二手房賣方應(二手房買賣賣方應注意哪些?)
1.二手房買賣賣方應注意哪些?
因為賣方在買賣房產的過程中是處于一種強勢地位，那么對于賣方來說，所需要注意的一些
東西相對來說是比較少的，也是比較輕松的。
1、全權委托公證。
如果說賣方賣的樓是一個帶有銀行按揭的樓，如果賣方資金不夠雄厚，那么就需要有一個贖
樓的程序，在這個程序中，一般是委托中介，以及擔保公司全權處理的，以達到贖樓以及賣
樓的目的。而在本人所接觸的案件過程中，賣方在這個中間出現(xiàn)的問題是最多的，因為全權
委托，中介可以不經賣方同意，完全可以自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭
意見，不按照賣方的意愿控制房產，而按中介自己的意愿控制該房產。而深圳市公證處要求
撤銷公證，需將所有的公證書收回，而中介常?？ㄗ」C書，不返還給賣方。常常賣方無法
控制自己的房產。
2、賣方主動違約。
根據(jù)深圳市現(xiàn)在中介所提供的房地產買賣合同來看，合同中都約
定了解約定金，就是賣方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進一步
賠償損失。其實這個解約條款包含有一個條件，那就是賣方應當先啟動解約程序。如果說買
方先啟動強制履行程序，那么可能面臨的后果就是會被判決強制履行。最近聽說中院開會，
鑒于賣方違約情況過多，以后只要買方強制履行，就支持。但沒有看到相關的文件。
如果說買賣雙方是個人簽定的合同，而非中介操作，那么說如果賣方主動違約，就會面臨雙
倍返還定金再賠償漲價損失的可能。
賣方主動違約的，最好也是主動找對方協(xié)商賠償問題。一但賣方違約，又不主動找對方協(xié)商
賠償問題，想拿著定金拖著。一但對方說找不到你的地址，去公安舉報你意圖詐騙，很麻
煩。
3、陰陽合同。
如果沒有在合同中約定營業(yè)稅由買方支付，再簽署陰陽合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、有租約的房屋。
有租約的房屋要確認租房者不會行使優(yōu)先購買權，同時要租房者出具聲明書，放棄該項權
利，一但忽視租房者的優(yōu)先購買權，后果會很嚴重，租客可以要求撤銷你和買方的買賣合
同，就是過戶了，仍會撤銷，深圳有相當多的案例。租房者放棄了優(yōu)先購買權，也要告之買
方知道有租客的存在，否則到時買方找麻煩。
5、無證房地產買賣。
很多賣房者，出賣的是一手房產證還沒有出來的房屋，這種情況有雖然法律有規(guī)定，不得買
賣期房，但是那只是針對賣方的一個管理規(guī)定，而非合同是否有效的一個效力條件。并且在
深圳這種情況下都認定無證房地產買賣合同都是一個附生效條件的有效合同，所以賣方幾乎
不要抱有幻想，以這一條來撤銷買賣合同，而達到不賠定金的目的。
6、錢款的收取。
是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實踐合同，雖然本來約定只是五
萬，他給十萬，你簽收了，定金就為十萬。如果說定金約定是十萬，但你只簽收了5萬，那
定金就是五萬。首期款一定要買方做資金監(jiān)管，最好是找銀行，而非中介。一定要看到監(jiān)管
資金，和銀行承諾貸款，才去辦理《深圳市房地產買賣合同（現(xiàn)售）》。
7、請律師協(xié)助。
如果說賣方要請律師幫忙協(xié)助，最好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找
律師看具體情況，因為等到合同簽定后，你再找律師，很多東西都無法擔供參考，只能是告
訴一些過程的走法了。
2.出售二手房賣方需注意哪些
二手房要注意些什么 1、核實賣方的身份。
如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委托書。 2、到房管局查驗賣方的房產證。
看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。 3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書。
4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。 5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。
由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。 6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。
7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產權爭議的房屋。 8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。
在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。 9、關鍵性承諾應體現(xiàn)在房屋買賣合同當中。
交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。 合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
3.二手房買賣賣方注意事項有哪些
如果賣方反悔，要承擔責任
在實踐中，當事人向法院起訴的二手房交易糾紛案件中，有一部分案件是由于賣方反悔引發(fā)的，導致雙方簽訂的購房合同無法繼續(xù)履行。根據(jù)我國《合同法》的有關規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務；當事人應當遵循誠實信用原則。如果二手房交易中，賣方無故反悔，拒不履行合同，構成違約，就要承擔相應的法律責任。
如果中介隱瞞實情，造成損失要賠償
專業(yè)人士認為，中介公司從事居間服務，促成雙方當事人簽訂二手房買賣合同，收取中介費。中介公司提供的居間服務中，應當如實告知買房人房屋真實的狀況，其中包括房屋產權情況、房屋質量問題、房屋周邊的情況等內容，不能故意隱瞞有關房屋的重要事項，否則要賠償買房人相應的損失。
如果一房二賣，買方可告他
在二手房買賣過程中，賣房人存有“一房二賣”的行為，違反了誠實信用的原則。賣房人與兩個購房人之間房屋買賣關系在法律上都是有效的。如果其中一個購房人與賣房人完成了過戶手續(xù)，且此人屬于善意第三人，就可以獲得房屋所有權。另一個購房人可以通過法律途徑索要賠償。shqianyy
4.出售二手房賣方需注意哪些
二手房要注意些什么
1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委托書。
2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書。
4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。
7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產權爭議的房屋。
8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。
9、關鍵性承諾應體現(xiàn)在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
5.二手房交易賣方注意事項有哪些?
二手房交易賣方注意事項：
1、核實產權是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。
2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。
賣房人應繳納稅費：
1、交易費：3元/平方米
2、營業(yè)稅：差價*5.5%（房產證未滿5年的）
3、個人所得稅：房產交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）
6.二手房交易中賣方要注意什么呢
1、全權委托公證如果說賣方賣的樓是一個帶有銀行按揭的樓，如果賣方資金不夠雄厚，那么就需要有一個贖樓的程序，在這個程序中，一般是委托中介，以及擔保公司全權處理的，以達到贖樓以及賣樓的目的。
賣方在這個中間出現(xiàn)的問題是最多的，因為全權委托，中介可以不經賣方同意，完全可以自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭意見，不按照賣方的意愿控制房產，而按中介自己的意愿控制該房產。 而公證處要求撤銷公證，需將所有的公證書收回，而中介常?？ㄗ」C書，不返還給賣方。
常常賣方無法控制自己的房產。 2、賣方主動違約合同中都約定了解約定金，就是賣方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進一步賠償損失。
其實這個解約條款包含有一個條件，那就是賣方應當先啟動解約程序。 如果說買方先啟動強制履行程序，那么可能面的后果就是會被判決強制履行。
如果說買賣雙方是個人簽定的合同，而非中介操作，那么說如果賣方主動違約，就會面臨雙倍返還定金再賠償漲價損失的可能。 3、陰陽合同如果沒有在合同中約定營業(yè)稅由買方支付，再簽署陰陽合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、有租約的房屋有租約的房屋要確認租房者不會行使優(yōu)先購買權，同時要租房者出具聲明書，放棄該項權利，一但忽視租房者的優(yōu)先購買權，后果會很嚴重，租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同，就是過戶了，仍會撤銷。租房者放棄了優(yōu)先購買權，也要告之買方知道有租客的存在，否則到時買方找麻煩。
5、無證房地產買賣很多賣房者，出賣的是一手房產證還沒有出來的房屋，雖然法律有規(guī)定，不得買賣期房，但是那只是針對賣方的一個管理規(guī)定，而非合同是否有效的一個效力條件。并且這種情況下認定無證房地產買賣合同都是一個附生效條件的有效合同，所以賣方幾乎不要抱有幻想，以這一條來撤銷買賣合同，而達到不賠定金的目的。
6、錢款的收取是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實踐合同，雖然本來約定只是五萬，他給十萬，你簽收了，定金就為十萬。如果說定金約定是十萬，但你只簽收了5萬，那定金就是五萬。
首期款一定要買方做資金監(jiān)管，最好是找銀行，而非中介。 一定要看到監(jiān)管資金，和銀行承諾貸款，才去辦理買賣合同。
7、請律師協(xié)助如果說賣方要請律師幫忙協(xié)助，最好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找律師看具體情況，因為等到合同簽定后，你再找律師，很多東西都無法擔供參考，只能是告訴一些過程的走法了。
7.出售二手房賣方的注意事項有哪些
1、核實產權是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。
2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。
賣房人應繳納稅費：
1、交易費：3元/平方米
2、營業(yè)稅：差價*5.5%（房產證未滿5年的）
3、個人所得稅：房產交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）
8.賣二手房注意事項
為了避免出現(xiàn)不必要的麻煩，在出售二手房的時候賣方應該注意以下幾個方面：
1、代理方式的選擇
如果是通過中介賣房，賣方可以有兩種方式選擇：獨有代理和一般方式。如果賣方選擇了獨有代理，則不能將房源委托給另外一家中介；如果賣方選擇一般方式，則可以將一套房源同時委托多家中介代理。
賣方需要注意兩種方式各有優(yōu)勢，獨有代理合同更能保證交易的安全性；而一般方式則能夠為客戶提供更多的客源，快速達成銷售；賣家可以根據(jù)自身需求進行選擇。
2、代理時間的選擇
時間選擇一般是宜短不宜長。為了防止簽訂獨有代理合同后，房子遲遲不能脫手，售房者記得在簽訂合同的時候約定一個有效期，若在有效期內未能達成銷售即可自動解除合同。
3、跳過中介有風險
一些售房者為了省去一些中介費，在與購房者碰頭后會跳過中介與購房者直接進行交易。其實，一方面這是售房者有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。
4、不簽“到手價”
一些售房者為了省去合同上麻煩的款項細則，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。其實在二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。因此，簽約過程中一定要把各款項弄清楚，不要只簽一個“到手價”。
5、注意買方資格和購買能力
9.我是二手房賣方,簽合同時要注意什么
簽訂二手房買賣合同要注意：
1、基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；
2、要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售；
3、涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；
4、寫明交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程及費用；
5、違約責任：明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議（仲裁、訴訟等）；
6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款；
7、在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
10.二手房賣家注意事項
購買二手房雖然比購買商品房要簡單的多，但其中的陷阱也不少，如果自己不小心，就會發(fā)生很多你意想不到的問題。那么怎樣才能讓自己買的舒心，住的放心呢？這就需要我們大家在購買二手房時要“一看”“二核實”“三簽訂購房合同，辦理過戶手續(xù)”。
一.查看房產證
一是看該房產是否有房產證。在新的房屋登記辦法實施前，房產證是產權人擁有房屋權利的唯一合法憑證，房產交易是持證交易，只有持房產證，才有可能辦理過戶手續(xù)；二是查看房產證上記載的基本信息是否與房屋實際狀況相符；三是看房產證上標的土地性質是集體還是國有，現(xiàn)階段集體土地上的房屋還不能正常上市交易；四是看產權人身份證與房產證記載是否為同一人。
二.核實房屋權利信息
1.核實所要購買的房屋是否存在限制條件：一是是否存在抵押，如果該房屋存在抵押，則需賣房人提供抵押權人出具的同意進行房屋買賣的書面證明；二是如果存在下列幾種情況時，那么該房屋是肯定不能進行買賣的：已列入拆遷凍結范圍之內的；被人民法院或者其他行政機關依法進行查封的；屬違法或違章建筑的；存在產權爭議已經提出房屋保全的。
2.核實該房產是否有共有權人及出租情況。在進行房產的交易過程中就要注意是否有共有權人，共有權人是否同意辦理房屋買賣，否則所簽訂的合同也有可能是無效的；如果該房屋尚在出租中，則需要房主提供承租人放棄優(yōu)先購買權的書面證明。
3.核實房屋的基本情況及其他配套設施。
首先要了解房屋的年限和土地使用權的期限，我國實行土地國有制度，一般以出讓方式取得的住宅用地使用年限都為 70年。
其次要核實房屋的面積，一般我們的房屋面積都是以房產證上的面積為準，不過，購買者最好可以結合房產證上所記錄的面積，通過自己的目測甚至實際測量的方式對該套房屋的實際面積有一個更為直觀的認知。如果有疑義，可委托測繪機構對房屋面積進行測量。
最后，核實房屋的基本情況，查看房屋的裝修狀況，看其在裝修過程中，有無留下其他的安全隱患；對房屋的其他設備設施也要進行核查，看其是否齊全、完整，有無損壞；暖氣、水、電、有線電視等線路是否通暢。另外建議可以在不同的時間要求看房，這樣可以更好的注意一下房子的采光情況。然后就是查看該房屋有無質量問題，如有物業(yè)公司的，則要問明物業(yè)公司所提供的服務及費用問題。
三.簽訂買賣合同
辦理過戶手續(xù)
1.在簽訂買賣合同時應特別注意對房屋交易的關鍵性約定及賣方的任何承諾體現(xiàn)在合同當中，不能以口頭約定代替，因為在多數(shù)情況下，口頭約定在發(fā)生糾紛時無法舉證的。應明確約定何時交房、收房，何時到房產交易中心辦理房屋的過戶手續(xù)。如果不按時交房、過戶將按什么標準支付違約金。特別應當注意的是，物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠。
2.簽訂買賣合同只是房產交易開始的一個過程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買房過程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書面確認書，共同簽字，各自保留，這樣可以同時保證雙方利益；購房者付款時不要忘記讓對方出具收條，要求其明確寫出所收到的是什么款項及數(shù)額。
3.在簽訂合同時，一定要注明賣方遷出戶口的期限。在我國大多數(shù)地方，都有這樣的規(guī)定，如果原房主的戶口未遷出，您的戶口是無法遷入的，而在這一問題上所出現(xiàn)的爭議，可能公安及法院也是無法進行受理的。因此，您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個違約標準，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。
4.在辦理過戶手續(xù)時，買賣雙方應攜帶自己的有效證件及其他相關資料一同到登記機關辦理房屋產權的轉讓手續(xù)，按規(guī)定繳納相關費用。
