房地產(chǎn)拿地(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商怎樣拿地?拿地的程序?要辦些什么手續,準備什么材料)
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商怎樣拿地?拿地的程序?要辦些什么手續,準備什么材料
第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準備工作 在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書(shū)，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
第二部分 行政審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4）規劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。
此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。 2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。 6、規劃部門(mén)辦理項目選址意見(jiàn)書(shū)。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進(jìn)行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。 4、規劃部門(mén)對規劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門(mén)確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門(mén)對初步設計的規劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進(jìn)行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進(jìn)行審查。 5、國土資源局進(jìn)行用地預審。
6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對初步設計的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容進(jìn)行審查。 7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實(shí)初步設計批準文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對施工圖設計文件進(jìn)行政策性審查，根據業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書(shū)》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進(jìn)行消防設計審查。 2、人防辦進(jìn)行人防設施審查。
3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛生局按職責劃分對相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。 4、規劃部門(mén)對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關(guān)規費后，核發(fā)《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。
招標類(lèi)工程通過(guò)招標確定施工隊伍，非招標類(lèi)工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門(mén)對工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執照》和資質(zhì)等級證書(shū)； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說(shuō)明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質(zhì)量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。
2、財政部門(mén)對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實(shí)驗收。 3、規劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門(mén)，按照法律、法規、規章的有關(guān)規定對相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行驗收。
規劃部門(mén)根據上述部門(mén)和本部門(mén)驗收情況核發(fā)《建設工程規劃許可證》（正本）。 4、建委綜合各部門(mén)驗收、審查意見(jiàn)，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。 2、開(kāi)發(fā)商應提交材料： （1）申請書(shū)； （2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關(guān)規定應當提交的其他文件。
以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時(shí)限，各地根據實(shí)際情況，會(huì )有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。
所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤，行政審批費。
2.收房注意事項?
收房注意事項： 購房者接收房產(chǎn)時(shí)必須要求賣(mài)方再次陪同實(shí)地察驗，看是否有所變動(dòng)，是否按合同要求進(jìn)行過(guò)維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿(mǎn)意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應仔細察驗。
只有購房人對房屋進(jìn)行驗收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。下面要為您介紹收房交費時(shí)的注意事項： 收房時(shí)業(yè)主需交納的費用和絕大多數都是由物管公司收取，這些費用分為物管公司的直接收費、制約性收費和代收費幾大類(lèi)。
（一）交納物管費時(shí)，購房者應對物管公司提供各種服務(wù)的標準進(jìn)行詳細了解，物管費收取的周期通常在半年或半年以?xún)取? （二）維修基金的交納，目前貴陽(yáng)市做法是在交房時(shí)由物管公司代收維修基金，收取后存入房管部門(mén)代為監管的維修基金專(zhuān)戶(hù)，維修資金繳存比例根據住宅房屋2%、非住宅房屋1%的標準交納。
（三）新房所涉及的單元程控門(mén)、入戶(hù)防盜門(mén)，有些是開(kāi)發(fā)商贈送給購房者的，有些則需要購房者自行承擔相關(guān)費用，至于費用的具體收取，購房者可以購房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同附本》中的相關(guān)約定為準。 （四）水表、電表、煤氣等“三通費”屬于物管公司代收費項目，具體的收費標準在購房時(shí)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中有相應約定，如果業(yè)主對收費金額存在異議，可向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行詳細咨詢(xún)，以確定準確的收費金額。
（五）裝修垃圾清運費的收取，由于業(yè)主所交納的物管費只涵蓋生活垃圾部分，所以對裝修中產(chǎn)生的建筑垃圾，物管公司可收取相應的清運處理費用。但目前貴陽(yáng)市對建筑垃圾清運費的收取并無(wú)統一標準，有的是以戶(hù)為單位收取，有的則是以實(shí)際面積乘以相應基數收取。
（六）裝修保證金，在裝修完畢后的約定時(shí)間內，如果未損壞房屋結構、未出現因裝修導致的影響他人正常居住的情況，裝修保證金可全額返還。如果購房者在收房短期內無(wú)裝修計劃，可與物管公司協(xié)商延后裝修保證金的交納時(shí)間。
3.拿房時(shí)要注意哪些的事項哪家好?
1、檢查房屋有無(wú)裂縫。
（1）查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無(wú)裂縫。與房間橫梁平行的裂縫，修補后不會(huì )妨礙使用。
若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴重，存在結構性質(zhì)量問(wèn)題。 （2）露臺處的兩側墻面是否有裂縫，若有亦屬?lài)乐刭|(zhì)量問(wèn)題。
房屋的結構問(wèn)題常出現在陽(yáng)臺，萬(wàn)一發(fā)現房間與陽(yáng)臺的連接處有裂縫，很有可能是陽(yáng)臺斷裂的先兆。 2、檢查空鼓。
（1）檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況。敲所有的地面，特別是貼腳線(xiàn)一圈。
輕敲各面若聽(tīng)到空響的聲音，就是各 面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。 （2）檢查墻身、頂棚樓板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有無(wú)空聲。
3、檢查傾斜與水平。 （1）在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。
（2）目測大致地平。 （3）檢查墻體平整度。
墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜，是否彎曲、起浪 。
4.買(mǎi)房買(mǎi)地需要注意什么
五證，一個(gè)是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開(kāi)工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。
其中前兩個(gè)證是由市規劃委員會(huì )核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預售許可證。
特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。
購房過(guò)程中涉及的法律問(wèn)題 作為購房者來(lái)講，是老百姓一生當中一個(gè)非常重要的問(wèn)題，就是說(shuō)先得安居才能樂(lè )業(yè)，所以，對于老百姓來(lái)講買(mǎi)一套稱(chēng)心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問(wèn)題。但是在購房過(guò)程中出現了很多問(wèn)題，不時(shí)在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問(wèn)題應該說(shuō)是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問(wèn)題是可以避免的。
個(gè)人在購房中，大體上分三個(gè)階段。 第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項目，就是你準備購買(mǎi)什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶(hù)型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應該對開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說(shuō)在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。
這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì )講開(kāi)發(fā)商的資信應該從哪幾個(gè)方面講。
第二，簽訂認購書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應該注意到查驗五證，我后面會(huì )講什么叫五證。
交付定金，簽訂認定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購房款，辦理銷(xiāo)售或者叫預售登記，這是購房中的第二個(gè)階段。 第三，交房和辦理產(chǎn)權登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權證。
具體講，涉及到一些法律問(wèn)題。 第一，如何閱售樓書(shū)。
售樓書(shū)通常是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書(shū)的時(shí)候，首先要注意售樓書(shū)中是否有商品房的預售許可證，這是對開(kāi)發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標準。為了確認預售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)、核對，核對這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預售許可證。
其次，可以根據自己的要求審核售樓書(shū)的外觀(guān)圖、小區整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買(mǎi)。閱讀中要明確售樓書(shū)中廣告的信息，有些開(kāi)發(fā)商會(huì )采用一些比較模糊的方式說(shuō)明，比如說(shuō)多少多少分鐘的車(chē)程，10分鐘的車(chē)程、5分鐘的車(chē)程來(lái)說(shuō)明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車(chē)程和10分鐘車(chē)程的伸縮性就非常大了，你是開(kāi)的小轎車(chē)還是公共汽車(chē)，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車(chē)程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告。
可是，往往在售樓書(shū)中都有這個(gè)，我們應該特別注意。 怎么保證售樓書(shū)的內容具有法律效率？我看到售樓書(shū)之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕最后買(mǎi)了房子以后，不象售樓書(shū)中所描述的那些美妙？怎么辦？根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書(shū)本身具有法律效力，就一定要把售樓書(shū)的內容明確的寫(xiě)到后面的商品房銷(xiāo)售合同中，這是法律規定要有的。
如果我就是認定售樓書(shū)中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶(hù)型、這么好的地段，想確保、約束開(kāi)發(fā)商一定要按照售樓書(shū)中說(shuō)的履行它的義務(wù)，就把售樓書(shū)的內容向開(kāi)發(fā)商提出寫(xiě)到合同中。這樣的話(huà)，一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照售樓書(shū)寫(xiě)到商品購銷(xiāo)合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔責任。
在售樓書(shū)驗完以后要簽訂認購書(shū)，要交定金，提醒購房人要注意，認購書(shū)里的定金和訂金的區別，定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。
所以，在認購書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”（訂），因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認購書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應該在簽訂認購書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。
建議，購房者在簽訂認購書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤缫驅贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。
認購書(shū)簽訂了之后在多少日之內和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就應該非常慎重的對待，因為買(mǎi)房人的權利和義務(wù)都體現在買(mǎi)賣(mài)里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。
所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發(fā)展商。
5.拿房子前應該注意的問(wèn)題
1、查視五證二書(shū) 購房者在購房時(shí)應要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”和“兩書(shū)”，這是法律對銷(xiāo)售方的基本要求。
五證：（1）國有土地使用證；（2）建設工程規劃許可證； （3）建筑工程用地規劃許可證； （4）建設工程施工許可證；（5）商品房預售許可證：“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。 二書(shū)： （1）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 2、考察樓盤(pán)配套、住宅的設計、樓盤(pán)宣傳的真實(shí)性 五。
怎樣簽訂正式的購房合同 買(mǎi)房過(guò)程中最棘手的事情之一就是和開(kāi)發(fā)商簽合同。大家都知道，開(kāi)發(fā)商對《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》非常了解，都曾精心研究過(guò)，是簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會(huì )陷入開(kāi)發(fā)商布下的文字陷阱里。
因此，在簽訂購房合同的時(shí)候，購房者一定要經(jīng)過(guò)嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開(kāi)發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀，希望網(wǎng)友能夠詳細閱讀、體會(huì )，相信會(huì )對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。
（1）仔細閱讀合同內容 拿到《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內容，如果對其中的部分條款及專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或者概念比較模糊，可以咨詢(xún)相關(guān)部門(mén)。 （2）認準簽約主體——同當事人的約定合同當事人的約定需仔細驗證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的基本資料，確認企業(yè)名稱(chēng)與營(yíng)業(yè)執照的名稱(chēng)完全一致，以免引起不必要的糾紛。
（3） 合同第一條——項目建設依據 1、注意土地使用年限，我國法規規定，住宅的土地使用權年限為70年，商業(yè)用地40年，如開(kāi)發(fā)商取得土地使用權較早，而購買(mǎi)人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權有一定影響。 2、注意開(kāi)發(fā)商的三證：《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購買(mǎi)人最好不要簽約，因為開(kāi)發(fā)商如未辦理此一證，則開(kāi)發(fā)商無(wú)法取得商品房預售許可證，那么可能無(wú)法辦理房屋所有權面積和土地使用權證。
（4）合同第二條——商品房銷(xiāo)售依據 如開(kāi)發(fā)商未取得的《商品房預售許可證》，為實(shí)現順利銷(xiāo)售，在合同中填列虛假或過(guò)期的《預售許可證》號，則構成欺詐。 （5）合同第三條——買(mǎi)受人所購商品房基本情況購買(mǎi)人首先應明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)。
其次在明確約定樓盤(pán)的層高和主體結構、建筑面積、套內面積。明確約定房型（幾室幾廳）。
（6）、合同第四條——買(mǎi)受人商品房所在項目基本情況要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車(chē)場(chǎng)建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理條例》規定的各項權利，明確約定車(chē)庫、停車(chē)場(chǎng)的所有權、使用權 （7）、合同第五條——計價(jià)方式及價(jià)款明確約定房屋的總價(jià)款及計價(jià)方式，對房?jì)r(jià)款外的費用，不要作約定。
（8）、合同第六條——付款方式及期限此條是購房人最重要的合同業(yè)務(wù)，購買(mǎi)人應根據自身的經(jīng)濟能力對付款方式進(jìn)行慎重抉擇；付款時(shí)應妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據，此為購房人最重要的證據之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開(kāi)發(fā)商辦理。因此購買(mǎi)人要及時(shí)取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購買(mǎi)人及時(shí)履行了付款義務(wù)。
此條還應特別注意約定買(mǎi)受人逾期付款的違約責任，要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(cháng)些為好，以保證合同仍能繼續履行；出賣(mài)人解除權的約定，約定的逾期時(shí)間盡量長(cháng)些，違約金盡量低些。 （9） 、合同第七條——買(mǎi)受人逾期付款的違約責任本條是約定我們自己的違約責任。
要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(cháng)些為好，以保證合同仍能繼續履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過(guò)每日萬(wàn)分之三。
（10）合同第八條——面積確認及面積差異處理面積差異較大，買(mǎi)受人享有解除權要求退房時(shí)，利息的約定應按銀行同期貸款利率計算，通常開(kāi)發(fā)商約定銀行同期活期存款利率；應約定套內建筑面積誤差范圍，實(shí)踐中有些總建筑面積在約定范圍內，但公攤面積過(guò)多，導致套內建筑面積大大縮水，直接侵害了購房人的利益。面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積*100% (11)、合同第九條——交房期限及條件首先應明確約定交房期限；其次應明確約定交房條件，開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購房人出示相關(guān)的《建筑工程竣工驗收備案表》，否則，購房人有權拒絕接收房屋，開(kāi)發(fā)商應承擔逾期交付房屋的違約責任；然后在明確約定基礎設施，公共配套建筑交付的具體時(shí)間；最后對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣(mài)人應在發(fā)生之日起10日內書(shū)面告之買(mǎi)受人。
同時(shí)還需注意在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，商品房的供水、供電的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫(xiě)。如今的很多開(kāi)發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。
比如他們會(huì )填寫(xiě)“入住時(shí)具備通水（電、氣）條件”。看上去這句話(huà)沒(méi)什么問(wèn)題，但是細細品味就會(huì )發(fā)現其中大有文章可做：“入住時(shí)具備通水（電、氣）條件”中的水電是臨時(shí)的，還是正式的？入住時(shí)具備開(kāi)通條件并不代表一定就能開(kāi)通。
因此，在這些條款中。
