物業(yè)題庫(物業(yè)管理法規(guī)考試題)
1.物業(yè)管理法規(guī)考試題
物業(yè)管理法規(guī)考試題（一）一、判斷題：（每小題1分，共20題）1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的一切決議和決定。
（ Х ）2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。（ √ ）3、前期物業(yè)管理的費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
（ Х ）4、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。（ Х ）5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
（ √ ）6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》不適用建設(shè)單位自建自用，不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況。（ √ ）7、物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對房屋、場地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
（ √ ）8、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（ Х ）9、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
（ √ ）10、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。（ √ ）11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間并不存在法律上的關(guān)系。
（ √ ）12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。（ √ ）13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
（ √ ）14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。（ √ ）15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，其法律地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級大法。
（ √ ）16、行政法規(guī)是由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)依法制定和變動的，有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。（ √ ）17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。
（ Х ）18、由國務(wù)院頒布的、于2003年9 月1日實(shí)施的全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》是目前我國物業(yè)管理行業(yè)第一個具有最高法律效力的行政規(guī)章。（ Х ）19、有行為能力的人一定有權(quán)利能力，有權(quán)利能力的人一定有行為能力。
（ Χ ）20、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財產(chǎn)權(quán)利。（ √ ）二、單項(xiàng)選擇題：（每題1分，共20題）1、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以（ A ）A、書面承諾 B、承諾 C、不應(yīng)承諾 D、不予書面承諾2、（ D ）必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
A、所有物業(yè) B、住宅物業(yè)C、住宅規(guī)模較小的 D、前期管理的住宅物業(yè)3、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定，取得（ D ）A、上崗證書 B、職稱證書 C、執(zhí)業(yè)資格證書 D、職業(yè)資格證書4、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物區(qū)分所有權(quán)C、政府的分配 D、居民委員會的授權(quán)5、物業(yè)管理對公共秩序的作用是（ B ），屬于安全防范性質(zhì)。A、保障業(yè)主的人身安全 B、提供協(xié)助性管理服務(wù)C、行使治安管理職能 D、業(yè)主自治管理6、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中的（ C ）。
A、住戶 B、租戶 C、業(yè)主 D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營性收益屬于（ A ）所有。A、全體業(yè)主 B、物業(yè)管理企業(yè) C、開發(fā)建設(shè)單位 D、居民委員會 E、公安派出所8、業(yè)主（ A ）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。
A、不得隨意 B、允許根據(jù)自己的需要 C、可以任意 D、能擅自9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護(hù)、修繕和改良行為，彼此間（ C ）相互容忍。A、沒有必要 B、根據(jù)自己的需求 C、應(yīng)該有義務(wù) D、沒有義務(wù)10、物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（ A ）關(guān)系。
A、權(quán)利與義務(wù) B、服務(wù)與被服務(wù)C、管理與被管理 D、委托與被委托11、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項(xiàng)最終決定權(quán)的是：（ C ）A、業(yè)主委員會 B、居委會 C、業(yè)主大會 D、其他組織。12、在物業(yè)管理中，房屋的所有權(quán)歸業(yè)主，業(yè)主處于（ A ）地位。
A、主導(dǎo) B、次要 C、服從 D、協(xié)助13、在房屋保修期內(nèi)，竣工驗(yàn)收與交付業(yè)主使用前的時間差而產(chǎn)生的修繕責(zé)任，由（ C ）承擔(dān)。A、施工單位 B、物業(yè)管理單位 C、建設(shè)單位 D、業(yè)主14、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是：（ A ）A、平等的法律主體關(guān)系 B、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系C、管理者與被管理者的關(guān)系 D、法人與法人的關(guān)系15、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)，按照（ D ）確定。
A、業(yè)主的人數(shù) B、入住時間長短C、物業(yè)使用人數(shù)比例 D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)16、棄權(quán)或投反對票的業(yè)主（ C ）業(yè)主大會做出的各項(xiàng)決議。A、可以不服從也不執(zhí)行 B、可以服從但不執(zhí)行C、應(yīng)當(dāng)服從并執(zhí)行 D、可以選擇性服從和執(zhí)行17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選（ B ）物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。
A、直接影響著 B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應(yīng)由當(dāng)?shù)兀?B ）負(fù)責(zé)。A、工商部門 B、房地產(chǎn)行政主管部門C、稅務(wù)部門 D、物業(yè)管理協(xié)會19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（ D ）。
A、2年 B、5年 C、10年 D、合同約定期間20、在物業(yè)管理活動中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)。
2.物業(yè)管理的基本知識
（一）物業(yè)管理的基本概念
所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營人受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規(guī)定，對被委托的物業(yè)行使管理權(quán)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，并運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)，先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以滿足使用者不同層次的需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。
（二）物業(yè)管理的基本原則
權(quán)力界定原則
業(yè)主至上原則
統(tǒng)一管理原則
經(jīng)濟(jì)合理原則
專業(yè)化服務(wù)原則
權(quán)責(zé)明確原則
超前管理原則
公平競爭原則
（三）物業(yè)管理的目標(biāo)
對物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來說，是為了實(shí)現(xiàn)下述目標(biāo)：
創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境；
發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值；
使物業(yè)盡可能保值、增值。
（四）物業(yè)管理涉及的組織
1.業(yè)主大會
業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。
按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會的職權(quán)包括：
選舉、罷免管委會的組成人員。
監(jiān)督管委會的工作。
聽取和審查管委會的工作報告。
決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。
修改業(yè)主公約。
改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定。
批準(zhǔn)管委會章程。
2.管委會
管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。
3.物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。
3.物業(yè)知識
業(yè)主是指房屋物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，他具備房屋的是使用權(quán)、所有權(quán)，但是不具備土地的所有權(quán)。
業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。 物業(yè)，具有財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等方面的含義。
按照物業(yè)類型的不同可以簡略地分為土地和建成后物業(yè)兩種。顯然我們這里所探討的物業(yè)屬后者——建成后物業(yè)，即：已建成投入使用的建筑物、建筑物配套設(shè)施與附屬設(shè)備及相關(guān)土地。
物業(yè)管理就是物業(yè)管理經(jīng)營專業(yè)機(jī)構(gòu)人員，受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托，依照有關(guān)的法律、法規(guī)，按照合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)的手段管理房屋及其附屬設(shè)施，并對房屋周圍的環(huán)境實(shí)施有償管理活動的總稱。 前期物業(yè)管理指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。
參考物業(yè)管理詞典 /PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=511&QuestionsID=2 一 滅火的基本方法 1、冷卻滅火法：用水進(jìn)行冷卻滅火，使溫度降低，從而使燃燒停止。 2、隔離滅火法：將燃燒物體與附近的可燃物隔離或疏散開，從而使火停止。
適用于撲救各種固體、液體和氣體的火災(zāi)。 3、窒息滅火法：主要是采取措施防止空氣流入燃燒區(qū)，或者用惰性氣體稀釋空氣中氧氣而熄滅。
適用于撲救封閉的房間和工藝裝置或船艙內(nèi)的火災(zāi)。 4、抑制滅火法：就是使滅火劑參與燃燒的連鎖反應(yīng)，抑制燃燒的化學(xué)反應(yīng)過程，使燃燒中止，達(dá)到滅火的目的。
采用這種方法可使用的滅火劑有：干粉、1211、1301。 二 滅火戰(zhàn)術(shù)方法 原則：在滅火戰(zhàn)斗中，要堅(jiān)持救人重于救火的原則，在戰(zhàn)術(shù)上要堅(jiān)持「先控制，后消滅」的原則。
方法： 1、堵截包圍：在一般情況下是先堵截，后包圍。所謂堵截就是在火勢蔓延的主要方向部署力量，堵截火勢阻止蔓延，控制火勢的發(fā)展，然后對燃燒區(qū)形成包圍的態(tài)勢進(jìn)而撲滅火災(zāi)。
2、內(nèi)外夾攻：一般地說，從內(nèi)部進(jìn)攻有利于接近火源，打近戰(zhàn)；從外部進(jìn)攻，行動方便，有利于轉(zhuǎn)移陣地；從內(nèi)部和外部同時向燃燒部位進(jìn)攻，滅火效果較好，能迅速撲滅火災(zāi)。 3、上下合擊：主要是當(dāng)火災(zāi)呈立體狀態(tài)燃燒和蔓延時，在上部和下部同時部署滅火力量，阻止火勢蔓延，向燃燒部位進(jìn)攻。
4、重點(diǎn)突破：就是在火場的主要方面采取強(qiáng)行進(jìn)攻的辦法完成火場首先需要解決的任務(wù)。這種方法主要用于搶救人命、搶救或疏散重要物資、排除爆炸危險及其他險情、保護(hù)重要設(shè)施等。
5、逐片消滅：在火場出現(xiàn)大面積燃燒或建筑物內(nèi)多層起火的情況下，可以根據(jù)地形和建筑狀況如：道路、堆垛、房屋、樓層等，把火場分成若干片（層、段），然后分別進(jìn)行射水，破拆等工作，徹底將火災(zāi)撲滅。 三 消防供水和常見的消防設(shè)備 1、消防水源：一般分為人工水源和天然水源。
人工水源包括消防栓、消防水池等；天然水源即凡可供應(yīng)消防用水的各種天然水源如：江、河、海、池塘等。 2、消防栓：分為室外消火栓和室內(nèi)消火栓。
室外消火栓主要是城鎮(zhèn)公用的，按其安裝形成分為地上、地下消火栓兩種，一般有三個出水口，其中口徑100毫米出水口一個用來連接消防車吸水管，口徑65毫米出水口兩個供連接水帶； 室內(nèi)消火栓是設(shè)在公共建筑物、廠房、倉庫、輪船等室內(nèi)的消防供水設(shè)備，一般用來撲救室內(nèi)初起火災(zāi)，口徑一般為50毫米、65毫米兩種。使用室內(nèi)消火栓時，先將水槍、水帶與消火栓出水口連接好，然后按逆時針方向轉(zhuǎn)動消火栓手輪，即可出水滅火。
3、常見的消防設(shè)備：主要有消防車、消防艇、機(jī)動泵、消防梯、破拆工具、滅火器、滅火劑、防毒面具、戰(zhàn)斗服等。 1） 水帶：水帶的口徑一般為50、65、80、90、毫米等幾種，其長度規(guī)定為20米。
2）水槍：消防水槍有直流水槍、開花直流水槍、噴霧水槍和帶架水槍等。水槍噴嘴口徑有13、16、19、22、25毫米等幾種。
消防水栓射流形式分為三種：即密集射流、開花射流、霧狀射流。當(dāng)水槍射流與地面成30~32度地上傾角時，其射程最遠(yuǎn)；水槍射流與水平面垂直時，其射流最高。
第五節(jié)：常見幾種類型火災(zāi)的特點(diǎn)及撲救措施 一 電氣火災(zāi) 特點(diǎn)：撲救電氣火災(zāi)時，容易發(fā)生觸電事故。 發(fā)生電氣火災(zāi)的主要原因：短路、過負(fù)荷、接觸電阻過大、電火花和電弧等。
1、短路：配電線路的火線與火線、火線與地線碰在一起引起電流突然大量增加，短路時由于電阻小電流會突然增大，在極短時間內(nèi)產(chǎn)生大量的熱可以使電線的絕緣層燃燒，金屬熔化引起附近的可燃物燃燒。 造成短路的主要原因：沒有按具體環(huán)境選用導(dǎo)線，使絕緣受高溫潮濕或腐蝕作用失去絕緣能力；絕緣陳舊老化或受損壞，線芯裸露；裸導(dǎo)線安裝過低遇金屬物跨接或?qū)Ь€松馳擺動時兩線極碰電壓超過線路的額定電壓，使導(dǎo)線絕緣被擊穿；熔斷器不合適不能及時切斷短路電流，此種設(shè)備在造成火災(zāi)中次數(shù)較為突出。
2、過負(fù)荷：導(dǎo)線中通過的。
4.物業(yè)知識小常識 幫助你日常生活更方便
房子入住后，購房者與開發(fā)商之間的“斗爭”就變成與物業(yè)公司之間。以后的日常生活，基本都是與物業(yè)公司之間打交道。既為了保證自己生活的便利，也為了讓自己與物業(yè)公司的交往中不受蒙騙，了解一些物業(yè)知識是很有必要的。
一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費(fèi)？
答：一般可以分成兩種情況和方式，一是，從購房人收房簽字后，開始收取物業(yè)管理費(fèi)；二是，物業(yè)管理公司以住戶登記入住手續(xù)時開始收取管理費(fèi)。
二、開發(fā)商的空置房要繳納物業(yè)管理費(fèi)？
答：目前，沒有明文規(guī)定。但按照目前的行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納多少的管理費(fèi)，可以按照《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
三、在收取物業(yè)的管理費(fèi)時，計費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？
答：計費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。
四、公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰來負(fù)擔(dān)？
答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。
五、住戶裝修時，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？
答：住戶對房屋進(jìn)行裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購房人在辦理入住手續(xù)時與物業(yè)公司雙方約定為準(zhǔn)，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。
六、如何劃分物業(yè)管理公司和業(yè)主的維修范圍？
物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修分為兩種情況。
一種情況是：開發(fā)商自己對購房人承擔(dān)的房屋保修義務(wù)委托給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司對業(yè)主的房屋進(jìn)行維修不收取任何費(fèi)用，這種情況是物業(yè)管理公司代開發(fā)商履行房屋保修義務(wù)；
另一種情況是：物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修不屬于開發(fā)商對購房人承擔(dān)的房屋保修范圍，物業(yè)管理公司收取工時費(fèi)，這種情況屬于物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托提供的一次獨(dú)立的有償服務(wù)。（注：本小區(qū)屬第二種情況）
物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修范圍與維修責(zé)任一般在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中約定。
一般而言，物業(yè)管理公司對共用部位和共用設(shè)備、公共建筑和共用設(shè)施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施、綠地等承擔(dān)維養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
一般情況下，業(yè)主應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)。室內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶內(nèi)管線，設(shè)施和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。業(yè)主可以自行維護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員進(jìn)行維修，但委托他人維修需支付相應(yīng)費(fèi)用。
物業(yè)知識應(yīng)該在日常生活慢慢的學(xué)習(xí)和積累，雖不是大事，但是了解一些總歸是好事。
（以上回答發(fā)布于2016-01-04，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）
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