購買預售屋(購買預售房需要注意哪些事項)
1.購買預售房需要注意哪些事項
一、買房子時注意的事項： 1、開發(fā)商的開發(fā)經營資格必須合法。
就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》，并在其資質規(guī)定的業(yè)務范圍進行開發(fā)的； 2、開發(fā)建設的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》； 3、經營行為合法。
現房銷售除上述條件外必須經過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經完成或者已經確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產管理部門驗核了《房地產開發(fā)項目手冊》；期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。 4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買賣合同》（示范文本），該合同文本內容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內容寫進合同。
5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。 辦房地產權證時應該注意： 產權產權面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據建設部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權證》后，還要辦《土地使用權證》。
相關費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉嫁給購買人. 二、購房流程 購買商品房流程第一步：簽訂認購書 商品房正式銷售工作開始后，一般會設立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。
簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認購書的主要內容包括： （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。 （2）認購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。
（3）房價。包括單價；總價。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。
當簽訂完認購書后，銷售方應給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關細節(jié)。簽約須知主要內容包括： （1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。
（2）購房人應攜帶的有效身份證件。公司應攜帶的文件、購房批文等。
（3）房款支付方式。 （4）購房應繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產權屬登記費、權證工本費、權證印花稅。
購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約 購房人在簽訂認購書后，應在認購書中約定的時間內到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內銷商品房銷售契約、內銷商品房預售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預售契約、經濟適用住房買賣契約等。
簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。
副本貳份，開發(fā)商和當地房管部門各壹份。契約的主要條款包括： （1）土地使用證號及使用年限 （2）商品房銷售許可證號 （3）房產名稱及購房人購買房產的類型 （4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期 （5）房價款。
包括單價和總價 （6）付款方式 （7）雙方違約條款 （8）保修條款 （9）買方接受物業(yè)管理公司管理條款 （10）預售登記 （11）房屋轉讓 （12）房屋過戶 （13）糾紛、爭議的解決方式 （14）附件一：房屋戶型圖 （15）附件二：裝修設備標準 （16）附件三：共有共用部位 同時購房人與開發(fā)商還可就其它內容簽訂補充條款。 購買商品房流程第三步：預售登記 買賣雙方只有辦理完預售登記后，契約方能具備法律效力。
買賣雙方應在契約簽訂后30日內，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。
在此期間，買方如轉讓其所購房產，買方與受讓人應在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內，雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記，在轉讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。 購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù) 當購房人按契約有關條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。
物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。
購買商品房流程第五步：辦理產權過戶，領房產證。
2.購買預售房需要注意那些問題
注意一：簽訂認購書、繳納定金首先，需要確認到認購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
因為定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的一方不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔保作用，它只是起預訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務的可以要求返還訂金。
所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”（訂），因為有不同的法律概念。通常房地產開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
在此建議購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。
其次，一般在實際交易的過程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購房者一定要注意。再次，購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應的說明。
3因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件；注意二：簽訂購房合同1、購房者在簽訂購房合同前最好先了解這三個文件：a.《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第88號）b.《城市商品房預售管理辦法》（1994年11月15日建設部令第40號發(fā)布，2001年8月15日修正）c.《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》要看清開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預售許可證”，其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質，預售許可證一定要注意您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。這兩證最好是看到原件；2、簽約時帶上《商品房預售合同文本》或《商品房購房合同文本》（網上有），好與開發(fā)商提供的格式合同相對照4、交房日期以及房產證的辦理日期和違約責任要談好5、商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。
一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內建筑面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。
一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。
一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。6、在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現在房地產開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應該承擔相應的違約責任。
當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。 7、在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。
在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。
如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。
所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責注意三：收房時1、買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。
住宅質量保證書通常包括工程質量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年。
3.購買預售房需要注意哪些事項
一、買房子時注意的事項： 1、開發(fā)商的開發(fā)經營資格必須合法。
就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》，并在其資質規(guī)定的業(yè)務范圍進行開發(fā)的； 2、開發(fā)建設的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》； 3、經營行為合法。
現房銷售除上述條件外必須經過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經完成或者已經確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產管理部門驗核了《房地產開發(fā)項目手冊》；期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。 4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買賣合同》（示范文本），該合同文本內容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內容寫進合同。
5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。 辦房地產權證時應該注意： 產權產權面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據建設部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權證》后，還要辦《土地使用權證》。
相關費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉嫁給購買人. 二、購房流程 購買商品房流程第一步：簽訂認購書 商品房正式銷售工作開始后，一般會設立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。
簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認購書的主要內容包括： （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。 （2）認購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。
（3）房價。包括單價；總價。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。
當簽訂完認購書后，銷售方應給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關細節(jié)。簽約須知主要內容包括： （1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。
（2）購房人應攜帶的有效身份證件。公司應攜帶的文件、購房批文等。
（3）房款支付方式。 （4）購房應繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產權屬登記費、權證工本費、權證印花稅。
購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約 購房人在簽訂認購書后，應在認購書中約定的時間內到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內銷商品房銷售契約、內銷商品房預售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預售契約、經濟適用住房買賣契約等。
簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。
副本貳份，開發(fā)商和當地房管部門各壹份。契約的主要條款包括： （1）土地使用證號及使用年限 （2）商品房銷售許可證號 （3）房產名稱及購房人購買房產的類型 （4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期 （5）房價款。
包括單價和總價 （6）付款方式 （7）雙方違約條款 （8）保修條款 （9）買方接受物業(yè)管理公司管理條款 （10）預售登記 （11）房屋轉讓 （12）房屋過戶 （13）糾紛、爭議的解決方式 （14）附件一：房屋戶型圖 （15）附件二：裝修設備標準 （16）附件三：共有共用部位 同時購房人與開發(fā)商還可就其它內容簽訂補充條款。 購買商品房流程第三步：預售登記 買賣雙方只有辦理完預售登記后，契約方能具備法律效力。
買賣雙方應在契約簽訂后30日內，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。
在此期間，買方如轉讓其所購房產，買方與受讓人應在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內，雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記，在轉讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。 購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù) 當購房人按契約有關條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。
物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。
購買商品房流程第五步：辦理產權過戶，領房產證。
4.買預售房應該注意什么啊 ?
“三書”“一證”“一表”“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。
購房者收樓前確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收樓。 檢查地面絲絲不漏 如是未裝修地面，地面應光整、起伏小。
可在室內地面上潑灑一層水，若水向一面聚集，說明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。
具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。 廚衛(wèi)重點是防水 廚衛(wèi)中最關鍵的是墻面、地面防水的質量。
最后做一次24小時閉水試驗，看是否漏水。衛(wèi)生間要注意查看天花有無水漬，地漏排水是否順暢，地面是否存水或向房間外滲水，洗手盆及浴缸排水是否順暢，坐廁把手與水龍頭等能否靈活操作。
廚房應查看廚柜有無損壞，柜門是否開關自如；煤氣喉是否安裝妥當，爐具有無刮花；檢查水、電、煤氣表的度數是否由零度開始，排水位是否夠斜、有無淤塞，水龍頭有無破裂，上、下水道和灶具排煙是否通暢等等。 門窗材質挺重要 首先看戶門是否與發(fā)展商的承諾相符，注意戶門周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應該要求調整，試試鎖是否好用；看門開啟是否自如，關閉嚴不嚴。
要注意窗玻璃的材質、厚度是否符合承諾，有沒有將雙玻璃改為“單玻璃”，鍍膜層玻璃結果卻根本沒鍍膜或“鍍”不對板，最基本的是要看看有無殘缺。窗戶的密封性要好，注意窗臺有無滲水，窗底部滑道是否平滑，現場不妨都推一推試一試，再灑些水試試。
另外，防蚊子的紗窗往往是購房者容易忽略的，但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套，最好能在收樓時解決。 以上的這些都是需要你注意的。
超級經紀人網 為你解答 成都二手房 。
5.購買預售房的注意事項有哪些
打印文章發(fā)送給好友分享按鈕0[提要] 預售是在房屋還沒建成的情況下與購房者達成預購合同。
在這時，購房者因為不能馬上獲得自己的購買的房屋，需要比普通的商品房買賣承擔更多的風險。那么，在簽訂這類預售合同的注意事項有哪些呢？ 第一、在簽訂認購書預售是在房屋還沒建成的情況下與購房者達成預購合同。
在這時，購房者因為不能馬上獲得自己的購買的房屋，需要比普通的商品房買賣承擔更多的風險。那么，在簽訂這類預售合同的注意事項有哪些呢？ 第一、在簽訂認購書、繳納定金時一定要明確認購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
通常房地產開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。
這樣對購房者應該是比較有利的。 第二、要看清開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“商品房預售許可證”，明確商品房預售制度，其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質，商品房預售許可證一定要注意您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。
這兩證最好是看到原件。 第三、正確處理面積的誤差，通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現在房地產開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應該承擔相應的違約責任。
6.請問買預售屋要注意哪些
買預售屋應注意事項！一.坪數面積短少：購屋人在購買預售屋時，通常會和建商簽訂兩份合約書，一份為土地買賣契約書另一份為房屋買賣合約書。
通常關於坪數部份的約定，主要記載在房屋買賣合約書上，其中「權狀面積與買賣合約面積的差異性在2%（某先合約書為1%）以上時，則依約定互為補找」，玄機在「依約定互為找補」的用語，坊間各種預售合約書所引用修改后，所暗藏的陷阱如下：1.依合約書互為補找：應特別注意是否有注明包括了買賣合約書及土地買賣合約書。2.依房屋交易平均價互為補找：建商就更有理由將土地價格排除在外，而只就房屋價格，來計算實際面積與合約面積的差異價格。
若沒注意到，雖然只是短短幾個字的差異，卻可能產生不必要的糾紛。3.依房地交易平均價互為捕找：對於購屋人而言，依房地產交易平均價互為補找，是處理坪數不足時最合理的處理方式。
二.貸款利息糾紛：從產權移轉到交屋期間的貸款利息由誰負擔。三.稅費問題：代辦瓦斯費、外水外電收費過高或不合理，代書費收費過高，違約金、滯納金糾紛，轉賣的手續(xù)費等問題。
四.施工品質問題：墻壁凹凸不平甚至於新屋就有龜裂的現象，油漆粉刷不均勻，廚房浴室水管漏水、屋頂滲水，電燈開關接觸不良，浴廁抽風不正常等。五.建材問題：通常預售買賣契約書，多會於建材一項特別加注「。
.或同等級品之建材」，所以如電梯、廚具、地磚、衛(wèi)浴設備等，於交屋時如果發(fā)現品牌差異過大，或故障率過高，甚至於規(guī)格不符等現象，應與建商詳談！六.停車位問題：停車位產權及面積問題，經常是購買預售屋糾紛的來源，而機械式停車位的保養(yǎng)、維修，停車位規(guī)劃不良致停車困難等，亦應於購買時多加留意！七.完工期限的糾紛：建商因銷售不良、資金緊縮或其他原因，遲不開工或時建時停。八.加注條款及贈品問題：當初簽約時答應附送的贈品，未依約履行。
九.管理費及管理委員會問題：管理費收取不公平，門禁管理不確實。十.中庭使用公共設施保養(yǎng)維修問題：大又優(yōu)雅的中庭花園維護及使用管理。
十一.公共設施使用問題：騎樓、頂樓使用權界定，中庭設施，地下室設施的使用都應特別注意，否則高級住宅都可能變成您無法想像的「商業(yè)區(qū)」。
7.購買預售房需要注意那些問題
注意一：簽訂認購書、繳納定金首先，需要確認到認購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
因為定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的一方不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔保作用，它只是起預訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務的可以要求返還訂金。
所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”（訂），因為有不同的法律概念。通常房地產開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
在此建議購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。
其次，一般在實際交易的過程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購房者一定要注意。再次，購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應的說明。
3因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件；注意二：簽訂購房合同1、購房者在簽訂購房合同前最好先了解這三個文件：a.《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第88號）b.《城市商品房預售管理辦法》（1994年11月15日建設部令第40號發(fā)布，2001年8月15日修正）c.《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》要看清開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預售許可證”，其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質，預售許可證一定要注意您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。這兩證最好是看到原件；2、簽約時帶上《商品房預售合同文本》或《商品房購房合同文本》（網上有），好與開發(fā)商提供的格式合同相對照4、交房日期以及房產證的辦理日期和違約責任要談好5、商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。
一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內建筑面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。
一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。
一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。6、在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現在房地產開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應該承擔相應的違約責任。
當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。 7、在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。
在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。
如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。
所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責注意三：收房時1、買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。
住宅質量保證書通常包括工程質量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年。
8.買預售房屋的注意事項有哪些,買預售商品房要注意什么
期房買賣要注意以下幾方面問題：
第一，逾期交房。
開發(fā)商逾期交房是期房購買者最常遇到的問題之一。開發(fā)商不能按期交房大都因為資金不足，致使工程拖延。為了避免此類問題的發(fā)生，購房者在簽訂合同之前一定要清楚開發(fā)商的底細，譬如其資金實力，其正在經營的項目在市場上的反映以及其大體的經營狀況等。另外，在簽訂合同時一定要將交房的具體日期約定清楚，以及不能按時交房時開發(fā)商所應該承擔的違約責任，這樣才能做到有備無患。
第二，房屋質量出現問題。
房屋的質量問題也是極易出現的，購房者如果做好前期的準備工作，損失也是可以避免的。在選擇樓盤時，就應打聽一下開發(fā)商以前做過哪些項目，項目的口碑如何等，做到防患于未然。在簽訂合同時對質量條款約定要盡量細致，尤其對具體出現哪些問題可以要求退房等。
第三，交房時發(fā)現房屋面積和格局與原規(guī)劃不符。
這個問題只能在交房后才可以發(fā)現，所以購房者對此類問題的發(fā)生只能在合同中約定，以減少自己的損失。法律對此所作的具體規(guī)定主要為，在訂立合同時，可以參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定的內容進行約定。
第四，交房時發(fā)現與預售的廣告宣傳不符。
房地產開發(fā)商為了促銷，不論是預售還是銷售都需要利用各種媒體做大量的廣告宣傳，其中不乏一些虛假廣告，而購房者往往會被這種令人眼花繚亂的廣告所迷惑，從而簽訂房屋買賣合同，交付房款或定金，等見到真正的樓房會大失所望，發(fā)現其與廣告宣傳完全不符。這種受騙上當的經歷在期房的購買中發(fā)生的幾率非常大。
9.買預售房注意事項
現在許多房產開發(fā)商會采取房屋預售的方式賣方。
房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。
房屋預售可以減少房屋建好賣不出去的風險。但是作為買預售房的購房者，就需要注意買預售房注意事項了。
那么買預售房注意事項有哪些呢一、決定購房前1、先看是否五證齊全，如果五證不全就不能網簽，堅決不能買。2、細讀合同，最好找律師或者懂合同法律的朋友一起看，多看幾遍。
3、確定交房時間及相應的費用問題等，并了解相應的責任和義務。二、什么時候開始付按揭款這個不一定，要看你辦理按揭手續(xù)是否順利。
一般是在接到或者電話后的當月或者次月開始交。三、開發(fā)商交不了房的做法這個合同里應該會明確標注的。
一般情況是，逾期3個月，每日按萬分之一的違約金付給你。超過3個月不交房的，你有權退房，并且一切損失及利息由開發(fā)商負責。
如果你不愿意退房，開發(fā)商要按天按萬分之二的違約金付給你。如果開發(fā)商不支付違約金也不退房，就起訴。
這個案子，業(yè)主百分之百贏。四、土地使用期限的問題這個土地使用期限到期了，房子怎么辦房子永遠是房主的。
年限指的是土地使用權?，F在房子一般是70年的產權，根據到期自動續(xù)約。
但是目前法律還有明確說明要不要付錢。
10.購買預售商品房應當注意什么
購買預售商品房時，消費者要查看該項目是否已取得《商品房預售許可證》。
預售許可證是最后一道關卡，由房地產部門審核，凡是辦理了此證的，說明其他證件已全部辦理完畢。沒有此證，開發(fā)商是不能賣房的，購房者也可以舉報。
近年來的媒體報道中，很多商品房預售項目存在這樣那樣的問題，由此引發(fā)的糾紛層出不窮，究其原因，個別開發(fā)商違規(guī)操作，很多消費者在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏起碼的房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進不及時等等，都是引起矛盾的主要原因。 例如，開發(fā)商為了盡快拉到購房者，在沒有辦理預售證的情況下就開始賣房，結果拿到錢后并沒有投入建設，而是挪作他用，樓盤建設被無期限地 “暫停”。
市房地局的工作人員介紹說，按照規(guī)定，商品房項目需要符合三方面的條件，才能進行預售。一是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二是持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；三是按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
如果要購買預售商品房的，消費者要查看該項目是否已取得《商品房預售許可證》。預售許可證是最后一道關卡，由房地產部門審核，凡是辦理了此證的，說明其他證件已全部辦理完畢。
沒有此證，開發(fā)商是不能賣房的，購房者也可以舉報。 相關專業(yè)人士說，特別需要提醒的是，購房者在簽訂商品預售房購買合同、支付定金等關鍵環(huán)節(jié)千萬不能馬虎。
為了嚴格商品房預售許可程序，避免不符合預售條件的項目進入市場，損害購房人的合法權益，市房地局特別制定了商品房預售項目現場勘查工地程序，具體流程是：聽取公司主要負責人關于公司簡介，預售項目建設手續(xù)情況，建設資金籌措和資金賬戶管理情況，施工企業(yè)基本情況和項目建設管理情況，所建戶型面積分類情況，水、電、暖、氣配套措施，小區(qū)綠化總體方案，銷售價格定位和銷售方案，以及前期物業(yè)管理方案等等。 與此同時，勘查組成員可以對預售項目不清的事項進行提問，深入工地現場勘查預售項目的施工進度情況并實地拍照，在預售項目具備商品房預售條件前提下，現場受理或向政務大廳房地局窗口遞交申報資料。
