秦皇島二手房(二手房買賣知識解析)
1.二手房買賣知識解析
二手房買賣知識解析： 首先要告訴你，一般二手房的價格是同一地區(qū)商品房價位的1/3~2/3左右。
如果你要買的二手房價格遠低于此，那么你就要注意一些問題了。 一要看產權是否完整、可靠。
要確認產權的完整性，看有沒有抵押、共有人等，注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人；搞清楚是成本價房還是標準價房或是經濟適用房；一定要驗看產權證的正本而且到房管部門查詢此產權證的真實性；要確認原單位是否允許轉賣，因為大部分公房進行房改時原單位都保留有優(yōu)先回購權，故一定要確認原單位是否同意出讓；對標準價購買的公房，確認是否已經按成本價補足費用或者與原單位協商按比例分成。一般來說，軍產、院（醫(yī)院）產、校（學校）產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
二要弄清房屋的面積、結構、裝修狀況。要確認房屋的準確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積；要核實產權證上標注的面積與實際面積是否相符；要觀察房屋的內部結構、戶型是否合理等問題。
三是考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。 四要了解房屋歷史與鄰里關系。
要了解該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是何背景，何種用途；是否欠管理公司的費用以及水、電、煤氣等費用； 五要通過市場比較判斷該房屋的實際價值。自己通過對市場上的公房的反復比較判斷房屋的價值；也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估；要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款；銀行提供按揭時合作保值評估，這個價格可以看成是房屋的最低保值價。
六要合法、徹底地辦結二手房的過戶手續(xù)。
2.賣二手房需要掌握哪些知識
1.對業(yè)務知識的基本了解 綜合服務費 ； 面積*5元/M （雙方個2.5元/M） 契稅 ； 評估價*2% 印花稅 ； 評估價*0.1% 評估費 ； 一次付款評估價*0.3% 貸款評估價*0.5
五年內的房子有的稅 證件滿五年的 就沒有下面的稅了 營業(yè)稅及附加；評估價*5.8% 個人所得稅 ；評估價*1% 過戶登記費85元 以上所有費用都是按你房子的評估價來預算的 總共是 評估價*9.4個點 2.買賣過戶流程 全款流程：簽合同 過戶 你是全款但是原業(yè)主有貸款：簽合同 解押（還貸款） 過戶 貸款流程：簽合同 評估 面簽（審核） 過戶 銀行放款 雙方都有貸款：簽合同 評估 解押 面簽 過戶 銀行放款 3.客戶的首付 （總房價-貸款金額）+過戶費=首付 例 房價30萬 貸款15萬 過戶費2.82萬 首付 （30-15）+2.82=17.82萬
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3.二手房交易的常識有哪些
“二手房”是相對開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言，它是房地產產權交易二級市場的俗稱。
凡產權明晰、經過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。 二手房的種類：二手房主要包括私房和已購的政策性住房2種房屋類型。
已購的政策性住房主要包括職工個人按照房改政策購買的全產權公有住房、職工個人購買的政策實行優(yōu)惠政策的安居工程住房、解困住房和經濟適用住房、職工個人集資、政府和單位補貼的集資建設住房和合作建設住房。 二手房抵押貸款： 二手房抵押貸款是指購房人以在房地產二級市場上交易的房產作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務。
二手房中介服務 房地產中介服務是指在房地產投資、建設、交易、消費等各個環(huán)節(jié)中為當事人提供居間服務的經營活動，是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。 《城市房地產中介服務管理規(guī)定》中規(guī)定：房地產咨詢是指為從事房地產活動的當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
房地產價格評估是指對房地產進行測算、評定其經濟價值和價格的經營活動。 房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間代理業(yè)務的經營活動。
居間中保 二手房中介市場為保證買賣雙方合法權益、保證房屋交易正常進行的中間擔保業(yè)務。具體步驟是：按雙方買賣合同的規(guī)定，將買方的資金如數如期劃給賣方，將賣方的房屋產權手續(xù)和騰退的房屋如期移交給買方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生 誠意金： 指買方在購房目標明確后，以看中某個區(qū)域、某種面積的房子為標準，并有一個適當的價格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預先在信得過的中介公司交上一定數額的“誠意金”，并簽訂一定期限。
代理方收取“誠意金”后，會努力地發(fā)揮其“團隊力量”為買家尋找理想的房子。 傭金 如果消費者在買賣二手房中通過中介交易，就會涉及傭金問題。
傭金要與其服務相稱。過低的傭金無法維持優(yōu)質的服務，而過高的傭金則與降低交易成本相違背。
所以，選擇一家確實可靠的中介公司，這不僅可以起到穿針引線的作用，而且還可以免去買賣雙方親自辦理相關手續(xù)的繁瑣事宜。 更重要的是，由中介公司進行規(guī)范化的操作，可以降低買方與賣方單獨直接交易所產生的風險，從而提高了二手房的成交率。
臨沂市的中介傭金標準是房屋總價的1%。 。
4.請告訴我在秦皇島買房有那些流程啊
建議你先選擇要買的樓盤，然后到該樓盤售樓處咨詢。
一般的售樓處會幫你搞定貸款什么的。---------------------------------------------------外地戶口在秦皇島買房需要提供：1.單身證明（如果你沒有結婚）。
這個到戶口所在地的民政局辦理。2.在秦皇島繳納一年以上社會保險的證明。
（這個如果你沒有，有的售樓處會幫你辦。一年的養(yǎng)老保險大約是5000元左右。
加幾百塊給辦保險的人的好處費。（你懂的））3.收入證明。
（這個可以隨便填的。但要有個單位的公章。
實在找不到公章，自己花錢刻一個也可以。因為銀行在核實這個東西的時候不會給你寫的單位打電話，只會給你打電話。
（建設銀行））4.戶口本。5.身份證。
--------------------------------------------------各種稅率都是按買房總價來算的。跟首付沒多大關系。
首付是交給售樓處的。各種手續(xù)費是交給銀行的。
---------------------------------------------------我在山海關買了房。售樓處什么都給幫著辦好了。
什么一年保險還有貸款。
5.買房基礎知識全攻略
買房是大事，必須慎之又慎，因此買房前多做準備。買房知識你知道多少呢？以下是由學習啦小編整理關于買房基礎知識全攻略的內容，希望大家喜歡！
1、買房攻略：樓盤均價
顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但大家會發(fā)現，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格？開發(fā)商在開盤銷售之前根據當前的市場情況以及成本核算，訂出的要銷售小區(qū)的銷售價格，這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場是，先有均價，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，才是根據每棟樓在平面積中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出的價差系數。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。
2、買房攻略：容積率
容積率，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，多層住宅應不超過1、5，高層住宅容積率應不超過4，容積率超過5就不建議購買了。
3、買房攻略：使用率與實用率
住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間。而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。
4、買房攻略：綠地率與綠化率（綠化覆蓋率）
綠地率是指小區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1、5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化率（綠化覆蓋率）是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。住宅小區(qū)綠地率不得低于35%。購房人要注意房地產商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
5、買房攻略：建筑類型
多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結構，少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規(guī)格（房型）整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
高層：高于24米的建筑。8層以上（可含8層）的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。超高層建筑就是40層以上，高度100米以上的樓層。
低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。
6、買房攻略：房屋屬性
商品房：指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。
經濟適用住房：指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，
用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。
7、買房攻略：基本參數
復式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經濟型躍層結構（上下不一樣高）
錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅
（以上回答發(fā)布于2017-01-17，當前相關購房政策請以實際為準）
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