商業(yè)地產(chǎn)寫字樓(商業(yè)地產(chǎn)常識)
1.商業(yè)地產(chǎn)常識
商業(yè)地產(chǎn)常識 1、商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。 2、商圈 商圈是零售學(xué)用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。
商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 商圈就是指店鋪以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，那些優(yōu)先選擇到該店來消費的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。
3、什么是CBD CBD的全稱是Central Business District，我國現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當時定義為“商業(yè)會聚之處”。
隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟發(fā)展中樞。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用率最高。
4、購物中心 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?！卑ǖ貐^(qū)購物中心、中型購物中心、零售公園、專業(yè)購物中心等多種形式。
通常說的Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。
嚴格意義上講，小于10萬平方米的，叫做購物中心；大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL；而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPER MALL。 5、大賣場 一般來說，對大賣場（hyper-market）的定義是：賣場面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。
大賣場是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨，在價格上遜于倉儲式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個性和特色的商品。
6、商業(yè)街 商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。 都市商業(yè)街——如北京王府井步行街、上海南京街等。
都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。 主題商業(yè)街——如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現(xiàn)形式即同類業(yè)態(tài)的匯集，大多分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經(jīng)營品種非常豐富。
特色小街——如一些社區(qū)的底商、寫字樓的底商，由于經(jīng)營較具特色，所以除滿足社區(qū)的消費需求外，還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。 7、主題商場 其實，什么是主題商場，目前在業(yè)界尚未有定論。
廈門大學(xué)管理學(xué)院任孟林明教授認為，從理論上說，主題商場沒有明確的概念；但主題商場起碼應(yīng)該具備三個基本要素，一是發(fā)生商品交易行為；二是聚集一類主商品，其它種類為輔，能夠讓消費者廣泛選擇；三是不同于專賣店，商場必須由相似主題、不同特色、不同服務(wù)、不同品牌的商品聚集而成。同時有專家認為，主題商場與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同，在于它以專業(yè)經(jīng)營為特色。
整個商場的商品只突出一個主題。主題商場是一種全新的理念，不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。
在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 8、“銷控” 銷控，即房產(chǎn)商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結(jié)束再賣。
部分房產(chǎn)商宣稱已經(jīng)賣光樓盤的銷控房，年關(guān)悄然低價入市，且價格低于市場價，眼急手快者得。在一個樓盤的產(chǎn)品當中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優(yōu)劣好壞之分，“銷控”通行的情況是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產(chǎn)品，而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。
從而規(guī)避了這些戶型無法銷售的風(fēng)險，也有利于好的產(chǎn)品在后期賣出更高的價錢。 9、空置率 國際上的空置率是指市場上現(xiàn)有賣不出去的房子（包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩部分）數(shù)量，與全社會所有存量房的數(shù)量之比。
我們現(xiàn)用的空置率計算方法是，開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量，與前三年商品房竣工數(shù)量之比。其中商業(yè)地產(chǎn)包括顯性空置率、隱性空置率。
所謂顯性空置率是指商鋪從開發(fā)商這一步開始，就沒有租售出去；隱性空置率則指從開發(fā)商手里已經(jīng)租售出去，但后面沒有實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營價值，包括不得已轉(zhuǎn)做住宅或商務(wù)辦。
2.投資寫字樓我們需要掌握哪些知識呢
投資寫字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務(wù)氛圍。
當然，寫字樓自身價值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的采光與凈層高。另外，充足的停車位對于日益龐大的私家車族來說，是他們買樓的重要方面。
投資寫字樓除了看商務(wù)氛圍和地段，也要看政府的規(guī)劃，因為它決定了以后的發(fā)展方向。除此之外，投資跟著大品牌、有成功商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商走，也是很必要的。
因為他們實力雄厚，經(jīng)驗較為豐富，所開發(fā)的產(chǎn)品也將更貼近市場需求。在產(chǎn)品品質(zhì)和相關(guān)配套上，也比一些小企業(yè)更有保障。
寫字樓雖然有不錯的投資回報率，但由于門檻較高，如寫字樓所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃不符，在投資方面就會有一定的風(fēng)險，投資者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來增值幅度的一個重要方面。
個人投資寫字樓對經(jīng)濟實力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費的繳納額度也比住宅類高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。
3.商業(yè)地產(chǎn)的一些知識,誰能給發(fā)些
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.
商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。
第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬達”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強制控制，并且有計劃的在郊區(qū)進行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。
第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)有代表性的就是華潤置地，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統(tǒng)，每個城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。
第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種模式主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場進行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。
4.商業(yè)地產(chǎn)知識
商業(yè)地產(chǎn)就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
例如sina商業(yè)地產(chǎn)zhaoshang中心主要是面對有招商需求的商業(yè)項目以及有選址需求的品牌商家進行的O2O(online to outline)模式的專業(yè)對接服務(wù)，意在幫品牌商家找到合適的商鋪，幫商業(yè)項目招到適合的商家。
5.商業(yè)地產(chǎn)知識包含哪些模塊
知識管理包含的模塊：知識需求（地圖）、知識生產(chǎn)、知識評審、知識獲取、知識互動、知識激勵、知識審計”等11個大模塊，150個功能點。
知識管理系統(tǒng)（英語：Knowledge management system），是收集、處理、分享一個組織的全部知識的信息系統(tǒng)，通常有計算機系統(tǒng)支持。 知識管理的作用構(gòu)建企業(yè)知識庫，對紛雜的知識內(nèi)容（方案、策劃、制度等）和格式（圖片、word、excel、ppt、pdf等）分門別類管理。
充分發(fā)動每個部門、員工，貢獻自己所掌握的企業(yè)知識，積少成多，聚沙成塔。 重視企業(yè)原有知識數(shù)據(jù)，進行批量導(dǎo)入，納入管理范疇。
幫助企業(yè)評估知識資產(chǎn)量、使用率、增長率。創(chuàng)建企業(yè)知識地圖，清晰了解企業(yè)知識分布狀況，提供管理決策依據(jù)。
構(gòu)建知識權(quán)限體系，對不同角色的員工開放不同級別的知識庫，保證企業(yè)知識安全。 注重版本管理，文件資料從初稿到最后一版，均有版本記錄保存并可查。
讓知識查詢調(diào)用更加簡單，充分利用知識成果，提高工作效率，減少重復(fù)勞動。依據(jù)知識庫構(gòu)建各部門各崗位的學(xué)習(xí)培訓(xùn)計劃，隨時自我充電，成為“學(xué)習(xí)型團隊”。
提供知識問答模式，將一些知識庫中缺少的經(jīng)驗性知識，從員工頭腦中挖掘出來。支持異地協(xié)同，通過互聯(lián)網(wǎng)獲取知識庫內(nèi)容，為異地辦公提供知識支持。
鐵打營盤流水的兵，不斷有人進入，有人離開，他們創(chuàng)造的知識，應(yīng)該卻應(yīng)成為企業(yè)的資產(chǎn)。 積累知識資產(chǎn)，支撐“企業(yè)常青”和“人才成長”的基礎(chǔ)平臺。
6.商業(yè)地產(chǎn)知識普及之商業(yè)地產(chǎn)如何分類
1。
傳統(tǒng)商鋪 商業(yè)地產(chǎn)最開始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務(wù)對象，服務(wù)種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，遍布城市每個角落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投資者的首選和發(fā)展基礎(chǔ)，現(xiàn)在仍有超過一半的投資者首次投資時鐘情于傳統(tǒng)商鋪，但其規(guī)模一般較小、抗風(fēng)險能力低。
2。專業(yè)市場 隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于基本的溫飽型消費了，專業(yè)市場也就應(yīng)運而生。
專業(yè)市場是市場細分的產(chǎn)物，它以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場一隅。這種市場現(xiàn)一般偏居城市四周，對區(qū)域的要求性不是很高，但非常強調(diào)“集群效應(yīng)”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣。
3。市中心綜合商業(yè)市場 城市中心綜合商業(yè)市場基本上位于城市中心傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費者的消費習(xí)慣保證了這種商業(yè)市場永遠站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個城市商業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。
它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復(fù)制性成為了決定性因素，它是消費者消費習(xí)慣場所，這就保證了其超強的購買指數(shù)。 但此類商業(yè)市場高昂的置業(yè)價格和經(jīng)營成本也讓很多“垂青者”望而止步。
4。社區(qū)商業(yè)中心 城市的規(guī)模越來越大，人們已不可能把消費再集中于一個城市中心商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購物中心等為代表的社區(qū)商業(yè)中心滿足了人們的這種就近消費需要，但這種消費往往以日常消費品為主，在檔次上和城市中心綜合商業(yè)市場尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。
5。休閑度假商業(yè) 現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，這種商業(yè)地產(chǎn)最大限度地放松了人們緊張的神經(jīng)，深受都市市民的追捧，一時間，這種商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩(wěn)定，注定了這種商業(yè)地產(chǎn)模式還待時間檢驗，穩(wěn)定的客戶群體直接關(guān)系到了它的成敗。
6。商住辦公樓 商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現(xiàn)實，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時尚的消費習(xí)慣。
7。寫字樓 作為商業(yè)地產(chǎn)的高級表現(xiàn)形式的寫字樓發(fā)展的歷史并不長遠，規(guī)模還并不是非常龐大，龐大的寫字樓市場主要集中在一二線城市，目前三四線城市的純寫字樓項目并不是很多，不過，正因為市場的空缺很大，所以前景也很光明。
8。大型商業(yè)中心MALL 融區(qū)域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務(wù)的大型商業(yè)中心。
9、公寓 公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經(jīng)濟實用。
早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務(wù)員居?。贿€有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。
7.誰做商業(yè)地產(chǎn)的,講一下商業(yè)地產(chǎn)的基本信息
這話題也忒大了點吧。
先說地產(chǎn)吧，現(xiàn)在一般講的地產(chǎn)是房地產(chǎn)簡稱，其中地產(chǎn)指土地開發(fā)，就是通常的一級開發(fā)，舊城改造這類；房產(chǎn)指在土地上蓋房子，就是房產(chǎn)。房產(chǎn)和地產(chǎn)合稱房地產(chǎn)。
好了，那什么是商業(yè)地產(chǎn)？
廣義商業(yè)地產(chǎn)基本除了住宅和工業(yè)，幾乎都算，比如零售、酒店、專業(yè)批發(fā)市場、旅游公園、寫字樓，現(xiàn)在還有啥養(yǎng)老、醫(yī)療地產(chǎn)等等。
狹義的商業(yè)地產(chǎn)一般指零售類，比如百貨，購物中心這種。但這個沒有形成統(tǒng)一標準，有些把酒店、寫字樓、專業(yè)批發(fā)市場也算上，這些算是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)吧。
搞清楚了什么是商業(yè)地產(chǎn)，那你說商業(yè)地產(chǎn)的基本信息，首先這問題就太發(fā)散了，隨便說說吧。
商業(yè)地產(chǎn)從概念來說，建設(shè)目的用來做商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)，都是商業(yè)地產(chǎn)，通俗來說就是蓋個商業(yè)用途的房子，就是商業(yè)地產(chǎn)。注意，商業(yè)地產(chǎn)可以理解為“用于商業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)”，所以他首先是地產(chǎn)而不是商業(yè)。
那么現(xiàn)在國內(nèi)通常意義上的商業(yè)地產(chǎn)要干哪些事情呢？首先要做調(diào)研，某個地方適合不適合做商業(yè)地產(chǎn)，做什么類別，做什么檔次，顧客群是什么，等等。確定做了，要做外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、機電、景觀、裝飾等等設(shè)計，然后采購材料、進行工程建設(shè)，這些和住宅差不多，不多說了。做的過程同時要去招商，把里面商家招進來，這時就需要進行相應(yīng)廣告宣傳、推廣工作。等房子蓋好了，商家也進來了，那就是開業(yè)經(jīng)營，然后由商業(yè)管理公司進行后期經(jīng)營管理。打字太多累了，大致就這樣吧。
