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)紛紛建造新型的高層辦公樓，如1986年建成的深圳國(guó)際貿(mào)易中心大廈，共50層，高160米，是一座分租給許多家廠商辦公用的大樓。
3.寫字樓租金由哪些部分組成的
寫字樓租金主要由四部分構(gòu)成 1、基礎(chǔ)租金 基礎(chǔ)租金一般是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的最低金額。
在確定租金時(shí)，必須以價(jià)值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟(jì)界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平而確定的一個(gè)基礎(chǔ)租金。 2、成本租金 成本租金是房屋交換時(shí)要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，是房屋租賃經(jīng)營(yíng)收益及虧損的臨界點(diǎn)。
成本租金由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租五項(xiàng)構(gòu)成。 3、市場(chǎng)租金 市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，反映物業(yè)供求關(guān)系而出現(xiàn)的一種租金。
寫字樓的市場(chǎng)租金水平主要取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供求關(guān)系，當(dāng)市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求時(shí)，租金下降；當(dāng)市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出供給時(shí)，租金上升。 4、商品租金 商品租金是由商品的等價(jià)交換關(guān)系所確定的租金。
為了實(shí)現(xiàn)商品的擴(kuò)大再生產(chǎn)，這類租金應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)正常消耗完全取得補(bǔ)償并可獲取一定的租金。 通常情況下，商品租金是在成本租金的基礎(chǔ)上加上利息、稅金及保險(xiǎn)等構(gòu)成。
4.
一、秩序維護(hù)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1、物業(yè)工作人員在工作期間必須統(tǒng)一制服，佩戴工牌，在工作中做到禮貌、周到。
2、安保人員必須熟悉大廈情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有值班巡邏記錄，各項(xiàng)安保措施落實(shí)。 3、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安監(jiān)控，實(shí)行24小時(shí)保安值班巡邏制度，對(duì)外來人員進(jìn)行來訪登記。
對(duì)治安薄弱部位要重點(diǎn)巡查及保護(hù)，充分發(fā)揮人防、技防相結(jié)合之安保措施。 4、高度危險(xiǎn)品禁止進(jìn)入物業(yè)紅線范圍內(nèi)，日常工作中需使用的易燃、易爆品在物業(yè)內(nèi)的存量不應(yīng)超過一次工作的消耗量，且進(jìn)出大廈有嚴(yán)格管理程序，進(jìn)出時(shí)間、路線均有詳細(xì)管理規(guī)定及記錄，并有相應(yīng)應(yīng)急措施。
二、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1、無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。 2、公用場(chǎng)地定期清潔，地面、立面、天花無污染現(xiàn)象。
3、物業(yè)范圍內(nèi)不得出現(xiàn)違法、違章臨時(shí)建筑及搭蓋物。 4、雪后及時(shí)掃凈道路路面積雪，雨后及時(shí)清理積水及污染、淤積。
5、室外道路、綠地、公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭、塑料袋等雜物或其它廢棄物。 6、公共地方有明顯禁煙指示、標(biāo)志。
在適當(dāng)?shù)牟课挥泄┪鼰熑耸繉Ｓ弥疅熡邸?7、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有垃圾箱、垃圾房等保潔設(shè)施。
所有保潔設(shè)施外觀整潔，標(biāo)志統(tǒng)一，內(nèi)部無異味。 8、實(shí)行垃圾袋裝處理，按時(shí)定量清理，所有垃圾有指定放置位置，垃圾回收箱按垃圾類別有明顯區(qū)分標(biāo)志。
9、室內(nèi)樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺(tái)無灰塵，玻璃明亮。設(shè)備間干凈整潔，通風(fēng)照明良好。
10、對(duì)所有的地面、墻面都要進(jìn)行定期的有針對(duì)性的保養(yǎng)、清潔服務(wù)，保持整潔、美觀。 處理、保養(yǎng)程序完善，步驟清晰，符合相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)大堂、電梯廳地面定期進(jìn)行打蠟拋光等處理，保證表面平整、潔凈，無明顯殘留。
三、消防配套管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1、所有消防設(shè)施、設(shè)備、輔件必須符合消防規(guī)范。 2、消防通道暢通無阻，并有明顯導(dǎo)向指示及足夠照明。
3、消防設(shè)備設(shè)施保證正常使用，定期進(jìn)行檢測(cè)，并有運(yùn)行檢查記錄。 4、消防系統(tǒng)標(biāo)志明顯，設(shè)備完好，消防設(shè)施使用方便，保證可隨時(shí)啟用。
5、配備專職或兼職消防管理人員，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和演習(xí)，確保所有人員的消防安全。 四、停車及車輛停放標(biāo)準(zhǔn) 停車場(chǎng)車輛進(jìn)出有嚴(yán)格的管理控制系統(tǒng)，車輛停放有序，場(chǎng)地清潔衛(wèi)生無污染、破損，車輛管理制度完善。
五、寫字樓的物業(yè)管理處提供簡(jiǎn)單的急救包以備不時(shí)之需。 六、按《裝修守則》實(shí)施裝修管理，消除裝修中的火災(zāi)隱患和其它危險(xiǎn)隱患。
七、根據(jù)需要制訂應(yīng)急方案并進(jìn)行充分準(zhǔn)備和演練，保障應(yīng)急物品齊備、有效，保證在緊急事故發(fā)生之時(shí)所有在場(chǎng)人員的安全。
5.辦公樓一般是什么基礎(chǔ)
伴隨信息革命、知識(shí)革命和經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮，大量外資企業(yè)涌入，加之本土企業(yè)的不斷成長(zhǎng)壯大，對(duì)寫字樓的需求不斷增大，辦公型物業(yè)從火爆、迷茫、逐步走向成熟，對(duì)于辦公物業(yè)的等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)更是紛繁混亂，“甲級(jí)”、“5A”“第四代”等字眼迷花人眼，本文旨在從理性角度解釋不同評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的含義。
一、“甲級(jí)”、“5A”“第四代”是不同角度界定辦公物業(yè)等級(jí)三個(gè)概念基本代表了評(píng)定寫字樓等級(jí)的基本方向，“甲級(jí)”從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評(píng)定寫字樓的等級(jí)；“5A”是從硬件配置角度評(píng)定；而“第四代”則是從寫字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標(biāo)準(zhǔn)，三個(gè)角評(píng)定方法各有特點(diǎn)，消費(fèi)人群不清晰各個(gè)評(píng)定方法，從而造成概念的混亂。二、“甲級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)不不是最高級(jí)別 “甲級(jí)寫字樓”是一種通行叫法，是外資發(fā)展商開發(fā)涉外寫字樓過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，就中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)（甲級(jí)寫字樓）、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫字樓）、低檔物業(yè)（丙級(jí)寫字樓）。
而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。
所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓。
對(duì)于超大城市（如北京、上海、深圳）在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃（CBD布局）的因素，具體來說物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定： 1、頂級(jí)物業(yè)（國(guó)際寫字樓） （1）樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70%的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。 ①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。
②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。 ③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時(shí)間30秒左右。
④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。 （2）建筑規(guī)模：超過50000平方米。
（3）客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。 （4）物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
（5）交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。
（6）所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。 （7）智能化：3A~5A (8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。
在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國(guó)、馬來西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。 2、高檔物業(yè)（甲級(jí)寫字樓） （1）樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆（如立邦漆等），應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。 ②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。 （2）建筑規(guī)模：1—5萬平米。
（3）客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。 （4）物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
（5）交通便利：有多種交通工具直達(dá)。 （6）所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。
（7）智能化：3A及3A以上。 3、中檔物業(yè)（乙。
6.寫字樓的類型有哪些
寫字樓類型 寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。
甲級(jí)寫字樓 具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。 甲級(jí)寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)、維修及保安服務(wù)。
乙級(jí)寫字樓 具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。 丙級(jí)寫字樓 物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫字樓，丙級(jí)寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。
7.什么是寫字樓
大多數(shù)人每周的周一到周五都在寫字樓里上班，做著各種各樣的工作，可以說寫字樓就是我們的另一個(gè)家。
可大家有沒有想過究竟什么是寫字樓呢？ 樓概括地說，寫字就是專業(yè)商業(yè)辦公樓的別稱，嚴(yán)格一點(diǎn)說，寫字樓是不能住人的，這是在寫字樓的房屋產(chǎn)權(quán)證上面明確標(biāo)注過的。有的學(xué)者指出，寫字樓的根本作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、相關(guān)文書的處理工作以及其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理。
具體來說，寫字樓就是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，為滿足公司辦公以及高效率的工作需要而產(chǎn)生的供國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或是從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物，它的使用者包括營(yíng)利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營(yíng)利性的管理機(jī)構(gòu)。 另外，寫字樓屬于收益性物業(yè)，可以對(duì)外出售或是出租，以此收回成本和獲得利潤(rùn)。
