買(mǎi)菜場(chǎng)商鋪(購買(mǎi)商鋪需要注意哪些問(wèn)題?)
1.購買(mǎi)商鋪需要注意哪些問(wèn)題?
如下： 1、商鋪的產(chǎn)權。
商鋪的產(chǎn)權一定要清晰，購買(mǎi)前一定要查看房屋產(chǎn)權證、抵押或質(zhì)押狀況的權屬證明等，不要全聽(tīng)業(yè)主的一面之詞。 2、商鋪本身結構。
不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等；只有這些硬件合格才能保證客戶(hù)在使用或者后期承租上更符合自己或承租對象的使用標準。 3、配套設施。
良好的配套能節省商家客戶(hù)很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設施、排污化油設施等。
購買(mǎi)前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。 4、選擇好地段，地段直接關(guān)系到商鋪的價(jià)格，購買(mǎi)者應該綜合自己的購買(mǎi)能力而定，太偏的地方近期沒(méi)有多少升值空間，太繁華的地段價(jià)格比較高，應該綜合所選的地方的規劃情況考慮。
2.買(mǎi)商鋪需要注意什么?
購買(mǎi)商鋪的十個(gè)應注意事項： 注意一：用途 目前市場(chǎng)上某些商鋪是由原來(lái)的住宅通過(guò)“居改非”變更過(guò)來(lái)的，這兩類(lèi)房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。
“住宅”是專(zhuān)供居住的房屋，“商用房”（全稱(chēng)是商業(yè)服務(wù)用房）則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，兩者至少在三個(gè)方面發(fā)生變更。 從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)椤吧虡I(yè)用地”；從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營(yíng)功能。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準，依照本章的有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記”。 可以看出，所投資的“商鋪”如果原來(lái)是居住用地的話(huà)，以后會(huì )有麻煩。
注意二：規劃變更 要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今后是否會(huì )面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節。 從宏觀(guān)角度看，整個(gè)城市如果推出新一輪規劃綱要的話(huà)，所投資的商鋪未來(lái)肯定受到新一輪規劃的影響。
從微觀(guān)角度看，一旦所投資的商鋪周邊規劃開(kāi)建新的軌道交通線(xiàn)，可以肯定該商鋪有著(zhù)上升的價(jià)值。 注意三：相關(guān)權益 所謂商鋪權益主要包括兩個(gè)內容，一是房屋產(chǎn)權，二是其他相關(guān)權益。
前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來(lái)是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這里都會(huì )涉及到投資客的“權益”。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購買(mǎi)權”，所以投資客在買(mǎi)房前一定要了解租客同房東原來(lái)簽訂的協(xié)議內容。如果租客放棄“優(yōu)先購買(mǎi)權”，房東也必須出示有關(guān)書(shū)面證據。
至于原有的裝修、設備等問(wèn)題，投資客也要問(wèn)清楚其中的權益范圍，以免買(mǎi)下后發(fā)生賠償等麻煩事情。 注意四：面積大小 商鋪根據地段和樓層的不同，其價(jià)值同面積大小成正比。
但從個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)及自身風(fēng)險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。 類(lèi)似面積商鋪有市場(chǎng)層面廣、出租容易、經(jīng)營(yíng)靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險較低等優(yōu)勢，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過(guò)大。
選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價(jià)較高，投資時(shí)盡量注意減小單個(gè)門(mén)面面積，目標是提高商鋪的單位面積價(jià)值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開(kāi)放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動(dòng)。 注意五：用途結構 商鋪內部結構狀況對個(gè)人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業(yè)時(shí)，絕不能回避這一點(diǎn)。
要注意許多住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業(yè)等。
商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層（或者送夾層）等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。
一層用于經(jīng)營(yíng)，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。 要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶(hù)型結構合理、有效使用面積高，這類(lèi)商鋪一來(lái)便于經(jīng)營(yíng)；二來(lái)物業(yè)公司也方便管理，商鋪價(jià)值也就相應提高了。
注意六：設備裝修 購買(mǎi)商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內的裝修和設備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。 一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，有的還帶有各種設備。
雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)最好另外單獨訂立一個(gè)附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價(jià)內，折價(jià)的話(huà)可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。
注意七：稅費品種 商鋪買(mǎi)賣(mài)需要繳納稅費，個(gè)人投資客一定要厘清這些稅費。因為，這些費用所占房?jì)r(jià)的比例很高。
主要有營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權轉讓形式進(jìn)行投資。
據說(shuō)，這樣可以合理規避部分稅費。 注意八：抵押貸款 投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識。
目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴格，最低面積標準定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬(wàn)元、貸款成數大都為5成。而對于那些臨街具有獨立產(chǎn)權的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴格。
因為，這些商鋪可能涉及到今后規劃動(dòng)遷或鄰居產(chǎn)權糾紛等難題。 商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià)，所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評估公司擬定。
所估價(jià)格一般不會(huì )超過(guò)評估價(jià)，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數也就低于5成。 注意九：回報時(shí)間 商鋪投資講究的是長(cháng)期回報，從目前國內外大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗來(lái)看，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長(cháng)期租金收益遠遠高于初始投入。
對于商鋪投資來(lái)說(shuō)，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城鄉結合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加速，區域市場(chǎng)從無(wú)到。
3.購買(mǎi)商鋪的注意事項有哪些
1。
好的地段非常重要 地段最終決定商鋪目前的租金已經(jīng)往后租金的漲幅，以及市場(chǎng)不斷波動(dòng)中的承受力。好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。
不要迷信“酒香不怕巷子深”的說(shuō)法，在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠遠好于商場(chǎng)內鋪以及地下底商。 2。
找準定位 一般的商鋪主要有兩種，餐飲和零售。同樣兩家店鋪，因為所處的地方不一樣，其生意肯定會(huì )不一樣，這個(gè)就跟當地的氛圍有關(guān)。
學(xué)會(huì )借力，就是要學(xué)習找一個(gè)對自己有益處的好鄰居。就像很多大型超市、家居商場(chǎng)一樣，周?chē)傆幸恍┍憷旰唾u(mài)家具、窗簾、地板等供應一樣，這個(gè)就是行業(yè)相關(guān)性。
3。把握投資時(shí)機 把握投資時(shí)機有訣竅。
從總體上說(shuō)，經(jīng)濟形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會(huì )平均利潤的時(shí)期，未必是投資商鋪的最佳時(shí)機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展潛力的區域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。
4。好物業(yè)讓商鋪更增值 物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素。
物業(yè)服務(wù)要專(zhuān)業(yè)，首先要看物管公司的品牌和社會(huì )口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴謹、安全、細致、周到、快捷等，最好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實(shí)際管理經(jīng)驗的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 最后，商鋪還非常依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的后期運營(yíng)能力，特別是產(chǎn)權式商鋪，風(fēng)險很大，如果開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)能力不行，虧損也是常有的。
4.買(mǎi)商場(chǎng)里面的商鋪要注意哪些事項
一、購買(mǎi)商鋪前應向房屋所在區的房產(chǎn)交易中心查詢(xún)所購房屋的權屬狀況，嚴格審核開(kāi)發(fā)商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷(xiāo)售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
二、在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)注意： 1、房屋用途。看是否確實(shí)為商用，并在合同中注明； 2、公用分攤面積。
商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買(mǎi)鋪者來(lái)說(shuō)，購鋪單價(jià)高于住宅房，如果允許在一定范圍內的誤差，也可能帶來(lái)價(jià)格上幾萬(wàn)元的變動(dòng)，建議購房者選擇按使用面積計單價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權歸屬，確定公用部位的規劃設計。
同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決辦法； 3、物業(yè)管理。許多購房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買(mǎi)商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節； 4、交房條件。
商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當重要，在簽訂商鋪合同時(shí)應特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車(chē)位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時(shí)注意驗收。 三、相當一部分人在購買(mǎi)商鋪時(shí)看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。
有一點(diǎn)要注意的是，根據建設部《商品房銷(xiāo)。一、購買(mǎi)商鋪前應向房屋所在區的房產(chǎn)交易中心查詢(xún)所購房屋的權屬狀況，嚴格審核開(kāi)發(fā)商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷(xiāo)售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
二、在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)注意： 1、房屋用途。看是否確實(shí)為商用，并在合同中注明； 2、公用分攤面積。
商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買(mǎi)鋪者來(lái)說(shuō)，購鋪單價(jià)高于住宅房，如果允許在一定范圍內的誤差，也可能帶來(lái)價(jià)格上幾萬(wàn)元的變動(dòng)，建議購房者選擇按使用面積計單價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權歸屬，確定公用部位的規劃設計。
同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決辦法； 3、物業(yè)管理。許多購房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買(mǎi)商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節； 4、交房條件。
商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當重要，在簽訂商鋪合同時(shí)應特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車(chē)位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時(shí)注意驗收。 三、相當一部分人在購買(mǎi)商鋪時(shí)看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。
有一點(diǎn)要注意的是，根據建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條的規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險較大，購房者要慎重評估房產(chǎn)商的承諾兌現的可能性有多大。
